SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 5 Arkivsak: 10/2457 SAMLET SAKSFRAMSTILLING OMREGULERING FRA FRIAREAL TIL BOLIGTOMT GAMLE KRINGSJÅVEG 33 - GNR. 48/1 - STEIN ROGER ENG / ERIK A SKÅRSETH Saksbehandler: Anders Breili Arkiv: HEIGB 48/1 Saksnr.: Utvalg Møtedato 42/12 Planutvalget Utredning: Vedlegg: 1. Forslag plankart, datert Forslag planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse 5. Illustrasjoner 6. Gjeldende reguleringsplan 7. Oversikt naboer Sammendrag: Lillehammer kommune har mottatt privat forslag til reguleringsplan i Gamle Kringsjåveg. Planforslaget innebærer at et areal som i dag er regulert til friområde blir omregulert til boligtomt. Tjenesteområdeleder mener planforslaget ikke bør legges ut til offentlig ettersyn. Fakta: Plan og Prosjekt Arkitekter AS har på vegne av grunneier og nabo utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Gamle Kringsjåveg 33. Planforslaget legger til rette for ei ny boligtomt. Planforslaget erstatter deler av Reguleringsplan for ny Kringsjåveg vedtatt , samt mindre vesentlig endring datert Arealet er i Reguleringsplan for ny Kringsjåveg avsatt som offentlig friområde. Arealet inngår for øvrig i grønnstrukturen langs Skurva. Beskrivelse av planforslaget Den nye boligtomta blir på ca. 625 m 2. Tomteutnyttelsen skal være maks. 25 % BYA. Atkomst skal være felles med Gamle Kringsjåveg 33. Det avsettes et vegetasjonsbelte langs Skurva. Innspill ved varsel om oppstart Oppstart av planarbeidet ble varslet I forbindelse med varsel om oppstart har det kommet følgende innspill til planarbeidet: Fylkesmannen i Oppland, brev datert : Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging pkt. 5d sier at ved omdisponering av arealer avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Det må gjøres en vurdering av konsekvenser en omdisponering av friarealet vil ha for barn og unges mulighet til lek og aktivitet i nærområdet, og hvordan kravet til erstatningsarealet vil bli ivaretatt. Beltet

2 Side 2 av 5 langs Skurva forutsettes opprettholdt som grønnstruktur med bestemmelser som ivaretar hensyn til vassdraget og sikrer kantvegetasjon. Flomfare knyttet til Skurva bør vurderes. Oppland Fylkeskommune, brev datert : Fylkeskommunen viser i likhet med Fylkesmannen til Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging punkt 5d. Planarbeidet må vurdere om omdisponering berører barn og unge. Tiltaket er ikke i samsvar med nylig vedtatte kommuneplan. Forholdet til vannføring i Skurva må vurderes. Kulturarvenheten viser til rydningsrøysa i planområdet, og at Fylkeskommunen på 90-tallet gjorde befaringer av kulturminner innenfor planområdet. Det er ikke gjort funn av automatisk fredete kulturminner. Opplysninger fra befaringene tyder på at rydningsrøysa kan være av nyere dato. Rydningsrøysa kan ha blitt planert og skadet/ødelagt. I så fall er verneverdien liten. Det gjøres oppmerksom på at dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner skal arbeidet straks stanse og melding sendes til kulturminnemyndighetene, jf. lov om kulturminner 8. Statens vegvesen, brev datert : Vegvesenet har ikke merknader til saken. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), e-post datert : NVE viser til at Skurva har liten fordrøyningskapasitet og raskt går opp ved store nedbørsmengder eller rask avsmelting. Tiltak langs vassdraget må dokumentere tilstrekkelig sikkerhet mot en 200- årsflom. NVE anbefaler byggegrense på meter langs bekker og mindre vassdrag pga. flom og erosjonsfare. Det må dokumenteres at planlagte tiltak ikke vil forverre flom- og erosjonsforholdene slik at allmenne forhold i vassdraget blir negativt påvirket. I plansammenheng bør man ta høyde for klimaendringer som gjør at vi kan forvente ekstremsituasjoner hyppigere enn før. Eidsiva Nett AS, brev datert : Eidsiva Nett har lavspentkabel over området. Nødvendige endringer på eksisterende nett og tilknytning av ny bolig må dekkes av utbygger iht. gjeldende retningslinjer. Maria Aashild Enkerud og Vidar Hovden, brev datert : Enkerud og Hovden er eiere av eiendommen gnr. 41 bnr. 328 som ligger på andre siden av Skurva, nord for den aktuelle tomta. De protesterer mot omregulering da dette vil ta fra dem utsikt. Tiltakshaver sitt eksisterende hus sperrer utsikten mot Mjøsa. Området trenger dessuten å beholde friområdet som en "luftlomme" i eksisterende bebyggelse. De mener deres eiendom blir forringet betraktelig og får redusert livskvalitet. Langs Skurva må det opparbeides en tilgang for gravemaskin slik at denne kan renske opp i elveleiet. Dersom protesten ikke fører frem må de rette instanser kontrollere at grensene blir overholdt under bygging, da tiltakshaver har tatt seg til rette ved å trekke sin eiendom helt ut i Gamle Kringsjåveg på kommunens område, samt allerede har berøvet friareal mot Skurva. Reidun Kaaten, brev datert : Kaaten er eier av eiendommen gnr. 48 bnr. 14 på østsiden av det aktuelle arealet. Det hevdes plankartet vedlagt varsel om oppstart viser feil grenser, og det viser feil grenser i forhold til kommunale kart. Det er lagt ved kart som viser inntegnede grenser. Marit Aspeslåen og Jakob Jervell, brev datert : Aspeslåen og Jervell er eiere av eiendommen gnr. 48 bnr. 89, Halvdan Svartes veg 12 på nordsiden av det aktuelle arealet. De protesterer mot omregulering da dette vil ta fra dem utsikt. I tillegg regner de med at det også på gnr. 48 bnr. 146 vil komme en bolig. De hevder de vil miste utsynet mot sørvest og bli helt innestengt. Dette vil gi nedsatt trivsel og forringe verdien på deres eiendom. De mener det ikke er behov for en så stor fortetting. Det har tidligere blitt gjort forsøk på å omregulere området. De mener en må ha krav på forutsigbarhet. Økt trafikk vil skape en verre

