Åsane, Gnr. 186, Bnr.5 m.fl., Tertnesflaten Vest, eneboliger, Reguleringsplan

Transkript

1 Åsane, Gnr. 186, Bnr.5 m.fl., Tertnesflaten Vest, eneboliger, Reguleringsplan Byrådssak 172/16 Sak i komité for miljø og byutvikling 174/16 Møte i Komité for miljø og byutvikling Merknader fra Astrid Hiis Reinton og Jens Evang Reinton, eiere av tomt FS7 Vårt utgangspunkt: Vi solgte i 2007 tomt FS5 svært billig til eierne av FS4 og FS6, Østbø, fordi de var de eneste som hadde mulighet for veiadkomst til denne tomten ved å kjøpe noen meter av to nabotomter, inkl. vår tomt FS7 (jf. plansje 1). For at Østbø skulle få en god veiløsning til FS5, samtidig som FS4 fikk beholde en rimelig størrelse, lot vi oss også overtale til å gi fra oss en større del av det som kalles trekanttomten enn det veiutløsningen krevde (ca. 75 m 2 av den sørøstligste delen av vår tomt FS7). For oss var det svært viktig at et eventuelt hus på tomten FS4 ikke måtte bli urimeiig høyt og stort, og heller ikke måtte føre til sjenerende innsyn mellom de to tomtene FS4 og FS7. I kjøpekontrakten mellom de to partene ble det derfor tatt inn følgende bestemmelse: Kjøper innestår for at det ikke skal oppføres boligbygg på tomt FS27 (dvs. nåværende FS4) som kommer lengre mot sørvest enn et slikt boligbygg ville kunnet dersom Boligparsellen (dvs. trekanttomten) ikke ble overdratt til kjøper. I og med denne bestemmelsen i kjøpekontrakten mente vi at vi hadde sikret oss mot sjenerende innsyn fra FS4. På dette tidspunkt trodde vi også at regelen om at det skal være 4 meter fra et hus til tomtegrensen gjaldt overalt og i alle tilfeller. Hadde vi forstått da vi avsto trekanttomten til eierne av FS4 at dette kunne bidra til å muliggjøre et så stort og dominerende hus som nå er foreslått på tomt FS4, ville vi aldri ha gått med på å gi fra oss hele trekanttomten. I det planforslaget som ble sendt ut til offentlig ettersyn i januar 2014, var det på tomt FS4 tegnet inn et høyt og stort hus på 400 m 2 BRA med tre etasjer + kjeller. På kartet var huset plassert med så å si samme hovedretning som vårt hus, med utsiktsiden mot sørvest, likevel slik at utsiktsiden på huset var plassert litt mer vendt mot sør og litt mer tilbaketrukket enn vårt hus (jf. plansje 2). Vi reagerte kraftig på at det ble foreslått et så høyt og dominerende hus på den lille og bratte tomten FS4, noe vi også tok opp i våre merknader i saken, datert I sine kommentarer til dette planforslaget datert uttaler fagetaten bl.a.: «Fagetaten er negativ til bebyggelse på FS4, den vurderes som uegnet bl.a. grunnet foreslåtte utnyttelse (400 m 2 BRA), størrelsen på tomten (666 m 2 ) og terrenginngrepene et bygg vil medføre.» (s. 7), og «fagetaten vurderer det som uheldig med valgte plassering pga. innsyn til bygget fra FS7». I det nyeste planforslaget fra Cubus (volumstudie av 28. nov. 2014) er riktignok BRA redusert til 320 m 2, men byggehøyden er beholdt uforandret på den delen av huset som kommer nærmest oss, og plasseringen av huset i terrenget er vesentlig endret i forhold til det forrige planforslaget, ved at huset er dreid med utsiktsiden mer mot vest, samtidig som det er trukket nærmere mot tomtegrensen i sørvest (mot «trekanttomten», jf. plansje 3). Dette er begrunnet med ønske om 1

