v e r d a l h ø y d e s t u d i e

Transkript

1 v e r d a l h ø y d e s t u d i e S N Ø H E T T A

2 Som del av arbeidet med en helhetlig sentrumsplan, har Verdal Kommune invitert Snøhetta til å gjennomføre en høydestudien. Studien er et tilleggsarbeid til Mulighetsstudie for Verdal sentrum, utført høsten Høydestudien legger til grunn intensjonene i mulighetsstudien og den analysen som er gjort i forbindelse med den. Studien har fremfor alt hatt til hensikt å finne en overordnet og helhetlig strategi for høydebegrensninger for bebyggelsen i Verdal sentrum. Studien foreslår en rekke verktøy for fastsettelse av høyder, til videreutvikling og bruk for kommunen i hver enkelt sak. Det er langt på vei også gitt konkrete byggegrenser. H Ø Y D E S T U D I E 2 3

3 c+6 Domus c+23 c+20 Framgården c+18 c+25 c+38 Siloene c+46 Meieriet Amfi c+21 HØYDER I DAGENS SITUASJON Sentrumsbebyggelsen ligger på et lavt flatt område på ca 6 m.o.h. I nord ligger et høyere platå på ca 25 m.o.h. Den generelle høyden på bebyggelsen i sentrum er opp til 3-4 etasjer. Noen bygg markerer seg med litt mer høyde. Siloene skiller seg markant ut, med en høyde over bakken på opp til 40 meter. d a g e n s s i t u a s j o n 4 5

4 6 7

5 Fremfor å gi en jevn høydebegrensning for hele sentrum eller for soner i byen, har det vært en viktig intensjon i studien å legge til rette for variasjon og tilpasningsmuligheter innenfor hvert område og hver gate. b Som utgangspunkt er det gitt overordnede høyder for sentrum og områdene rundt. Variasjonene oppstår idet man legger til og trekker fra høyde in de ulike sonene. c a b c G E N E R E L L E H Ø Y D E R 8 9

6 a Sentrumsområdet 4 etg + loft ,0 5,0 5,0 C B Tilgrensende områder 3-4 etg ,0 5,0 5,0 C a B C Tilpasningsområder 3 etg + loft ,0 5,0 5,0 B C H Ø Y D E K A T E G O R I E R 10 11

7 Med utgangspunkt i de generelle høydene, er spesielle punkter og soner i sentrum gitt pluss og minusverdier. Pluss gir en høydeøkning på inntil 2 etasjer (6meter), mens minus gir høydetap på inntil 2 etasjer (6meter). Pluss og minus utløses av en rekke ulike faktorer, solforhold, bygningens funksjon, naboskap og posisjon i bybildet. I en områderegulering kan høydevariasjonen spesifiseres nærmere, og for de ulike situasjoner og miljøer i sentrum kan enkelte faktorer fremheves som viktigere enn andre P L U S S O G M I N U S 12 13

8 14 15

9 4 etg ,0 5,0 5,0 PLUSS: MINUS: 3-4 etg ,0 5,0 5,0 PLUSS: MINUS: 3 etg ,0 5,0 5,0 PLUSS: MINUS: 16 17

10 Småbygate Bakklandet 2etg Handlegate Nordregate 3-4 etg Handlegate Nordregate 2-5 etg t r o n d h e i m Sentrumsgate(bred) Dronningensgt 3-4 etg Bygate(smal) Brattørgata 2-5 etg Storbygate Solsiden 5-6 etg 18 19

11 Et viktig kriterium for variasjon i byggehøyder er solforhold. Verdal har generelt lav sol, og bygningenes høyder står i forhold til størrelse på uterommene. Bebyggelse bør formes slik at viktige uterom, parker og gater samt boligbebyggelse får best mulige solforhold. N Solforholdene avhenger både av bebyggelsens høyde og bredde/ areal på gaterom, parker og plasser. Solforholdene bør undersøkes og dokumenteres i hver enkelt situasjon. V Ø Nordside gate/plass Sørside S gatetun S O L F O R H O L D Nordside gate/plass Sørside 20 21

