STJØRDAL KOMMUNE. Saksframlegg Del av Sutterøen gnr 82 bnr 1/Storvikaveien 1. gangs behandling av forslag til reguleringsplan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2009/ Saksbehandler: Gry Holm Kvernrød Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan - plansak 119/ Del av Sutterøen gnr 82 bnr 1/Storvikaveien 1. gangs behandling av forslag til reguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Det faste utvalg for plansaker å legge forslag til Reguleringsplan for Del av Sutterøen gnr 82 bnr 1m.fl. datert med bestemmelser datert , begge revidert , og planbeskrivelse datert ut til offentlig ettersyn. Behandling i Komite plan - plansak Jan A Selin (AP) foreslo: Nytt pkt. 2: pkt 6,1 endres til følgende ordlyd: Før det gis tillatelse til igangsetting av byggetiltak skal gang- og sykkevei/fortausløsning langs Havneveien, innbefattet ny bru over Gråelva, fra Storvikaveien til ny E6 være ferdig opparbeidet. Uttalelse som bes vurdert av rådmannen i høringsperioden: 1. Den 100 meter lange gjenstående og påbegynte veistrekningen i sydlig retning på vestsiden av industriområdet ved betongfabrikkens lager og NAF`s lokaler i H. P. Jenssens gate må opparbeides uavhengig av byggeprosjektet i Eplehagen fordi det vil redusere trafikken på Storvikaveien. 2. Det kan påregnes økt trafikk av skolebarn langs Industriveien mot Kvislabakken skole og barnehagen, og faren for kryssing av ny E6 ved nordenden av GLAVA`s lager må påregnes. Dette forholdet må utredes. Foreløpig votering: Selins forslag enstemmig vedtatt. Endelig votering: Rådmannens forslag til vedtak med den foreløpige vedtatte endring enstemmig vedtatt.

2 Vedtak i Komite plan - plansak I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Det faste utvalg for plansaker å legge forslag til Reguleringsplan for Del av Sutterøen gnr 82 bnr 1m.fl. datert med bestemmelser datert , begge revidert , og planbeskrivelse datert ut til offentlig ettersyn. 2. Før det gis tillatelse til igangsetting av byggetiltak skal gang- og sykkevei/fortausløsning langs Havneveien, innbefattet ny bru over Gråelva, fra Storvikaveien til ny E6 være ferdig opparbeidet. Uttalelse som bes vurdert av rådmannen i høringsperioden: 1. Den 100 meter lange gjenstående og påbegynte veistrekningen i sydlig retning på vestsiden av industriområdet ved betongfabrikkens lager og NAF`s lokaler i H. P. Jenssens gate må opparbeides uavhengig av byggeprosjektet i Eplehagen fordi det vil redusere trafikken på Storvikaveien. 2. Det kan påregnes økt trafikk av skolebarn langs Industriveien mot Kvislabakken skole og barnehagen, og faren for kryssing av ny E6 ved nordenden av GLAVA`s lager må påregnes. Dette forholdet må utredes. Til formannskap, komiteer, nemnder: 01. Planforslag sist revidert (av Solem Hartmann as) 02. Bestemmelser sist revidert av (av Stjørdal kommune) 03. Planbeskrivelse v/solem Hartmann as, datert ROS-analyse v/solem Hartmann AS 05. Ingeniørgeologisk vurdering v/multiconsult as, datert Geoteknisk vurdering v/multiconsult as, datert Sikkerhet og varsling ved Stjørdal LPG-anlegg (Statoil) 08. Situasjonsplan v/solem Hartmann as, datert Snitt/profil v/solem Hartmann as, datert Perspektiv v/solem Hartmann as 11. Sol/skyggediagram v/solem Hartmann as, datert PS 26/09: 30-vurdering av planforespørsel 13. Forslag til bestemmelser v/solen Hartmann as, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): - Referat fra oppstartsmøte Reguleringsplan for Stjørdal havn, mindre vesentlig endring (gasstankanlegg) - Notat fra Innherred Renovasjon om nedgravd avfallssystem

