Kommunedelplan for Bryne sentrum Utredning av lokalisering av høyhus

Transkript

1 Kommunedelplan for Bryne sentrum Utredning av lokalisering av høyhus med grunnlag i en tilpasset DIVE-analyse Oppdatert: Innhold 1. Høyhusvurdering Vurdering av lokalisering fire høyhus Vurdering av høyhus: Inngang Sandtangen Vurdering av høyhus: Trallfavegen Vurdering av høyhus: Felleskjøpet ved kryss Fv44/Arne Garborgs veg Vurdering av høyhus: Bryne Mek ved kryss Arne Garborgsveg/ Biskop Hognestads gata

2 1. Høyhusvurdering Argumentene i norske høghusdebatter er knyttet til utbyggeren sitt behov for å bygge høyt med hensyn til dyre tomter, og miljøargumenter, bl.a. at de skal være miljøvennlige, gir sosial fortetting og reduserer transportbehov. Et annet argument er ønsket om å bruke høyhus for å symbolisere modernitet og etablere nye landemerker. Byplankonseptet utarbeidet av Norcosult tar utgangspunktet i å markere jernbanen som linjeførende element i byen og å markere viktige knutepunkter og innganger i form av slanke tårn. Fire områder egner seg -i forhold til bystrukturen- til høyhus: 1. Sandtangen (tilgang til grønt, samt avstanden til trafikknettet som tilsier at det er mulig å vurdere bolighøyhus) 2. Høyhus i sør - adkomst til byen fra Hetlandsgata/Trallfavegen 3. Høyhus ved inngangen til Bryne ved Felleskjøpet (kryss fv 44/fv 506) 4. Høyhus ved Bryne Mek. (kryss fv 506/Biskop Hognestads vegen) Det er gjort følgende analyser og vurderinger: lokalklimaanalyser, landskapsvurderinger og byromanalyser for å undersøke hva byen vil kunne tåle (premissanalyser). Analyser av bygningsvolumet sine konsekvenser for områder i nærheten vil og måtte utføres (konsekvensanalyser). Vurdering av virkninger av eventuelle høyhus omfatter å vurdere sammenhengen mellom høyhuset og forholdet av høyhuset til resten av byen, til den etablerte stedskarakteren og landskapet og i forhold til de framtidsambisjonene byen ønsker å markere. Virkningene er utredet med fokus på følgende punkter: Fjernvirkning i et overordnet perspektiv vil vertikale volum kunne medføre store visuelle endringer og kontraster. Tåler landskapet dette og hvor er det ønskelig? Silhuettvirkning hva vil et høyhus gjøre med byen sin silhuett? Landemerke/symbolvirking symbolisere modernitet? Gir et høyhus byen identitet? Kan lavere bygg ha samme effekt? Lokalklima krav til klimavurderinger -på forhånd - i områder for å forebyggemiljøskader i etterkant. Høyhus vil kunne medføre negative lokalklimatiske konsekvenser i form av skygger og økt vind. Sol, lys og skygge hvilken virking vil høyhuset ha for naboer og tilstøtende byrom? Høyhus som boform ønske om variert boligtilbud? Hvordan skal uteareal løses? Gir det å bo i et høyhus bokvalitet? Kommunikasjon og trafikk høyhus gir en konsentrasjon av mennesker på et lite areal som kan skape stor trafikk.tåler vegnettet denne økningen? 2

