Søndre gate 7, 9 og 11, Krambugata 2A, 2B og 4 og Peter Egges plass, detaljregulering Reguleringsbestemmelser

Transkript

1 Byplankontoret Planident: r Arkivsak:12/542 Søndre gate 7, 9 og 11, Krambugata 2A, 2B og 4 og Peter Egges plass, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene : Dato for godkjenning av bystyret : AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket Pir II AS, datert , senest endret FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til: 2.1 Arealformål BEBYGGELSE OG ANLEGG - Kombinerte formål (1800) - forretninger, tjenesteyting, boligbebyggelse, kontor, bevertning. SAMFERDSEL OG ANLEGG - Torg (2013) 2.2 Hensynssoner - Bevaring kulturmiljø (570) - Båndlegging etter lov om kulturminner (730) 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Kombinert formål Fellesbestemmelser Området skal nyttes til kombinerte formål, herunder forretning, tjenesteyting og boligbebyggelse, kontor og bevertning. Boligbebyggelse skal ikke overstige 40 % av samlet BRA. Det tillates ikke boliger i 1. etasje. Areal under terreng skal ikke regnes med i grad av utnytting. Tenkte plan skal ikke regnes med i grad av utnytting. Eventuelt rekkverk for takterrasser skal løses innenfor angitte kotehøyder.

2 Side 2 Fundamentering Før tiltak vist i reguleringsplanen kan realiseres, skal det foretas en arkeologisk gransking av den delen av det automatisk fredete kulturminnet som kommer i konflikt med realiseringen. Det skal tas kontakt med Riksantikvaren i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfang og kostnader for arkeologisk gransking kan fastsettes, jf. Kulturminneloven 10. Nybygg skal i utgangspunktet fundamenteres på peler, uten nye kjellere. Endelig løsning avklares med Riksantikvaren. Krav til uterom for bolig Det skal avsettes minimum 15 m 2 uterom per boenhet eller per 100 m 2 BRA boligformål på egen grunn i form av gårdsrom, takterrasse og/eller balkong. Krav til parkering Det skal avsettes minimum 70 sykkelparkeringsplasser på egen grunn. Støy Ved søknad om rammetillatelse skal det gjøres rede for nødvendige tiltak for skjerming mot støy, i fasader og for uteområdene. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T- 1442/2012 og grenseverdier for støy, NS8175 (kl. C), skal legges til grunn. I boliger i 2. etasje med fasade mot vest, skal minst halvparten av rom for varig opphold og minst ett soverom vende mot stille side. Alle boliger skal ha minst ett soverom mot fasade med støynivå mindre enn Lden 55 db. Forurensing Før det kan gis tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven, må tiltaksplan for håndtering av forurenset grunn, i tråd med forurensningsforskriftens kapittel 2, være godkjent av forurensningsmyndigheten. Alternativt må dokumentasjon av at grunnen ikke er forurenset forevises forurensningsmyndigheten. Avfallshåndtering Det tillates varelevering og henting av avfall fra Krambugata. Avfallshåndtering skal løses innenfor bygningsvolumene. Brannsikkerhet Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det redegjøres for branntekniske forhold for omsøkte tiltak. Tiltaket skal vurderes i forhold til omkringliggende bebyggelse/regulert bebyggelse Felt FTBKB_01 Det tillates å sammenbygge eksisterende bebyggelse med bebyggelse på felt FTBKB_02 og FTBKB_03. Sammenbygging skal utføres etter samråd med antikvarisk sakkyndige Felt FTBKB_02 Grad av utnytting Maks tillatt BRA for bebyggelse i FTBKB_02 er 470 m 2 BRA.

3 Side 3 Plassering av planlagt bebyggelse Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrensen. Utforming av bebyggelsen Bebyggelsen skal utformes som sammenbindende bygningsvolum mellom eksisterende bebyggelse i felt FTBKB_01 og ny bebyggelse i feltftbkb_03, etter prinsipper i illustrasjon vedlagt bestemmelsene. Det tillates etablert takterrasser. Høyde på planlagt bebyggelse Bebyggelsens maksimale gesimshøyde skal ikke overstige kotehøyde c+ 26,5 m. Det tillates luftinntak/-avkast maks 1,5 meter over angitte gesimshøyder for inntil 5 % av takflaten. Luftinntak/-avkast som overstiger gesimshøyde skal trekkes minimum 1,0 meter tilbake fra gesims. Det tillates ikke tekniske rom over angitte gesimshøyder Felt FTBKB_03 Bebyggelsen skal plasseres i formålsgrense mot Krambugata og utformes etter prinsipper i illustrasjon vedlagt bestemmelsene. Den delen av første etasje som har fasader ut mot Peter Egges plass skal nyttes til publikumsrettede virksomheter som forretning, tjenesteyting og/eller bevertning. Grad av utnytting Maks tillatt BRA for bebyggelse i FTBKB_03 er 3200 m 2 BRA. Plassering av planlagt bebyggelse Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrense. Mindre deler av fasaden tillates utkraget inntil 1,2 meter over byggegrense for å skape dybde i fasadeuttrykket som del av en arkitektonisk utforming. Utkragede fasadeelementer skal ha minimum 3,6 meter fri høyde fra terreng/gate. Fasade i 1. etasje mot sør skal trekkes tilbake minimum 1,0 meter fra byggegrense. Utforming av bebyggelsen Fasaden for de 3 øverste etasjene mot vest skal utformes slik at den ikke framstår som en loddrett vegg i hele byggets lengde. Fasader mot vest bør utformes i tråd med veiledende prinsippsnitt vedlagt bestemmelsene. Fasade i 1. etasje på de sidene som vender mot Peter Egges plass skal ha et åpent og transparent uttrykk. Fasade i 1. etasje mot Peter Egges plass skal ha en utforming med minimum 70 % glass av totalt fasadeareal. Det bør være utganger i alle tre retninger mot Peter Egges plass. Det skal tilstrebes en god sammenheng mellom ute og inne mot Peter Egges plass. Bygget skal ha flere innganger og større vinduspartier i 1. etasje mot Krambugata. Inngangssituasjoner, service- og publikumsfunksjoner i 1. etasje skal ha netto etasjehøyde mot

