SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Stefan Kersting Arkiv: PLANI KOMMUNEPLAN Arkivsaksnr.: 08/1553

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Stefan Kersting Arkiv: PLANI KOMMUNEPLAN Arkivsaksnr.: 08/1553 FØRSTEGANGSBEHANDLING GNR. 3/3 OG 3/14 - UTARBEIDELSE AV PRIVAT REGULERINGSPLAN FOR ÅMØYHAMN Innstilling: ::: Sett inn innstillingen under denne linja 1. Det foreligger privat forslag til områdereguleringsplan for Åmøyhamn. Meløy Byggeservice v/helge Hansen fremmer planforslaget som faglig ansvarlig på vegne av Skarsfjord Ishuslag v/kjell Olav Rosting, Ove Berg, Pacific Enterprises Ltd. og Henrik Magnus. 2. Områdereguleringsplanens formål er å legge til rette for et hyttefelt med friområde samt at det skal reguleres et industriområde med tilknyttet havneareal og småbåthavnområdet HA102 Jektholmen småbåthavn, Åmøyhamn. 3. Planutvalget vedtar å legge ut fremlagte forslag til reguleringsplan for Åmøyhamn, gnr. 3, bnr. 3, 14, 18, 22, 23 og 28 til offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningslovens Planmyndigheten vurderer at reguleringsplanforslaget ikke utløser behandling etter forskrift om konsekvensutredninger, 2 og 3, jfr. kriterier satt i 4. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja Vedlegg: 1. Plankart, udatert 2. Reguleringsbeskrivelse som er sist revidert Reguleringsbestemmelser som er sist revidert ROS-analyse, udatert Bakgrunn: Meløy Byggeservice v/helge Hansen fremmer som faglig ansvarlig planforslaget for områdereguleringsplan for Åmøyhamn. Planforslaget er utarbeidet på vegne av tiltakshaverne Skarsfjord Ishuslag v/kjell Olav Rosting, Ove Berg, Pacific Enterprises Ltd. og Henrik Magnus. Plankart, planbeskrivelse, reguleringsbestemmelser og ROS-analyse som obligatoriske plandokumenter foreligger og forslaget kan førstegangsbehandles i planutvalget. Saksutredning:

2 I plansaken ble det avholdt forhåndsmøter den og Det første møte gjaldt en avklaring vedrørende utbygging av Åmøyhamn til fritidsformål. Administrasjonen drøftet med faglig ansvarlig en første skissetegning i henhold til en hensiktsmessig plassering av nye hyttetomter. Meløy Byggeservice ba om et nytt møte etter å ha fått en henvendelse om å ta med tilstøtende industriområde samt småbåthavnområde lenger nord med i planforslaget. Denne utvidelse ble vurdert som hensiktsmessig da området Amøyhamn bør ses i en mer helhetlig sammenheng. Med en slik planavgrensning ble oppstart av planarbeidet varslet den i Meløyavisa. Planområdet legger hovedsakelig opp til både fritids- og industriformål. Det sørlige planområde omfatter fritidshytter mens den nordlige del skal reguleres til småbåthavn. Mellom disse områdene ligger et industriområde med tilknyttete havneområde i sjø. Planen omfatter store deler av Bukkøya og Jektholmen på Åmøyhamn. Atkomsten er fra FV464 som ender i Åmøyhamn. Hele reguleringsområdet er på ca. 115 daa fordelt på 4 forskjellige reguleringsformål. Formålet bebyggelse og anlegg er på 27,8 daa og omfatter bolig- og fritidsbebyggelse samt industriareal. Veiareal og parkeringsareal er del av reguleringsformålet samferdsel og teknisk infrastruktur på 7,4 daa. Likeså landdelen av småbåthavnen faller i forslaget inn under samme formål. Reguleringsformålet grønnstruktur med ca. 62,7 daa utgjør den største del reguleringsområdet. Havneområdene tilknyttet industriområdet og småbåthavnen er sammenfattet under formålet bruk og vern av sjø og vassdrag med 17 daa. Det finnes 2 tomter som skal innreguleres til boligformål og planen tar opp dagens status. Videre finnes det to bebygde tomter til fritidsformål som reguleres tilsvarende. Nye utbyggingsområder er området H1 med 8 sjøhus og områdene H2 og H3 med henholdsvis 4 og 9 nye hyttetomter. Sjøhusbebyggelsen skal bygges i rekke med en tettere bebyggelsesmåte mens hyttetomtene planlegges med en utnyttelsesgrad på 15 % BYA. H4 og H5 som per i dag er bebygd tillates bebygd inntil 10 % BYA og 20 % BYA. Møne- og