Laksevåg gnr. 153 bnr. 1 m.fl. Laksevåg verftsområde Plan nr Rapport 2.1

Transkript

1 Laksevåg gnr. 153 bnr. 1 m.fl. Laksevåg verftsområde Plan nr Rapport 2.1 juni 2010

2 byfjorden nordnes laksevågsneset puddefjorden Marin Eiendomsutvikling AS Reguleringsplan med konsekvensutredning Laksevåg g.nr 153 b.nr 1 m.fl. Laksevåg verftsområde Reguleringsendring Bylandskap og byform (herunder byggehøyder) Sol, skygge og utsikt av byggehøyder som viser områdets kapasitet juni 2010

3 FORMÅL Formålet med denne arbeidsrapporten er å vise hvordan ny og økt utnyttelse på Laksevåg verftsområde vil påvirke naboforhold på områdene sol, skygge og utsikt. Arbeidsrapporten er en del av planarbeidet for Marin Eiendomsutvikling A/S. Arbeidsrapporten er en del av foreliggende planmateriell og utredninger for å kunne levere en oppdatert reguleringsplan for det tidligere BMV Laksevåg, Studiene bygger på en høy og optimal balanse mellom bevaring av verftfunksjoner/utvikling av verftet og utvikling av næringsområdet over verftsplanet til et slagkraftig kontor- og næringskompleks. Innhold Situasjonsmodell 3 Planområde 4 Illustrasjonsplan 5 Sol- og skyggestudier 6 Utsiktanalyse konsekvensutredning 7 -Terrengsnitt 8 -Utsiktsforhold generelle vurderingskriter 10 -Sone Sone Sone Sone 4 18 Perspektiver ny situasjon 20 2

4 SITUASJONSMODELL Nye kontorbygg - 7 etasjer Høyt lager m Parkeringsanlegg bak bebyggelsen, lager. 3 nye haller og kontor 20 m fri høyder. Nytt lysregulert t-kryss i Kringsjåveien og Damsgårdsveien Nytt signalbygg 3

5 REGULERINGSPLAN / HØYDEPLAN 4

6 ILLUSTRASJONSPLAN 5

7 SOL- OG SKYGGESTUDIER SITUASJONSPLAN (Figuren viser sol- og skyggeforholdene på Laksevåg verft juni kl 18) 6

8 SOL- OG SKYGGE MAI 20.mai kl 12 eksisterende situasjon 20.mai kl 12 ny situasjon 20.mai kl 15 eksisterende situasjon 20.mai kl 15 ny situasjon ny bebyggelse eksisterende bebyggelse eksisterende bebyggelse som forventes revet 500 m 200 m 100 m N 7

9 SOL- OG SKYGGE MAI (forts.) 20.mai kl 18 eksisterende situasjon 20.mai kl 18 ny situasjon 8 ny bebyggelse eksisterende bebyggelse eksisterende bebyggelse som forventes revet 500 m 200 m 100 m N

10 SOL- OG SKYGGE SOMMERSOLVERV 21.juni kl 18 eksisterende situasjon 21.juni kl 18 ny situasjon 21.juni kl 20 eksisterende situasjon 21.juni kl 20 ny situasjon ny bebyggelse eksisterende bebyggelse eksisterende bebyggelse som forventes revet 500 m 200 m 100 m N 9

11 SOL- OG SKYGGE JEVNDØGN 21.mars/sept kl 12 eksisterende situasjon 21.mars/sept kl 12 ny situasjon 21.mars/sept kl 15 eksisterende situasjon 21.mars/sept kl 15 ny situasjon 10 ny bebyggelse eksisterende bebyggelse eksisterende bebyggelse som forventes revet 500 m 200 m 100 m N

12 SOL- OG SKYGGE JEVNDØGN (forts.) 21.mars/sept kl 18 eksisterende situasjon 21.mars/sept kl 18 ny situasjon Kommentar: Gjennomført analyse konkluderer med at det er begrensede konsekvenser for tilstøtende bebyggelse. Den nye bebyggelsen på verftet gir fortsatt gjennomgående gode solforhold, gitt de naturlige forhold på stedet. ny bebyggelse eksisterende bebyggelse eksisterende bebyggelse som forventes revet 500 m 200 m 100 m N 11

13 UTSIKTSANALYSE Konsekvensutredning SONE 1 SONE 2 SONE 3 SONE 4 Situasjonsplan med soneinndeling Grad av påvirkning fra ny bebyggelse Mye påvirket Noe påvirket Lite påvirket N 500 m 200 m 100 m 12