3 Høyhus kategorier Det fins tre forskjellig kategorier høyhus. Alle kategoriene kan ha en sokkel/base eller ha direkte bakkekontakt. Valg av basen er avhengig av forskjellige faktorer som å støtte den eksisterende bystrukturen. Høyhus som tårn. Skal brukes for høyhusfortetting i Bryne Høyhus som skive Høyhus i gruppe - ofte som skulptur. Høyhusene står på en base/sokkel som danner kareebebyggelse Høyhusene står på en base/sokkel som danner kareebebyggelse 2. Vurdering av lokalisering av fire høyhus Tema Plassering i bylandskapet Dagens rådhus+kulturhus Fjernvirkning: landskapsbildet 2.1. Vurdering av høyhus: Inngang Sandtangen Plassering i randsonen av et historisk bylandskap (rådhus). Ingentypisk høyhustomt, forholdsvis smal for å kunne etablere tydelig base. Åpenhet bør sikres i Sandtangen, alternativt skal framtidig bebyggelse ved rådhuset ta hensyn til høyhuset. Høyhuset vil ligge i randsonen. Jernbanen og rådhuset vil redusere høydevirkning fra Arne Garborgs veg (høye hus/element her også i dag). Sett fra gateplan (Arne Garborgs veg) vil tiltaket tilføre et nytt element og endre silhuetter. Byrommet (veien til høyhuset) vil forsterke høyhuset og vil oppleves fra mange forskjellige vinkler. Høyhuset vil ses fra Kverneland Nytt element i silhuetten til byen (fjernviking) Byrom og gateløp Tyngdepunktet trekkes fra rådhuset og kinoen til inngangen til Sandtangen. Høyhuset vil oppleves som dominant fra baksiden av rådhuset. Høyhuset vil fungere som et inngangsledd inn og ut fra sentrum/sandtangen 3

4 Det skapes et nytt siktpunkt/-linje bak rådhuset (dette bør brukes aktivt i planleggingen). Bystruktur byggehøyder og topologien Byens identitet kulturminner Det skapes et kvartal med nytt arkitektonisk uttrykk og identitet. Bygget vil stå i kontrast til omkringliggende bebyggelse pga. høyder. Byggehøyden i sokkelen må tilpasses eksisterende skala og høyder. Bebyggelsen kommer til å få et nytt fasadeuttrykk. Byggehøyden forholder seg til valgt høydekonsept, lite påvirkning/endring av eksisterende strukturer. Går ikke ut over områdets tålegrense for vern. Bryter ikke med dagens kulturhistoriske struktur men vil medføre en endring av skala og en visuell dominans. Et høyhus vil ikke medføre at kulturhistoriske verdier og lesbarheten reduseres. Ingen direkte konkurranse til bymonument med stor historiefortellende og/eller merkevarebyggende verdi. Lokalklima Jernbanen sammen med en sokkelbebyggelse og Sandtangen-kvartalet vil antakeligvis skape en vindkanal Høyhuset vil i tillegg kaste skygge i område på andre side av gata - se sol diagram. Aktivitet i gata/tilgjengelighet Høyhuset med boliger vil medføre økt aktivitet. Aktiviteter vil påvirke bruk av Arne Garborgs vegen i henhold til biltrafikk, men kan anses som positiv for bruk av byen. Handlemulighetene ligger innenfor gangavstand. Jernbanestasjonen og kulturtilbud ligger i nærheten. Øverste etasjen/taket bør være tilgjengelig for allmenheten. Høyhuset ligger som inngang til Sandtangen. Sandtangen og høyhuset kan påvirke hverandre positivt. Høyhuset kan fungere som attraksjon, samt vise inngangen til Sandtangen. En takterrasse vil bidra til å gjøre omgivelsen mer attraktiv. 4

5 Oppsummering Høyhuset ligger innenfor et transformasjonsområde preget av store bygninger. Høyhuset kan bidra til å danne inngang til Sandtangen og forsterke jernbanelinjen. Alternativområdet Alternativ-området ligger i umiddelbar nærheten. For å sikre at høyhuset oppfølger oppgaven med å danne inngangen bør høyhuset plasseres ved inngangen til Sandtangen. Alternative plasseringer på samme eiendom bør unngås. Tema 2.2. Vurdering av høyhus: Trallfavegen Plassering i bylandskapet Fjernvirkning: landskapsbildet Plassering i randsonen av ethistorisk bylandskap. Eiendommen gir mulighet for å etablere en tydelig sokkel. Høyhus kan ses på som del av bebyggelsen til skoletomten. Avslutning av skolen mot sør, mellom Jernbanegata og Hetlandsgata kan få et mer urbant preg, og et høyhus vil kunne danne en naturlig avslutning av bebyggelsen. Sett fra gateplan vil tiltaket tilføre et nytt element og endre silhuetter. Høyhuset vil oppleves fra mange forskjellig vinkler. Høyhuset vil forsvinne visuelt i bebyggelsen og vil være lite synlig fra stor avstand. 5