gesimshøyden er i alle områdene med maks 5,5 m og 3,5 m likt. Sør for den planlagte fritidsbebyggelse ligger et friområde som står til disposisjon for lek og utendørsaktiviteter. Mot det nordliggende industriområde I2 legges et friområde med bufferfunksjon. I1 er et aktivt brukt industriområde i Åmøyhamn der Codfarmeres holder til. Havneområdet HA1 skal tilknyttes både I1 og I2 som dermed skal forbeholdes industriell virksomhet. I1 foreslås regulert med en utnyttelsesgrad inntil 75 % BYA. I2 derimot skal ikke bebygges men brukes som området for rengjøring, vedlikehold av utstyr m.m. Helt nord i planområdet på Jektholmen skal det etableres småbåthavnanlegget med ny molo, parkeringsplass og park med servicebygg. Terrenget skal planeres og sprengningsmassene brukes som material for den nye molo. Vurdering: Reguleringsområdet består hovedsakelig av den sørlige del av Bukkøya som skal legges til rette for hyttebygging samt området vest for FV464. Området vest for FV464 reguleres til sjøbaserte aktiviteter i næringssammenheng, dvs. industri- og havneområde tilknyttet oppdrettsnæring, og fritidssammenheng, dvs. småbåthavn. Småbåthavnen, industriområdet og havneområdet er på gjeldende arealdel avsatt til samme formål slik at den nordlige

3 plandel er i tråd med overordnet plan. Hele Bukkøya derimot er på arealplankartet avsatt som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF), sone 1. Forslaget å etablere hytter til fritidsformål fraviker fra overordnet plan. En nærmere vurdering om dette i forhold til krav om konsekvensvurdering redegjøres nedenfor. Andre forhold i planforslaget til vurdering er: A. Konsekvensutredning: Forskrift om konsekvensutredninger i forbindelse med planlegging etter plan- og bygningsloven trådte i kraft fra Formålet med forskriften er å sikre at hensynet til miljø, naturressurser og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer og tiltak. Den som utarbeider forslag til plan etter plan- og bygningslovens bestemmelser skal selv vurdere om planen eller tiltak faller inn under forskriftens virkeområde. Under planbeskrivelsens pkt. 7 tar faglig ansvarlig stilling til konsekvenser for ulike områder. Det største inngrep som planarbeidet medfører er opparbeiding av småbåthavnen der terrenget skal senkes og planeres til 3 meter over havet. Uttatte steinmasser skal brukes til bygging av molo på ca. 85 m. I beskrivelsen av evt. konsekvenser konkluderes det ikke med at en konsekvensutredning er nødvendig. Fylkesmannens brev som er kommet etter varsling av planoppstart og der det vurderes som naturlig å gjennomføre en konsekvensutredning kommenteres i planbeskrivelsenes pkt Likeså der mener faglig ansvarlig at planarbeidet ikke utløser en konsekvensutredning. Merknad/Kommentar: Ansvarlig myndighet i denne vurdering er planmyndigheten i kommunen etter plan- og bygningslov. Planmyndigheten må da vurdere reguleringsplanen i h.h.t. forskriftens 2, der det er nevnt ulike type planer som kommer inn under denne bestemmelse og som alltid skal behandles etter forskriften. Del av planområdet er i tråd med overordnet arealdel, dvs. det settes krav om reguleringsplan for HA102 Jektholmen småbåthavn, Åmøyhavn. Med reguleringsplanarbeidet etterkommes dette krav. Området som ikke er i tråd med arealdelen er området der det planlegges inntil 13 nye hytter og sjøhus. Delen som ikke er i samsvar med arealplankartet bør ifølge forskriftens 2 d), nemlig områdereguleringer som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål konsekvensutredes. Så skal ansvarlig myndighet i h.h.t. forskriftens 3, avklare om planer og tiltak skal behandles etter forskriftenes 4, kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Forskriftens 4 gir oversikt over ulike kriterier som krever en konsekvensutredning. Etter gjennomgang av nevnte kriterier skal det nærmere tas stilling til 4 d) og f). En konsekvensutredning kreves bl.a. dersom planen strider mot rikspolitiske bestemmelser