Skjøndals Eiendom AS Planbeskrivelse: Laksevåg bydel, gnr 157 bnr 20 mfl. Damsgårdsveien- Kontorer, PlanID 1201_ Utgave:2 Dato:

Transkript

1 Skjøndals Eiendom Planbeskrivelse: Laksevåg bydel, gnr 157 bnr 20 mfl. Damsgårdsveien- Kontorer, PlanID 1201_ Utgave:2 Dato:

2 Planbeskrivelse plan-id 1201_ DOKUMENTINFORMJON Oppdragsgiver: Skjøndals Eiendom Rapporttittel: Planbeskrivelse plan-id 1201_ Utgave/dato: 2 / 26. aug Arkivreferanse: - Oppdrag: Reguleringsplanarbeid for Skipsverftstomt - Damsgårdsveien Oppdragsleder: Linda Telle og Christian Frønsdal Fag: Plan og urbanisme Tema Forretningsområde1 Skrevet av: Karianne Eriksen og Gudrun Molden Kvalitetskontroll: May Britt Hernes Asplan Viak HLM Arkitektur Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

3 Planbeskrivelse plan-id 1201_ FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Skjøndals Eiendom for å utarbeide detaljreguleringsplan. Linda Telle og Christian Frønsdal har vært Asplan Viaks oppdragsledere og kontaktpersoner for oppdraget. Karianne Eriksen, Linda Telle, Eva Osberg, Kjersti Ingolvsdotter Vevatne og Terje Skaar har også deltatt i planarbeidet. HLM arkitektur har stått for utforming av bygninger og byrom. Gudrun Molden har vært oppdragsleder fra HLM arkitektur og Svein Øvsthus har utformet tegningsmateriell. Bergen, 26/08/2014 Linda Telle og Christian Frønsdal Oppdragsledelse May Britt Hernes Kvalitetssikrer Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

4 Planbeskrivelse plan-id 1201_ INNHOLDSFORTEGNELSE 1 SAMMENDRAG Nøkkelopplysninger BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET... 8 Bakgrunn... 8 Intensjonen med planforslaget planprosessen... 9 Oppstartsmøte... 9 Undervegsmøte... 9 Oppsummeringsmøte... 9 Supplerende møter Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer Fylkesplaner Kommuneplanens arealdel Kommunedelplan Bergen havn Reguleringsplan(er) Rikspolitiske retningslinjer Beskrivelse av planområdet (dagens situasjon) Beliggenhet Avgrensning Tilstøtende arealers bruk/status Eksisterende bebyggelse Topografi/landskapstrekk Solforhold Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Grønne interesser Kulturminneverdier Vei og trafikkforhold Støy Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

5 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Vann og avløp Energi Privat og offentlig servicetilbud Risiko og sårbarhet Privatrettslige bindinger UTREDNINGER ihht FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Beskrivelse av planforslaget Innledning Reguleringsformål Byggeformål Parkering Trafikkareal Støytiltak Avfallshåndtering / miljøstasjon Risiko og sårbarhet Annet Allmenn tilgang/ grønne interesser Kulturminneverdier Universell utforming Konsekvenser av planforslaget Overordnede planer og vedtak Kommunedelplan Bergen havn Eksisterende reguleringsplaner Estetikk Strandsonen og reduksjon av vannspeil Konsekvenser for naboer Naturmangfoldsloven Trafikk- og parkeringsforhold Kulturminner Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet, allmenn tilgang 53 Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

6 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Privat og offentlige servicetilbud Risiko og sårbarhet Infrastruktur (vann/avløp, el-anlegg etc ) Konsekvenser for næringsinteresser Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

7 Planbeskrivelse plan-id 1201_ SAMMENDRAG Planforslaget legger til rette for kontorarealer med parkering, samt offentlige arealer og allmenn tilgang til sjø/ Puddefjorden. Det foreslås utfylling i sjø med unntak av en smal «våg» (heretter kalt Skjøndalsvågen) i tilknytning til allmenningen. I planforslaget foreslås alle eksisterende bygg revet. Det planlegges tre nye kontorbygg, hvor to av byggene er på nordsiden av Damsgårdsveien og ett er på sørsiden. Parkering løses i og under bygg. Mellom byggene på nordsiden av Damsgårdsveien er det vist en allmenning som strekker seg fra Puddefjorden til Carl Konows gate. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

8 Planbeskrivelse plan-id 1201_ NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Gårdsnavn (adresse i sentrum) Gårdsnr./bruksnr. Gjeldende planstatus (regulerings- /kommune(del)pl.) Laksevåg Damsgårdsveien Laksevåg bydel, Gnr. 157, Bnr. 20 m.fl. KPA: næringsbebyggelse og bebyggelse og anlegg blandet, bruk og vern av sjø og vassdrag KDP: industri/kontor/lager, vannareal havn og vannareal for allmenn flerbruk ferdselsområde Reguleringsplan: industri og havneområde. Forslagsstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Utforming av bygninger og volum Skjøndals Eiendom Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM arkitektur Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Grad av utnytting Ant. nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Kontor 8,633 daa Felt K1 % BRA = 630 % BRA Felt K2 % BRA = 620% BRA Felt K3 % BRA = 850 % BRA Ca m2. Det ligger ca m2 i gjeldende reguleringsplan. Fortetting med kvalitet Nei Nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Nei Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

9 Planbeskrivelse plan-id 1201_ BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn I dag holder Bergen Group Laksevåg til i planområdet. De driver med skips- og motorreparasjoner. Verkstedet arbeider med passasjerfartøy, ferger, lasteskip og fiskebåter og utfører alle typer service- og vedlikeholdsarbeider. Bergen Group Laksevåg planlegger etter hvert å flytte virksomheten og Skjøndals Eiendom som er forslagsstiller for planarbeidet, ønsker å utvikle planområdet med kontorformål. Intensjonen med planforslaget Hovedformål med planforslaget er å legge til rette for kontorlokaler. Planforslaget legger opp til fortetting av området med kontor og parkering, samt offentlige arealer og allmenn tilgang til sjøen/ Puddefjorden. Pga. tomtens begrensing i areal, legger også planforslaget opp til utfylling i sjø, for både å få sikre nødvendig og funksjonelt areal til kontorlokaler, men også for å kunne legge til rette for offentlig uteareal og allmenn tilgang til sjø. Utfyllingen muliggjør plass til en offentlig tilgjengelig allmenning mot sjø og kontorbygg på begge sider av allmenningen. En av planforslagets visjoner er å gjenskape den «historiske» almenning som strekker seg fra et øvre offentlig veianlegg i Michael Kronsgate ned til Puddefjorden. Et slikt grep vil gi offentligheten et nytt byrom og det vil gi muligheter for en langt høyere utnytting av Skjøndals eiendommer samtidig som det forsterker forbindelsen fra fjord til fjell og gir Damsgård et ny karakteristisk almenning. Almenningen øker tilgjengeligheten for offentligheten ned til fjorden. Et gammelt trappeanlegg fra Michael Kronsgate sørger i dag for forbindelsen ned mot Damsgårds stuen fra øvre nivå. Figur 1 Perspktiv sett fra Michael Krohnsgatet ned mot Puddefjorden. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

10 Planbeskrivelse plan-id 1201_ PLANPROSESSEN Varsel om oppstart ble sendt naboer og høringsinstanser i brev datert og annonsert i Bergens Tidende Frist for å komme med merknader var satt til Det kom 7 merknader fra høringsinstansene. Disse er nærmere gjennomgått og kommentert i merknadsskjema (vedlegg 7). Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte med Bergen kommune Forslagstiller orienterte om reguleringsplanen, mens Bergen kommune orienterte om overordnete planer og føringer, samt veiledet om planarbeidet generelt. Undervegsmøte Det ble avholdt undervegsmøte med Bergen kommune Forslagsstiller orienterte om planarbeidet så langt og Bergen kommune kom med innspill. Innkomne uttalelser og merknader til oppstartsmeldingen ble gjennomgått. Oppsummeringsmøte Det ble avholdt oppsummeringsmøte med Bergen kommune Forslagstiller viste hvordan de ulike problemstillingene som kom opp på underveismøte er ivaretatt i justert planforslag. Bergen kommune kom med innspill Supplerende møter Det ble avholdt møte med trafikketaten i Bergen kommune der utarbeidet notat for trafikk og parkering (trafikkanalyse) ble gjennomgått og aktuell standard for trafikkareal ble diskutert. Det ble avholdt møte med VA-etaten i Bergen kommune der eksisterende og fremtidig VA-forhold ble gjennomgått. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