6 Byrom og gateløp Bystruktur byggehøyder og topologien Område rund Hetlandsgata er preget av store tomter med store bygg. I direkte nærheten til aktuelt område for et høyhus er det skolebygg og området til Bryne FK med lysmastene til idrettsanlegget. Et høyhus vil skape et nytt dominant tyngdepunkt. Det må sikres open rom på eiendomen som vil bidra til at dominansvirkingen reduseres. Høyhuset vil fungere som en inngang som vil markere den sørilige grensen av sentrumet, både for Jernbanegata, men også for Hetlandsgata. Et høyhus vil skape et kvartal med nytt arkitektonisk uttrykk og identitet. Bygget vil stå i kontrast til omkringliggende bebyggelse pga. høyder. Byggehøyden i sokkelen må tilpasses eksisterende skala og høyder. Bebyggelsen kommer til å få et nytt fasadeuttrykk. Byggehøyden må forholde seg til valgt høydekonsept, lite påvirkning (endring av eksisterende strukturer). Byens identitet kulturminner Vil ikke gå ut over områdets tålegrense for vern. Vil ikke bryte med dagens kulturhistorisk struktur men medføre en endring av skala og en visuell dominans. Et høyhus vil ikke medføre at kulturhistoriske verdier og lesbarheten reduseres. Ingen direkte konkurranse til bymonument med stor historiefortellende og eller merkevarebyggende verdi. Lokalklima Jernbanen vil sammen med sokkelbebyggelsen og skolebebyggelsen antakeligvis kunne skape en vindkanal. Høyhuset vil i tillegg kaste skygge i skoleområde, særlig på taket til skolebygget og - ved lav sol- på fellesaral og boligblokkene i krysset Hetlandsgata og Trallfavegen. Aktivitet i gata/tilgjengelighet Påvirkning av det offentlige rom i forhold til sol vurderes som lite. Vindanalysen kreves. Høyhuset med boliger vil medføre økt aktivitet. Aktiviteter vil gi økt trafikk Arne Garborgs vegen i forhold til biltrafikk, men kan anses som positiv for bruken av byen. Beliggenhet ansees som gunstig i forhold til tilkomst med bil. Jernbanegata og Hetlandsgata sikrer god tilkomst til det overordnende vegnettet. 6

7 Øverste etasjen/taket bør være tilgjengelig for allmenheten. Alternativplassering Høyhuset som kontorbygg vil forsterke aksen jernbanen, eksisterende høyhus og rådhuset. Dette anses som positiv. Det foreslås ingen alternativplasseringer. Plassering vurderes som godt egnet, siden området er preget av storskalabebyggelse. Et høyhus vil dermed ikke stå i sterkt kontras til bebyggelsen rund. Småskalabebyggelsen langs Jernbanegata star ikke i direkte kontakt med området, og vil derfor ikke bli særlig påvirket. Den nye bebyggelsen skal ta hensyn og ivareta omkringliggende bebyggelsen når det gjelder plassering og skala i sokkelen. Oppsummering For a dempe den forstyrrende virkingen bør det sikres store frie arealer rund høyhuset. Høyhuset ligger innenfor et transformasjonsområdet preget av store bygninger. Et høyhus kan bidra med å danne inngang til byen og forsterke jernbanelinjen. Tema Plassering i bylandskapet 2.3. Vurdering av høyhus: Felleskjøpet ved kryss Fv44/Arne Garborgs veg Plassering i randsonen av det historiske bylandskapet: Bryne Mølle. Området tilbyr tilstrekkelig areal for å etablere et høyhus i et nabolag med store bygningsvolumer. Åpenhet mot grøntarealet skal sikres i bestemmelsene. Høyhus vil ligge i randsonen. Et høyhuset vil være et nytt element i byen som vil markere inngangen til sentrum. Inngangssituasjon og aksen Arne Garborgs veg mot øst forsterkes. Fjernvirkning: landskapsbildet Sett fra gateplan vil tiltaket tilføre et nytt element og endre silhuetter. Byrommet (vegen til høyhuset) vil bli forsterket. Et høyhus vil oppleves fra mange forskjellig steder. Nytt element i slutten av byen (fjernviking: Braut/Klepp) 7

