Saksframlegg. Planutvalget behandlet saken i møte (saksnr. 64/16), der det ble vedtatt å legge saken ut til offentlig ettersyn.

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Sveinung W. Syversen Arkiv: PLAN 2015p171 17/99-11 Dato: REGULERINGSENDRING FOR DEL AV ERSGÅRDSVINGEN «REDSKAPSHUSET» - SLUTTBEHANDLING Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Sammendrag: Saken gjelder sluttbehandling av reguleringsendring for del av Ersgårdsvingen, felt B/H «Redskapshuset». Planen legger til rette for boligformål. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas slik det nå foreligger. Bakgrunn og fakta: Planråd AS fremmer på vegne av Redskapshuset AS v/ grunneier Kristen Hernes forslag til reguleringsendring for del av Ersgårdsvingen «Redskapshuset», gnr. 49 bnr. 28. Hensikten med planarbeidet er å omregulere en del av reguleringsplanen for Ersgårdsvingen til boligformål. Eiendommen som omsøkes er i dag bestående av et redskapshus som benyttes av grunneier til lagring av landbruksutstyr, samt annen type lagervirke. Gjeldende reguleringsplan er Ersgårdsvingen, vedtatt Her er eiendommen regulert til kombinert formål bolig/herberge. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til «næringsareal herberge». Kommuneplanens arealdel gjelder foran eldre reguleringsplaner ved motstrid mellom planene. Forslagsstillers ønske om boligformål på eiendommen avviker fra gjeldende planstatus i kommuneplanen, og formålet krever omregulering. Planområdet ligger innenfor hensynssone for støy i kommuneplanen (også rød støysone), som viser at området er støyutsatt. Planutvalget behandlet saken i møte (saksnr. 64/16), der det ble vedtatt å legge saken ut til offentlig ettersyn. Merknader/uttalelser ved offentlig ettersyn Reguleringsforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden Det har kommet inn 8 merknader, hvorav 5 offentlige høringsuttalelser og 3 private merknader: Fylkesmannen, datert Fylkesmannen viser til at planområdet er støyutsatt og ønsker en presisering i plankart og bestemmelser som sikrer at den nye boligbebyggelsen gis en «stille side». Til planen følger en støyanalyse som har konkludert med behov for støyskjerm. Denne vil ikke ha tilstrekkelig

2 effekt i bebyggelsens andre etasje, og det er derfor viktig at ny bebyggelse forholder seg til dette. Fylkesmannen har på bakgrunn av dette fremmet innsigelse til planen, inntil dette forholdet er presisert. Byplansjefens kommentar: I foreliggende reguleringsbestemmelser er det innarbeidet nye støybestemmelser, som gjør at Fylkesmannen trekker sin innsigelse. Oppland fylkeskommune, datert Ønsker at alle boenhetene skal være «tilgjengelige boenheter», ikke kun 50 % som det legges opp til i planbestemmelsene ved offentlig ettersyn. Videre ønskes det at krav til uteoppholdsareal settes til minimum 15 m 2 pr. boenhet, og at det fastsettes krav til parkering i bestemmelsene Byplansjefens kommentar: Kravet til tilgjengelige boenheter skal følge de til enhver tid gjeldende lover og forskrifter. Når det gjelder uteoppholdsareal skal det tilrettelegges for minimum 150 kvm uteoppholdsareal på bakkeplan. Hver leilighet skal ha min. 10 kvm privat uteplass. Dette er vurdert som tilstrekkelig ut fra eiendommens beliggenhet og prosjektets karakter. Parkeringskravene ligger nå inne i bestemmelsene. NVE, datert Har ingen merknader til planen ut over å presisere at overvannshåndteringen må ivaretas. Byplansjefens kommentar: Det er stilt krav til at overflatevann skal knyttes til fordrøyningsbasseng som avtar flomtopper av nedbør, slik at ikke vannet føres direkte i bekkeløp eller konsentreres på overflaten. Tjenesteområde vann og avløp, Lillehammer kommune, datert : Overvann må håndteres på egen grunn da det ikke er kommunalt anlegg for dette i området. Byplansjefens kommentar: Det vises til kommentar til NVE ovenfor. Statens vegvesen, datert SVV mener foreslåtte byggegrense på 15 meter er akseptabel. SVV er fornøyd med utforming av holdeplass og rekkefølgekrav som sikrer opparbeidelse av denne med avtalt kvalitet. Fotgjengerovergang plasseres i samråd med SVV og Opplandstrafikk ved utbygging. Har sammenfallende innspill til støybestemmelse som Fylkesmannen. Denstad (nabo mot nord, Nordseterveien 163), datert ) Viser til at de blir berørte av reguleringsendringen ved at en boligblokk på 4 etasjer blir lagt helt opp mot eiendomsgrensen. 2) Viser videre til at det er en inneklemt tomt hvor det planlegges å bygge to blokker på 4 etasjer der offentlige regler for halv gesimshøyde fravikes iht., pbl ) Påstår at den nye bebyggelsen utvilsomt vil føre til en ikke ubetydelig verdiforringelse av hans eiendommen. 4) Oppfatter ikke at eiendommen er utredet, hva gjelder støy, sol, skygge, krav til brannsikkerhet, og fjernvirkning. Byplansjefens kommentar: 1) Eksisterende reguleringsplan tillater bygging helt inntil eiendomsgrensen. I foreliggende planforslag er byggegrensen trukket 4 meter unna nabogrensa. Denstads hus ligger for øvrig 11 meter fra grensen, og det vil følgelig være 15 meter mellom planlagt ny bebyggelse og Denstads hus.