11 Planbeskrivelse plan-id 1201_ GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Fylkesplaner Fylkesplan for Hordaland (forlenget inntil videre) Fylkesplanen inneholder blant annet arealpolitiske retningslinjer som vil gjelde for planområdet. Fylkesplan for Hordaland har verdiskapning og næringsutvikling som ett av de fire satsingsområdene. Fylkesplanen gir også viktige føringer når det gjelder transport, areal, miljø og landskap, kulturminner, kulturmiljø både som målsetninger og arealpolitiske retningslinjer. Klimaplan for Hordaland Planen inneholder mål om å redusere utslipp av klimagasser i Hordaland, redusere energibruken og tilpasse seg klimaendringene. Fylkesdelplan Deltaking for alle universell utforming (fremdeles retningsgivende) Planen inneholder mål for flere deltema. Planen er forankra i fylkesplanen kor det m.a. står at det er et mål at alle mennesker skal kunne bruke ressursene og kompetansen sin, til glede og nytte for seg selv og samfunnet. Inkludering og tilrettelegging er sentrale strategier for å sikre deltakelse og likestilling, og brukerperspektiv og brukermedvirkning må legges til grunn i arbeidet. Fylkesdelplan Kulturminne (fremdeles retningsgivende) Det overordna målet i planen er å forvalta kulturarven i Hordaland slik at en sikrer en bærekraftig utvikling og verner kulturminne og kulturmiljø som dokumentasjon av fortiden og ressurs for framtida. Fylkesdelplan for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv Planens hovedmål er at innbyggerne i Hordaland skal kunne være "aktiv hver dag" etter egne ønsker og forutsetninger på allment tilgjengelige områder i naturen og i anlegg i nærheten av der de bor. Fylkesdelplan for kystsonen Hovedmål: Å avklare og balansere bruk og vern av areal og ressurser i kystsonen. Næringsutvikling skal skje på en bærekraftig måte og med best mulig utnytting av eksisterende investeringer i infrastruktur og minimalisering av transportarbeidet. Å utvikle bedre rutiner for samarbeid og samordning, med basis i fylkeskystsoneplanen. FylkesRos Hordaland 2009 FylkesROS Hordaland 2009 tar for seg de fleste risiko-tilfellene samfunnet må planlegge for å kunne ta hånd om. Risiko- og sårbaranalysen tar for seg bla. relevante scenario som store ulykker, og hendelser knyttet til ekstrem nedbør med flom og ras, samt virksomhetsbasert risiko. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

12 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Regional transportplan Regionale mål for transportfeltet i Hordaland: Transporttilbudet skal bidra til positiv verdiskaping og sikre robuste bolig- og arbeidsmarkedsregioner. Bergensområdet skal ha et transportsystem og et utbyggingsmønster som gir god tilgjengelighet til viktige reisemål, og effektiv transport for brukerne. I distriktene skal transporttilbudet gi bedre framkommelighet og reduserte avstandskostnader. Transporttilbudet skal bidra til å bedre trafikktryggheten og redusere risikonivå, med særlig vekt på skredsikring. Transporttilbudet skal bidra til å åpne viktige klima- og miljøpolitiske mål. Transporttilbudet skal bidra til å sikre tilgjengelighet for alle (universell utforming) Regional næringsplan for Hordaland overordna mål, i 2017 når planen er gjennomført, skal ha: Fleire innovative verksemder som betre nyttar mogelegheiter i marknadene Større del av gründerar som etablerer berekraftige vekstverksemder Fleire innovative næringsmiljø, der verksemdene samarbeider tettare seg imellom og med FoU-miljø og deira internasjonale kontaktnett Verkemiddelaktørar som enno betre stør opp om berekraftige verksemder og næringsmiljø Teke naudsynte politiske avgjerder om (nærings-) areal, utbyggingsmønster og transport som gjev grunnlag for ein berekraftig og konkurransedyktig bergensregion Fleire døme på meir attraktive tenestetilbod og vekstkraft i næringslivet i regionale senter Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel ble vedtatt 24. april Planområdet er i kommuneplanen vist som næringsbebyggelse og bebyggelse og anlegg blandet. Området nord for Damsgårdsveien er vist som næringsbebyggelse, mens område sør for Damsgårdveien er vist som bebyggelse og anlegg blandet. Sjøarealene er vist som bruk og vern av sjø og vassdrag i kommuneplanen. Kommunedelplaner vedtatt før kommuneplanens arealdel skal fortsatt gjelde, men suppleres av kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer der tilsvarende tema ikke er behandlet i kommunedelplanene. Unntak er følgende av kommuneplanens bestemmelser som skal gjelde foran eldre kommunedelplaner: 1. plankrav, 2. rettskraft for eldre reguleringsplaner, 3. utendørs oppholdsareal for bolig, 4. støy, 5. parkering, 6. byggehøyde i sentrumsformål og 7. hensynssoner for omforming. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

13 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Figur 2 Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Planområdet er omtrentlig markert med rød ring. I kommuneplanens arealdel viser temakart "grønnstruktur" eksisterende grønne korridorer og grønne korridorer som det er vurdert behov for. Det er ingen grøntkorridorer som går til eller gjennom planområdet. Sør for planområdet går det grønne korridorer som forbindelser til Ravnefjellet og Løvstakken. Figur 3 Temakart grønnstruktur. Planområdet vises med rød ring. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

14 Planbeskrivelse plan-id 1201_ I kommunedelplanen for Puddefjordsbroen- Damsgårdsundet (planid ) er det satt av gang- og sykkeltrase/ strandpromenade på sørssiden av Damsgårdssundet fra Solheimsviken til Puddefjorden. I kommuneplanens arealdel viser temakart "sosial infrastruktur" eksisterende og planlagte idrettsanlegg (blå), barnehager (grønn) og skoler (rød). Det ligger ingen registreringen innenfor planområdet. Barnehager i nærområdet er Gyldenpris barnehage, Den Internasjonale barnehagen og Laksevåg kirkes barnehage. Nærmeste skole er Damsgård skole. Gyldenpris idrettsplass er det idrettsanlegget som ligger nærmest planområdet. Figur 4 Utsnitt av temakart sosial infrastruktur. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

15 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Kommunedelplan Bergen havn Kommunedelplan for Bergen havn ble vedtatt I kommunedelplanen er nordlige deler av planområdet (nord for Damsgårdsveien) vist som nåværende erverv (industri/kontor/lager), vannareal havn og vannareal for allmenn flerbruk ferdselsområde. Figur 5 Utsnitt av kommunedelplan Bergen havn. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

16 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Reguleringsplan(er) Kartet i Figur 6 viser pågående, i oransje, og vedtatte planer, i grønt. Pågående og nyere vedtatte planer er vist med nummering. Reguleringsplaner og pågående planarbeid som er gjennomgått i tekst er vist med nummering. Figur 6 Oversikt over pågående planer vist i oransje og vedtatte planer vist i grønt. Planområdet er vist med sort stipling Eksisterende reguleringsplaner Nr. 5 i Figur 6 Eksisterende reguleringsplaner i planområdet er planid Laksevåg gnr. 157 bnr. 20, Damsgårdsgaten 119. Skjøndal slipp og mek. verksted vedtatt Reguleringsplanen er vist som nr 5 i Figur 6. Planområdet er her regulert til industri - lager og havneområde. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

17 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Figur 7 Planid Damsgårdsgaten 119. Skjøndal slipp og mek. verksted Nr. 3 i Figur 6 Området rett sør for planområdet inngår i planid Laksevåg gnr 157 bnr 31, 50 m.fl. Damsgårdsveien vedtatt med hoveformål annet kombinert formål. Figur 8 Planid Damsgårdsveien Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

18 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Et større område rett sør for planområdet inngår i planid Laksevåg, gnr. 157 bnr. 8, 11 m. fl. Prosjektert Tverrveien (ME) som ble vedtatt i For østlige deler av dette området er det pågående planarbeid mindre reguleringsendring planid Figur 9 Planid Regulerings- og bebyggelsesplan mellom Strandveien og Nylundsveien. Nr. 2 i Figur 6 Nordvest for og tilgrensende planområdet er eldre reguleringsplan planid Laksevåg. Strandveien, Industristrøk vedtatt i Nr. 1 i Figur 6 Nord for planområdet ligger planid Laksevåg. gnr 156 bnr 26 m.fl., Damsgård, Karensfryd vedtatt Hovedformål i planen er kontor/ industri, kai og privat småbåtanlegg. Prosent tomteutnyttelse (%-TU) i planen er satt til: 360 %., d.v.s. det kan føres opp bygg med opptil m² bruksareal (BRA), inkludert parkeringsareal. Byggehøyde fra +16,3 meter til + 26,7. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

19 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Figur 10 Planid Laksevåg. gnr 156 bnr 26 m.fl., Damsgård, Karensfryd Sørøst for planområdet og Puddefjordsbroen ligger det flere planer, bl.a: Nr. 9 i Figur 6 er planid Årstad. gnr 158 bnr 93 m.fl., Damsgårdsveien 99, Brohodet vedtatt bolig, almennyttig/ annet og felles småbåthavn. Utnyttelsesgraden for allemyttig / annet B1 % BRA= 170 % og byggehøyden er 14 meter. For bolig felt B2 er utnyttelsesgraden 660 % BRA og byggehøyden er 45 meter, mens den for bolig felt B3 468% BRA og byggehøyden er + 24,5. Figur 11 Planid Årstad. gnr 158 bnr 93 m.fl., Damsgårdsveien 99, Brohodet Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

