Saksframlegg LØTEN KOMMUNE

Transkript

1 Løpenummer: 11088/19 Saksnummer: 19/829 Arkivkoder: Saksframlegg LØTEN KOMMUNE Saksbehandler: Sigurd Dæhli FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR FREDLI - GODKJENNING Rådmannens forslag til vedtak I henhold til plan- og bygningslovens vedtas forslag til reguleringsplan for Fredli med tilhørende reguleringsbestemmelser, sist revidert Trykte vedlegg Plankart datert Reguleringsbestemmelser, sist revidert Planbeskrivelse, revidert august ROS-analyse. Notat for vann og avløp. Situasjonsplan og illustrasjoner. Høringsuttalelser. Utrykte vedlegg Øvrige saksdokumenter ved 1. gangs behandling av planen i formannskapet den Fakta Eiendommene Grinderengsletta 7 (196/58) og Grinderengsletta 9 (196/55) er nylig ervervet av samme eier. Begge eiendommene er store og romslige og bebygget med bolig og uthus fra 1920-tallet. Bolighuset i Grinderengsletta 7 (Fredli) var i en tidlig fase i arbeidet med kommunens kulturminneplan foreslått som eksempel på en velbevart og typisk villaeiendom fra rundt første verdenskrig med romslig hage. I det endelige planforslaget er dette boligeksempelet erstattet med andre eksempler. Eiendommene er ikke tidligere omfattet av noen reguleringsplan. I kommuneplanens arealdel er de avsatt til eksisterende boligbebyggelse. Av kommuneplanbestemmelser som gjelder for området er da bl.a. punkt 2.05:

2 I områder som vist som nåværende boligbebyggelse kan etablering av nye boenheter og fradeling av nye boligtomter bare gjennomføres i samsvar med godkjent reguleringsplan. I tillegg omfattes eiendommene av hensynssone H410, tilknytningsplikt til fjernvarme. På vegne av utbyggingsfirmaet Solrikt AS har nå plankonsulenten Arealtek AS fremmet forslag til privat reguleringsplan samlet for de to eiendommene. Planforslaget omfatter også det kommunalt eide arealet i skråningen ned mot den kommunale vegen Meieribakken. Totalt dekker planforslaget et areal på 3,6 daa og inneholder areal for boligbebyggelse-blokkbebyggelse, renovasjonsanlegg, fortau og annet vegareal. Det er utarbeidet en fyldig planbeskrivelse for planarbeidet, ROS-analyse, et notat som beskriver plan for vann og avløp samt situasjonsplan og illustrasjoner for planlagt blokkbebyggelse. En går derfor ikke nærmere inn på detaljene i dette her i saksframlegget, men henviser til de trykte vedleggene som følger saken. Det ble varslet oppstart av planarbeidet med annonse i Østlendingen den Brev ble sendt til naboer, gjenboere og offentlige instanser. Det kom inn uttalelser fra Fylkesmannen i Hedmark, Hedmark fylkeskommune, Eidsiva Nett og Hedmarken brannvesen. I forbindelse med skifte av utbygger og kjøp av naboeiendommen 196/55 ble det varslet utvidelse av planområde med kunngjøring den Fylkesmannen i Innlandet og Hedmark fylkeskommune kom med uttalelser til det utvidete varselet. De forskjellige uttalelsene er referert i planbeskrivelsen med kommentar til hvordan synspunktene er blitt hensyntatt i det foreliggende planforslaget. Eiendommen gnr. 196, bnr. 58 består i dag av en eldre enebolig med uthus og opparbeidet hage. Gnr. 196, bnr. 55 består av enebolig, mindre bolig samt garasje/uthus. Planområdet ligger i et område med blandet bebyggelse. Sør for eiendommen har man et større næringslokale med tilhørende parkeringsareal og den kommunale lekeplassen. Utover dette er planområdet omgitt av eksisterende boliger, både eldre eneboliger, mer konsentrert bebyggelse i form av rekkehus og omsorgsinstitusjoner. Planforslaget legger vekt på at fortetting skal bidra positivt til bomiljø og til området samtidig som det bidrar til fortetting nær kollektivknutepunkt. Dette er en uttalt og prioritert politisk målsetting for å begrense utslipp av klimagasser og forbruk av areal til utbygging. Bebyggelsen skal knyttes til eksisterende fjernvarmenett for miljøvennlig energiforsyning. Det legges opp til felles renovasjonsløsning med nedgravde avfallsbeholdere (molok-løsning). Det planlegges med tre boligblokker med totalt 45 boenheter, heis og parkering i kjeller. Dette frigjør betydelig med areal og gir bedre uteoppholdsarealer til glede for beboerne. Boligblokkene gis varierende høyde for en best mulig tilpasning til tomt og område. Blokkene blir fra fire til seks etasjer slik som vist av planbeskrivelse og situasjonsplan. Fasadekledning skal være i tre og fargebruken harmonisere med omgivelsene, men blokkene vil nødvendigvis skille seg ut fra eksisterende bebyggelse. Samtidig består området også i dag av bebyggelse med stor variasjon, uten et helhetlig estetisk uttrykk. Forslag til situasjonsplan og illustrasjoner viser at det med den planlagte bebyggelsen blir store og romslige uteoppholdsplasser rundt og mellom blokkene. Skyggeillustrasjonene viser også at byggenes plassering gjør at solforholdene blir gode både innenfor planområdet og for den bakenforliggende boligbebyggelsen. Noe av den bakenforliggende bebyggelsen vil imidlertid oppleve mer skygge på enkelte tider av døgnet avhengig av årstid.

