Høydestudie Tynset sentrum Notat

Transkript

1 Høydestudie Tynset sentrum Notat Bakgrunn: Tynset kommune har i forbindelse med reguleringsarbeider i Tynset sentrum engasjert Multiconsult AS for å gjøre en høydestudie. Høydestudien skal på et overordnet nivå gi råd om utforming av ny bebyggelse og høyder. Høydestudien er gjort med utgangspunkt i tilsendte fotografier og 3d-visualiseringer av et prosjekt som er under utvikling. Enkelte av modellene er skissemessig limt inn på foto for å gi en antydning om hvordan volumene vil gli inn i helheten. Utkast til reguleringsplan og bestemmelser samt Notat av er benyttet til støtte i vurderingen. Det er ikke gjort en vurdering av selve reguleringsplanen. Plan/ illustrasjoner: - Sør for rådhuset viser illustrasjonene hotellbebyggelse med 6 etasjer mot Kongsvegen og 4 etasjer mot Ringveien. I forslag til bestemmelser er det angitt maks 3 etasjer mot Ringveien. Blå markering. - Kombinert formål boliger og overnatting med 3 etasjer lengst sør. Stripet markering - Det er vist 5 etasjer og en tilbaketrukket 6. etasje på tomten nord for Rådhuset (Østerdalsstua/ Hektoen). Lyseblå markering påført av Multiconsult, området inngår ikke i reguleringsplanen. Det er en vesentlig høydeforskjell mellom Ringveien og Kongsveien, antydet ca 8 m i planbeskrivelsen. museum Kombinert formål Nye boliger/ overnatting Parkering Nytt hotell rådhuset Østerdalsstua/ Hektoen

2 Generelt om fortetting i Tynset Estetisk veileder karakteriserer bygningsmiljøet i Tynset som variert og sammensatt, både når det gjelder arkitektonisk uttrykk/ byggestil, areal, høyde, volumoppbygging, detaljering og alder samt forhold til gate. Dette er et preg man ønsker å opprettholde. Rådhuset er fremtredende, både pga høyden og beliggenheten. Tynset Rådhus er et landemerke i Tynset, og oppfattes som en viktig del av Tynsets stedsidentitet. Bygget har en viktig rolle og funksjon i Tynset. Estetisk veileder angir arealet for Østerdalsstua/ Hektoen og inntil torget som mulige fortettingsområder, der det ville være positivt om bebyggelsen ble høyere enn i dagens situasjon. Det er gitt en retningsgivende anbefaling om byggehøyde på 2 ½ etasje ved bussholdeplassen sør for rådhuset og 2 ½ - 3 etasje mot torget. Variert bebyggelse i sentrum. Foto fra Tynset 2005 Estetisk veileder påpeker noen viktige forhold som må ivaretas ved fortetting i Tynset: Ny bebyggelse må forholde seg til eksisterende, f. eks. i forhold til byggehøyde og proporsjoner, slik at skalaen i sentrum ikke forrykkes. Nye bygg bør ta opp høyder, linjer eller rytme fra omgivelsene. Dimensjoner fra omkringliggende bygg gir en målestokk (f. eks ved at fasadene underdeles i forhold til omkringliggende bygg). Adkomst fra gate eller hjørne videreføres, spesiell utforming og inntrukne hjørner har vært vanlig. Bygningen må vende seg mot gate, ikke primært mot p-plass bak bygget (kjøpesenter). Enkle former er karakteristisk for området. Detaljering bør være enkel, og spille på eksisterende nøkterne detaljering som preger området. Bruk av trematerialer i fasadene bør tilstrebes i sentrum. Takform må vurderes i den enkelte byggesak i forhold til tomt og omkringliggende bygg. Takform varierer i Tynset, og nye bygg kan ha saltak eller flatt tak. Plan- og Bygningsloven sier dessuten følgende: Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Kommunen kan utarbeide retningslinjer for estetisk utforming av tiltak etter loven.