20 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Nr. 10 i Figur 6 er planid Årstad. gnr 158 bnr 77-86, 88, 89, 91 OG 92, Damsgårdsveien vedtatt Hovedformål i planen er bolig, bolig/ forretning/ kontor, kontor/ industri og felles småbåthavn. Utnyttelsesgraden for bolig/ forretning/ kontor for felt F3, F4 og F5-2 er fra TU= 318%- 390% og byggehøyden er fra + 9,5 meter til + 21 meter. Utnyttelsesgraden for kontor og industri er TU= 376% og byggehøyden er + 21 meter. Figur 12 Planid Årstad. gnr 158 bnr 77-86, 88, 89, 91 OG 92, Damsgårdsveien Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

21 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Pågående reguleringsplaner Figur 13 Oversikt over pågående planer vist i oransje og vedtatte planer vist i grønt. Planområdet er vist med sort stipling. Reguleringsplaner og pågående planarbeid som er gjennomgått i tekst er vist med nummering. I tillegg er det følgende pågående reguleringsplanarbeid i området: Vist som nr. 4 i Figur 13 er en mindre reguleringsendring planid som er til behandling hos Bergen kommune. Foreslått formål er Forretning/ kontor/ tjenesteyting/ industri. For område vist som nr. 6 i Figur 13 skal det settes i gang planarbeid for. Det er signalisert næring og boligformål. Vist som nr. 7 i Figur 13 Planid Laksevåg gnr 13 bnr 97 m.fl., Damsgårdsveien som ble kunngjort oppstart Denne planen ligger inntil planavgrensing med planforslaget. Vist som nr. 8 i Figur 13 Planid Laksevåg gnr 154 m.fl., sykkelfelt Carl Konows gate, Gyldenpris- Damsgård oppstartsmøte/ vedtak og kunngjøring oppstart Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

22 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Rikspolitiske retningslinjer Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Formålet med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen er å tydeliggjøre nasjonal arealpolitikk i 100-metersbeltet langs sjøen. Målet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen, jfr. forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen i 1-8 i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 nr. 71 (planog bygningsloven). Det skal gjennomføres en sterkere geografisk differensiering, der vernet gjøres strengest i sentrale områder der presset på arealene er stort. I områder der presset på arealene er stort som bl.a. i Bergen, skal som hovedregel byggeforbudet og dispensasjoner praktiseres strengt. Det bør i vurderingen av om byggeforbudet i strandsonen kan komme i konflikt med utbyggingsinteresser, kunne vektlegges dersom hensynet til tilgjengelighet til strandsonen for allmennheten kan ivaretas ved at det eksempelvis avsettes areal til kyststi, friluftsområde eller liknende. Relevant for dette planarbeidet er ivaretakelse av allmenne interesser i strandsonen Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene Formålet med statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene er bl.a. å sikre mer effektiv energibruk og miljøvennlig energiomlegging i kommunene. Relevant for dette området er tilgang og bruk av miljøvennlig energiressurser Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Formålet med de rikspolitiske retningslinjene er å bl.a. å synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. Relevant for dette planarbeidet blir å vurdere konsekvensene for barn og unge i forhold til tiltakene i planen Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Formålet med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging er at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Relevant for dette planarbeidet er god ressursutnyttelse, gode løsninger for transportsystemet med hensyn til trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling, og hensynet til tilliggende bomiljø. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

23 Planbeskrivelse plan-id 1201_ BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUJON) Beliggenhet Planområdet ligger i bydelen Laksevåg, på vestsiden av Puddefjorden. Området ligger i hovedsak på nordsiden av Damsgårdsveien. Deler av Damsgårdsveien og en mindre del sør for Damsgårdsveien inngår i planområdet. Figur 14 Flyfoto av Skjøndals Eiendom sine eiendommer og omkringliggende område på Damsgård, Laksevåg, Gyldenpris, Puddefjorden og Sydnes. Kilde: Området ligger ca. 100 meter nordvest for Puddefjordsbroen og innfartsåren fra Bergen vest med Sotravegen/fylkesveg 555, fylkesveg 540 og fylkesveg 582/ Carl Konows gate Michael Krohns gate. Det er også kort avstand til boligområder på Damsgård og Gyldenpris, samt kort avstand til Bergen sentrum med Sydneshaugen ca. 600 meter unna. Avgrensning Planområdet består av Skjøndals Eiendom sin eiendom med verksted, slipp og bygg. Planområdet tar med seg sjøararealer (Puddefjorden) i nordøst, Skjøndals Eiendom sine bygg i vest og øst. Videre tar planområdet med seg Damsgårdsveien og Skjøndals Eiendom sine bygg i sør. Planområdet grenser til Damsgårdsstuene og parkeringsplass på sørsiden av Damsgårdsveien. I øst grenser planområdet til Gjenbrukssentralen, Damsgårdsveien 113 og Bertel O. Steen Teknikk i nord. Tilstøtende arealers bruk/status Øst for planområdet ligger Gjenbrukssentralen og SABB Motor og Frydenbø videre østover. Vest for planområdet ligger Bertel O. Steen Teknikk og videre vestover ligger Frydenbø Marina, Network Norway, Frydenbø Båtsenter og Frydenbø Electric. Sør for planområdet (på andre siden av Damsgårdsveien) ligger parkeringsareal og Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

24 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Damsgårdsstuene. Planområdet grenser til Puddefjorden i nord med tilhørende båtferdsel, både transport og fritidsbåter. Figur 15 Flyfoto som viser dagens situasjon. Skjøndals Eiendom sin eiendom er markert med rød ring. Kilde: Eksisterende bebyggelse Bygningene i planområdet og i Damsgårdsveien utgjør et miljø som viser en rest av industriog boligutbyggingen i området fra første halvdel av 1900-tallet. Det er varierende høyde på bebyggelsen fra 1-5 etasjer. Stedet er i transformasjon, og her er revet bygninger som gjør at en del sammenhenger i området er blitt brutt. Innenfor planområdet ligger bygg, slipp og mekanisk verksted drevet av Bergen Goup Laksevåg. Byggene er murbygg i funkisstil. Damsgårdveien nr. 121, lengst vest er 3 etasjer høy, mens Damsgårdveien 119, rett øst for Damsgårdveien 121 er 2 etasjer høy. Nr. 119 ble tegnet i 1946 av arkitekt Olaf Larsen, og påbygd på midten av 1960-tallet, trolig samtidig med at nr. 121 ble reist. I tilknytting til 119/121 ligger en slipp. Helt øst i planområdet ligger Damsgårdveien 115 som er et murbygg med saltak og dette er 3 etasjer høyt. På sørsiden av Damsgårdveien, som også er del av planområdet, ligger et nyere lagerbygg som er 2 etasjer høyt. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

25 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Figur 16. Midt i bildet ligger Damsgårdsveien 121 og 119. I høyre bildekant ligger nr. 115 som også er innenfor plangrensen. Det røde huset i venstre bildekant er nr. 130 og er utenfor plangrensen. Det samme er huset med hvit gavl midt imot i høyre bildehalvdel nr Sør for planområdet ligger Damsgårdsveien 120 («Damsgårdsstuene»). Dette bygget er ett av de eldste byggene i området. I den fremste del av bygget i Damsgårdveien 120 ligger resturanten Damsgårdsstuene. Her er bygget en etasje høyt og har valmet tak. Hovedhuset lengst sør er fra ca. 1885, har saltak og er 3 etasjer i tillegg til kjeller. Sørvest for planområdet ligger Damsgårdsveien 130. Dette er et hus i 3 etasjer med mansardtak. Bygget står i dag tomt og skal rives i henhold til gjeldende reguleringsplan. Rett øst for planområdet ligger Damsgårdveien 113 som er et større industribygg. Dette ble reist for Sabb Motor i tiårene mellom 1940 og 1960 (består av flere byggetrinn). Industribygget varierer mellom 1-3/4 etasjer og er i samme funkisstil som Skjøndal sine bygg i Damsgårdveien 119 og 121. I dag holder Gjenbrukssentralen og Frydenbø til her. Topografi/landskapstrekk Planområdet er relativt flatt med en svak hellende grad mot fjorden. Store deler (nordlige) av planområdet består av utfylling i sjø. Sørlige deler av planområdet hvor lagerbygget står er utsprengt terreng. Terrenget stiger bratt sør for planområdet (fra garasjebygget) og opp til Michael Krohns gate/ Carl Konows gate. Terrenget stiger videre sørover opp mot Melkeplassen og Ravnefjellet. Planområdet er mest synlig fra Puddefjorden og Damsgårdveien. Damsgårdveien følger terrenget og danner sammen med eksisterende bygg et tydelig gateløp og siktlinje. Den viktigste siktlinjen gjennom planområdet er åpningen mellom Damsgårdveien 119 og 115 hvor slippen til Skjøndal ligger i dag. Denne åpningen i den tette bygningsmassen i området fortsetter videre sør/vestover til snarveien vest for Damsgård Stuene og videre nord/oppover til Michael Krohns gate/ Carl Konows gate. Solforhold Planområdet vender seg ut mot Puddefjorden i nordøstlig retning. Planområdet ligger ned mot sjø og et godt stykke ifra bakenforliggende fjell (Ravnefjellet/ Løvstakken og Laksevågfjellet) som gjør at solforhold i planområdet er av de bedre områdene langs vestsiden av indre del i Puddefjorden. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