14 Reguleringsområdet på Laksevåg verft og tilstøtende bebyggelse består av forskjellige typer og de står i ulike landskapssituasjoner. De nye bygningene på verftet varierer i høyde. Vi kan dele tilstøtende områder i 4. Bygninger som er vurdert å ligge langt unna og eller på en såpass høy kotehøyde at påvirkningen vil bli minimal, er ikke tatt med i konsekvensutredningen. VÅGSGATEN Sone 1 består av Industri og større bygninger som per i dag allerede har begrenset utsikt mot fjorden grunnet eksisterende industribygg. I et mindre tidsrom om morgenen vil området ligge i skyggen av de nye byggningene nord på tomten. KRINGSJÅVEIEN Sone 2 består av flermanns-boliger i tre som ligger langs Kringsjåveien. De nærmeste boligene vil i noe større grad få sin utsikt redusert av den foreslått fremforliggende lamellbebyggelsen. Solforhold vil bli lite påvirket. BAKKEN OG LILLE DAMSGÅRDSVEI Sone 3 består hovedsaklig av boliger som vil få sin utsikt endret av de nye industrihallene øst på verftet. Boligene vil også ha noe utsikt endret av det foreslåtte høyhuset sørøst på tomten. Ingen endring av solforhold. SKOLEGATEN OG HÅSTEINSGATE MM Sone 4 består av næring og boliger. Disse vil få noe endret utsikt til det foreslåtte høyhuset sørøst på tomten. Solforholdene endres i liten grad. 13

15 TERRENGSNITT SONE 1-4 [snitt sone 1] c+28.0 kontorer p-anlegg [snitt sone 2] c+36.9 kontorer verksted lager garage [snitt sone 3] c+23.0 verksted p-anlegg [snitt sone 4] c+43.6 høyhus 100 m 50 m 20 m [langsnitt mot sørvest] 100 m 50 m 20 m høyhus verksted 14

16 UTSIKTSFORHOLD generelle vurderingskriterier [fig 1] Vinkel for utsikt Tiltak Sjø/vann Fjord I hver av de tre første sonene er tapet av utsikt for hver adresse beregnet og angitt i vinkel. Hvis verdien er positiv [fig 1] betyr det at at 1. etagen ligger over gesimshøyden på de fremforliggende nye bygningene og adressen mister en andel av sin utsikt. Hvis verdien er negativ [fig 2] betyr det at 1. etagen ligger under gesimshøyden på de fremforliggende nye bygningene og adressen mister all sin utsikt. [fig 2] Vinkel for utsikt Tiltak Sjø/vann Fjord Midtfjords USF [fig 3] viser hva tap av utsikt i beregnet vinkel i (fig 1)tilsvarer og fremtidig utsikt utover fjorden. Utfra dette er det definert tre forskjellige påvirkningsgrader for utsikten. mye påvirket noe påvirket Adresser der 1. etasjen ligger under gesimshøyden til og med adresser som mister utsikten til Nordnes er vurdert som mye påvirket. Adresser som ikke mister sin utsikt til Nordnes men mister sin utsikt til midt i fjorden er vurdert som noe påvirket. Laksevåg verft Avstand (m) Vinkel i grader 500 4, , , ,05 lite påvirket Adresser som mister sin utsikt til området fra midtfjords og mindre er vurdert som lite påvirket. [fig 3] [fig 4] Vinkel der høyhuset er synlig Høyhys Fremforliggende bygning I sone 4 [fig 4] er vinkelen der høyhuset er synlig, beregnet i både horisontal og vertikal retning. Deretter er verdiene beregnet i forhold til 180x180 grader og angitt i prosent. Det er i til slutt gjort en skjønnsmessig helhetsvurdering der det tas hensyn til adressenes aktiviteter, eksisterende utsiktsforhold mm. Dette resulterer i vurderingene -mye påvirket -noe påvirket og -lite påvirket som er angitt på kartet. 15

17 SONE 1 Vurdering Plan N Snitt kontorer p-anlegg 100 m 50 m 20 m 16

18 Vågsgaten 8 Vågsgaten 12 Avstand til Høydeforskjell 1. Kotehøyde 1 Tap av utsikt i tiltak i meter Etasje - Tiltak 1.etasje vinkel vinkle Vågsgaten 6 Industri 25-25, ,7 Vågsgaten 8 Industri Vågsgaten 10 Industri 20-16, ,2 Vågsgaten 11 Industri 10-23,9 4-67,3 Vågsgaten 12 Industri 25-21,9 6-41,2 Johan Berentsens vei 4 Bolig Blokk 68-19, ,1 Johan Berentsens vei 8 Næring ,6 19-6,9 Kringsjåveien 81 Bolig Blokk ,3 24,3-3,4 Kringsjåveien 79 Bolig Blokk ,3 24,3-3,4 [Fargekoder for vurdering] mye noe lite [Viser avstanden til fremforliggende nybygg fra den aktuelle adressen i meter] [Viser høydeforskjellen mellom 1. etagen i den aktuelle adressen og det fremforliggende nybygg] [Kotehøyde for 1. etasje er regnet som kotehøyde for bunn av kjeller + 3,3 m] [Vinkel fra første etasjen til gesims av fremforliggende bygg i forhold til horisontlinjen i grader] Vurdering basert på tabell Tabellen viser at 1. etasjene ligger under gesimshøyden til de nye byggene og vil miste mye av sin utsikt. Skjønsmessig helhetsvurdering Området består av næringsbygg som som har en liten andel vinduer mot den aktuelle utsiktsretningen. Boliger ligger enten langt unna og/eller har en liten andel vinduer i den aktuelle retningen. Spesielt vurdert: Vågsgaten 12 har et kontorbygg med store vindusflater vendt i østlig retning og vil miste mye utsikt og direkte sollys midt på dagen. Vågsgaten 8 har et kontorbygg med et større anntall vindusflater i østlig retning. Selv om adressen ikke vil få et nybygg direkte foran seg vil det likevel bli påvirket. 17