2 sjøutsikt. Huset vil få mye sjøutsikt også om det plasseres som i det tidligere forslaget (parallelt med vårt) og også om det ikke bygges så høyt. I fagnotat fra byggesaksetaten datert med kommentarer til volumstudie for FS4 fra Cubus heter det under punktet Naboforhold (til FS7, s. 9): «Illustrasjonsplanen viser at hus 4 er vridd mer mot øst, som er et heldig grep for å redusere innsyn. Fagetaten vurderer at forholdet til nabo er ivaretatt i foreliggende forslag.» Denne formuleringen er direkte misvisende og må bero på en misforståelse. Det som er tilfelle er at baksiden av hus 4 (inngangspartiet mot veien) er vridd mot øst, mens forsiden, den siden som vender mot utsiktssiden, er vridd mot vest, samtidig som to av hjørnene på huset er trukket vesentlig nærmere grensen i sørvest (ca. 1 m?). Fasaden på denne siden har store vinduer både i stue, soverom og kjøkken/allrom. Den nye plasseringen av hus 4 medfører det motsatte av det som fagetaten anfører, nemlig at det vil bli vesentlig mer innsyn mellom FS4 og FS7 enn det ville blitt i henhold til forrige forslag til plassering. Etter vårt syn kan ikke den nye plasseringen av huset godtas, når fagetaten selv vurderte det «som uheldig med valgte plassering pga. innsyn til bygget fra FS7», basert på den atskillig gunstigere plasseringen huset hadde i det tidligere forslaget. Når det gjelder byggehøyde, sier fagetaten i notatet av følgende: «Fagetaten er skeptisk til at FS4, som er den mest eksponerte tomten, er den tomten der det tillates den høyeste byggehøyden. Selv om det er gjort endringer i prosjektet med sikte på å få en bedre tilpasning til terreng og stedlige forhold, vurderer fagetaten at en byggehøyde på k+45 for tomt FS4 vil gjøre bygget svært dominerende i omgivelsene.» Etter vårt syn vil også et redusert hus 4 på 300 eller 320 m 2 BRA og med tre etasjer bli for høyt og dominerende på den lille tomten FS4. Basert på det siste forslaget fra Cubus vil huset virke spesielt dominerende sett fra vår tomt, ettersom den høyeste delen av huset med store vinduer vil bli den delen som kommer nærmest oss og som vender mot oss. Konklusjon: Vi har følgende hovedmerknader til det nye planforslaget: 1. Den nye plasseringen av huset vil gi mye mer innsyn mellom FS4 og FS7 enn det forrige forslaget, som fagetaten var meget skeptisk til. Vi vil derfor så sterkt vi kan tilrå at utbygger pålegges å plassere hus 4 omtrent slik det fremgår av planforslaget som ble sendt ut til offentlig ettersyn i 2014, dvs. noenlunde parallelt med vårt hus, og med ca. 4 m avstand til tomtegrensen i sørvest, inkl. den gamle tomtegrensen slik den var før vi ga fra oss trekanttomten. 2. Selv etter at BRA er redusert, er huset på FS4 for høyt og dominerende i forhold til terrenget og den lille tomten. Både husets størrelse og byggehøyden må derfor reduseres ytterligere. 3. Det må sikres at det ikke kan bygges på trekanttomten og heller ikke bygges murer e.l. som fører til at terrenget heves. 2