12 For bebyggelsen i sentrum er det et ønske om å oppnå variasjon i fotavtrykk og høyde av flere grunner: - for å skape et spennende gateforløp - i forhold til sol - for å unngå utbygging av store ensartede strukturer Der bebyggelsen blir lavere for å sikre at offentlige rom, parker og gateløp får tilstrekkelig sol, mister man kvadratmeter - disse kan erstattes i andre områder hvor større høyde ikke er til sjenanse, men gunstig. V N Ø V N Ø Variasjon Gatekryss er eksempel på punkter i byen hvor større høyde kan bidra til å skape større aktivitet gjennom flere brukere, samt trekke oppmerksomhet. Offentlige funksjoner, landemerker og innfartsporter til byen er andre begrunnelser som kan gi større høyde. S gatekryss S fondmotiv Gjennomsnittlig tillatt høyde? Ø N S K E O M V A R I A S J O N 22 23

13 høyder for disse områdene. Høydereguleringer skal sikre gode overganger mellom nytt og eksisterende. for utvidelse til kulturformål. Det er ikke spesifisert bebyggelseshøyder for området. Tiltak må vurderes i sammenheng med eksisterende bebyggelse. Høydereguleringer med volumbonus, gode solforhold i forhold til omkringliggende soner og krav til høy arkitektonisk kvalitet. til den generelle høydebegrensningen i området. Gatetun/shared space De viktigste handlegatene samt gang- og ferdselsårene i Verdal er definert som «shared space». Her foregår en hel rekke ulike aktiviteter samtidig: handel, servering, arbeid, trafikk, opphold mm. Tilrettelegge for gode solforhold i gaterommene slik at disse inviterer til opphold og aktivitet. Tilrettelegge for variasjon i bebyggelsens fotavtrykk og høyde for et opplevelsesrikt og behagelig gateforløp, og et bygningsmiljø i «menneskelig skala». Høydereguleringer som sikrer gode solforhold og variert bebyggelse. Det tillates generelt større høyder på bebyggelsen nord for og øst for gaterommene, og lavere mot sør og vest. 24 Plassrom Plassrom Plassrom defineres Beskrivelse: Byens eksisterende som alle offentog fremtidige lige rom i Verdal; møteplasser torg, aktivitetssomå sikres tilstrekkelig ner, gårdsrom, godeamfi, solforhold. sitteplasser, Dette er viktig for idrettsog å skape aktivitetsplasser, attraktive fellessoner forlekeplasser, uteservering, utendørs opphold. orienteringspunkter, festivalarena, Typer: Plasser, skolegårder, adkomstsoner, Torg, Aktivitetssoventener, gårdsrom, soner, stasjonsområdet scenerom/amfi mm. ++ sitteplasser, IdrettsplasFunksjon: ser, eksisterende Alle uteservering, og lekeplasser, fremtidige orienteringspunkter, festivalarena, offentlige rom må sikres tilstrekkeadkomstsoner, skolegårder, lig gode solforhold. Dette erventeviktig soner, for å skape stasjonsområdet attraktive møteplasser etcetc og fellessoner for utendørs Høydereguleringer som opphold. sikrer gode solforhold Høydereguleringer som sikrer gode solforhold. Det tillates generelt større høyder på bebyggelsen nord for og øst for gaterommene, og lavere mot sør og vest. Parker Eksisterende og nye grøntdrag, parker og forbindelser med særskilt mye vegetasjon. De grønne områdene kan ha en paviljongmessig bebyggelse. Parkers tilstøtende bebyggelse må tilpasses slik at parkområdenes tilgang til sol ikke forringes. Det legges vekt på å skape en kontrast mellom bebygd og ubebygd, og samtidig tilrettelegge for (overdekte) publikumsfunksjoner i parkområdene. Høydereguleringer som sikrer gode solforhold i eksisterende og nye parkrom. Det tillates generelt større høyder på bebyggelsen nord for og øst for parkene, og lavere mot sør og vest. 25