3 Hedmark fylkeskommune uttalte til oppstartvarselet at det burde tas en vurdering av eksisterende bygningers verneverdi, selv om de ikke er registrert i SEFRAK eller Askeladden. De anbefalte derfor at det ble vurdert om tomtene kunne fortettes samtidig som eksisterende bebyggelse ble stående. Både utbygger og kommunen vurderer det imidlertid slik at for å få til en god og ønsket fortetting av området vil det være uhensiktsmessig å la noe av den gamle bebyggelsen stå. En effektiv utnyttelse av et sentrumsnært og attraktivt område veier her tyngre enn vern. Barn og unges talsperson i plansaker har hatt planmaterialet til gjennomsyn uten å ha noen negative merknader. Men vedkommende poengterer at det er viktig å legge til rette for trafikksikre uteområder for lek og opphold for barn og unge. Han er således fornøyd med at det legges opp til framtidig fortau langs Meieribakken og at utbyggingen gir mulighet til å skape møteplasser og økt aktivitet på bakkeplan. Det er utarbeidet egen risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med planarbeidet. Reguleringsplanen vil i liten eller ingen grad endre risiko for mennesker, miljø og materielle verdier i negativ retning. Det anses ikke nødvendig å iverksette tiltak utover det som ivaretas gjennom bestemmelser til planen og gjeldende forskrifter. Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. I framtidas klima vil en kunne forvente større nedbørmengder. Dette håndteres gjennom forsinket avrenning (infiltrasjon), fordrøyning og trygg avledning av overvann. Planforslaget har vært lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 11. juni til 12. august Det kom inn 7 skriftlige uttalelser. Disse følger saken som trykt vedlegg og er under rådmannens vurdering og konklusjon kort referert, samtidig som det er gitt en kommentar til hvordan hver enkelt uttalelse er tatt hensyn til i planarbeidet. Lovhjemmel Plan- og bygningslovens Rådmannens vurdering og konklusjon I det etterfølgende er høringsuttalelsene referert og kommentert: Hedmarken Brannvesen, brev av Brannvesenet presiserer at stigeledningen i bygg over 4 etasjer ikke skal være tilkoblet vann fra det kommunale nettet, men skal være et tørt anlegg som brannvesenet trykksetter via brannbil ved innsats. Videre ber de om at utbygger i en tidlig fase av utbyggingen tar kontakt med brannvesenet for å planlegge tiltak i parkeringskjellerne. Kommentar: Det opprettes tidlig kontakt og samarbeid mellom utbygger og brannvesenet i prosjekteringsfasen. Fylkesmannen i Innlandet, brev av Fylkesmannen uttaler at det er beskrevet gode intensjoner for grøntareal og lekemuligheter i planbeskrivelsen men at fravær av formål for lekeplass og grønnstruktur i plankartet medfører at intensjonen med grøntområdene som er beskrevet i beskrivelsen, ikke er juridisk sikret. Med