19 SONE 2 Vurdering N kontorer verksted lager garage 100 m 50 m 20 m 18

20 Bebyggelsen i sone 2 sett fra nordøst. [Fargekoder for vurdering] mye noe lite Avstand til Høydeforskjell 1. Kotehøyde 1 Tap av utsikt i tiltak i meter Etasje - Tiltak 1.etasje vinkle vinkel Kringsjåveien 56 Bolig 34-4,3 32,3-7,2 Kringsjåveien 56a Bolig 53 1,7 38,3 1,8 Kringsjåveien 56b Bolig 81 4,7 41,3 3,3 Kringsjåveien 56c Bolig 100 8,7 45,3 5,0 Kringsjåveien 54 Bolig 24-4,3 32,3-10,2 Kringsjåveien 54a Bolig 39 0,7 37,3 1,0 Kringsjåveien 54b Bolig 64 6,7 43,3 6,0 Kringsjåveien 54c Bolig 67 9,7 46,3 8,2 Kringsjåveien 52 Bolig 25-3,8 32,8-8,6 Kringsjåveien 50 Bolig? Kringsjåveien 48 Bolig 23-5,3 31,3-13,0 Kringsjåveien 46 Bolig 24-5,3 31,3-12,5 Kringsjåveien 46a Bolig 49 3,7 40,3 4,3 Kringsjåveien 46b Bolig 60 8,7 45,3 8,3 Kringsjåveien 46c Bolig 42 1,7 38,3 2,3 Kringsjåveien 44 Bolig 24-7,3 29,3-16,9 Kringsjåveien 44a Bolig 47 9,7 46,3 11,7 Kringsjåveien 44b Bolig 48 3,7 40,3 4,4 [Viser avstanden til fremforliggende nybygg fra den aktuelle adressen i meter] [Viser høydeforskjellen mellom 1. etagen i den aktuelle adressen og det fremforliggende nybygg] [Kotehøyde for 1. etasje er regnet som kotehøyde for bunn av kjeller + 3,3 m] [Vinkel fra første etasjen til gesims av fremforliggende bygg i forhold til horisontlinjen i grader] Vurdering basert på tabell Beregningene for sone 2 viser at det vil bli et betydlig tap av utsikt for 6 av adressene. Skjønsmessig helhetsvurdering Området består av flermanns- og eneboliger som er orientert i østlig retning der tap av utsikt vil ha stor betydning for adressene. Sonen ligger i et bratt terreng og tapet av utsikten vil minke ettersom en øker avstanden til tiltaket. Spesielt vurdert: Kringsjåveien 52 ligger mellom to av lamellbygningene og beholder dermed en større del av utsikten enn sine naboer. Kringsjåveien 44 ligger i ytterkant av området blokkert av tiltaket og beholder en større del av av sin utsikt. 19