3 Vurdering av fjernvirkning Prosjektet er klipt inn i fotografi for å vise omtrentlig fjernvirkning. Materialbruk/ fargesetting vil bidra til å avgjøre hvor fremtredende bebyggelsen vil fremstå. Rådhuset er et landemerke i Tynset, det er adskillig høyere enn omkringliggende bebyggelse. Bygningen er markant, men det kan tåles inngrep i omgivelsene uten av bygningen forringes som landemerke. Tynsets tyngdepunkt i området rundt torget og rådhuset blir styrket ved tilføring av ny bebyggelse her, noe som er positivt. Ny bebyggelse bidrar til å skape forbindelse til bebyggelsen østover, noe som også er positivt. Terrenget stiger opp bak bebyggelsen, og de store trekkene i lanskapet og topografien vil slik bidra til å dempe noen negative effekter (silhuettvirkning med mer) av ny bebyggelse. Bebyggelse med fasader i trematerialer/ jordfarger kan gjøre at bebyggelsen glir mer inn i omgivelsene. De foreslåtte bygningene blir likevel for store i forhold til Tynset som helhet og i forhold til den funksjon/ rolle de nye bygningene skal ha i tettstedet. Ny bebyggelse bør fungere som en avtrapping mot omkringliggende bebyggelse rundt rådhuset. Høyden på foreslått bebyggelse på Østerdalsstua/ Hektoenbygget bør reduseres for at det ikke skal bli en ubalanse i forhold til den nordre delen av tettstedet (småskala bebyggelse). Hotellets høyde bør reduseres, for å underordne seg mer i helheten. Bygningskroppen og fasaden bør brytes mer opp. Mht fjernvirkning vurderes området med boliger/ overnatting i sør å ha en god utforming.

4 Vurdering av nærvirkning Rådhuset kan isolert sett tåle etablering av til dels omfattende bygningsmasse i sitt nærområde. Det er derfor den øvrige bebyggelsen i nærområdet - spesielt bebyggelsen på museumsområdet og torget- som i størst grad vil være bestemmende for hvilke høyder som bør tillates. Bebyggelsen som er foreslått utfordrer skalaen for Tynsets grammatikk, både hva gjelder høyde og volum. Bygningene fremstår som noe overdimensjonert i sammenheng med den småskala bebyggelsen på hver side. Topografien forsterker dette, og gjør at bebyggelsen - spesielt hotellet - virker høyt og dominerende sett fra Torget og Kongsvegen/bussholdeplass. Ut fra dette bør bebyggelsen trappes ned i forhold til terrenget, slik at bebyggelsen i skråningen fremstår lavere enn det prosjektet viser. Volumer / fasader bør brytes opp. Dette vil også kunne bidra til å gjøre fjernvirkningen mer tiltalende. Bygningsvolumet mellom rådhuset og torget (Østerdalsstua/ Hektoen) fremstår mer oppbrutt og dynamisk enn hotellet, og dette er positivt i forhold til omgivelsene. Høyden bør imidlertid reduseres også her, for å harmonisere bedre med omkringliggende bygninger. Prosjektet fremstår mindre dominerende sett fra Ringveien. Det er dessuten positivt at det etableres en vegg i gaterommet i Ringveien. Sett fra bussholdeplassen: Dominerende i forhold til småskala trehusbebyggelse. Sterk silhuettvirkning fra bakkeplan. Høyde bør reduseres. Oppdeling og nedtrapping av bebyggelsen i skråningen hadde vært positivt for den eldre trehusbebyggelsen nede på flaten. Overgang mellom bygninger og terreng er lite bearbeidet. Sett fra Nordøst, gateplan. Det vil være positivt å få noe høyere bebyggelse mellom Torget og Rådhuset enn det er i dag. Bebyggelse mellom rådhuset og torget (Østerdalsstua/ Hektoen) blir likevel noe høy og dominerende i forhold til den eksisterende bebyggelsen på torget. Det bør tas høyde for at bebyggelsen ved torget kan bli høyere enn dagens situasjon. 4 etasjer over terreng er trolig en riktig høyde i dette området. Tilbaketrukket 5.etasje kan være mulig, forutsatt at dette ikke oversiger 3 etasjer i Ringveien.

