TOMT. Plan Kjelsberg Ring - 4 boenheter og personalbase. Konseptanalyse

Transkript

1 TOMT Plan Kjelsberg Ring - 4 boenheter og personalbase Konseptanalyse

2 Innhold INNLEDNING 4 SENTRUMSPLANEN 5 TEMA TIL VURDERING 6 ALTERNATIV A 7 ALTERNATIV B 8 ALTERNATIV C 9 ANBEFALING 10

3 INNLEDNING ROMPROGRAM Sola kommune ønsker å bygge en base for ansatte i rus og psykiatri-sektoren. Bygget skal også inneholde fire boenheter med fellesrom og det skal være arealer for legemiddelassistert rehabilitering. Det samlede arealbehovet er i romprogrammet 542m2. I denne typen bygg må vi regne med en brutto/netto-faktor på 1,6. Dette tilsier et samlet arealbehov på ca 870m2. TOMTEN Tomten som er valg for prosjektet har en sentral beliggenhet i sentrumsplanens yttergrense. Tomtens størrelse er 2462m2. Den avgrenses av planlagt kollektivtrasè i nord, Sandesletta i vest og Kjelsberg ring i sør og øst. Når byggegrense til de omkringliggende vegene tas bort, er tomtens byggbare grunnflate 1165m2. HVORFOR KONSEPTANALYSE? Tomtens byggbare areal begrenses i dag av tre modulboliger for brukere med rus- og psykiatriproblemer. Disse er midlertidige og kan bli stående i inntil 5 år. Før vi beslutter prinsippet for videre utbygging, er det viktig at vi undersøker hvordan disse boligene påvirker mulighetene til et vellykket prosjekt for den nye basen. Tre modulboliger for brukere med rus- og psykiatriproblemer

4 S E N T R U M S P LA N E N PLANENS BESTEMMELSER Tomten ligger innenfor Områderegulering for Sola Sentrum vedtatt Planen viser tydelige ambisjoner om en fortetting av sentrum med krav om struktur og kvalitet i ny bebyggelse. Tomten har benevnelsen T10 og er regulert til institusjon. I planbestemmelsene står det: Eksisterende gangforbindelse øst-vest opprettholdes. Grønne hageanlegg etableres mellom bygingene. Tillatt utnyttelse er 3000m2. Planen angir også minimumsutnyttelse på 80%. Dette tilsier minimum 2400m2 BRA. Det kan bebygges i to etasjer. VEGNETTET Tomten ligger i planens utkant, men svært sentralt plassert der fremtidig kollektivtrasé møter Sola sentrum. Det skal også bygges en rundkjøring i tomtens sør-vestre hjørne. Denne gir lettere adkomst til ungdomsskolen i øst og Sola sentrum i vest. OMKRINGLIGGENDE BEBYGGELSE Tomten ligger i grensen mellom enebolig og tett sentrumsbebyggelse. Nord for tomten ligger DPS. Mot nord-vest er det boligbebyggelse i 4-5 etasjer. Mot sør vest åpner planen for ny bebyggelse i 4-5 etasjer. I sør-øst grenser tomten til eksisterende villabebyggelse.

5 TEMA TIL VURDERING Konseptanalysen tar for seg noen sentrale tema som det er viktig å få vurdert. AREALUTNYTTELSE Det er en ambisjon i overordnede planer at tomter i sentrum får en høy utnyttelse. Vi vil derfor vurdere om noen av de tre alternativene gir mer areal enn andre. STØY Tomten er støyutsatt fordi den ligger i et vegkryss og fordi den ligger innenfor flyplassens influensområde. Vil det i noen av alternativene være vanskelig å tilfresstille planens krav til støyskjerming? TRAFIKKALE FORHOLD Innkjøring til tomten vil skje fra Kjelsberg Ring lengst øst på tomten. Her etableres parkeringsplass. De fleste kollektivreisende vil komme til tomten fra nord-vest. Bygget har en brukergruppe der konflikter lett kan oppstå. Det er viktig å legge til rette for at de ulike gruppene kan få separate adkomster. Planens krav til parkering for dette formålet er ikke entydig. Vi har valgt å legge til grunn 8 parkeringsplasser på bakkenivå for våre vurderinger. UTEAREAL OG SOL Utearealerne er viktige både som oppholdssone for beboerne, utsikt fra institusjonen og som visuell buffer mot omkringliggende bebyggelse. Hvilke alternativ gir best uteareal? ARKITEKTONISKE KVALITETER Den nye bebyggelsen skal ligge på grensen mellom lav villabebyggelse og tett, høy sentrumsbebyggelse. Hvor godt egnet er bebyggelsen til å danne en harmonisk overgang? Tomten er svært sentralt plassert og vil være innfallsporten til Sola sentrum. Hvilke bilde ønsker man å presentere av Sola sentrum? Områdereguleringen for Sola sentrum har klare retningslinjer som må følges for at man skal få det sentrum som Solabuen ønsker. Når man forventer at private utbyggere skal følge planene er det viktig at kommunen selv følger opp egne planer i sine prosjekter. KOSTNADER Vil noen av alternativene utpeke seg som mer kostbare enn andre?