21 SON SON SONE 3 Vurdering N verksted p-anlegg 100 m 50 m 20 m 20

22 Industriområdene i sone 3 sett fra sørvest. Avstand til Høydeforskjell 1. Kotehøyde 1 Tap av utsikt i tiltak i meter Etasje - Tiltak 1.etasje vinkel vinkle Kringsjåveien 42 Bolig 170 3,2 26,2 3,2 Kringsjåveien 40 Bolig 170 3,2 26,2 3,2 Kringsjåveien 38 Bolig 163 1,3 24,3 1,3 Kringsjåveien 36c Under Bygging 155 0,7 23,7 0,7 Bakken 1 Bolig 160 0,3 23,3 0,3 Bakken 3 Bolig 160 2,3 25,3 2,3 Bakken 5 Bolig 160 4,3 27,3 4,3 Bakken 7 Bolig 160 5,3 28,3 5,3 Bakken 9 Bolig 175 7,3 30,3 7,3 Bakken 11 Bolig ,3 Bakken 13 Bolig 175 8,3 31,3 8,3 Bakken 15 Bolig 175 9,3 32,3 9,3 Lille Damsgårdsvei 46 Bolig ,3 47,3 24,3 Lille Damsgårdsvei 48 Bolig ,3 47,3 24,3 Lille Damsgårdsvei 49 Bolig ,3 55,3 32,3 Lille Damsgårdsvei 50 Bolig ,3 57,3 34,3 Lille Damsgårdsvei 51 Bolig ,6 59,6 36,6 Lille Damsgårdsvei 51a Bolig ,8 56,8 33,8 Lille Damsgårdsvei 53 Bolig ,3 61,3 38,3 Lille Damsgårdsvei 53a Bolig ,3 57,3 34,3 Lille Damsgårdsvei 55 Bolig ,3 56,3 33,3 [Fargekoder for vurdering] mye noe lite [Viser avstanden til fremforliggende nybygg fra den aktuelle adressen i meter] [Viser høydeforskjellen mellom 1. etagen i den aktuelle adressen og det fremforliggende nybygg] [Kotehøyde for 1. etasje er regnet som kotehøyde for bunn av kjeller + 3,3 m] [Vinkel fra første etasjen til gesims av fremforliggende bygg i forhold til horisontlinjen i grader] Vurdering basert på tabell Beregninger for sone 3 viser at det generelt er lite tap av utsikt. Bratt terreng bak verftet gjør også at de adressene som ligger vest for Kringsjåveien vil miste lite utsikt. Skjønsmessig helhetsvurdering Konsekvensene for denne sonen vurderes som små. Som vist i snittet vil det nye parkerings anlegget bli skjult av fjellskjæringen. De nye verkstedshallene vil også bli skjult bak eksisterende verkstedshall. 21

23 SONE 2 SONE 4 Vurdering SONE 3 SONE 4 N høyhus 100 m 50 m 20 m 22

24 Sone 4 sett fra Damsgårdsveien i sørøst. Avstand til tiltak i meter Høydeforskjell 1. Etasje - Tiltak Kotehøyde 1 Tap av utsikt i etasje 1.etasje grader vertikalt Tap av utsikt i grader Tap av av Utsikt i horisontalt prosent Skolegaten 1 Bolig/Næring? ,2 Skolegaten 3 Bolig ,0 Skolegaten 5 Bolig 91-43,6 4, ,9 Håsteins Gate 1 Bolig/Næring? 83-41,4 6, ,9 Håsteins Gate 2 Bolig/Næring? ,0 Håsteins Gate 3 Bolig/Næring? ,6 Håsteins Gate 4 Bolig/Næring? 70-41,5 6, ,4 Håsteins Gate 5 Bolig/Næring? ,6 Håsteins Gate 6 Bolig/Næring? 96-38,5 9, ,0 Håsteins Gate 7 Bolig/Næring? ,4 13, ,0 Håsteins Gate 8 Bolig/Næring? ,8 Håsteins Gate 10 Bolig/Næring? ,7 Damsgårdsveien 217 Bolig/Næring? ,0 Damsgårdsveien 225 Bolig/Næring? ,2 Damsgårdsveien 228 Bolig/Næring? 52-44,8 3, ,1 Damsgårdsveien 230 Bolig/Næring? 60-44,8 3, ,7 Damsgårdsveien 232 Bolig/Næring? 48-43,5 4, ,2 Kringsjåveien 41 Bolig/Næring? ,5 Kringsjåveien 39 Bolig/Næring? ,7 Kringsjåveien 37 Bolig/Næring? ,3 Kringsjåveien 35 Bolig/Næring? ,3 Kringsjåveien 33 Bolig/Næring? ,3 Kringsjåveien 31 Bolig/Næring? ,3 [Fargekoder for vurdering] mye noe lite [Viser avstanden til fremforliggende nybygg fra den aktuelle adressen i meter] [Viser høydeforskjellen mellom 1. etagen i den aktuelle adressen og det fremforliggende nybygg] [Kotehøyde for 1. etasje er regnet som kotehøyde for bunn av kjeller + 3,3 m] [Vinkel fra første etasjen til gesims av fremforliggende bygg i forhold til horisontlinjen i grader] Vurdering basert på tabell Beregningene viser at et slankt høyhus og tett bebyggelse vi gi minimalt tap av utsikt for adressene i denne sonen. Skjønsmessig helhetsvurdering For tilstøtene bebyggelse vil det bli lite eller ingen konsekvenser. Virkningen av høyhuset må ses i sammenheng og vurderes i det store og bymessige landskapsrommet rundt Puddefjorden. 23

25 PERSPEKTIVER ny situasjon Nye Laksevåg verft sett fra USF. 24 Nye Laksevåg verft sett fra Kirkebolten.

26 25