STEDSANALYSE FOR CECILIENBORGOMRÅDET

Transkript

1 STEDSANALYSE FOR CECILIENBORGOMRÅDET Områdekarakter Den aktuelle tomten i Osloveien ligger i et område hvor flere ulike funksjoner og bygningstypologier møtes. Veianlegg setter sitt preg på området, men ny trase for Osloveien har medført en roligere trafikksituasjon. Dermed legges forholdene godt til rette for å utvikle boligbygg på tomten. Fotografiet viser Osloveien sentralt i bildet, omgitt av boligområdet Marienlyst i sørvest, grøntdrag med innslag av boliger i nordvest og samferdelsanlegg øst for Osloveien. Områdekarakter og avgrensing Tomten ligger i en overgangssone mellom ulike områder basert på ulike funksjoner. Som utgangspunkt for denne enkle analysen har vi valgt å se på tomtens umiddelbare omgivelser innenfor en radius på ca 0 meter. Illustrasjon viser funksjoner i nærområdet rundt tomten(rødt bygg) Blå skravur: Næringsbygg(tomten) Gul skravur: Boligområder Lilla skravur: Samferdselsformål Rød skravur: Offentlig bygg(barnehage) Grønn skravur : Grøntdrag

2 Historisk utvikling Eldre fotografi av området fra viser at boligbebyggelsen i Marienlystområdet på dette tidspunktet var godt etablert. Området forøvrig hadde et landlig preg, og grøntdraget nordvest for tomten med skogsbelter og karakteristiske landskapsformer er godt synlig på fotografier fra førkrigstiden. Foto av området fra Foto av området fra 0 Etter krigen har østsiden av Osloveien blitt utbygd til ulike samferdselsformål med store hallbygninger og asfalterte flater utomhus. Veianleggene har også blitt mer omfangsrike. Vest for Osloveien har det vært en markant utvikling av nye boligområder i etterkrigstiden.

3 Planstatus Gjeldende reguleringsplan for området er 0f Belvedere fra. Tomten er her regulert til blandet formål, forretninger/bolig. Kommuneplanens arealdel viser at tomten er regulert til boligformål. Tvers over tomten går grensen for hensynssone; bevaring kulturmiljø :. Marienlyst: "Karakteristisk jernbaneverkstedboligby, tett utbygget med forholdsvis beskjedne bolighus i ganske små haver. Det opprinnelige helhetspreget i god behold."(ref. Hensynssoner utvalgte kulturmiljø, Kommuneplanens arealdel 0-0, vedlegg )

4 Utsyn langs Osloveien sett sydfra. Marienlystområdet på oppsiden av veien. Den aktuelle tomten er ved det grønne huset midt på bildet. Bildet nedenfor viser dagens situasjon på tomten med bilutsalg og parkeringsplass. De typiske villaene i Marienlystområdet vises i bakgrunnen. Marienlystområdet ble bygget ut etter og består av Nils Stavnes veg, Garmanns veg, Stavnemovegen og Marienlystvegen. Området ble lagt ut som villatomter for jernbanefunksjonærer, og bebyggelsen vokste jevnt fra til. Villaene er bygget i to etasjer pluss loft. På grunn av det skrånende terrenget er kjelleren eksponert med ca til, meter synlig kjellervegg på nedsiden av huset. Villaene er korsbygd med saltak med vinkel på ca grader. Rafthøyde fra. etasje er ca., meter. Fra. etasje til terreng mot øst er det ca. meter. Mønehøyde fra. etasje er ca. meter. Villaområdet ligger i skrånende terreng med fall fra vest mot øst. Villaene på oppsiden av Osloveien har adkomst fra Stavnemovegen. Det er en høydeforskjell fra Osloveien til adkomsten fra Stavnemovegen på ca. meter. Villaenes møne vil dermed ligge ca meter høyere enn Osloveien. Villabebyggelsen i Marienlystområdet bærer preg av å være en enklave. Både arkitektonisk uttrykk og atkomstforhold bygger opp under dette. Området har hovedatkomst fra Osloveien via Marienlystvegen. De andre boliggatene i området: Stavnemovegen, Garmannsveg og Nils Stavnes veg forgrener seg ut fra Marienlystvegen. Området ligger noen meter høyere enn Osloveien langs en