3 2) Pbl 29-4 gjelder der kommuneplanen eller reguleringsplanen ikke sier noe om høyder. Gjeldende reguleringsplan åpner for en gesimshøyde på 11 meter og mønehøyde på 11,5 meter over laveste terreng, som i dag kan bygges i grensen. Denne bestemmelsen er upresis, da en ved å planere gjennomsnittlig terreng rundt en parkeringskjeller vil kunne få veldig høye bygg. Det er derfor foreslått en absolutt maksimal kotehøyde. 3) Foreliggende planforslag vurderes ikke å gi noen verdiforringelse sammenlignet med gjeldende reguleringsplan. 4) Eiendommen er vurdert hva gjelder sol, skygge, og lys. Konklusjonen er at hans totale situasjon blir bedre enn den som er i gjeldende plan. Brannkrav vurderes i forbindelse med teknisk prosjektering av bygg, og er uproblematisk, også her en bedring i forhold til eksisterende plan. Grimstad/Klophus (gjenboer i Ersgårdsvingen 2), datert Viser til at tiltaket i planen vil åpne for trafikkøkning, forstyrrelser og tap av utsikt. Ønsker at bygget trekkes nedover, reduksjon med en etasje og færre boenheter som gir mindre trafikk. Byplansjefens kommentar: Byggegrensen i gjeldende reguleringsplan åpner for å bygge på hele eiendommen for «redskapshuset». Dette også i et større format enn det som ligger i dagens planforslag som er trukket unna nabo mot nord og brutt opp med krav til 17, 5 meter frisikt mellom to bygg. Hva gjelder trafikk og «forstyrrelser», så forventes ikke mer trafikk enn hva et herberge/hotell ville gitt. Det forventes tvert om mindre «forstyrrelser» som følge av boligformål enn hva et hotell/herberge ville gitt. Innkjøring til parkeringskjeller og parkering er også trukket på sørsiden av bygget som vil være til liten sjenanse for nabo. Statens vegvesen viser også til at trafikksikkerheten vil bli bedre som følge av utbedring av bussholdeplass, fotgjengerovergang m.m.. Det blir også bygget en støyskjerm mot vegen med to meters høyde som skjermer eventuelle øvrige forstyrrelser. Gulling (gjenboer på oversiden av vegen i Ersgårdsvingen), datert Reagerer på høy BYA, med en fortetting som gir blokkert utsyn og utsikt. Reagerer også på at det skal bygges svært tett innpå Nordsetervegen 163. At det bygges på tomta har ligget i sakens natur lenge. Er positive til nybygg, men at dette bør gjøres med den reguleringsplanen som har vært godkjent før. Byplansjefens kommentar: Siden vedtak av gjeldende plan er den ønskede utviklingen at grad av utnytting generelt økes noe for denne typen prosjekt. En økning av BYA tilsier ikke at utsikten blir proporsjonalt dårligere, siden BYA regulerer byggets fotavtrykk og ikke høyde. For øvrig vises det til kommentaren over i forrige merknad. Vurdering: Reguleringsformålet Formålet i gjeldende reguleringsplan hotell/herberge/studenthybler synes ikke lenger spesielt relevant i dette området. Det legges til grunn at slik virksomhet bør knyttes nærmere opp til de tilbud og attraksjoner de skal betjene. I rapporten Byutvikling 2044 er strategien å redusere transportbehovet og i kommuneplanen er det lagt føringer om å legge «rett virksomhet på rett sted», noe som vil bli videreført i revidert kommuneplan. De siste årene har området ved Ersgård vært i stor utvikling og området har blitt et svært attraktivt