eller dersom den innebærer større omdisponering av LNF-1 områder. Som rikspolitisk bestemmelse kan vern av strandsonen komme inn i bildet. Formålet med byggeforbudet i strandsonen er å ivareta almenne interesser, fri ferdsel og kulturmiljøet. Slik som planen foreligger blir det 13 nye hytter midt på Bukkøya mellom to lokale forhøyninger. Umiddelbar nord for dette felt finnes det allerede noe boligbebyggelse. Det eneste område som direkte legger beslag på strandsonen er området H1 med 8 sjøhus. Her er det snakk om ca. 70 m kystlinje. Resterende strandområde er fremdeles fritt tilgjengelig da ikke noen av de nye tomtene har direkte tilgang til sjøen. På det bredeste har Bukkøya en bredde på ca. 250 m og

4 da er det generelt vanskelig og plassere tomtene utenfor 100 m-beltet. Åmøyhamn er en av de mest perifere plassene i Meløy kommune som kan nås med bil. Utviklingspresset der er ikke særlig stort for tiden og det ses ikke noen fare for at dette reguleringsarbeid medfører uforholdsmessige store konsekvenser for strandsonen. Forskriftens 4 f) setter fokuset på landbruks-, natur- og friluftsinteresser, særlig med vekt på landbruk. Åmøyhamn er et veldig værhardt område med lite vegetasjon. Forutsetningene for å drive landbruk er ikke god og dermed vurderes planforslaget som ikke i strid med nevnte paragraf. Ut over det skal det reguleres store deler av området til friområde, derav er allerede F1 på 53,1 daa. Samlet areal som skal legges til rette for ny utbygging med hytter og sjøhus er på ca. 20 daa. Kjensgjerning er at det ikke dreier seg om et landbruksområde der. Heller ikke bidrar planarbeidet til større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftslivsområder. Oppsummerende kan det konkluderes med at en konsekvensutredning i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser og forskrifter ikke er nødvendig. B. Risiko- og sårbarhetsanalyse. Faglig ansvarlig brukte eget skjema for den obligatoriske ROS-analyse. Sjekkpunktene er stort sett besvart med nei og faglig ansvarlig vurderer plantiltaket som av lav risiko og sårbarhet. Noe som er besvart med ja er faren for storm / orkan og mye nedbør. Åmøyhamn ligger på vestsiden av Åmøya og dermed mot åpent hav. Sørvestlige og vestlige vindretninger er fremherskende og vestover ligger bare skjær som ikke har noen dempende virkning i forhold til vind. Bukkøya er dermed en forholdsvis værhard plass. I det opprinnelige møte med faglig ansvarlig den ble det fremlagt planer om å bygge nye hytter på den sørlige del av Bukkøya. Bl.a. med hensyn til lokale værforhold anbefalte administrasjonen å flytte planlagte fritidsbebyggelse nordover. Planforslaget tar dette opp og bebyggelsen planlegges nå nord for den lokale forhøyning på Bukkøya. Slik kan området delvis skjermes mot sørvestlige vindretninger. Når det gjelder nedbør kommer det frem i ROS-analysen at terrenget heller mot havet og grunnen består av fjell og stein. Dette viser bl.a. geologiske kartene fra Norges geologiske undersøkelse (NGU), dvs. det er bart fjell med en stedvis tynt løsmassedekke. Ut i fra dette vurderes faren for masseutglidninger i forbindelse med nedbør som veldig lite. Når planen sendes ut på høring er Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) høringspart som kan uttale seg faglig til dette. NVE er myndigheten som ivaretar samfunnsikkerheten med hensyn til slike risikoer. C. Rikspolitiske retningslinjer for barn- og unge / universell utforming. Planen kan deles i to hovedformål, dvs. fritidsformål / småbåthavn og industriformål med et havneområde. Hyttebebyggelse planlegges med 13 enheter pluss 8 sjøhus til utleie. Sør for hyttene innreguleres et stort friområde på ca. 53 daa. I tilknytning til småbåthavnen er det tenkt å opparbeide en park med servicebygg. I Åmøyhamn skal det hovedsakelig etableres et nytt hyttefelt og dermed er fritidsaktiviteter av sentral betydning. Infrastruktur som barnehage eller skole er dermed av ingen interesse.