5 Prosjektet fremstår mindre dominerende sett fra Ringveien. Det er positivt at det etableres en vegg i gaterommet i Ringveien, og en sammenheng med bebyggelsen i rådhuskvartalet. Hotellet følger ikke veglinjen, men er trukket tilbake fra vegen, noe som gjør bygningen noe mindre dominerende. Vegetasjonsbelte langs vegen bør vurderes tatt inn i reguleringsbestemmelsenefor å stramme opp gaterommet. Det vil være en fordel å redusere hotellet til 3 etasjer mot Ringveien, i forhold til bebyggelsen på østsiden av vegen. Området for boliger/ overnatting synes å fungere godt, både mht volum og form. Vegetasjonsbeltet fungerer bra for å stramme opp gateløpet. Det bør imidlertid tilstrebes en noe mykere overgang/ tilpasning til terrenget mot museumsområdet. Vegetasjonsbeltet mot øst og vest bør inn i reguleringsbestemmelsene.

6 Oppsummering/ anbefaling Generelt: Bebyggelsen bør trappes ned i takt med terrenget, slik at bebyggelsen på flaten fremstår lavere enn det prosjektutkastet viser. I dette ligger også at tilpasning til terreng mot vest bør bearbeides. Dette kan bidra til å myke opp bygningsvolumene, slik at både fjernvirkning og nærvirkning blir bedre. Flate tak fungerer godt. Åpninger i bebyggelse langs Ringveien er viktig for å gi gløtt på tvers. Anbefaling vedr byggehøyder: Bebyggelse mot Ringveien bør ikke være høyere enn 3 med flatt tak, eller tilsvarende maksimal kotehøyde. Bebyggelse mot Kongsvegen ved museumsområdet og p-plass bør maksimalt være 3 (-4) etasjer, eller tilsvarende maksimal kotehøyde. Endelig utforming av volumer og materialbruk samt tilpasning til terreng avgjør hvor stor høyde som kan aksepteres. Bebyggelse mot Kongsvegen mellom torget og rådhuset bør maksimalt være 4 etasjer over terrengnivå, eller tilsvarende maksimal kotehøyde. Dette kan gi en opptrapping mot rådhuset, men der rådhuset opprettholdes som landemerke. En tilbaketrukket (halv) etasje kan også vurderes. Illustrasjonen nederst på siden antyder byggehøyder som angitt her. Hotellet: Representerer en forrykkelse av skala i forhold til småskala trehusbebyggelse, og fremstår dominerende både i fjernvirkning og sett fra Kongsvegen. Virker noe mindre dominerende fra Ringveien. Høyde bør reduseres til 3 etasjer mot Ringveien og trappes ytterligere ned mot Kongsvegen, til 3-4 etasjer fra terreng. Det bør vurderes om det kan etableres noe lav bebyggelse mot Kongsvegen på p-plassen (og etablere parkering i p-kjeller). Dette ville være positivt både mht fjernvirkning og nærvirkning av hotellet. Dette vil også være positivt for å etablere en sammenheng i bebyggelsen langs Kongsvegen. Det bør vurderes å etablere et vegetasjonsbelte mot vest. Muligheten for å bryte opp bebyggelsen i volum og fasade bør tilstrebes, og det bør også vurderes å bygge felles funksjoner for hotell/ kulturhus over dagens kulturhus. Bolig/ overnatting: Fremstår positivt i forhold til omgivelsene både mot Kongsvegen og Ringveien. Det bør imidlertid vurderes om den øverste etasjen kan trekkes noe tilbake fra Kongsvegen for å avdempe høydevirkningen på nært hold i forhold til småskala trehusbebyggelse nede på flaten. Tilpasning til terreng mot Kongsvegen/museumsområdet bør bearbeides. Vegetasjonsbeltene mot Ringveien og museumsområdet som er vist på 3d-illustrasjonene virker avdempende og er svært viktig for å gi en positiv opplevelse av bebyggelsen både mht nær og fjernvirkning. Vegetasjonsbeltene bør tas inn i bestemmelsene til reguleringsplanen. Østerdalsstua/ Hektoen: Det er positivt med høyere bebyggelse her enn det er i dagens situasjon. Bebyggelsen bør imidlertid ikke overstige 4 etasjer fra terreng. En tilbaketrukket halv etasje kan vurderes.