5 byggelinje som er ca - meter tilbaketrukket fra Osloveien, noe som bidrar ytterligere til å skille området ut fra annen bebyggelse som ligger langs Osloveien og har direkte atkomst herfra. Øvrig boligbebyggelse Foruten Marinelystområdet ligger det også en rad med boliger langs østsiden av Osloveien. Disse er utenfor vernesonen, men enkelte av dem er i likhet med Marinelyst førkrigsbebyggelse. Boligene har atkomst direkte fra Osloveien og ligger i varierende avstand fra veibanen. Inne i grøntdraget nord og vest for tomten ligger det også boliger. Dette er etterkrigsbygg uten særskilt verneverdi, og grøntdraget kommer i mellom dem og tomten. Samferdsel og industri Foruten grøntdraget i nordvest og tidligere beskrevne boligområder er tomtens umiddelbare omgivelser preget av arealer brukt til samferdselsformål. Spesielt områdene på østsiden av Osloveien er preget av dette. Foto fra øst med tomten midt i bildet. Landskap og solforhold Utsnitt av kotekart for området rundt tomten viser at den ligger nede i et dalsøkk og er omtrent på samme kotehøyde som Osloveien. Tomten er tidligere brukt til næringsformål og er delvis utfylt for å oppnå en større flate som kan fungere til dette formålet. Omkringliggende bebyggelse ligger på de små høydedragene rundt tomten. Høydedragene i vest og nord har også et betydelig innslag av vegetasjon og har status som friområde/grønnstruktur i gjeldende planer. Tomtens beliggenhet i en oppfylt dalbunn fører til at solforholdene for de nye boligene bør gis særskilt oppmerksomhet. Det er imidlertid grunn til å anta at nybygg på tomten i liten grad vil skyggelegge nabobygg, selv med et visst etasjeantall.

6 Konklusjon Tomten som tenkes utbygd med nye boliger ligger i en overgangssone mellom områder med ulik funksjon og ulikt preg. Et av de eksisterende byggene på tomten, Osloveien E (Gnr. Bnr. 00), tilhører bebyggelsen i Marienlystområdet og har de karakteristiske kjennetegnene for bebyggelse i denne vernesonen. Villaen er per i dag sammenbygget med nabobygget Osloveien som rives. Ved utvikling av eiendommen vil det være viktig å ivareta villaens særpreg og tilhørighet til øvrig bebyggelse i vernesonen. Tomtens bebyggelse og egenskaper forøvrig ansees å være klart adskilt fra Marienlystområdet. Topografisk ligger tomten i en nedsenkning mot Osloveien, mens Marienlyst ligger på en svak forhøyning i landskapet. Tomten har adkomst direkte fra Osloveien, mens villabebyggelsen i Marienlystområdet har egne atkomstveier på oversiden av Osloveien. Med hensyn til krav til ny bebyggelse på tomten virker det derfor unaturlig å videreføre bebyggelsesmønster, typologi, byggehøyder og byggelinjer fra Marienlystområdet. Det ansees som viktigere å respektere Marienlystområdets særpreg og skape nødvendig avstand mellom nybygg og villaer som omfattes av vernesonen. Tomtens direkte adkomst fra Osloveien taler for at ny bebyggelse kan legge seg nært opptil gatelivet i liket med bebyggelse på motsatt side av Osloveien med direkte atkomst herfra. Enkelte av boligene på østsiden ligger kun - meter fra vegen. Med tanke på at denne delen av Osloveien nå er stengt for gjennomgangstrafikk og er blitt en ren lokalvei, er det mye som taler for at dette kan være en god løsning. Ved å trekke nybyggene østover på tomten vil man unngå deler av slagskyggen fra den skogkledde landskapsforhøyningen i vest. Med hensyn til høydebegrensinger på nybygg ansees det mulig å bygge i flere etasjer enn nabobebyggelsen rundt. Argumenter for dette er at nybygg på tomten blir liggende lavere en omkringliggende bebyggelse. I forhold til villaene i Marinelystområdet vil ny bebyggelse ligge ca meter lavere. Ny bebyggelse på tomten vil heller ikke medføre slagskyggeproblemer på nabobygg.

7 Tegnet dato: Korrigert dato: Kontroll Tegner: PH Prosjektnr.:.0 Målestokk: Mål: Tegningsnr.: A0- Skjema / Detalj: Situasjonsplan Osloveien Alternativ Gnr./Bnr.: Gnr/Bnr. :00 0..

8

9

10

11

12 Tegnet dato: Tegning: Kontroll Tegner: PH Prosjektnr.:.0 Målestokk: Mål: Tegningsnr.: A- Skjema / Detalj: Situasjonsplan Osloveien Alternativ :00 0..

13

14

15

16

17

18