14 Kulturminner I bevaringsverdige områder tillates bebyggelse som ikke forringer eller forstyrrer områdenes eksisterende karakter. Ny bebyggelse blir «infill»-prosjekter i kulturhistorisk bebyggelse. Underbygge områdenes karakter og samtidig øke tetthet i sentrumsområdet Det er ikke spesifisert bebyggelseshøyder for disse områdene. Høydereguleringer skal sikre gode overganger mellom nytt og eksisterende. 26 Spesialområde Silorekka utgjør et spesialområde for høyhus i Verdal, da området er definert som landemerke. Det tillates ny bebyggelse i den grad denne tilfører noe positivt til områdenes eksisterende karakter som industrihistorisk område, kulturarena og Verdals landemerke. Underbygge og tilføre noe positivt til områdets eksisterende karakter, tilføre og øke brukbarheten av bygningsmassen, tilretteleggelse for utvidelse til kulturformål. Det er ikke spesifisert bebyggelseshøyder for området. Tiltak må vurderes i sammenheng med eksisterende bebyggelse. «Fyrtårn» Områder med spesifikk betydning i bybildet og funksjoner som bidrar særskilt til et levende bymiljø belønnes med «bonus» i form av ekstra tillatt byggehøyde. Funksjoner byen drar spesiell nytte av, som bidrar særskilt til byens identitet og karakter. Dette kan være ønskede bidrag til det offentlige tilbud, pilotprosjekter innenfor bærekraft, næringsetablering med høy arkitektonisk kvalitet, mm. Høydereguleringer med volumbonus, gode solforhold i forhold til omkringliggende soner og krav til høy arkitektonisk kvalitet. Gatekryss Rundt gatekryss i sentrum kan tillates høyere bebyggelse i deler området. Solforhold ivaretas gje nom variasjon, og åpenhet i krys tuasjonen. Den høyere bebyggelsen k fungere som orienteringspunk og spennende fondmotiv. Det tillates 2 etasjer ekstra i forh til den generelle høydebegrensn gen i området. 27

15 Kulturminner Spesialområde I bevaringsverdige områder tillates bebyggelse som ikke forringer eller forstyrrer områdenes eksisterende karakter. Ny bebyggelse blir «infill»-prosjekter i kulturhistorisk bebyggelse. Underbygge områdenes karakter og samtidig øke tetthet i sentrumsområdet Det er ikke spesifisert bebyggelseshøyder for disse områdene. Høydereguleringer skal sikre gode overganger mellom nytt og eksisterende. Silorekka utgjør et spesialområde for høyhus i Verdal, da området er definert som landemerke. Det tillates ny bebyggelse i den grad denne tilfører noe positivt til områdenes eksisterende karakter som industrihistorisk område, kulturarena og Verdals landemerke. Underbygge og tilføre noe positivt til områdets eksisterende karakter, tilføre og øke brukbarheten av bygningsmassen, tilretteleggelse for utvidelse til kulturformål. Det er ikke spesifisert bebyggelseshøyder for området. Tiltak må vurderes i sammenheng med eksisterende bebyggelse