4 boområde. Med disse forhold som bakgrunn kan det synes fornuftig å omregulere til boligformål her. Reguleringsformålet gir mulighet for utnytting av området til boliger, og vil oppgradere området med ny bygningsmasse. Formålet vil bidra til å dekke boligbehovet i Lillehammer. Det legges til rette for å imøtekomme det boligsosiale behovet ved for eksempel noen rimelige små leiligheter for førstegangsetablerere. Dette er foreslått i planen. Bebyggelsen vil ikke berøre nåværende dyrka mark eller være til hinder for drift av det omkringliggende jordbruksarealet. Utbyggingsarealet til boligformål er tilsvarende utbyggingsarealet for bolig/herberge som i gjeldende reguleringsplan for Ersgårdsvingen. Bebyggelsesstruktur Prosjektet som er vist i mulighetsstudien gir en god arealutnytting. Det legges opp til to frittstående bygg, der minimumsavstanden mellom byggene er satt til 17.5 m. Foreslåtte byggehøyde innebærer bygg i inntil 3 etasjer og underetasje under bakken. Forslaget viser 26 leiligheter og inntil 10 hybler (jf. situasjonsplan i vedlagte planbeskrivelse). Byplansjefen vurderer bebyggelsen som godt tilpasset tomten og omgivelsene, samtidig som det ivaretar ønsket om høy grad av utnytting. Konsekvenser for naboer Foreliggende planforslag vurderes å bedre ivareta forholdet til naboeiendommer enn gjeldende plan. En utbygging etter gjeldende plan vil åpne for at det bygges 11 meter gesimshøyde helt inntil tomtegrensen. Byggegrensen i gjeldende plan ligger i eiendomsgrensen foruten å være trukket 15 meter unna Nordseterveien. I foreliggende forslag er det foreslått å trekke byggegrensen 4 meter fra nabogrense i nord. Videre er det satt en absolutt maksimal bebyggelsehøyde, slik at dagens bestemmelser ikke kan utnyttes ved å fylle opp terrenget. For øvrig vises det til byplansjefens kommentarer til nabomerknadene i saksframlegget. Uteoppholdsareal Det legges opp til at alle leilighetene skal ha private uteoppholdsareal i form av terrasse, balkong eller tilsvarende tilrettelagt privat areal. Det er videre synliggjort et areal på om lag 200 kvm mellom bebyggelsen på bakkeplan. Reguleringsbestemmelsene har satt krav til minimum 10 kvm privat oppholdsareal og minimum 150 kvm felles uteoppholdsareal. Dette er vurdert å gi tilstrekkelige uteoppholdsareal for bebyggelsen. Støy Det er regulert inn støyskjerm mellom den nye planlagte bebyggelsen og Nordseterveien. Videre er det tatt inn bestemmelser som sikrer tilfredsstillende kvaliteter på uteoppholdsarealer og bebyggelse i samråd med Fylkesmannen. Trafikkforhold og parkering Atkomst fra Lysgårdsvegen er en god løsning som ikke medfører flere kryss inn på Nordsetervegen. Hovedatkomsten via Nordsetervegen har god kapasitet for å tåle den ekstra belastningen av nye boenheter her. Det er gang- og sykkelveg fram til området og svært god tilgjengelighet til kollektivtransport. Parkering i kjeller gir mulighet for en intensiv bruk av uteoppholdsarealene. Barn og unges interesser

5 Hensynet til barn og unges interesser ivaretas ved at det tilrettelegges for god bokvalitet, tilstrekkelig uteoppholdsarealer, god og trygg tilgjengelighet til turområder, skoleveger og kollektivforbindelser. Konklusjon: Planforslaget viderefører i all hovedsak plangrep fra gjeldende overordna planer og eldre reguleringsplan. Omreguleringen vil bidra til et boligtilskudd i form av leiligheter med gode bokvaliteter. Nærhet til kollektivnettet underbygger mål og strategier i Byutvikling Rådmannen anbefaler at planforslaget godkjennes. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G : 1. Forslag til reguleringsendring for del av Ersgårdsvingen, med planbeskrivelse sist revidert , plankart datert og reguleringsbestemmelser sist revidert godkjennes. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven Lillehammer, Tord Buer Olsen Rådmann Lars Rudi Kommunalsjef