6 ALTERNATIV A De tre midlertidige modulene blir stående. Fire meter sør for disse bebygges hele tomten i to etasjer ut til byggegrensen. AREALUTNYTTELSE De tre midlertidige boligene utgjør 125m2 BRA. Planlagt ny bebyggelse utgjør ca 900m2 BRA. Samlet er dette i overkant av 1000m2 BRA og svarer til 42% av tomtens minimumsutnyttelse. For å få tilstrekkelig areal er avstanden mellom midlertidige boliger og nybygg satt til bare fire meter. Nødvenidig brannskille mellom nybygg og midlertidige boliger vil begrense planløsningen for nybygget. Når de midlertidige boligene fjernes, vil man kunne bygge 5-600m2 til. STØY Organiseringen på tomten gjør det svært vanskelig å etablere støyskjermede utearealer. TRAFIKALE FORHOLD Trafikk til og fra de midlertidige boligene vil skje fra kollektivaksen og i området der det også vil være mest skolebarn til og fra ungdomsskolen. Dette er konfliktfremmende og ingen god kombinasjon. Hovedadkomst til nybygget kan skje fra øst og til LAR fra vest. Nybygget må ha brannvegg mot nord og kan ikke ha utgang til utearealet mellom bygningene. UTEAREAL OG SOLFORHOLD Størstedelen av tomtens uteareal blir liggende i skyggen fra nybygget klemt inn mellom de midlertidige boligene. Øvrig uteareal vil ligge i en rand rundt ny bebyggelse, vil være vanskelig å skjerme og vil i liten grad egne seg til oppholdsareal for beboerne. UTBYGGINGSTRINN De midlertidige boliger kan bli stående mens man bygger nytt bygg. ARKITEKTONISKE KVALITETER De midlertidige boligene og deres skyggefulle uteareal vil være Solas ansikt ut mot den kommende kollektivtrasè. Et svært lite tiltalende møte. KOSTNADER Yttervegg mot midlertidige boliger må være brannvegg som gir økte kostnader og begrenset funksjonalitet.

7 ALTERNATIV B De tre midlertidige modulene flyttes til søndre del av tomten. Nybygget legges langs kollektivtrasèen. AREALUTNYTTELSE Arealer og tomtens utnyttelse blir identisk med alternativ A. Men avstanden til de midlertidige boligene blir større. Dette gir større frihet nybyggets planløsning. Også her vil man kunne bygget ut tomten med 5-600m2 når de midlertidige boligene fjernes. STØY Ny og midlertidig bebyggelse danner et skjermet tun som vil gi gode mulighet for støyskjermede utearealer. TRAFIKALE FORHOLD Planen gir både muligheter for spredt adkomst til anleggets ulike funksjoner og til felles, overvåket adkomst fra tunet. Den vil også skjerme gang- og sykkeltrafikk langs kollektivtrasèen fra byggets brukere. UTEAREAL OG SOLFORHOLD Høy bebyggelse mot nord og lavere bebyggelse mot sør gir god skjerming og gode solforhold på utearealene. ARKITEKTONISKE KVALITETER Nytt bygg mot kollektivtrasèen gir gode muligheter til å gi reisende et positivt møte med Sola. Den høyeste bebyggelsen legges mot DPSen og mot høy sentrumsbebyggelse. Den laveste bebyggelsen ligger mot villaområdet og skaper en myk overgang til dette. Dette gir gode muligheter for en harmonisk komposisjon av bebyggelsen mot omgivelsene. Bygget kan etter vår vurdering tåle større høyde enn 2 etasjer mot nord-vest slik reguleringsplanen åpner for. Dette kan være et ønske for å komme nærmere reguleringsplanens minimumsutnyttelse av tomten. Når de midlertidige boligene fjernes, kan nybygget fungere fint alene eller det kan forholdsvis enkelt utvides der de midlertidige boligene står. KOSTNADER Det vil påføre prosjektet ekstra kostnader å flytte de midlertidige boligene. UTBYGGINGSTRINN Midelertidige boliger flyttes på tomten før bygging av nytt bygg. Når de midlertidige boligene fjernes, kan utvidelse skje der disse står i dag.

8 ALTERNATIV C De tre midlertidige modulene flyttes vekk fra området og hele tomten utnyttes til nytt bygg. AREALUTNYTTELSE Under forutsetning av at våre antatte byggegrenser mot veg kan benyttes, gir dette alternativet ca 1800m2 BRA innenfor de rammene områdeplanen for Sola sentrum gir. Tomten kan bygges ut under ett eller deles i flere byggetrinn. STØY Det ligger godt til rette for å etablere et støyskjermet atrium. ARKITEKTONISKE KVALITETER Denne løsningen nærmer seg mest ambisjonene i områdeplanen for Sola Sentrum. Videre gir den frihet til å forme bygget slik at det fremstår tiltalende som et møte med Sola sentrum. KOSTNADER Dette vil kreve at man finner en ny, bedre egnet tomt til de midlertidige boligene. Men den vil gi kostnadsfri, sentral byggetomt til ca 900m2. TRAFIKALE FORHOLD Det er lagt tilrette for 8 parkeringsplasser som i de øvrige alternativene. Parkeringsplassene er lagt på bakkenivå under bygget i tomtens østre hjørne der adkomsten sannsynligvis vil bli lagt. Alternativet gir gode muligheter både for felles inngang og separate innganger etter behov. UTEAREAL OG SOLFORHOLD Et atrium med tilstrekkelig størrelse vil kunne gi gode solforhold på utendørsarealene. Men mer begrenset enn i alternativ B. UTBYGGINGSTRINN Etter at de midlertidige boligene er flyttet, kan tomten bygges ut under ett eller i flere omganger etter behov.

9 ANBEFALING Vi vil anbefale å gå videre med alternativ B Alternativ B svarer best på ambisjonene i Sentrumsplanen for Sola samtidig som det svarer på oppgavens romprogram. Her vil vi kunne utvikle et funksjonelt, arealeffektivt og vakkert bygg. Alternativ B vil også på sikt, når de midlertidige boligene fjernes kunne utvides mot sør og oppnå en høyere utnyttelse. Alternativet vil skjerme kollektivtraseen og skoleveien fra de midertidige boligene samtidig som det vil gi mulighet for kontroll av inngangforholdene.