3 Saksopplysninger BAKGRUNN På vegne av Husbyåsen Utbyggingsselskap har Solem Hartmann AS utarbeidet forslag til reguleringsplan for en del av eiendommen Sutterøen gnr 82 bnr 1. Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for bygging av boliger med tilhørende anlegg langs Storvikavegen. PLANSTATUS Gjeldende planer i området er Kommuneplanens arealdel for Stjørdal tettsted vedtatt der området er vist som LNF-område, og Reguleringsplan for Storvika vedtatt som endres av planforslaget i krysset Storvikavegen/Havnevegen. PLANPROSESS Solem Hartmann as sendte inn forespørsel til Det faste utvalg for plansaker om behandling av reguleringsplan etter 30-vurdering (PBL 1985). Saken ble behandlet i komitè plan Rådmannens innstilling var negativ, men komite plans vedtak ble å tilrå utarbeiding av planforslag, under forutsetninger gitt av Fylkeslandbruksstyret gjennom behandlingen av kommunedelplan Stjørdal tettsted (vedlegg 12). Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen Varsel om planoppstart ble annonsert i , og medførte 5 forhåndsuttalelser. Disse er referert og vurdert i planbeskrivelsen. PLANOMRÅDET Planområdet ligger på nordsiden av Storvikavegen ved avkjøringen fra Havnevegen. Området ligger inntil sørsiden av en bergvegg som danner skille mellom planområdet og Sutterø. Planområdet er på ca 10,4 daa, og omfatter pr i dag 1,9 daa dyrka mark, ca 1,1 daa beite, ca 3,1 daa skogsmark med lav bonitet og ca 4,3 daa trafikkareal (veg og busslomme). BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget regulerer først og fremst formål boligbebyggelse (32 boenheter), i tillegg til uteoppholdsareal, renovasjonsanlegg, veg, fortau, kollektivholdeplass, teknisk infrastruktur samt hensynssoner. Planforslaget tilrettelegger for oppretting av dagens kryss Storvikavegen/Havnevegen. Fortau er foreslått på nordsiden av Storvikavegen, og det foreslås etablert to nye felles atkomster fra Storvikavegen. Foreslått utnyttingsgrad er BYA= 45%, og maksimal byggehøyde er vist på kartet/bestemmelsene med maks kotehøyde, som er justert etter høyde på Storvikavegen. Konsulenten har utarbeidet et fyldig planmateriale, som består av plankart med bestemmelser, planbeskrivelse, ROS-analyse, geoteknisk vurdering og ingeniørgeologisk vurdering, samt perspektivtegninger, snitt, profiler og sol/skyggediagram. Det henvises til vedleggene for detaljert beskrivelse av planforslaget. Vurdering UTFORMING Planområdet ligger delvis i område avsatt til LNF i kommunedelplan for Stjørdal tettsted. Gjennom behandlingen av kommunedelplanen aksepterte imidlertid Fylkeslandbruksstyret omdisponering av arealet med forbehold om akseptabel utnyttingsgrad. Planforslaget viser BYA= 45%, og rådmannen vurderer at dette er høyeste utnyttingsgrad som er akseptabel her.