16 Kulturminner I bevaringsverdige områder tillates bebyggelse som ikke forringer eller forstyrrer områdenes eksisterende karakter. Ny bebyggelse blir «infill»-prosjekter i kulturhistorisk bebyggelse. Underbygge områdenes karakter og samtidig øke tetthet i sentrumsområdet Det er ikke spesifisert bebyggelseshøyder for disse områdene. Høydereguleringer skal sikre gode overganger mellom nytt og eksisterende. Spesialområde Silorekka utgjør et spesialområde for høyhus i Verdal, da området er definert som landemerke. Det tillates ny bebyggelse i den grad denne tilfører noe positivt til områdenes eksisterende karakter som industrihistorisk område, kulturarena og Verdals landemerke. Underbygge og tilføre noe positivt til områdets eksisterende karakter, tilføre og øke brukbarheten av bygningsmassen, tilretteleggelse for utvidelse til kulturformål. Det er ikke spesifisert bebyggelseshøyder for området. Tiltak må vurderes i sammenheng med eksisterende bebyggelse. «Fyrtårn» Områder med spesifikk betydning i bybildet og funksjoner som bidrar særskilt til et levende bymiljø belønnes med «bonus» i form av ekstra tillatt byggehøyde. Funksjoner byen drar spesiell nytte av, som bidrar særskilt til byens identitet og karakter. Dette kan være ønskede bidrag til det offentlige tilbud, pilotprosjekter innenfor bærekraft, næringsetablering med høy arkitektonisk kvalitet, mm. Høydereguleringer med volumbonus, gode solforhold i forhold til omkringliggende soner og krav til høy arkitektonisk kvalitet. Gatekryss Rundt gatekryss i sentrum kan det tillates høyere bebyggelse i deler av området. Solforhold ivaretas gjennom variasjon, og åpenhet i kryssituasjonen. Den høyere bebyggelsen kan fungere som orienteringspunkter og spennende fondmotiv. Det tillates 2 etasjer ekstra i forhold til den generelle høydebegrensningen i området. Gatetun/shared space De viktigste handlegatene samt gang- og ferdselsårene i Verdal er definert som «shared space». Her foregår en hel rekke ulike aktiviteter samtidig: handel, servering, arbeid, trafikk, opphold mm. 30 Tilrettelegge for gode solforhold i gaterommene slik at disse inviterer til opphold og aktivitet. Tilrettelegge for variasjon i bebyggelsens fotavtrykk og høyde for et opplevelsesrikt og behagelig gate- Plassrom Plassrom Plassrom defineres Beskrivelse: Byens eksisterende som alle offentog fremtidige lige rom i Verdal; møteplasser torg, aktivitetssomå sikres tilstrekkelig ner, gårdsrom, godeamfi, solforhold. sitteplasser, Dette er viktig for idrettsog å skape aktivitetsplasser, attraktive fellessoner forlekeplasser, uteservering, utendørs opphold. orienteringspunkter, festivalarena, Typer: Plasser, skolegårder, adkomstsoner, Torg, Aktivitetssoventener, gårdsrom, soner, stasjonsområdet scenerom/amfi mm. ++ sitteplasser, IdrettsplasFunksjon: ser, eksisterende Alle uteservering, og lekeplasser, fremtidige Parker Eksisterende og nye grøntd parker og forbindelser med sær mye vegetasjon. De grønne om dene kan ha en paviljongme bebyggelse. Parkers tilstøtende bebyggelse tilpasses slik at 31 parkområde tilgang til sol ikke forringes. Det legges vekt på å skape