3 Plansje 1, Tertnesflaten Vest, aktuelle tomter Plansje 2, Tertnesflaten Vest, opprinnelig planforslag 3

4 Plansje 3, Tertnesflaten Vest, revidert planforslag 4

5 Åsane, Gnr. 186, Bnr.5 m.fl., Tertnesflaten Vest, eneboliger, Reguleringsplan Merknader fra Astrid Hiis Reinton og Jens Evang Reinton, eiere av tomt FS7 Vårt utgangspunkt i saken: I tillegg til vår egen tomt FS7 eide min kone og hennes søsken en tomt nedenfor vår, FS5. Vi hadde i utgangspunktet ikke planer om å selge denne tomten, men hadde som problem at det pga. terrengforholdene ikke var mulig å skaffe veiadkomst til FS5 via egen grunn. Denne muligheten hadde imidlertid våre naboer Wibecke Mork og Bjørn Østbø, eiere av FS4 og FS6. Da disse kom med tilbud om å kjøpe tomten FS5, gikk vi derfor med på dette. På et senere stadium i prosessen kom imidlertid Østbø tilbake og sa at de for å få til en god veiløsning også hadde behov for å kjøpe en del av vår tomt FS7. Østbø foreslo å forlenge grensen mellom våre tomter fra veien og i rett linje fram til kanten av tomten FS5. I så fall ville det blitt så mye innsyn til vår hage at vi ikke var interessert i noe salg i det hele tatt. Østbø foreslo da en kompromissløsning der de fikk overta en mindre del (den sørøstligste delen kalt trekanttomten) av vår tomt FS7, slik nåværende grense viser. Vi var allerede da opptatt av at et eventuelt hus på tomten FS4 ikke måtte bli urimeiig stort, og heller ikke måtte føre til sjenerende innsyn mellom hus/hage på de to tomtene FS4 og FS7. I kjøpekontrakten mellom de to partene ble det derfor tatt inn en bestemmelse med følgende ordlyd: «Kjøper innestår for at det ikke skal oppføres boligbygg på tomt FS27 (dvs. nåværende FS4) som kommer lengre mot sørvest enn et slikt boligbygg ville kunnet dersom Boligparsellen (dvs. trekanttomten) ikke ble overdratt til kjøper, med mindre eier av Hovedbruker (dvs. FS7) samtykker. På denne måten følte vi oss trygge på at det ikke ville kunne komme et urimelig stort og dominerende boligbygg på FS4. På dette tidspunkt trodde vi også at regelen om at det skal være 4 meter fra et hus til tomtegrensen gjaldt overalt og i alle tilfeller. Hadde vi visst da vi avsto trekanttomten til eierne av FS4 at dette kunne bidra til å muliggjøre et så stort og dominerende hus som nå er foreslått på tomt FS4, ville vi aldri ha gått med på å avstå trekanttomten. Vi føler oss rett og slett ført bak lyset i denne saken. I det planforslaget som ble sendt ut til offentlig ettersyn i januar 2014, var det på tomt FS4 tegnet inn et meget stort og høyt hus på 400 m 2 BRA med tre etasjer + kjeller. På kartet var huset plassert med så å si samme hovedretning som vårt hus, med utsiktsiden mot sørvest, likevel slik at utsiktsiden på huset var plassert litt mer vendt mot sør og litt mer tilbaketrukket enn vårt hus. Vi reagerte kraftig på at det ble foreslått et så stort og dominerende hus på den lille og bratte tomten FS4, noe vi også tok opp i våre merknader i saken, datert I sine kommentarer til dette planforslaget datert uttaler fagetaten bl.a.: «Fagetaten er negativ til bebyggelse på FS4, den vurderes som uegnet bl.a. grunnet foreslåtte utnyttelse (400 m 2 BRA), størrelsen på tomten (666 m 2 ) og terrenginngrepene et bygg vil medføre.» (s. 7), og «fagetaten vurderer det som uheldig med valgte plassering pga. innsyn til bygget fra FS7». I det nyeste planforslaget fra Cubus (volumstudie av 28. nov. 2014) er riktignok BRA redusert til 320 m 2, men byggehøyden er beholdt uforandret på den delen av huset som kommer nærmest oss, og plasseringen av huset i terrenget er vesentlig endret i forhold til det forrige planforslaget, ved at huset er dreid med utsiktsiden mer mot vest, samtidig som det er trukket nærmere mot tomtegrensen i sørvest (mot «trekanttomten»). I tillegg er det antydet mulighet for etablering av murer på trekanttomten utenfor byggegrensen. 5