26 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Planområdet er bebygd areal. Utearealet er i hovedsak av harde flater og asfaltert. Det går i dag bekk i rør gjennom planområdet som er del av L7 Kystvassdrag Laksevåg (forvaltningsplan for vassdrag). Delen av bekken som renner gjennom planområdet har økologisk status som God iht. EUs vanndirektiv. Bergen kommune har en målsetting om å åpne opp og rehabilitere nedre deler av elven. Miljøstatus.no sine kart viser at planområdet (eiet av Skjøndals Eiendom ) er i dag lokalitet for mistanke om forurensning (kilde: Figur 17 Kart fra som viser mistanke om forurenset grunn Det er ikke registrert vegetasjon, dyreliv eller andre naturforhold med verdi innefor eller tilgrensende planområdet jf. ROS-analyse (vedlegg 4). Miljøstatus.no sine kart viser at vannkvaliteten i Puddefjorden er moderat. Det er registrert utbredelsesområde for vanlig uer, beiteområde for norsk vårgytende sild, utbredelsesområde for kysttorsk, utbredelse av lange og utbredelse av steinkobbe i Puddefjorden, men ikke innenfor planområdet. Det er også registrert advarsel mot sjømat i Puddefjorden. Grønne interesser Det er ingen spor av barn og unges bruk av området som lekeareal. Det er ikke innefor planområdet vist grønne korridorer (eksisterende og vurdert behov) i temakart Grøntfaglige interesser i kommuneplanens arealdel. Det går en snarvei vest for Damsgårdstuene og videre nord/oppover til Michael Krohns gate/ Carl Konows gate. Dette er en viktig eksisterende gangforbindelse, som gir en raskere forbindelse fra planområde til nærområdet med sine grønne kvaliteter/stier/tråkk og med Ravnefjellet/ Løvstakken ovenfor. Kulturminneverdier I offentlige databaser finnes det ikke registrerte kulturminner i planområdet. Bygningene i og like utenfor planområdet er i hovedsak reist i første halvdel av 1900-tallet. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

27 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Tidlig på 1900-tallet hadde industriutbyggingen fra Solheimsviken nådd Damsgård, og det kom et belte av bedrifter og småindustri langs strandlinjen. Dette førte til en økt boligutbygging, og Damsgård endret seg raskt fra å være et landbruksområde med lystgårder til en tettbygd forstad til Bergen. Innenfor plangrensen ligger Damsgårdsveien 119 og 121 med slipp. Bygningene er fra og 1960-tallet og huset Skjøndals Slip & Mek. Verksted har drevet med reperasjon og vedlikehold av skip og motorer siden begynnelsen av 1930-tallet til dags dato. Bygningene i planområdet og i Damsgårdsveien utgjør rester av et miljø knyttet til industriog boligutbyggingen i området fra første halvdel av 1900-tallet. Det er både mur- og trebebyggelse i planområdet. Vei og trafikkforhold Overordnet vegnett Planområdet er lokalisert ved Fv. 582 Carl Konows gate og Michael Krohns gate som har en lokal samlevegfunksjon for Laksevåg. Vestre innfartsåre leder hovedtrafikken fra vest inn mot hovedkrysset på Nygårdstangen, som er det sentrale fordelingspunktet for vegnettet i Bergensområdet. Planområdet ligger «skjermet» i forhold til hovedvegnettet. ÅDT ÅDT 1800 ÅDT Figur 18 Planområde og Døgntrafikk (ÅDT), dagens situasjon. Kilde: Statens vegvesen, Nasjonal vegdatabank (NVDB). Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

28 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Lokalvegnettet Planområdet er lokalisert ved Damsgårdsveien og knytter seg til Fv. 582 Carl Konows gate og Michael Krohns gate via Tverrveien v/ Puddefjordsbroen, nordover Damsgårdsveien til Fv 582 Kringsjåveien Ytre Laksevåg eller sørover Damsgårdsveien mot Solheimsviken. Damsgårdsveien er samleveg for bolig- og næringsområdene langs nedre del av Ytre Laksevåg, ut mot fjorden. Rv 582 Carl Konows gate og Michael Krohns gate er hovedveien til og fra Laksevåg. Michael Krohns gate har 4 kjørefelt og dobbeltsidig fortau og går over i to kjørefelt med tosidig fortau ved Carl Konows gate. Trafikknivået i Michael Krohns gate er ca og i Carl Konows gate er ÅDT Krysset mellom Carl Konows gate/michael Krohns og Damsgårdsveien er signalregulert. Damsgårdsveien er tofelts lokalveg og den har noen steder smalt fortau langs begge sider og andre steder av vegen kun på en side. Det er lagt ned fjernvarme i Damsgårdsveien frem til «Høyhus» på østsiden av Puddefjordsbroen. Det jobbes med planer for at denne skal føres videre nordover i Damsgårdsveien, men plassering er ikke endelig fastlagt. Det er i dag 4 avkjørsler til planområdet som alle går fra Damsgårdsveien. Det er to avkjørselspunkt til planområde nord for Damsgårdsveien, hvor den ene går mellom Damsgårdsveien 121 og 123 og den andre går mellom slippen og Damsgårdsveien 115,videre går det en fra Damsgårdveien og sørover til Damsgårdveien 114 og parkeringsplassen til Skjøndals Eiendom. Rett sørøst for gnr 159 bnr 104 er det en avkjørsel til en parkeringsplass på gnr Dagens parkering Dagens parkeringsløsninger er uoversiktlige. Det er parkering både inne på planområdet og langs Damsgårdsveien. Deler av parkeringen langs Damsgårdveien er fremmedparkering Sykkel Sykkelstrategi for Bergen (vedtatt av bystyret 26. april 2010) legger opp til et helhetlig sykkelvegnett bestående av hovedruter og bydelsruter og følges opp av en 4-årig handlingsplan. Hovedrutenettet skal gi effektive forbindelser fra bydelene inn mot og gjennom sentrum, samt binde sammen de forskjellige bydelene der det er formålstjenlig. Bydelsruter skal være et skiltet tilbud for syklende internt i bydelene, hovedsakelig på gang/sykkelveier eller i lavtrafikkerte boliggater med fartsgrense 30km/t. Hovedrutenettet består av 11 ruter og 4 av hovedrutene går inn mot sentrum. En av disse er Laksevågsruten/Fyllingsdalsruten fra vest. Laksevågsruten/Fyllingsdalsruten har forslag om hovedrute som skal gå i Carl Konows gate og Michael Krohns gate sør for planområdet. Planarbeidet for Planid Laksevåg gnr 154 m.fl., sykkelfelt Carl Konows gate, Gyldenpris- Damsgård er satt i gang i 2013, men ennå ikke sluttført. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

29 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Figur 19 Utsnitt av kart over forslag til sykkelvegnett igjennom Bergen Sentrum. Hovedruter er markert med rød strek og bydelsruter er markert med blå strek (Sykkelstrategi for Bergen ). Planområdet er omtrentlig markert med gul ring. Støy Størsteparten av planområdet ligger utenfor støysoner vist i støysonekart i kommuneplanens arealdel Deler av planområdet sør for Damsgårdsveien ligger innenfor gul støysone for vegtrafikkstøy. Figur 20 Utsnitt av støysonekart i kommuneplanens arealdel Planområdet er omtrentlig vist med svart sirkel. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