5 Snarere er det viktig å ta høyde for nok uteoppholdsareal med bra kvalitet. Åmøyhamn ligger perifer i kommunen på vestsiden av Åmøya uten særlig stor utviklingspress. Ikke minst derfor er det mulig å regulere rimelig mye areal til friområde, dvs. det står over 53 daa til disposisjon til dette formål. Med beliggenheten rett ved sjøen med god avstand til den neste vei eller andre støykilder er heller ikke støy en problemstilling. Terrenget hellner sterkere på østsiden av og er dermed mindre egnet til lek. Men mot sørvest skråner terrenget svakere og er bedre egnet som uteoppholdsareal. I tillegg er solforholdene veldig bra og området blir bare avskjermet fra nordøst. Som positiv vurderes likeså parkanlegget i forbindelse med etablering av småbåthavnen. Småbåthavnen er et naturlig møtepunkt for båtfolk som skal til Åmøyhamn og det kan regnes med en del båttrafikk i sammenheng med den planlagte fritidsbebyggelse. Både servicebygget og selve parken gjør området til et sted der folk kan trives. En del av opplegget er da også at barn / unge kan oppholde seg og det åpnes for tilretteleggingstiltak som bord, benker, lekeapparater m.m. Barn- og unges interesser i planlegging vurderes som ivaretatt gjennom denne plan. Universell utforming utdypes ikke nærmere i planbeskrivelsen ut over det at store deler av området blir tilgjengelig for alle dersom det bygges veier og stier. I reguleringsbestemmelsene tas det høyde for universell utforming ved å avsette for eksempel handikapparkeringsplasser og krav om sikkerhetskant for rullestoler på bryggeanleggene m.m. Mer generelt er bestemmelsenes 2.2 som pålegger som fellesbestemmelse krav om dokumentering hvordan universell utforming skal ivaretas. D. Utnyttelsesgrad Planområdet omfatter 3 forskjellige utbyggingsformål, dvs. bolig, fritid og industri. Boligområdene tillates utbygd med en utnyttelsesgrad inntil 20 % BYA og en maks møne- / gesimshøyde på 8,5 m / 6 m. Utnyttelsesgraden for hyttefeltet ligger med 15 % BYA litt lavere, mens H1 med sjøhusbebyggelse planlegges med inntil 25 % BYA. H4 og H5 som er allerede utbygd skal tillates utbygd inntil 10 % BYA og 20 % BYA. Maks møne- og gesimshøyde for H1-H5 ligger på 5,5 m og 3,5 m. For industriområdet I1 gjelder en utnyttelsesgrad inntil 75 % og en mønehøyde inntil 9 m. Utnyttelsesgraden slik som det legges opp til i planområdet er generelt ikke problematisk. Boligområdene B1 og B2 er per i dag bebygd og ligger i rammen av en vanlig utnytting. Det samme gjelder i utgangspunktet for I2 der Codfarmers holder til. Hyttetomtene innfor feltene H2 og H3 ligger mellom 1 og 2 daa og en utnyttelsesgrad inntil 15 % BYA vurderes som rimelig. Noe som kan vurderes nærmere er å sette en absolutt begrensning om hvor mye areal som skal tillates bebygd for tomtene vesentlig større enn 1 daa. H5 som er på ca. 0,7 daa er absolutt sett veldig lite så det er hensiktsmessig å tillate en utnyttelsesgrad inntil 25 % BYA. Dette ut i fra et rent praktiske hensyn. At området der det skal oppføres sjøhus planlegges med en litt høyere utnyttelsesgrad er på en måte naturlig. Del av opplegget er konsentrert fritidsbebyggelse med sjøhus som står vegg i vegg. Ut i fra estetiske hensyn og med hensyn til kystkulturen oppfattes det som rimelig med en utnyttelsesgrad inntil 25 % BYA.