4 bakgrunn i at det ikke er satt minimumskrav til felles uteoppholdsareal fremmer Fylkesmannen innsigelse til planforslaget. Fylkesmannen mener videre at 50 m2 lekeplass ikke er tilstrekkelig for 45 boenheter. De kan ikke se at hensynet til barn og unge når det gjelder tilgang til egnet nærlekeplass er ivaretatt, og fremmer med bakgrunn i dette innsigelse til planforslaget. Kommentar: På bakgrunn av Fylkesmannens varslede innsigelser har nå utbygger med konsulent gjort endringer i bestemmelsene som juridisk sikrer tilstrekkelig størrelse på og innhold i arealene for uteopphold- og nærlekeplasser. I bestemmelsenes pkt. 2.2 er det presisert at plassering og utforming av område til nærlekeplass tydelig skal framgå av utomhusplanen. I pkt er det presisert minimumsarealer for nærlekeplass og uteoppholdsareal. Reviderte reguleringsbestemmelser, justert planbeskrivelse og forklarende brev datert er sendt over til Fylkesmannen for ny vurdering. Fylkesmannen har da i nytt brev av uttalt at de reviderte bestemmelsene imøtekommer deres innsigelser og at disse derfor trekkes slik at kommunen kan egengodkjenne planen. Gunnar Søberg, Løten SV, brev av Gunnar Søberg stiller spørsmål ved om utbygger har vurdert behovet for et slik boligkompleks i Løten sentrum, om denne type boliger er ønsket i sentrum og om dette er tilpasset eksisterende boliger rundt denne tomta. Han mener at det nå foregår tilstrekkelig med leilighetsutvikling i Løten og at det ikke vil være behov for å presse inn ubekvemme boligblokker på denne tomta. Her bør det heller inn med bebyggelse som passer inn i forhold til eksisterende bygningsmasse. Kommentar: De spørsmål som Gunnar Søberg reiser har vært grundig vurdert av de nye eierne av eiendommene og de har stor tro på at behovet for leiligheter sentralt i Løten er stort. Boligblokkene er forsøkt plassert slik at de skal være minst mulig til ulempe for naboeiendommene og at bokvaliteten for disse ikke forringes i for stor grad. Både statlige retningslinjer og kommuneplan legger opp til miljøvennlig utbygging i form av boligfortetting nær kommunesenter og kollektivknutepunkt. I så måte svarer dette planforslaget godt på disse intensjonene. Statens vegvesen, mail av Statens vegvesen har ingen merknader til forslag til reguleringsplan for Fredli. Kåre O. Wanderås, mail av Kåre Wanderås støtter planforslaget helt og fullt. Han mener det er nyskapende og vil vise veg for tilsvarende prosjekter i Løten sentrum. Han skriver videre at ny og tidsriktig arkitektur må ønskes velkommen og etasjehøyder på inntil 6 etasjer, samt fortetting av dagens sentrumsarealer, burde gi sentrum sin stedsidentitet som kommunesentrum. Solveig Johansen, brev av Solveig Johansen er datter av en beboer i Meierivegen 12. Hun skriver at beboerne i Meierivegen må tas vare på, da de bor der pga. høy alder og/eller helseutfordringer. Hun mener at det blir skyggefullt og trist å sitte i stua si og se rett inn i en høy vegg. Solveig ber kommunen om å stoppe planene som gir dårligere livskvalitet til noen av sine eldste innbyggere. Hun ønsker å bevare et hyggelig sentrum i ei trivelig bygd og at alle innbyggerne skal trives. Hun er positiv til

5 boligbygging, men mener at byggingen bør utsettes til det kommer en bedre løsning eller en annen plassering av boligblokkene. Kommentar: Utbygger og plankonsulent har lagt mye jobb i å få til et utbyggingsprosjekt som passer best mulig inn i forhold til omkringliggende bebyggelse. Dette gjelder både det estetiske og boligblokkenes plassering. Avstanden fra den høyest planlagte blokka og bak til eksisterende bebyggelse er etter rådmannens mening tilstrekkelig stor til å skape nok lys og luft. Planbeskrivelsens sol/skyggeanalyse viser at det for noen av beboerne bak blir skyggefullt på ettermiddag/kveld men at dette vil ha forholdsvis kort varighet. Rådmannen anser at bokvaliteten for naboene ikke forringes mer enn at disse ulempene er betydelig mindre enn fordelene ved å få ny, bymessig bebyggelse inn i sentrum. Det landlige preget blir noe redusert, men det er jo litt av poenget. Sentrumskjernen i Løten skal fortettes og gi et mer bypreg for å leve opp til et mer miljøvennlig samfunn. Dette er en prioritert politisk målsetting for å begrense utslipp av klimagasser og forbruk av areal til utbygging. Løten Eldreråd v/ Helge Lundsbakken, brev av Eldrerådet ønsker å støtte de nærmeste naboene i området rundt Fredli i deres synspunkt om at bebyggelsen som er planlagt vil bli generende på grunn av høyden. Kommentar: Se kommentaren over. Hedmark fylkeskommune har ikke sendt inn noen høringsuttalelse eller bedt om forlenget høringsfrist. Sluttbehandlingen av saken går derfor uten deres uttalelse, men rådmannen henviser til planbeskrivelsen hvor fylkeskommunens uttalelse til oppstartvarselet er kommentert og hvor det er beskrevet hvordan deres synspunkter er tatt inn i plandokumentene. Fylkesmannen har frafalt sine innsigelser og dermed åpnet opp for kommunal egengodkjenning av planen. Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Fredli med de sist reviderte reguleringsbestemmelser godkjennes og vedtas. Utskrift til: Saksbehandler for videre behandling.