30 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Tilgjengeligheten til kollektivnettet er god og i Michael Krohns gate er det hyppige avganger når det gjelder kollektivtransport. Det er bussholdeplasser i Michael Krohns gate ca. 50 meter sør for planområdet i luftlinje. Tilgjengeligheten mellom planområde og busstoppene i Michael Krohns gate, kan være en utfordring pga høydeforskjell, stigning i Tverrveien, gangforbindelse med trapp vest for Damsgårdstuene til Michael Krohnsgate, samt kryssingsforhold. Det er også gangforbindelse under Puddefjordsbroen. Det er gangavstand på ca. 180 meter via lokal trapp fra planområdet til nærmeste busstopp. Vann og avløp Vannforsyning og brannvann Offentlig vannforsyning i området består av en Ø400 mm vannledning i duktilt støpejern i Damsgårdsveien og har god kapasitet. Området forsynes fra Svartediket. Like sørøst for planområdet ligger det ett kommunalt trykkøkningsanlegg som øker trykket på ledningen forbi planområdet i forhold til trykket fra Svartediket. Det er flere slukkevannsuttak i umiddelbar nærhet til planområdet. Dette omfatter hydrant i Damsgårdsveien ved nr. 130 og i kryss ved Tverrveien. I tillegg er det flere brannkummer langs Damsgårdsveien bl.a. ved nr. 113, 115 og 127. Spillvann og overvann Det ligger en avløpspumpestasjon i Damsgårdsveien. Avløpsvannet blir pumpet mot kloakktunnel med avløp til Holen kloakkrenseanlegg. Kommunalt avløpsnett i området omfatter: Ø250 mm AF-fellesledning (fellesledning) til pumpestasjon, pkt. P. Ø250 mm AF-fellesledning (fellesledning) fra pumpestasjon, pkt. P, til overløp ved Damsgårdsveien 119, pkt. F. Ø225 mm Betong spillvannsledning fra Damsgårdsveien 113 til Damsgårdsveien 120, pkt. B, hvor denne kobles til AF-fellesledning til pumpestasjon, pkt. P. Ø600 mm betong AF-fellesledning fra bekk ved Damsgårdsveien 120, pkt. A, over tomt 117 og til sjø, pkt. B til pkt. C. Ø375 mm betong AF-fellesledning fra overløp i Damsgårdsveien, under Damsgårdsveien og mot sjø, pkt. F til pkt. G. Langs K3 mot Damsgårdsstuen går den en bekk som kommer fra Damsgårdssiden. Energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsgrensen for fjernvarmetilknytning. Det er lagt ned fjernvarme i Damsgårdsveien frem til «Høyhus» på østsiden av Puddefjordsbroen. Det jobbes med planer for at denne skal føres videre nordover i Damsgårdsveien, men plassering er ikke endelig fastlagt. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

31 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Privat og offentlig servicetilbud Nærmeste barnehage er Gyldenpris barnehage som ligger ca. 300 meter i luftlinje sørøst fra planområdet. Damsgård skole er nærmeste barneskole og ligger ca. 800 meter vest for planområdet. Nærmeste dagligvarebutikk er Spar i Frydenbølien eller Rimi ved Kirkebukten gamle Laksevåg. Begge disse er i gå/ kjøreavstand. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet ROS-analyse for planområdet (vedlegg 4). Av den fremgår mulig eksisterende forurensning i grunnen og utfordringer som gjelder overvannshåndtering og trafikk i nærområdet. For mer detaljert informasjon om dette, se ROS-analysen. Ingen kjente. Privatrettslige bindinger Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

32 Planbeskrivelse plan-id 1201_ UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Planforslaget er i tråd med overordnet plan, bortsett fra en begrenset utfylling i sjø. Planforslaget omregulerer deler av areal vist som bruk og vern av sjø og vassdrag til kontorformål i kommuneplanens arealdel og deler av areal vist som vannareal havn til kontorformål og gangveg/ gangareal i KDP for Bergen havn, Kailinjen i planforslaget vil følge den «overordnede» kailinjen mot Puddefjorden og utvidelsen av landarealet vil slik ikke endre forholdene for ekstern båtferdsel på Puddefjorden. Reguleringsplanforslaget faller inn under forskriftens 3, pkt. a) og d), og er følgelig vurdert etter forskriftens 4 (Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn). Denne vurderingen ligger som vedlegg 20 til planbeskrivelsen. Konklusjonen i vurderingen er at planforslaget ikke må konsekvensutredes. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

33 Planbeskrivelse plan-id 1201_ BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Planforslaget legger til rette for kontorarealer med parkering, samt offentlige arealer og allmenn tilgang til sjø/ Puddefjorden. Pga. tomtens begrensing i areal, legger planforslaget opp til utfylling i sjø, både for å få sikre nødvendig og funksjonelt areal til kontorlokaler, men også for å kunne legge til rette for offentlig uteareal og allmenn tilgang til sjø. Det foreslås utfylling i sjø med unntak av en «våg» ( Skjøndalsvågen) i tilknytning til allmenningen. Figur 21 Illustrasjonsplan laget av hlm arkitektur as. I planforslaget foreslås alle eksisterende bygg revet. Det planlegges tre nye kontorbygg, hvor to av byggene er på nordsiden av Damsgårdsveien og ett er på sørsiden. Bygget i nordvest er vist som en L- form med 7 etasjer mens bygget i nordøst er foreslått med 6. etasjer. Bygget i sør er vist med 8 etasjer. Bygningenes bredder er 16 og 18/20 meter.forslaget inneholder m2 kontorlokaler. Det er vist en gangbroforbindelse mellom byggene på nord og sørsiden av Damsgårdsveien. Det er lagt opp til sammenhengende parkeringsgarasje under byggene og allmenningen på nordsiden og et begrenset antall parkeringsplasser i nivå med Damsgårdsveien i bygg på sørsiden. Innkjøring til parkering skjer nordvest for bygg A og sørøst for bygg C. Mellom byggene på nordsiden av Damsgårdsveien er det vist en allmenning som strekker seg fra Puddefjorden til Carl Konows gate. Utfyllingen i sjø med allmenning og plassdannelse rundt Damsgårdsstuen og mellom nye bygninger i planområdet, gir rom for en økt volumutnyttelse. Mellomrommets proporsjoner er tilpasset proporsjonene av bygningsvolumene. Allmenningen er 25 meter på det bredeste og 14 meter på det smaleste. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

34 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Fra Michael Krohns gate renner Damsgårdsvassdraget ned mot allmenningen. Sammenhengen i dette vannløpet opprettholdes ved at man legger inn deler av bekken i vannspeil på allmenningen i overført betydning. Allmenningen er forbeholdt myke trafikanter. Forutsetning om fotgjengerfelt forbinder snarveien og plassen fra Damsgårdsstuen over Damsgårdsveien ned på allmenningen som avsluttes med en våg mot Puddefjorden. Damsgårdsstuen blir liggende som en aktivitet øverst i allmenningen. Damsgårdsstuen får god sikt til fjorden og avstand til nabobygg på alle sider. Dette skaper en fysisk og visuell kontakt i planområdet. Hovedinnganger til bygg A, B og C er fra allmenningen. Sol- og lysforhold blir gode på deler av uterommet i sommerhalvåret. Sjøkontakten blir videreforedlet i trappeanlegg mot Skjøndalsvågen og inkorporert i allmenningen og fortsetter i kaifronten mot Puddefjorden i nord. Dette vil på høyvann også gi en kontrollert utvidelse av vannspeilet. Utformingen av allmenningen og bearbeidingen av vannspeilet sikrer planforslaget og offentligheten universell tilgjengelighet ned til strandpromenaden (regulert til gang- og sykkeltrase i kommunedelplanen for Puddefjordsbroen - Damsgårdsundet (planid )). Kaifronten får en kontinuerlig offentlig gangvei fra planområdet og østover langs Puddefjorden til Solheimsviken. På tvers av Skjøndalsvågen legges en gangbro. Trapper og rampe ned mot vannet sørger for sjøkontakt til våg og fjord uansett vannstand. Illustrasjonen i Figur 22 viser plan for utfylling i sjø. Figur 22 Plan for utfylling i sjø. Illustrasjon laget av Hlm arkitektur as. Utfyllingen er med på å sikre nødvendig og funksjonelt areal til valgt kontorbygg, gode uterom, offentlig tilgjengelighet og sammenhengende kaipromenade (planlagt fra Solheimsviken tom. planområdet). Utfyllingen muliggjør plass til en offentlig tilgjengelig allmenning mot sjø og kontorbygg på begge sider av allmenningen. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

35 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Allmenningens nedre nivå mot fjorden ligger på kote +1.6 (dagens nivå) i høyde med nabokaier. Allmenningen ligger på kote +2.6 og plan 1 i bygg A og B ligger på kote Figur 23 viser bygg A og bygg C som strekker seg frem mot fjordbredden som en naturlig del av det sammenhengende forløpet av bygninger som ligger øst og vest for eiendommen. Figur 23 Kart som viser planlagt ny bebyggelse og utfyllinger i området, på sørsiden av Puddefjorden. Lyse rødt omriss viser planlagt ny utfylling i sjø i planområdet, mens lys gule bygg markert med sort linje viser planlagt ny bebyggelse. Det er flere reguleringsplaner som har og legger til rette for utfylling i Puddefjorden. Sjølinjen har gjennom årene pga endret behov og endret bruk blitt fylt lengre ut i Puddefjorden og slipper har blitt fylt igjen. Figur 24 Kart som viser planlagt ny bebyggelse og utfyllinger i området, (på sørsiden av Puddefjorden) nordvest og sørvest for Puddefjordsbroen. Grå farge viser planlagt ny utfylling i sjø, mens gule bygg markert med sort linje viser planlagt ny bebyggelse. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