8 Byrom og gateløp Bystruktur byggehøyder og topologien Tyngdepunktet vil bli trukket fra Bryne mølle til et nytt høyhus med grøntdrag. Tyngdepunktet forskyves mot vest. Nytt høyhus vil trekke oppmerksomheten. Likevel vil høyhuset ikke oppleves som dominerende fra Storgata siden det ligger vedkornmottaket som er stor og ligger bak den. Høyhuset vil ikke bli synlig fra Reevegen (inngang M44). Høyhuset vil fungere som et inngangsledd inn og ut fra sentrum. Det skapes et nytt siktpunkt/-linje fra Arne Garborgs veg (dette bør brukes aktivt i planleggingen). Planen åpner for et høyhus som er tenkt a være del av grønndraget. Etablering av sokkel som kvartal ønskes ikke i dette området. Bygget passer i forhold til innkjøpesenter som stort bygg. Bebyggelsen kommer til å få et nytt fasadeuttrykk i forhold til møllen, men også i forhold til M44. Dette kan anses som positiv for økning av den estetiske kvaliteten i forhold til mer funksjonspreget innkjøpsenter arkitektur. Byens identitet kulturminner Byggehøyden forholder seg til høydekonsept, forholdsvis lite påvirkning/endring av eksisterende strukturer med store bygginger. Går ikke ut over områdets tålegrense for vern. Bryter ikke med dagens kulturhistorisk struktur, men vil medføre en endring av skala og en visuell dominans. Et høyhus vil ikke medføre at kulturhistoriske verdier og lesbarheten reduseres. Lokalklima Plassering utenfor siktlinjen fra Storgata sikrer at det er ingen direkte konkurranse til bymonument med stor historiefortellende og/eller merkevarebyggende verdi. Et høyhuset vil være mer eller mindre frittstående. Høyhuset vil antageligvis genere kastevinder. Høyhuset vil i tillegg kaster skygge på grøntområde. Utviding av grøntområdet bidra til at kan dette aksepteres. Aktivitet i gata/tilgjengelighet Et høyhus med boliger vil medføre økt aktivitet Aktiviteten vil påvirke bruken av Arne Garborgs vegen 8

9 Alternativ omrade Oppsummering når det gjelder trafikk. Dette kan anses som positiv for bruk av byen. Det er kort vei til FV 44, og tilkomst til jernbanen anses med ca 600m gangavstand som overkommelig. Ingen alternativ omrade, men et stort areal for plasseringen. Høyhuset vil ligge innenfor et transformasjonsområdet preget av store bygginger. Høyhuset kan bidra til å danne inngang til Sandtangen og forsterke jernbanelinjen. Tema Plassering i bylandskapet 2.4. Vurdering av høyhus: Bryne Mek ved kryss Arne Garborgsveg/ Biskop Hognestads gata Plassering i randsonen av et historisk bylandskap. Ingen typisk høyhustomt, smal for å etablere tydelig base. Området er del av den gamle fabrikken Bryne Mek. Fjernvirkning: landskapsbildet Sett fra gateplan Arne Garborgs veg vil tiltaket tilføre et nytt element og endre silhuetter. Byrommet vil bli sterkt påvirket. Grøntområdet nord for Arne Garborgs veg vil bidra til å redusere høydevirkningen betydelig. Høyhuset vil oppleves fra mange forskjellige steder Høyhuset vil ses fra Kverneland. Nytt element i slutten av sentrum (fjernviking). Byrom og gateløp Bystruktur byggehøyder og topologien Tyngdepunktet trekkes fra lensmannskontoret til inngangen til kryss Arne Garborgs veg/biskop Hognestads gata Fra Arne Garborgs veg vil høyhuset oppleves som dominerende. Høyhuset vil fungere som et inngangsledd inn og ut fra sentrum. Det skapes et nytt siktpunkt i Arne Garborgs veg. Et høyhus vil skape et kvartal med nytt arkitektonisk uttrykk og identitet. Bygget vil stå i kontrast til omkringliggende bebyggelse pga. høyder. Byggehøyde i sokkelen bør derfor tilpasses eksisterende skala og høyder. 9

10 Bebyggelsen kommer til å få et nytt fasadeuttrykk. Friareal foran høyhuset nord for Arne Garborgs veganses som viktig. Byggehøyden forholder seg til høydekonsept. Strukturene vil bli påvirket av høyhuset. Dette kan aksepters dersom tilstøtende strukturene tilpasses situasjonen. Grøntdraget anses derfor som viktig. Byens identitet kulturminner Går ikke ut over områdets tålegrense for vern. Vil ikke bryte ikke med dagens kulturhistorisk struktur, men vil medføre en forrykkelse av skale og en visuell dominans. Et høyhus vil ikke føretil at kulturhistoriske verdier og lesbarheten reduseres. Lokalklima Høyhuset vil kaste vind, og vi dermed påvirke den indre garden og det offentlige rommet. Skygge vil hovedsakelig påvirke det offentlige romet. Siden det eventuelle høyhus skal være tårn vil skyggen være lite og rommet er lite frekventert. Aktivitet i gata/tilgjengelighet Oppsummering Høyhuset med boliger vil medføre økt aktivitet. Aktiviteter vil påvirke bruken av Arne Garborgs vegen. Dette kan anses som positiv for bruken av byen. Handlemulighetene ligger innenfor gangavstand, og jernbanestasjonen og kulturtilbud ligger i nærheten. En takterrasse vil bidra til å gjøre omgivelsen mer attraktiv. Høyhuset vil komme til å ligge i nærheten av Sandtangen. Næringen i kvartalet og høyhuset kan påvirke hverandre positivt i forhold til bruk. Høyhusvil ligge innenfor et området preget av store bygninger. Høyhuset kan bidra med å danne inngang til sentrum og forsterke aksen Arne Garborgs veg. Konklusjon I de delområdene som har stor transformasjons- og fortettingspotensiale, og hvor det er lite igjen av historiske verdier vil handlingsrommet være større. Ved transformasjon kan delområdene få en ny og positiv rolle i framtidig utvikling. Her kan strukturen enten beholdes helt eller delvis/delvis transformeres, eller formes til helt nye strukturer jf. kommunedelplan for sentrum. Delområdene vil også i fremtiden inneha ulike funksjoner og formål, men tetthet 10

11 og utnyttingsgrad vil øke vesentlig. Det er svært viktig at den nye bebyggelsen tar hensyn til og ivaretar omkringliggende bebyggelsen. Høye bygg medfører en del utfjrdringer. Ved siden av at høyhus skaper skygge og vind, skaper høyhus trafikk og fører til behov for store friarealer. Byggteknisk er høyhus mer krevende enn vanlige boligblokker. Høyhus vil også kunne ha konsekvenser for sammensetning av befolkningen. Høyhus er mer synlig enn vanlige eneboliger og både utarbeiding av prosjektforslag, men også vurdering av forslagene vil derfor kreve høy kompetanse. 11