6 En forholdsvis lav byggehøyde for hytter og sjøhusanlegget vurderes som positiv. Spesielt sjøhusanlegget er synlig fra sjøen og må ikke fremstå som for dominerende. Med både en maks mønehøyde på 5,5 m og den dempende virkning av terrenget på Bukkøya vurderes estetiske hensyn som ivaretatt. E. Innregulering av havneområder Havneområdet HA1 på 12,2 daa tilknyttes til industriområdet på land, som per i dag brukes av Codfarmers i forbindelse med oppdrettsvirksomhet. Nord for dette område ligger HA2 med 4,9 daa tilknyttet til småbåtanlegget på land. For småbåthavnen setter kommuneplanen krav om reguleringsplan før det kan iverksettes noen tiltak. Samtidig med regulering av dette område omfatter planen også dagens industriområde. HA1 er på en måte et bindeledd mellom hyttefeltet og småbåthavnen. Siden hyttefeltet og småbåthavnen kan tilknyttes fritidsformål har disse funksjonell sammenheng. Med hensyn til en helhetlig plan er det viktig og formålstjenlig å ta med Codfarmes sitt område i reguleringsarbeidet. Ofte finnes det både nærings- og fritidsinteresser i havneområder. En slik blanding er delvis vanskelig å unngå og derfor er planen et tiltak for å avgrense begge interesseområdene tydelig. F. Eiendomsforhold Under møte den er det kommet frem at det finnes en del uklarheter når det gjelder eiendomsforholdene. Området som legges opp til friområde / hyttefelt er del av gnr. 3, bnr. 3 der Codfarmers ASA er registrert hjemmelshaver. Derimot er det Ove Berg som en av flere tiltakshavere bak dette planarbeid. Ove Berg skal formelt sett regulere et område der han ikke har noen eiendomsrettigheter. Administrasjonen ønsket derfor en avklaring av eiendomsforholdene før planen fremmes videre til behandling. En slik avklaring skjedde gjennom oversendelse av kontraktsdokumenter fra Proaktiv advokater AS v/alexander Wiederstrøm, datert Oversendelsen omfatter kjøpskontrakten mellom Ove Berg og Codfarmers, datert Det kan tas som utgangspunkt at gnr. 3, bnr. 3 er eiendommen til Ove Berg. Det må skilles mellom den sørlige del av eiendommen, som omfatter store deler av planens friområde / hytteområde, og den nordlige del av eiendommen, som bort sett fra I2 og F3 ligger utenfor planforslaget. Codfarmers kjøpte den nordlige del fra Ove Berg. Ut i fra praktiske hensyn avtalte partene å overskjøte hele eiendommen til Codfarmers. Den sørlige del av gnr. 3, bnr. 3 skulle beholdes av Ove Berg og utskilles i etterkant. Fradelingen er avtalt bekostet av selgeren Ove Berg. Nettopp dette er regulert i kontrakten mellom Ove Berg og Codfarmers, datert For å sikre gjennomføring av kontrakten foreligger det tinglyst sikringsobligasjon på eiendommen, som forvaltes av advokat Øystein Johannesen. I utgangspunktet er det ikke heldig at tinglyst hjemmelshaver og den som faktisk råder over eiendommen er ulike personer. Er partene for eksempel uenig kan det evt. oppstår konflikter som stopper hele planprosessen. Derfor er det viktig at partenes rettigheter og plikter er klart avtalt for å utelukke slike problemer. Problemstillingen er riktignok privatrettslig men reguleringsplaner lages med formålet å gjennomføre dem. Ved slike konstellasjoner kan det generelt regnes med vanskeligheter.

7 Kontrakten mellom Ove Berg og Codfarmers som berørte parter dokumenterer gjensidige avtalte rettigheter og plikter. Det vil si at Codfarmers er registrert hjemmelshaver mens Ove Berg sørger for den senere fradeling i tråd med reguleringsplan. Inntil da er det advokaten Øystein Johannesen som innehar sikringsobligasjon på eiendommen. Administrasjonen vurdere dette som tilstrekkelig avklaring av eiendomsforholdene for å kunne fremme forslaget til førstegangsbehandling. Konklusjon: Forslag til reguleringsplan tilfredsstiller krav for planlegging og administrasjonen anbefaler derfor planutvalget å legge forslaget til reguleringsplan for Åmøyhamn, for gnr. 3, bnr. 3, 14, 18, 22, 23, 28, ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens Jørgen Kampli rådmann... Sett inn saksutredningen over denne linja