4 Side 4 fasade på minimum 3,6 meter. Det skal legges særlig vekt på høy kvalitet i arkitektonisk utforming, detaljering og materialbruk. Det vises også til kommunens veileder for plan- og byggesaker i Midtbyen. Til søknad om tillatelse til tiltak skal det følge detaljtegninger av viktige overganger i 1:20, som for eksempel møte med terreng for glassfasader/vegg, gesims og materialskifter i fasade, samt møte med eksisterende bebyggelse. Tegninger skal angi materialbruk på alle synlige flater. Fasader skal utformes med lyse fargetoner. Høyde på planlagt bebyggelse Høyden på bebyggelsen skal ikke overstige kotehøyde c+29,3 m og skal ha en nedtrapping til c+26,5 ved gesimslinje i sør. Det tillates luftinntak/-avkast maks 1,5 meter over angitte gesimshøyder for inntil 5 % av takflaten. Luftinntak/-avkast som overstiger gesimshøyde skal trekkes minimum 1,0 meter tilbake fra gesims. Det tillates ikke tekniske rom over angitte gesimshøyder. 4 SAMFERDSEL OG ANLEGG 4.1 Torg Krav til opparbeidelsesplan Sammen med søknad om tillatelse til tiltak i felt FTBKB_02 og felt FTBKB_03 skal det foreligge opparbeidelsesplan i målestokk 1:200 for torg. Opparbeidelsesplanen skal være godkjent av kommunen før igangsettingstillatelse gis. Planen skal vise utforming og materialbruk, være høydesatt og angi stigningsforhold på veger. Planen skal være utformet etter prinsippene om universell utforming, og sikre tilgjengelighet til byggene knyttet til plassen. Planen skal angi plassering av sykkelparkering, vegetasjon, oppholdssoner med sittemuligheter og arena for lek. Opparbeidelsesplan skal vise snumuligheter for bil for varelevering og søppelhåndtering. Torg skal ha høy arkitektonisk kvalitet i utforming, detaljering og materialbruk. Krav til belysning Det skal etableres god belysning ved alminnelig ferdsel og riktig bruk av belysning for synshemmede. 5 HENSYNSSONER 5.1 Bevaring kulturminner Bygninger markert med omriss av bygg som skal bevares på plankartet tillates ikke revet. Hvelvkjellere skal bevares. Tiltak innenfor felt FTBKB_01 etter plan- og bygningsloven 20-1, 20-2 og 20-3 skal utføres i samråd med antikvarisk sakkyndige.

5 Side 5 Det tillates inngrep i gavlfasader for å etablere forbindelser mellom eksisterende bebyggelse og planlagt bebyggelse. 5.2 Automatisk fredet kulturminne: Middelalderbyen Trondheim Hele planområdet inngår i det automatisk fredete kulturminnet Middelalderbyen Trondheim. Alle inngrep i grunnen eller andre tiltak som kan virke inn på det automatisk fredede kulturminnet krever tillatelse etter kulturminneloven. Søknad om slik tillatelse skal sendes rette antikvariske myndighet, for tiden Riksantikvaren. 6 VILKÅR FOR GJENNOMFØRING 6.1 Støy og anleggstrafikk Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold og støvdemping og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes. Tilkomst til biblioteket skal opprettholdes i bygge- og anleggsperioden. For å oppnå tilfredsstillende støyforhold i anleggsfasen skal støygrenser som angitt i Miljøverndepartementets Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442, legges til grunn. 6.2 Bevaringsforhold for kulturminner i grunnen Tiltak etter planen må utføres på en slik måte at de ikke medfører rystelser, setningsskader, endringer i grunnvannstanden, endringer i bevaringsforholdene eller direkte inngrep som kan skade automatisk fredete kulturminner i reguleringsplanområdet eller tilstøtende områder. Det skal utarbeides en plan for avbøtende tiltak som kan sikre det automatisk fredete kulturminnet mot ovennevnte skader. Hvis avbøtende tiltak etter Riksantikvarens vurdering ikke kan sikre kulturminnet på en tilfredsstillende måte, kan Riksantikvaren kreve at kulturminnet sikres gjennom en arkeologisk utgraving. Det skal installeres miljøovervåkingsutstyr for å overvåke tiltakets innvirkning på bevaringsforhold for automatisk fredete kulturlag over tid. Overvåkingen skal igangsettes minimum ett år før byggestart og pågå i totalt minimum 5 år. Riggplan skal forelegges og godkjennes av Riksantikvaren før igangsettingstillatelse for rive- eller byggetiltak gis. 7 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Før det kan gis ferdigattest for bebyggelse innen planområdet skal følgende tiltak være gjennomført: Torg skal være oppgradert i henhold til godkjent opparbeidelsesplan. Det skal være etablert minimum 1 HC parkeringsplass i Søndre gate i tilknytning til Schjoldagerveita med universelt utformet tilkomst til torg.

6 Side 6 8 OFFENTLIG ELLER FELLESAREAL Følgende arealer skal være offentlige: - Torg: o_st Dato og signatur (Ordfører ved bystyrevedtak, byplansjefen ved delegert). VEDLEGG TIL BESTEMMELSENE: Prinsippsnitt, utarbeidet av Pir II AS, datert