4 Den planlagte bebyggelsen fører ikke til vesentlige terrenginngrep. Det er planlagt 4 blokker à 4-5 etasjer, som følger høyden på Storvikavegen. Bestemmelsene stiller krav til at bebyggelsen ikke skal bryte silhuetten av bergveggen i nord, sett fra sør. Byggehøyde er regulert med maks byggehøyde på hver enkelt boligblokk, og makshøyden ivaretar silhuetten (se perspektiv og snitt/profil i vedlegg). Bebyggelsen er foreslått med flatt tak, som vurderes som hensiktsmessig på bygg av denne størrelsen. Planlagt bebyggelse skiller seg ut fra eksisterende bebyggelse i området, mht formspråk og utnyttingsgrad. Det ligger konsentrert inn mot en bergvegg i nord, og fører således ikke til endrede solforhold for eksisterende boliger i sør. Boligblokkenes plassering internt er slik at alle leiligheter blir sørvendt, og får utsikt mot sør, og delvis også mot øst og/eller vest. TRAFIKK OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Trafikk Rådmannen ønsket i utgangspunktet ikke boligutbygging her, på grunn av økt trafikk, manglende trafikksikkerhetsløsninger og konfliktene mellom fritidstrafikk, boliger og næring. Det ble derfor stilt krav i 30 behandlingen om at trafikk og sikkerheten for myke trafikkanter må løses før utbygging. Dette er bakgrunn for rekkefølgekrav i bestemmelsene: Pkt 6.1: Før det gis tillatelse til igangsetting av byggetiltak skal gang- og sykkelveg/fortausløsning langs Havnevegen, fra Storvikavegen til E6 være ferdig opparbeidet. Pkt 6.5. Før det gis brukstillatelse for boligene skal fortausløsning i planområdets lengde langs Storvikavegen være ferdig opparbeidet med toppdekke. Boligutbyggingen fører til økt trafikk i et område som i dag er utsatt, men rekkefølgebestemmelsene vurderes å ivareta trafikksikkerheten, og utbyggingsprosjektet kan bidra til å fremskynde bygging av fortau/gang- og sykkelveg. Planforslaget foreslår å senke Storvikavegen noe, i tillegg til å endre kryssutformingen i forhold til både dagens situasjon og gjeldende reguleringsplan. Dette vil bedre kurvatur og siktforhold i krysset. Fortauet er lagt på nordsiden av Storvikavegen, etter en samlet vurdering av enhet kommunalteknikk. Trafikksikkerhetsmessig hadde det vært bedre med fortau på sørsiden av vegen for å unngå kryssing av atkomstene til de nye boligblokkene, men det ville krevd terrenginngrep i konflikt med eksisterende boliger på sørsiden av vegen. 30-vedtaket om vurdering av trafikksikker atkomst til Storvika er gjort i planbeskrivelsen, og rådmannen slutter seg til konsulentens konklusjon. Gang- og sykkelveg/fortau langs Havnevegen er planlagt gjennom forslag til reguleringsplan for utvidelse av småbåthavna. Planprosessen der har tatt lang tid fordi det medførte innsigelser, men det antas nå at planforslaget kan sluttbehandles i nær framtid. Parkeringsnormen for Stjørdal kommune er oppfylt gjennom planforslagets bestemmelser. Kollektivholdeplass er avsatt til bussholdeplass og snuplass, samt til renovasjonsbiler ved tømming av avfall. Dette er sikret i bestemmelsene pkt 2.4. Strømforsyning i området antas å være ivaretatt, jmf NTEs forhåndsuttalelse, og planforslaget som viser regulering av nettstasjon.

5 Renovasjon er foreslått på eget regulert areal, med forslag om nedgravd renovasjonsanlegg. Renovasjonsanlegget i planforslaget er plassert inntil regulert busslomme, med avkjøring 30 meter fra krysset Storvikavegen/Havnevegen. Leilighetene lengst opp i Storvikavegen ligger over 100 meter unna anlegget. Stjørdal kommune vurderer å etter hvert stille krav om nedgravd renovasjonsanlegg i alle flerleilighetsprosjekter. Løsningen er estetisk, luktfri, lite plasskrevende og gir tilgjengelighet for alle brukere (lav plassering av innkast). Plasseringen i planforslaget er gjort med tanke på atkomst for renovasjonsbil. Denne plasseringen vurderes imidlertid som lite hensiktsmessig for beboerne som skal bruke renovasjonsanlegget, da boligblokken lengst opp i Storvikavegen ligger over 100 meter unna anlegget, med høydeforskjell imellom. Bestemmelsene til planforslaget stiller krav til at bebyggelse, utomhusareal samt renovasjonsanlegg skal utformes med tilgjengelighet for