36 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Reguleringsformål Figur 25 Utsnitt av forslag til plankart. Arealoppstilling Formål daa Vertikalnivå 2 Veganlegg Veg 0,25 Kjøreveg 1,2 Fortau 0,7 Gangveg/ gangareal/ gågate 1,93 Annen veggrunn teknisk anlegg 0,03 Byggeformål Kontor 3,36 Sjøareal Ferdsel 0,98 Friluftsområde i sjø og vassdrag 0,18 Sum 7,65 Vertikalnivå 1 Parkeringskjeller 3,2 Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

37 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Byggeformål Kontor Felt K1 7 etg. høyde Areal BRA: m2 % BRA= 630% (uten parkeringskjeller fordi denne ligger under bakkenivå). Bygg A innfor felt K1 er på 7 etasjer over bakken. Bygg A er en L form med 18 og 20 meters bredde. Kotehøyde på gesims ligger i overkant av c+ 29 ekskl. ventilasjonsrom. Gesims nabobygg nordvest for Damsgårdsstuen ligger litt høyere enn dette. Felt K2 6 etg. høyde Areal BRA: 6585m2. % BRA= 620% (uten parkeringskjeller fordi denne ligger under bakkenivå). Bygg B innenfor felt K2 er en enkel lamell på 6 etasjer over bakken. Bygget har en «knekk» ytterst for å maksimere lysåpningen mot sjø mellom bygg A og B. Bygget har gesimshøyde c+25.5 ekskl. ventilasjonsrom. Bygg B er bare 6 etasjer for å gi mer lys til allmenningen og for å trappe seg ned mot nærmeste nabo i øst. Dette gir et variert uttrykk sett fra Puddefjorden. Figur 26 Oppriss sett fra Puddefjorden. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Felt K3 8 etg. høyde Areal BRA: 5353 m2. % BRA= 850% Bygg C innfor felt K3 ligger lengst vekk fra Puddefjorden og på sørsiden av Damsgårdsveien. Bygg C ligger inn mot den bratte skråningen nord for Michael Krohnsgate. Bygg C er det høyeste av byggene på 8 etasjer ekskl. ventillasjonsrom på taket. Dette bygget blir visuelt en del av skråningen. Bygget vil være 4,5 etasjer over Michael Krohns gate. Fasaden mot Damsgårdsstuene har den samme retning og plassering mot Puddefjorden som bygg B. Bygg B sammen med Damsgårdsstuene danner slik et plassrom og blir øverste del av allmeningen mot Puddefjorden. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

38 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Bakenforliggende bebyggelse i sørvest (sør for Michael Krohnsgate) ligger høyere i terrenget som vist i Figur 26 og Figur 27. Bebyggelsen ligger et stykke sør for planområdet og mellomrommet består av vei og trevegetasjon. Dette muliggjør den planlagte etasjehøyden for bygg C. Siktlinjene for mesteparten av bakenforliggende bebyggelse blir ivaretatt. Figur 27 Snitt av anlegget laget av hlm arkitektur as. Anlegget får et lettere og variert uttrykk ved at alle bygninger i planområdet og tilgrensende område har ulike etasjeantall og gesimshøyder. Jf. bestemmelsene skal tekniske installasjoner som trafokiosker, heishus,ventilasjon m.m. fremstå i bygningsvolumet på en arkitektonisk god måte. Bestemmelsene åpner for at det kan tillates mindre takoppbygg inntil 3 meter over de angitte maksimale byggehøydene, med en tilbaketrukket plassering på tre sider og på maksimalt 28 % av takarealet. Parkering Planområdet ligger i i sone P2 i kommuneplanens arealdel jf. figur under. Figur 28 Utsnitt av skisse som viser parkeringssoner i kommuneplanens arealdel. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

39 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Planforslaget setter krav til etablering av 4 parkeringsplasser per 1000 m² BRA kontorareal, i samsvar med kommunens parkeringsnorm. Med dette som utgangspunkt er det beregnet behov for 81 parkeringsplasser for den planlagte bebyggelsen. Parkeringsplassene skal løses i felles parkeringsanlegg under byggene. Innkjøring til parkering skjer nordvest for bygg A og sørøst for bygg C. Parkeringskjelleren under bygg A og B skal fungere som et felles anlegg for alle byggene (bygg A, B og C). Parkering i K3 ligger på bakkenivå under bygg C og skal inneholde parkeringsareal for biler og sykler. Det er krav til at min. 5 % av parkeringsplassene skal være utformet og reservert for bevegelseshemmede. Disse er løst i parkeringskjeller. Parkeringsplasser for bevegelseshemmede knyttet til bygg i K1 og K2 skal løses i parkeringskjeller i felt K1 og K2, og parkeringsplasser for bevegelseshemmede knyttet til bygg i K3 skal løses i parkeringsanlegg i felt K3. Kommuneplanen har videre krav om sykkelparkering. I sone P2 er det krav om 7 sykkelparkeringsplasser pr m² BRA kontorareal. Med den planlagte bebyggelsen blir det krav til 141 sykkelparkeringsplasser. Sykkelparkeringsplassene lokaliseres i begge parkeringsanlegg. Figur 29 Parkeringsplan laget av hlm arkitektur as. I dette området er det lagt til grunn at forventet trafikkvekst for dette og andre nye utbygde/planlagte tiltak blir begrenset ved at det ikke er nok parkeringsplasser til alle ansatte og at det i h.h.t kommuneplanen heller ikke skal være det. Dette er et sentrumsnært område og andel ansatte som går, sykler og bruker kollektiv transport skal være høy. Neste tabell viser et estimat for økningen i trafikk fra de nye planområdene som enten er vedtatt eller det jobbes med: Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

40 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Nye planer i området Nye p-plasser Økning i ÅDT i Damsgårdsveien PlanID , Kilen + 237p-plasser 438 PlanID , Damgårdsveien, Næringsbygg +38p-plasser 70 PlanID , Karensfryd +15p-plasser 27 PlanID , Damsgårdsveien p-plasser 55 PlanID ,Damsgårdsveien p-plasser 13 Ny plan Skipsverfttomt + maks 96 p-plasser 200 Totalt økning i ÅDT i forhold til dagens trafikktall Totalt 423 p-plasser 803 Trafikkareal Trafikkareal på bakkenivå er vist med formål: veg, kjøreveg, fortau og gangveg/gangareal/gågate og annen veggrunn-teknisk anlegg. Det er også vist gangbro som bestemmelsesområde for å knytte sammen gangveg langs Puddefjorden. På nordsiden av veg vil oppholdsareal mellom de to byggene være forbeholdt de myke trafikantene. I krysningspunkt over Damsgårdsveien fra nord til sør er frisikt krav fra vegnormalen ih.h.t kryssing av veg for gående oppfyllt. Planforslaget viser to avkjørsler til planområdet. En avkjørsel nord for Damsgårdsveien til K1. Denne avkjørselen er felles med naboeiendommen (gnr 157 bnr 196). Avkjørselen går videre inn i bygg K1 og rampes ned i parkeringsskjeller. Parkering i K3 ligger på bakkenivå, mens parkeringskjeller under K1 og K2 ligger en etasje ned fra 1.etg, som ligger på kote Adkomsten til parkering i K3 vises inn fra Damsgårdsvegen og reguleres. Denne avkjørselen vil overlappe avkjørsel som reguleres inn i pågående reguleringsplan (Arealplan-ID ). Avkjørselen reguleres iht vegnormal (både standard på svingkurvatur og frisiktslinjer) og vil fungere som falles avkjørsel for K3, tilkomst til BKK sin nettstasjon på eiendom 158/164. Asplan Viak er plankonsulent for planarbeidet på plan Forslagsstiller for dette planarbeidet er informert og innforstått med løsningen. Avkjørsler/adkomster til eiendom og parkeringsanlegg utformes som avkjørsel og i h.h.t vegnormal med Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

41 Planbeskrivelse plan-id 1201_ R= 4m og sikt 4mx45m langs Damsgårdsvegen. Damsgårdsvegen er regulert som en Sa2 veg med vegbredde 0,25m+2,75m+2,75m+0,25m i h.h.t vegnormal og som vist på snitt under. Det er regulert inn fortau med bredde 2,5m inkl skulder på begge sider forbi K1, K2 og K3. Høyder på utbedret Damsgårdsveg vil stort sett tilpasse seg dagens, med unntak av små justeringer. Avkjørsel og avkjørselpiler til reguleringsplanene planid Kilen og er vist på samme sted som opprinnelig plan. Regulert Damsgårdsveg tilpasser seg i tillegg breddene og siktlinjer fra avkjørslene som er regulert i disse reguleringsplanene. Støytiltak Etablering av flere bygg utgjør totalt sett en liten endring i ekvivalent støynivå i området og er innenfor de krav som fremgår av støyretningslinjen. Det er ikke behov for støytiltak. Avfallshåndtering / miljøstasjon Den eksisterende avfallsløsningen går ut på at det er 2 containere på tomten hvor det i den ene sorteres papir og i den andre er blandet avfall. I tillegg blir farlig avfall som oljefilter ol. samlet i egen beholder som blir hentet av Franzefoss. Det er også egen oljeutskiller som samles i en tank. Det er ikke kommet inn merknad og spesielle ønsker/ krav fra BIR på ny avfallsløsning. Risiko og sårbarhet Planområdet (der det har vært og er slipp og mekanisk verksted) er lokalitet for mistanke om forurensning. Planforslaget peker på avbøtende tiltak i bestemmelsene om plan for håndtering av forurensede masser i grunnen og /el. tiltaksplan for utfylling i sjø ifbm. Byggefasen. Havnivåstigning vil ikke få konsekvens for planområdet annet enn ved stormflo, jf. over. (Estimat i rapporten Havnivåstigning er for Bergen på 22 cm i år 2050 og 73 cm i år 2100). Det er tatt høyde for tidevannsflom og stormflo med planeringsnivå på kote + 2,6. Kaipromenaden som ligger på kote + 1,6 vil bli berørt. (Estimat i rapporten Havnivåstigning er for Bergen på 179 cm i år 2050 og 235 cm i 2100). For utfyllende informasjon om risiko- og sårbarhetsforhold, se ROS-analyse, vedlegg 4. Annet Vann/ Avløp Det er utarbeidet en VA-rammeplan som følger planforslaget, vedlegg 5. Viktige element i rammeplanen er: Det går 2 VA-ledninger over felt K1/o_GG/K2 som må ivaretas. En større overvannsledning med avløp fra Damsgårdssiden og en overløpsledning fra avløpsledningen i Damsgårdsveien. Disse ledningene må legges om. Overvannsledning må oppdimensjoneres Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

42 Planbeskrivelse plan-id 1201_ fra tilknytning til bekk og til sjø for å ivareta økt overvannsavrenning som følge av klimaendringer og å redusere muligheten for at eksisterende bekk flommer over. Det må lages flomveier slik at overflatevann/flomvann får avrenning til sjøen. Ved regulering av Skjøndals Eiendom er løsning for omlegging av overvann plassert øst på eiendommen til Skjøndals Eiendom i samsvar med skisse under og langs grensen til Frydenbø s eiendom gnr.158, bnr. 103 i samsvar med detaljskisse figur 30. Frydenbø har nylig varslet oppstart av reguleringsplanarbeid på sin eiendom 158/103 m.fl. Figur 30 Utsnitt av reguleringsplan med illustrert VA-anlegg For mer utfyllende informasjon om dette se vedlegg 18. Det går i dag bekk, gjennom planområdet som er del av L7 Kystvassdrag Laksevåg (forvaltningsplan for vassdrag). Bekken går delvis i rør, og er åpen langs Damsgårdsstuen. Delen av bekken som renner gjennom planområdet har økologisk status som God iht. EUs vanndirektiv og Bergen kommune har en målsetting om å åpne opp og rehabilitere nedre deler av elven. Dette tilrettelegger planforslaget visuelt for i form av vannspeil og tilrettelegging av Skjøndalsvågen., jf. VA-rammeplan og illustrasjonsplan. Vedlegg 5 og 19 viser VA-rammeplan og tilhørende tegninger. Allmenn tilgang/ grønne interesser Planforslaget legger til rette for og sikrer offentlig tilkomst fra land til sjø ved å regulere gangveg/ gangareal sør for Damsgårdsstuene og til Puddefjorden. Dette gjelder både de som kommer til å arbeide i de framtidige kontorlokalene og allmennheten (bl.a. de som bor i tilgrensende område). Siden tilkomsten er fra landsiden og småbåter i tillegg vil komme til fra sjøsiden, er det mange som vil få tilgang til kai og sjø. Fra å være et privat område i dag, Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

43 Planbeskrivelse plan-id 1201_ legger planforslaget til rette for et område med offentlig tilgang. Planforslaget sikrer videre muligheter for allmennhetens tilkomst langs Puddefjorden både østover og vestover. I tillegg fungerer rommet foran Damsgårdsstuene som en forplass for opphold og muliggjør uteservering. Det er ikke vist grønne korridorer i planområdet (eksisterende og vurdert behov) i temakart Grøntfaglige interesser i kommuneplanens arealdel, men snarveien vest for Damsgårdstuene og videre nordover til Michael Krohns gate/ Carl Konows gate er en viktig eksisterende forbindelse. Som kartet på neste side viser, er det ikke mange tverrforbindelser i området. Kartet på neste side viser grønn korridor (eksisterende eller vurdert behov) vest for planområdet; fra Kirkebukten opp via Svingen og til Riplegården til Løvstakken og planlagt Løvstien. Videre er det i temakart Grøntfaglige interesser vist en grønn korridor (eksisterende eller vurdert behov) fra Solheimsviken som krysser Michael Krohns gate, opp via Gyldenprisveien og til Løvstakken og planlagt Løvstien. I kommunedelplanen for Puddefjordsbroen- Damsgårdsundet er det satt av gang- og sykkeltrase/ strandpromenade på sørssiden av Damsgårdssundet fra Solheimsviken til Puddefjorden. Planforslaget legger til rette for videreføring av denne. Det er naturlig å tenke seg strandpromenaden som en del av de grønne korridorene (eksisterende og vurdert behov) vist i temakart Grøntfaglige interesser i kommuneplanens areal. En kan få en sammenhengende grønn korridor som går fra Solheimsviken som strandpromenade, videre sørover i planområdet som allmenning, snarvei forbi Damgårdstuene og gangvei til Nylundsveien for deretter å kople seg på grønn korridor vist i temakart Grøntfaglige interesser i KPA: Frydenbølien og Gyldenprisveien til Løvstakken og planlagt Løvstien. En vil gjennom allmenningen og gangveg/ gangareal få allmenn tilgang både fra land -og sjøsiden. Planforslaget legger også til rette for allmenn tilgjengelighet fra sjø ved at man kan legge til kai med fritidsbåter. Figur 31 Temakart grønnstruktur i kommuneplanens arealdel. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

44 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Kulturminneverdier Bygninger fra første halvdel av 1900-tallet vil bli fjernet. Disse er del av en mindre rest etter industri- og boligutbyggingen i denne perioden. Generelt er området både i og utenfor plangrensene i transformasjon. Mange bygninger er revet og erstattet med nye bygg. Kulturhistoriske sammenhenger er blitt brutt, og eksisterende og planlagt utfylling i sjø gjør at kontakten til strandlinjen er endret i forhold til den opprinnelige. Universell utforming Planområdet er relativt flatt med en svak hellende grad mot fjorden. Innenfor planområdet (jf. illustrasjonsplan, vedlegg 3, vil en oppnå universell utforming av utearealene og tilkomst til bygg. Det er satt krav i bestemmelsene til at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i hele planområdet, jf Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

45 Planbeskrivelse plan-id 1201_ KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og vedtak Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan, bortsett fra en begrenset utfylling i sjø. Forslaget er i tråd med areal vist som Industri/Kontor/Lager, og bebyggelse og anlegg blandet i kommuneplanen. Deler av planområdet er er i tråd med areal satt av til bruk og vern av sjø og vassdrag i kommuneplanen, men planforslaget regulerer om deler av areal vist som bruk og vern av sjø og vassdrag til kontorformål. Kailinjen i kommunedelplanen samsvarer med kailinjen i kommunedelplan for Bergen havn. Se kapittel 9.2 Kommunedelplan Bergen havn for mer utfyllende. Figur 32 Utsnitt av arealdelen til gjeldende kommuneplan Kommunedelplan Bergen havn Planforslaget er i tråd med gjeldende kommunedelplan for Bergen havn, bortsett fra en begrenset utfylling i sjø. Forslaget er i tråd med areal vist som nåværende erverv (industri/kontor/lager) og vannareal for allmenn flerbruk ferdselsområde i kommunedelplanen. Planforslaget regulerer om deler av areal vist som vannareal havn til kontorformål og gangveg/ gangareal. Dette gjelder ca. 960 m2 areal. Det legges opp til utfylling og endring av formål for å få hensiktsmessig og nok areal til kontorbebyggelse og sikre allmenn tilkomst til sjø Kailinjen i planforslaget vil følge den «overordnede» kailinjen mot Puddefjorden og formålsgrensen nord for planområdet og sør ved gnr 158 bnr 101 vist i kommunedelplanen. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

46 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Figur 33 Utsnitt av kommunedelplan Bergen hav. Reduksjon av vannspeil Ferdsel på sjø I bestemmelsene til kommunedelplanen står det følgende: «av hensyn til ferdsel på havnen og for å unngå ytterligere reduksjon av vannspeilet, skal dagens kailinje i hovedtrekk beholdes». Utvidelsen av landarealet med kontor og gangveg/ gangareal vil ikke endre forholdene for ekstern båtferdsel på Puddefjorden, men endre selve vannspeilet som er i tilknytning til slippen. Eksisterende reguleringsplaner Planforslaget endrer gjeldende reguleringsplan for Damsgårdsgaten 119 i hovedsak slik: Kontorformål og gangareal erstatter formålene industri lager, havneområde lager/ parkering, lager/ parkering og parkbelte i industristrøk i gjeldende plan. Gangareal fra Damsgårdveien til Puddefjorden og gangareal langs Puddefjorden reguleres inn. Felles avkjørsel fra Damsgårdveien til Damsgårdveien 121 og 123 reguleres inn. Avkjørsel til Damsgårdsveien 120 reguleres inn. Eksisterende avkjørsel til parkeringsplass gnr 158 og bnr 104 erstattes av kontorareal og ny avkjørsel etableres i øst via gnr 158 og bnr 102. Trafikkareal oppgrades til vegnormal-standard. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

47 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Estetikk Tiltakene i planområdet vil ha følgende konsekvenser for opplevelsen av landskapet og bygde omgivelser: Kontorformålet er førende for utfoming og størrelse av byggene. Bygningskroppene strekker seg ut mot Puddefjorden for å ivareta siktilinjer og et stort offentlig areal mot og langs Puddefjorden. Siktilinjene, det offentlige arealet og tilgrensende bebyggelse er førende for bl.a høyden på byggene. Tilgjengelig areal, byggegrense og avstand til nabobygg er også retningsgivende for plassering av byggene. Inngangspartier til bygningene er fra allmenningen. Utnyttelsesgraden står i forhold til regulerte formål, omgivelser og omkringliggende reguleringsplaner. Bygningenes utforming skal følge gjeldende forskrifter og kan få en blanding av vertikale vindusfelt tilpasset kontormoduler og større glassfelt som kan bryte med etasjeskillene. Figur 34 Planskisse som viser siktlinjer. Laget av hlm arkitektur as. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

48 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Illustrasjonene i Figur 35 viser viser sikt fra omkringliggende områder. Figur 35 Oppriss fra Puddefjorden. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Antall etasjer i bygg A, B og C er forskjellige. Uttrykksmessig gir dette en variasjon rundt allmenningen. Antall etasjer på nye nabobygg i vest er 7 etasjer. Dette innføyer seg i området med eksisterende og nye bygg for øvrig, eksempelvis ved at nye Frydenbø kontorbygg nordvest som er 7 etasjer og rett innenfor Puddefjordsbroen ligger verdens høyeste trehus med 14 etasjer. Figur 36 Perspektiv fra Puddefjorden som viser forholdet til byggevolum i nærområdet. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Som en naturlig fortetting med kontorfunksjoner viser planforslaget en bebyggelse med 6, 7 og 8 etasjer. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

49 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Figur 37 Pespektiv sett ovenifra Puddefjorden som viser forholdet til byggevolum i nærområdet. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Strandsonen og reduksjon av vannspeil Ny drift Slippen blir brukt for å ta opp båter på dokk i forbindelse med eksisterende drift. Dette behovet vil ikke gjelde for planforslaget da nytt formål for området innebærer kontorbebyggelse og gangveg/ gangareal til sjø. Reduksjonen av sjøareal vil ramme sjøareal som er knyttet til dagens drift av tomten. Slippen skal legges ned og området transformeres fra sjøareal med bruk tilpasset dagens behov til et område tilpasset fremtidig bruk av tomt. Ny drift har ikke behov for så stort vannspeil som ligger inne i gjeldende planer. Et stort vannspeil vil også vanskeliggjøre en fornuftig og god utnyttelse av tomten. Derfor sikrer utfyllingen nødvendig og funksjonelt areal til valgt kontorbygg. Utforming av bygninger Planforslaget har utvidet landområde på bekostning av sjøområde for å få til en hensiktsmessig utforming av bygninger og for å få til tilhørende gode, offentlige og lett tilgjengelig areal til sjø/kaifronten. Plassering og retning av byggene mot sjø er planlagt og prosjektert smale for å maksimere offentlig areal. Dette bl.a for å sikre siktlinjer fra bakenforliggende bebyggelse. Byggene har ulik høyde og antall etasjer for å tilpasse høydene mot allmenningen, naboer og gjenspeile omkringliggende bygninger både på sørøst og sørvest siden av Puddefjordsbroen. Ulike gesimshøyder vil skape et variert uttrykk av bygningsvolumene. Offentlig/ privat Eksisterende drift er privat og planområdet er ikke tilgjengelig for offentligheten i dag. Planforslaget legger til rette for allmenn tilgang til sjø Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

50 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Figur 38 Pespektiv sett ovenifra øst for planområdet. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Siktlinjer Planforslaget sikrer siktlinjer fra Damsgårdsstuene og bakenforliggende bebyggelse i sør til sjø. Bygningene innordner seg siktlinjene og får dermed den utformingen med utnyttelse og høyde som vist i planforslaget. Opplevelses- og rekreasjonsverdi Planforslaget beholder deler av vannareal havn og gir det ny verdi: opplevelses- og rekreasjonsverdi. Vannspeilet er redusert i bredde (vest og øst), men går nesten like langt sør som dagens situasjon og gjeldende overordnede planer. Utfylling av vannspeilet vil øke kontakt og brukervennlighet ned til både til Skjøndalsvågen og Puddefjorden. Strandpromenaden langs puddefjorden ligger ca på c+1.6. Allmenningen ligger ca. en meter over dette. Bredden på vannspeilet vil i Skjøndalsvågen variere fra 7m og oppover i henhold til flo og fjære. Trappene vil sikre at en kommer ned til vannspeilet se Figur 39 og Figur 40. Figur 39 Perspektiv som viser vannspeilet med allmenningen og trapper ned mot sjø sett fra Puddefjorden. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

51 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Allmenningen vil fremstå som tilgjengelig og levende, og vil invitere til offentlig bruk. Nivåforskjellen mellom øvre og nedre del av allmenning tas med en rampe vest for bygg B i felt K2 som sørger for universell tilgjengelighet mot sjø. Trapper rundt gavlen på bygg A i felt K1 formidler kontakten på vest siden av Vågen. Figur 40 Perspektiv som viser vannspeilet med allmenningen og trapper ned mot sjø sett fra sør. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Gangveg langsmed Puddefjorden og gangbro over Skjøndalsvågen gjør sjøen tilgjengelig langs hele planområdet. Dette kan bli en del av gang- og sykkeltrase/ strandpromenade på sørssiden av Damsgårdssundet fra Solheimsviken til Puddefjorden jf. kommunedelplanen for Puddefjordsbroen- Damsgårdsundet. Andre reguleringsplaner Kailinjen på sørsiden av Puddefjorden er fyllt ut. Reguleringsplan planid Årstad, Damsgårdsveien viser som planforslaget, også utfylling av vannspeil for å sikre god tilgjengelighet og sammenhengende offentlig kaipromenade. Figur 41 Pespektiv sett ovenifra nordvest for planområdet. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

52 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Konsekvenser for naboer Illustrasjonen i Figur 42 viser at planforslaget sikrer siktlinjer fra Damsgårdsstuene og allmenn tilgang til sjø (Puddefjorden). Utsikten fra Damsgårdstuene blir forbedret med en åpen sone med gangveg/ gangareal rett i front. Damsgårdsstuene får god sikt til fjorden og god avstand til nabobygg. Damsgårdsstuene blir liggende som en aktivitet på en stor sammenhengende allmenning til Puddefjorden. Figur 42 Perspktiv sett fra forplass mellom Damsgårdstuene og Bygg C, sett ned mot Puddefjorden. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Figur 43 Pespektiv som viser sikt fra bakenforliggende bebyggelse i sør. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Ulike gesimshøyder vil skape et variert uttrykk i bygningsvolum og vil ikke være til hinder/sjenanse for de planlagte /eksisterende kontor/næringsbygninger i området. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur

53 Planbeskrivelse plan-id 1201_ Figur 44 Perspektiv sett fra Michael Krohnsgaten ned mot Puddefjorden. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Figur 45 Perspektiv sett ca. fra Nylundsveien 13. Illustrasjon laget av hlm arkitektur as. Naturmangfoldsloven Jf. kap 6.7 er det gjort en gjennomgang av områdets naturverdier jf. Naturmangfoldslovens 8-12 (kunnskapsgrunnlaget). Kunnskapsgrunnlaget baserer seg på eksisterende informasjon som ligger tilgjengelig på naturbase.no, artskart.no, miljostatus.no. Det er ikke registrert vegetasjon, dyreliv eller andre naturforhold med verdi i databaser hverken på land eller i sjø. Skjøndals Eiendom Asplan Viak HLM Arkitektur