17 Gatetun/shared space De viktigste handlegatene samt gang- og ferdselsårene i Verdal er definert som «shared space». Her foregår en hel rekke ulike aktiviteter samtidig: handel, servering, arbeid, trafikk, opphold mm. Tilrettelegge for gode solforhold i gaterommene slik at disse inviterer til opphold og aktivitet. Tilrettelegge for variasjon i bebyggelsens fotavtrykk og høyde for et opplevelsesrikt og behagelig gateforløp, og et bygningsmiljø i «menneskelig skala». Høydereguleringer som sikrer gode solforhold og variert bebyggelse. Det tillates generelt større høyder på bebyggelsen nord for og øst for gaterommene, og lavere mot sør og vest. 32 Plassrom Plassrom Plassrom defineres Beskrivelse: Byens eksisterende som alle offentog fremtidige lige rom i Verdal; møteplasser torg, aktivitetssomå sikres tilstrekkelig ner, gårdsrom, godeamfi, solforhold. sitteplasser, Dette er viktig for idrettsog å skape aktivitetsplasser, attraktive fellessoner forlekeplasser, uteservering, utendørs opphold. orienteringspunkter, festivalarena, Typer: Plasser, skolegårder, adkomstsoner, Torg, Aktivitetssoventener, gårdsrom, soner, stasjonsområdet scenerom/amfi mm. ++ sitteplasser, IdrettsplasFunksjon: ser, eksisterende Alle uteservering, og lekeplasser, fremtidige orienteringspunkter, festivalarena, offentlige rom må sikres tilstrekkeadkomstsoner, skolegårder, lig gode solforhold. Dette erventeviktig soner, for å skape stasjonsområdet attraktive møteplasser etcetc og fellessoner for utendørs Høydereguleringer som opphold. sikrer gode solforhold Høydereguleringer som sikrer gode solforhold. Det tillates generelt større høyder på bebyggelsen nord for og øst for gaterommene, og lavere mot sør og vest. Parker Eksisterende og nye grøntdrag, parker og forbindelser med særskilt mye vegetasjon. De grønne områdene kan ha en paviljongmessig bebyggelse. Parkers tilstøtende bebyggelse må tilpasses slik at parkområdenes tilgang til sol ikke forringes. Det legges vekt på å skape en kontrast mellom bebygd og ubebygd, og samtidig tilrettelegge for (overdekte) publikumsfunksjoner i parkområdene. Høydereguleringer som sikrer gode solforhold i eksisterende og nye parkrom. Det tillates generelt større høyder på bebyggelsen nord for og øst for parkene, og lavere mot sør og vest. 33

18 Underbygge områdenes karakter og samtidig øke tetthet i sentrumsområdet Det er ikke spesifisert bebyggelseshøyder for disse områdene. Høydereguleringer skal sikre gode overganger mellom nytt og eksisterende. rena og Verdals landemerke. Underbygge og tilføre noe positivt til områdets eksisterende karakter, tilføre og øke brukbarheten av bygningsmassen, tilretteleggelse for utvidelse til kulturformål. Det er ikke spesifisert bebyggelseshøyder for området. Tiltak må vurderes i sammenheng med eksisterende bebyggelse. av, som bid identitet og være ønsked lige tilbud, p bærekraft, n høy arkitekto Høyderegule nus, gode s omkringligge høy arkitekto Gatetun/shared space De viktigste handlegatene samt gang- og ferdselsårene i Verdal er definert som «shared space». Her foregår en hel rekke ulike aktiviteter samtidig: handel, servering, arbeid, trafikk, opphold mm. Pl Be fre lig til ne er id fe ut rin Ty ad ne so Tilrettelegge for gode solforhold i gaterommene slik at disse inviterer til opphold og aktivitet. Tilrettelegge for variasjon i bebyggelsens fotavtrykk og høyde for et opplevelsesrikt og behagelig gateforløp, og et bygningsmiljø i «menneskelig skala». In Fu se Al or of ad lig so fo og Til op sik Til sik ge ge m Høydereguleringer som sikrer gode solforhold og variert bebyggelse. Det tillates generelt større høyder på bebyggelsen nord for og øst for gaterommene, og lavere mot sør og vest