alle. Rådmannen mener at dette må gjelde også for atkomsten og sammenhengen mellom boligene og anlegget, og at plasseringen av renovasjon derfor må vurderes på nytt. Det kan evt vurderes å gi renovasjonsbilen mulighet til å stå på fortauet under tømming. SOSIAL INFRASTRUKTUR Kommuneplanen stiller krav til vurdering av skole- og barnehagedekning ved boligprosjekter større enn 5 boenheter og reguleringssaker med mer enn 50 boliger. Planforslaget innebærer 32 leiligheter. Planbeskrivelsen viser prognoser for skole- og barnehagekapasitet, og rådmannen slutter seg til vurderingene gjort her. GRØNNSTRUKTUR Utearealsnormen til Stjørdal kommune stiller krav til minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal egnet for lek og annet utendørs opphold pr bolig, dvs minimum 1600 m2 i dette planforslaget. Det er avsatt et areal på 770 m2 til felles uteopphold og lek. I tillegg kommer areal oppå parkeringskjellere og utenfor boligblokkene, samt private balkonger. Arealet dekker så vidt kravet for utendørs opphold samt småbarnslekeplass. Bestemmelsene stiller krav om utomhusplan ved søknad om tiltak, samt rekkefølgekrav om at brukstillatelse for boligene ikke gis før uteareal er ferdig opparbeidet etter godkjent utomhusplan. Det er ingen regulerte arealer for strøkslekeplass eller ballplass innenfor minsteavstanden utearealsnormen stiller krav om. Rådmannen slutter seg allikevel til vurderingen i planbeskrivelsen, om at behovene antas ivaretatt gjennom friluftsområdene Molovika/Storvika, planlagte offentlige parker med plass for lek på Tangen, samt på Tangmoen. RISIKO OG SÅRBARHET Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse, en ingeniørgeologisk vurdering og en geoteknisk vurdering (vedlegg 4,5 og 6), og det henvises til vurderingene gjort der, samt i planbeskrivelsen. Rådmannen kommenterer derfor bare noen punkter som er usikre: Geoteknikk Det er gjort en ingeniørgeologisk vurdering av rasfare i planområdet som konkluderer med at utbygging kan gjennomføres under anbefalte kriterier. Disse følges opp i bestemmelsenes pkt 4.3, og gjelder sikringstiltak både før utbygging og i bruksfasen (skjøtsel av vegetasjon). Rådmannen er usikker på om bestemmelsen holder juridisk når det gjelder pålegg om tiltak i bruksfasen, mtp hvem som har ansvaret for oppfølging. Dette vil være et privat forhold, og pålegg om sikringstiltak må muligens vurderes sikret gjennom tinglyst avtale som følger boligene. Dette må avklares før planen sluttbehandles.

6 Gasstankanlegg Planområdet ligger ca 600 meter i luftlinje fra gassanlegget på havna. Sikkerhetssonen rundt anlegget er på 90 m. I Statoils informasjonsbrosjyre til naboer til anlegget (vedlegg 7) er verste scenario oppgitt, med en dødelig rekkevidde på flere hundre meter. En risikoanalyse har vist at sannsynligheten for en slik hendelse er en gang i løpet av år. Mindre hendelser som er beskrevet sikres gjennom overrisling, og informasjonsbrosjyren gir informasjon om at det skal være trygt å oppholde seg utenfor sikkerhetssonen. Risikoen er altså analysert og vurdert som liten i en slik avstand som planområdet selv om den er der. HELSE OG MILJØ Universell utforming Krav om tilgjengelighet for alle følges opp i bestemmelsene, og det vurderes som et prosjekt med gode muligheter for praktisk gjennomføring av bestemmelsene, betinget at avfallsplasseringen flyttes nærmere leilighetene. Sol og lysforhold Det er utarbeidet sol/skyggediagram som viser at de planlagte leilighetene får gode forhold, og utbyggingen fører ikke til negative konsekvenser for naboene. Støy Planområdet ligger i ytterkant av gul flystøysone og innenfor gul støysone for vegtrafikk. Det er derfor lagt inn i bestemmelsene krav om dokumentasjon og avbøtende tiltak mot støy, både innvendig og utvendig. RÅDMANNENS ENDRINGER AV INNKOMMET PLANFORSLAG Det er gjort noen små justeringer på bestemmelsene i forhold til innlevert forslag, mest av kosmetisk art. De refereres derfor ikke her, men konsulentens forslag er vedlagt saken. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at planforslaget med rådmannens endringer legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven.