Notat Planforslag Nordåstræet, gnr. 121, bnr. 23 m.fl

Transkript

1 Notat Planforslag Nordåstræet, gnr. 121, bnr. 23 m.fl Til: Bergen kommune Fra: Advokatfullmektig Ingrid Årskog Storevik Dato: 22. januar 2016 Saknr.: KOMMENTAR TIL MERKNADER TIL DETALJREGULERING NORDÅSTRÆET 1. Innledning Forslag til detaljreguleringsplan for Solbø og Høghaugen boligområde er sendt på høring. Det er innkommet to private merknader. Den første merknaden er fra eierne av bnr. 505 (Nordåstræet 79). Denne merknaden blir kommentert i pkt. 3 under. Den andre merknaden er felles for naboene i Nordåstræet 49, 51, 53, 59, 61, 63, 65, 67, 69, 71, 73, 75, 77, 79. Denne blir kommentert i pkt. 4 under. Inndelingen av våre kommentarer samsvarer med punktene/inndelingen i merknadene. Ved å kommentere disse to merknadene, kommenteres også forhold til bebyggelsens høyde og terrengtilpassning, som er omtalt i merknad fra Rådet for byforming og arkitektur. 2. Kort om terskelen for urimelige ulemper for naboeiendom Siden flere av merknadene gjelder forhold som naboene anser som sjenerende for eksisterende boliger sør for planområdet, påpeker vi innledningsvis at terskelen for at nabohensyn skal kunne hindre utbygging er høy. Ulempene må overstige det som er ventelig etter utviklingen og forholdene på stedet. I sentrale bystrøk som det aktuelle er det påregnelig med fortetting, og ved slik utbygging må man påvente en viss innvirkning på eksisterende bebyggelse. Man trenger imidlertid ikke å godta at hensynene som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta (innsyn, solforhold m.v.) blir tilsidesatt i urimelig grad. Forslagsstiller ønsker å tilpasse seg naboenes innspill hvor dette kan gjøres uten store merkostnader eller uheldige begrensninger på byggeprosjektet, og har forsøkt å imøtekomme noen av naboenes forslag / Side 1 av 11

2 3. Merknad fra bnr. 505 (Hansen og Solberg-Hansen) 3.1. Mangelfull kunngjøring Som det påpekes i merknaden ble det utsendt varsel om oppstart av planprosessen. Dette varselet oppfyller lovens høringskrav i Merknadsfristen var satt til Dette betyr at merknader må være innkommet innen denne dato. Brevet er datert Vi vet ikke hvilken dag brevet ble mottatt. Forslagsstiller velger uansett å kommentere de forhold som blir behandlet i merknaden Veiforhold Det er riktig, som nabo påpeker, at det i ROS-analysen på s. 34 står at eksisterende veiløsning gir tilfredsstillende sikkerhet for «den beskjedne økningen i antall boenheter (3 stk.)». Forslagsstiller opplyser at denne formuleringen ved inkurie har blitt hengende igjen fra tidligere vurderinger, da man planla færre boenheter. Ved utarbeidelse av den foreliggende ROS-analysen har man imidlertid hatt som utgangspunkt at det skal bygges 9 enheter. Skrivefeilen i ROS-analysen s. 34 er nå endret. Det vises også til at Trafikketaten i uttale av har bekreftet at veien har tilstrekkelig kapasitet til å benyttes av de nye enhetene i utbyggingsprosjektet, altså 9 enheter. Valgte veiløsning med rundkjøring medfører at det ikke er behov for en like bred vei som man ellers måtte anlegge. Det er nå ikke nødvendig for biler å passere hverandre Innsyn / plassering i terrenget m.v. Nabo skriver videre at de nye husene ligger for høyt i terrenget. Dette bygger mulig på at tegningene som var fremlagt i planforslaget gav et uriktig bilde av hvor høyt husene vil ligge i terrenget. I det opprinnelige bildet som følger under, ser man at høydeforskjellen mellom bolig nr. 9 og bnr. 505 ser stor ut / Side 2 av 11

3 Av det korrigerte bildet, som følger under, får man et mer korrekt bilde av hvordan høydeforskjellen mellom bnr. 505 og bolig 9 vil være. Som bildet viser, vil ikke bebyggelsen i planområdet fremstå som dominerende. Etter vårt syn vil bebyggelsen i området være gradvis terrassert. Se bildet under / Side 3 av 11

4 Høydeforskjellen mellom bnr. 505 og ny bebyggelse blir ikke i nevneverdig grad større enn dagens høydeforskjell mellom bnr. 505 og det eksisterende huset på tomten. Se fotoene under, som viser at skråningen fra planområdet og ned til bnr. 505 ikke er særlig bratt. Skissen under viser at ny terrenghøyde ikke vil overstige nåværende terrenghøyde i særlig grad / Side 4 av 11

5 Punkt 1: Nåværende terrenghøyde Ny høyde 30.4 Punkt 2: Nåværende terrenghøyde Ny høyde 29,73 Punkt 3: Nåværende terrenghøyde 28,5 - Ny høyde 29,80 Punkt 2: Nåværende terrenghøyde 29,5 - Ny høyde 30.5 Vi viser også til at husene er tilpasset terrenget, ved at deler av bebyggelsen ligger under bakkenivå, jf. tegningsutsnittene som følger under. Vi er etter dette ikke enige i at husene blir dominerende, eller at de ligger for høyt og er dårlig tilpasset terrenget. At bolig nr. 9 har terrasse mot bnr. 505 kan etter vårt syn ikke sees å være en ulempe som overstiger det som må være en påregnelig utvikling i området. For å redusere eventuelle ulemper dette måtte medføre for bnr. 505, har man likevel i samsvar med nabos ønsker inntegnet vegetasjonsskjerm sør for bolig nr. 9 i illustrasjonsplanen. Når det gjelder mulig senkning av bolig nr. 9, uttaler arkitekt at huset maksimalt kan senkes med 70 cm. Planforslagets høydeløsning er imidlertid valgt ettersom en senkning med 70 cm. gir en minimal forskjell for naboer, både når det gjelder fjern- og nærvirkningen av bygget. Se bildene under. I tillegg vil man ved å senke huset også måtte senke avkjørselen inn til huset. Dette vil medføre en skjæring mellom hus/avkjørsel og lekearealet midt i planområdet. En slik skjæring vil ikke være ønskelig, med tanke på å gjøre området mest mulig trygt og barnevennlig. Senkingnen gir også dårligere utsikt fra huset. Totalt sett anses dagens forslag til høyde som mest hensiktsmessig / Side 5 av 11

6 Fjernvirkning fra øst, med foreslått høyde på hus nr. 9 Fjernvirkning fra øst, hvor hus nr. 9 er senket med 70 cm / Side 6 av 11

7 Fjernvirkning fra nordøst, med foreslått høyde på hus nr. 9 Fjernvirkning fra nordøst, hvor hus nr. 9 er senket med 70 cm. Muligheten for reduksjon av antallet boenheter er også nevnt. Som illustrasjonene over viser vil ikke dagens antall boenheter være til urimelig ulempe for naboene. Tettheten mellom byggene anses heller ikke å være større enn det som er normalt i området, bl.a. i nabolaget Nordåsneset. En begrensning av antallet boenheter vil også gi dårligere økonomi til prosjektet, som kan påvirke gjennomføringsmuligheten. Forslagsstiller må da se på alternativ utnyttelse av tomten, som f.eks. oppføring av boligblokk. En slik løsning vil trolig ha en større innvirkning på naboene, enn dagens forslag / Side 7 av 11

8 3.4. Sti Naboene skriver at området mellom bnr. 505 og hus 9 er for bratt til at det kan anlegges sti i dette området. Det vises til bildet av skråningen, som etter vårt syn dokumenterer at det vil være mulig å anlegge sti i skråningen. Stien vil etableres ca. hvor båndet som er vist i bildet går. Det vil imidlertid ikke være mulig å flytte stien til området mellom tomt 9 og 8, slik nabo foreslår, ettersom det er et stup hvor stien da vil ende (mot Harald Skjolds Veg). Se bildet under Solforhold og utsikt Eierne av bnr. 505 skriver at bebyggelsen (særlig de vestligste husene) tar sol fra nærmeste nabo før solnedgang, og at man derfor bør utelate tredje etasje for de vestligste husene. Ettersom bnr. 505 ligger sør for planområdet, vil denne eiendommen ikke på noe tidspunkt bli påvirket av skygge fra boligene i planområdet. Dette fremgår klart av soldiagrammet / Side 8 av 11

9 Bnr. 436 i nord vil kl den få noe skygge. Dette er imidlertid over parkeringsarealet, ikke over uteoppholdsarealet til eiendommen. Vi kan derfor ikke se at dette skal være til urimelig ulempe for bnr Eierne av bnr. 436 har ikke hatt merknader til solforholdene Høyde på ny bebyggelse Nabo mener at husene vil virke dominerende og at husene burde senkes og/eller flyttes lenger nord. Det vises til vår omtale av dette i pkt. 3.3 over. Husene er tilpasset terrenget. Støttemurene som er inntegnet må - uavhengig av senkning i terrenget uansett opparbeides for å holde på plass grunnmasse. Når det gjelder mønehøydene er toppunktet på boenhet 8 og 9 (markert med gult i bildet under). hhv. 37 og 38,5 m.o.h. Vi viser til at mønehøyden på bnr. 505 (markert med rød pil i bildet under) ligger 34,4 m.o.h, og at bygget har en total høyde på 10m (3 etasjer + skråtak). Bnr. 498 (merkert med blå pil) har en mønehøde som ligger på 39 m.o.h. Total høyde for bygget er 10m (3 etasjer + skråtak). Det gamle huset i planområdet hadde en mønehøyde som lå på 42 m.o.h, med en total byggehøyde på 10 m / Side 9 av 11

10 Vi mener etter dette at husene ikke er av en slik høyde at de vil fremstå som dominerende. Tvert imot mener vi at bebyggelsen er tilpasset terrenget og forholder seg godt til høyden på eksisterende, omkringliggende bebyggelse Avløp / overvann Kommunen har den 30. mai 2013 gitt tillatelse til omsøkte VA-løsning, herunder stikkledninger for vann og spillvann og overvannshåndtering. Kommunen har altså allerede vurdert den omsøkte løsningen til å være tilstrekkelig. Nabo viser til at det i VA-rammeplanen pkt er lagt til grunn at det ikke er stor høydeforskjell mellom nye og eksisterende hus, og er bekymret for at dette er en faktumfeil som kan ha betydning for avløp fra nye til eksisterende hus. Multiconsult som har utarbeidet rapporten er kjent med terrengforholdene på tomten. Det kommer klart frem av rapporten at planområdet ligger på «en topp». I rapporten vurderes eksisterende infrastruktur som tilfredsstillende til å håndtere utbyggingen. Vi viser også til ROS-analysen s. 32, hvor det står det under pkt. 3 (Flom) at «Planområdet ligger på en høyde og vil ha naturlig avrenning av overflatevann. Det er heller ingen større elver eller bekker i eller nær planområdet.» 4. Merknader fra naboene i Nordåstræet 49, 51, 53, 59, 61, 63, 65, 67, 69, 71, 73, 75, 77, Rundkjøring Naboene gjør gjeldende at rundkjøringen er sjenerende. De foreslår at denne blir beskåret mot sør, og at arealet benyttes til vegetasjonsskjerming. Forslagsstiller er ikke enig i at veistrekket som foreslås fjernet er til særlig ulempe for naboene. Veistrekket er kort, og lite synlig for naboene. Valgte rundkjøring sikrer imidlertid en mer / Side 10 av 11

11 hensiktsmessig og sikrere trafikkavvikling i planområdet. Fordelene ved løsningen overstiger derfor de eventuelle ulempene som naboene mener at rundkjøringen vil medføre Gjerde og vegetasjonsskjerming Tiltakene i planområdet medfører ikke behov for gjerde mot naboeiendommene i sør. Forslagsstiller mener følgelig ikke at de er forpliktet til å bekoste dette. For å imøtekomme naboene inntas det vegetasjonsskjerm i skråningen nord for bnr. 505 i illustrasjonsplanen Parkering Naboene har videre anført at reguleringsplanen ikke oppfyller kommuneplanens parkeringskrav. Etter kommuneplanens arealdel pkt. 15 skal man ved søknad om byggetillatelse dokumentere at man har en «parkeringsdekning som er i samsvar med krav i parkeringstabellen, eller andre krav hjemlet i reguleringsplan». Bestemmelsen åpner følgelig for at kommunen gjennom reguleringsplan kan godta parkeringsbestemmelser som fraviker parkeringstabellen i kommuneplanens arealdel. Antallet parkeringsplasser er fastslått etter drøftelse med planavdelingen. Bl.a. på grunn av nærhet til buss og bybane har de akseptert at man kan ha færre parkeringsplasser enn det som fremkommer av kommuneplanen. Forslagsstiller foreslo først at det skulle anlegges ytterligere 3 gjesteparkeringer. Dette var ikke ønskelig fra kommunens side, og disse ble derfor tatt ut iht. kommunens føringer. Den valgte parkeringsløsningen samsvarer med kommunens overordnede ønske om større bruk av kollektiv trafikk, og en reduksjon av personbiltrafikk, jf. Kommuneplanens samfunnsdel s. 37 m.fl Høyde Det er anført at boligene vil ligge for høyt i terrenget. Det vises til gjennomgangen i pkt. 3.6 over Vanndrenering Naboene ber om at overflate- /dreneringsvann blir ført til offentlig anlegg. Vi viser til pkt. 3.7 over / Side 11 av 11