19 Kulturminner I bevaringsverdige områder tillates bebyggelse som ikke forringer eller forstyrrer områdenes eksisterende karakter. Ny bebyggelse blir «infill»-prosjekter i kulturhistorisk bebyggelse. Underbygge områdenes karakter og samtidig øke tetthet i sentrumsområdet Det er ikke spesifisert bebyggelseshøyder for disse områdene. Høydereguleringer skal sikre gode overganger mellom nytt og eksisterende. Spesialområde Silorekka utgjør et spesialområde for høyhus i Verdal, da området er definert som landemerke. Det tillates ny bebyggelse i den grad denne tilfører noe positivt til områdenes eksisterende karakter som industrihistorisk område, kulturarena og Verdals landemerke. Underbygge og tilføre noe positivt til områdets eksisterende karakter, tilføre og øke brukbarheten av bygningsmassen, tilretteleggelse for utvidelse til kulturformål. Det er ikke spesifisert bebyggelseshøyder for området. Tiltak må vurderes i sammenheng med eksisterende bebyggelse. «Fyrtårn» Områder med spesifikk betydning i bybildet og funksjoner som bidrar særskilt til et levende bymiljø belønnes med «bonus» i form av ekstra tillatt byggehøyde. Funksjoner byen drar spesiell nytte av, som bidrar særskilt til byens identitet og karakter. Dette kan være ønskede bidrag til det offentlige tilbud, pilotprosjekter innenfor bærekraft, næringsetablering med høy arkitektonisk kvalitet, mm. Høydereguleringer med volumbonus, gode solforhold i forhold til omkringliggende soner og krav til høy arkitektonisk kvalitet. Gatekryss Rundt gatekryss i sentrum kan det tillates høyere bebyggelse i deler av området. Solforhold ivaretas gjennom variasjon, og åpenhet i kryssituasjonen. Den høyere bebyggelsen kan fungere som orienteringspunkter og spennende fondmotiv. Det tillates 2 etasjer ekstra i forhold til den generelle høydebegrensningen i området. Gatetun/shared space De viktigste handlegatene samt gang- og ferdselsårene i Verdal er definert som «shared space». Her foregår en hel rekke ulike aktiviteter samtidig: handel, servering, arbeid, trafikk, opphold mm. 36 Tilrettelegge for gode solforhold i gaterommene slik at disse inviterer til opphold og aktivitet. Tilrettelegge for variasjon i bebyggelsens fotavtrykk og høyde for et Plassrom Plassrom Plassrom defineres Beskrivelse: Byens eksisterende som alle offentog fremtidige lige rom i Verdal; møteplasser torg, aktivitetssomå sikres tilstrekkelig ner, gårdsrom, godeamfi, solforhold. sitteplasser, Dette er viktig for idrettsog å skape aktivitetsplasser, attraktive fellessoner forlekeplasser, uteservering, utendørs opphold. orienteringspunkter, festivalarena, Typer: Plasser, skolegårder, adkomstsoner, Torg, Aktivitetssoventener, gårdsrom, soner, stasjonsområdet scenerom/amfi mm. ++ Funksjon: sitteplasser, Idrettsplas Parker Eksisterende og nye grøntdrag, parker og forbindelser med særskilt mye vegetasjon. De grønne områdene kan ha en paviljongmessig bebyggelse. Parkers tilstøtende bebyggelse må tilpasses slik at parkområdenes 37

20 GATEKRYSS PARKER PLASSROM KULTURMINNER SPESIALOMRÅDE KULTUR / INDUSTRIMINNE GATETUN/SHARED SPACE RINGVEI «FYRTÅRN» 38 39

21 40 41

22 42 43

23 44 45

24 46 47

25 n o r d g a t a / v e k t a r g a t a 48 49

26 j e r n b a n e r o m m e t 50 51

27 j e r n b a n e r o m m e t 52 53

28 j e r n b a n e r o m m e t 54 55

29 m o t v e k t a r g a t a 56 57

30 58 59

31 h a n s k e m a k a r g a t a, m o t n o r d 60 61

32 62 63

33 j e r n b a n e g a t a, m o t s ø r 64 65

34 Høydekategori A (se s ) Høydekategori B (se s ) Høydekategori C (se s ) Bevaring Spesialområde landemerke Minus-soner (inntil -6m/2etg) Pluss-soner (inntil +6m/2etg) P L A N O M R Å D E R I 3 D 66 67

35 68 69

36