6 I fagnotat fra byggesaksetaten datert med kommentarer til volumstudie for FS4 fra Cubus heter det under punktet Naboforhold (til FS7, 2. 9): «Illustrasjonsplanen viser at hus 4 er vridd mer mot øst, som er et heldig grep for å redusere innsyn. Fagetaten vurderer at forholdet til nabo er ivaretatt i foreliggende forslag.» Denne formuleringen må bero på en misforståelse. Det som er tilfelle er at baksiden av hus 4 (inngangspartiet mot veien) er vridd mot øst, mens forsiden, den siden som vender mot utsikten og solen, og der storparten av uteoppholdsarealet befinner seg, er vridd mot vest, samtidig som to av hjørnene på huset er trukket vesentlig nærmere grensen i sørvest. Den nye plasseringen av hus 4 medfører det motsatte av det som fagetaten anfører, nemlig at det vil bli vesentlig mer innsyn mellom FS4 og FS7 enn det ville blitt i henhold til forrige forslag til plassering. Etter vårt syn vil det være helt urimelig å godta den nye plasseringen av huset, når fagetaten selv vurderte det «som uheldig med valgte plassering pga. innsyn til bygget fra FS7», basert på den atskillig gunstigere plasseringen huset hadde fått i det tidligere forslaget. Når det gjelder byggehøyde, sier fagetaten i notatet av følgende: «Fagetaten er skeptisk til at FS4, som er den mest eksponerte tomten, er den tomten der det tillates den høyeste byggehøyden. Selv om det er gjort endringer i prosjektet med sikte på å få en bedre tilpasning til terreng og stedlige forhold, vurderer fagetaten at en byggehøyde på k+45 for tomt FS4 vil gjøre bygget svært dominerende i omgivelsene.» Likevel konkluderer fagetaten med at «Den maksimale byggehøyden for Hus 4 aksepteres dersom byggehøydene som vises i plankartet differensieres i henhold til volumstudien for FS4, f.eks. ved bruk av byggegrenser.» Etter vårt syn vil også et redusert hus 4 på 300 eller 320 m 2 BRA og med tre etasjer bli for høyt og dominerende på den lille tomten FS4. Basert på det siste forslaget fra Cubus vil huset virke spesielt dominerende sett fra vårt hus og hage, ettersom den høyeste delen av huset vil bli den delen som kommer nærmest oss og som vender mot oss. Konklusjon: Vi har følgende hovedmerknader i forbindelse med det nye planforslaget: 4. Den nye plasseringen av huset vil gi mye mer innsyn mellom FS4 og FS7 enn det forrige forslaget, som fagetaten var meget skeptisk til. Vi vil derfor så sterkt vi kan tilrå at utbygger pålegges å plassere hus 4 omtrent slik det fremgår av planforslaget som ble sendt ut til offentlig ettersyn i 2013, dvs. noenlunde parallelt med vårt hus, og med ca. 4 m avstand til tomtegrensen i sørvest, inkl. den gamle tomtegrensen slik den var før vi ga fra oss trekanttomten. 5. Selv etter at BRA er redusert, er huset på FS4 for høyt og dominerende i forhold til terrenget og den lille tomten. Vi mener derfor at både husets størrelse og byggehøyden må reduseres ytterligere. 6. Det må sikres at det ikke kan bygges på trekanttomten og heller ikke bygges murer e.l. som fører til at terrenget heves. I kjøpekontrakten som ble inngått i 2012 står det også i del IV, paragraf 6: Det er en forutsetning for overdragelsen av Eiendommen at det foreligger en vedtatt reguleringsplan hvoretter arealet gnr. 186, bnr (dvs. tomt FS5) er regulert til byggeområde for bolig senest innen 5 år fra dags dato, og at den vedtatte reguleringsplanen blir stadfestet. 6

7 Dersom boligtomten ikke reguleres til byggeområde for bolig senest innen nevnte tidsfrist, eller reguleringsplanen ikke stadfestes, faller kjøpekontrakten bort uten at Kjøper eller Selger kan rette noe krav mot hverandre. Da de fem årene var gått, var det fremdeles ikke kommet noen reguleringsplan for tomten/området. Siste dag av femårsperioden kom Østbø med en erklæring om at de fra sin side frafalt kravet om regulering, og derved tiltrådte avtalen. Vi var egentlig innstilt på at kjøpekontrakten ville bortfalle, og ville iallfall ikke gjennomføre salget uten at arealet på trekanttomten som skulle avstås til Østbø ble redusert. Dette godtok ikke Østbø. Motvillig og for å beholde et godt naboskap gikk vi likevel med på å gjennomføre salget. 7