3 Side 3 av 5 trafikksituasjon i Gamle Kringsjåveg. Utbygging ved Kringsjå skole og økt bruk av idrettsplass vil føre til enda større trafikk. I 1996 ble vedtatt at det skulle være et belte på 3-5 meter på begge sider langs Skurva, og Aspeslåen og Jervell hevder kommunen ikke har fulgt opp kravet om et belte på 3-5 meter langs Skurva, da tiltakshavers atkomst går langt ut mot Skurva. De stiller også spørsmål ved at en omregulering vil føre til at tiltakshavers tomt reduseres i størrelse og om det kan aksepteres en så stor økning av utnyttingsgraden. Vurdering: Det ble på 1990-tallet gjort forsøk på å omdisponere arealet til boligformål, uten at dette førte frem. Vanskeligheter med atkomst til tomta, samt at det var ønskelig å opparbeide friområdet til lekeareal, bidro den gang til at arealet ikke ble omdisponert til boligformål. Administrasjonen mener det ikke bør fortettes for enhver pris, og at fortetting bare bør skje på arealer hvor forholdene ligger godt til rette for fortetting, og hvor det kan etableres gode løsninger. Administrasjonen mener at atkomsten det legges opp til i planforslaget er problematisk. Planforslaget legger opp til atkomst via Gamle Kringsjåveg 33. På denne eiendommen har gårdsplassen/atkomsten tidligere blitt utvidet ut mot Skurva. Begrunnelsen for dette var at det var behov for å lette atkomsten for en rullestolbruker. Administrasjonen mener at det er uheldig at denne atkomsten blir benyttet som atkomst til ei ny tomt, og at det ikke var hensikten med etableringen av atkomst og gårdsplass helt ut mot Skurva at denne også skulle benyttes som atkomst til ei ny tomt. Planforslaget innebærer at det regulerte friområdet langs Skurva reduseres med ytterligere 1 meter. Det er problematisk at opparbeiding av friarealet til lekeområde ikke har vært mulig å gjennomføre fordi det ikke var mulig å få til en atkomstløsning, mens det i stedet kan etableres atkomst til ei ny boligtomt. Administrasjonen mener atkomst til ny tomt i stedet bør etableres på østsiden av Gamle Kringsjåveg 33, over gnr. 48 bnr. 146 og gnr. 41 bnr 713. Dette arealet er for liten til å kunne benyttes til boligtomt iht. kravet om minst 600 m 2 i kommuneplanens arealdel En slik løsning vil kreve et samarbeid med eier av denne tomta, og en regulering som omfatter et større areal.. Eiendommen Gamle Kringsjåveg 33 er liten og har en svært høy utnyttelse som overskrider Byplanens bestemmelser mye. Omkring boligen er det svært lite utearealer igjen, og i stedet for å avgi areal til en felles avkjørsel, bør det vurderes å utvide eiendommen til Gamle Kringsjåveg 33 slik at denne får bedre utearealer. Flom Arealet er lokalisert nær Skurva. Tomtas beliggenhet vurderes som lite utsatt, og det vil ikke bli gjennomført inngrep i bekkeløpet som vil kunne forverre flom- og erosjonsforholdene i Skurva. Administrasjonen mener likevel at risiko for skader i forbindelse med flom er mangelfullt utredet. Slik administrasjonen ser det må det belyses hvor langt ned i terrenget en ny bolig kan plasseres før det oppstår risiko for skader ved flom. Høyde-/terrengnivåer langs Skurva er ikke tilstrekkelig belyst. I denne saken er det også viktig at en ny bolig ikke blir plassert for høyt av hensyn til bebyggelsen på oversiden, og det må gjøres en avveining av dette mot risikoen for flomskader ved for lav plassering av bolig. Naboprotester Flere av merknadene fra naboer omhandler at utsikten blir redusert. Administrasjonen mener at det i bynære områder må påregnes enkelte endringer i omgivelsene, og at dette av og til kan medføre noe redusert utsikt. I dette tilfellet er det lagt opp til å redusere den negative

4 Side 4 av 5 virkningen på utsikten til naboeiendommen, ved å legge en ny bolig lavt i terrenget. Byggehøyder må imidlertid vurderes opp mot risiko for skader ved flom, og administrasjonen mener at en svært lav plassering av ny bolig kan føre til risiko for skader som følge av flom i Skurva. En av naboene mener plankartet viser feil grenser. I gjeldende reguleringsplan er formålsgrensen mellom friområde og areal for boligbebyggelse lagt helt inntil uthuset ved gnr. 48 bnr. 1 (Gamle Kringsjåveg 29). For å unngå at en liten rest blir liggende igjen som friareal er formålsgrensen trukket inn på eiendommen til Gamle Kringsjåveg 29. Det at formålsgrensen er trukket inn på eiendommen får ingen konsekvenser for naboeiendommen. Hensikten er å rydde opp i plankartet. Det er også bekymring for trafikksikkerheten i Gamle Kringsjåveg. Vegen er atkomst til Kringsjå skole og idrettsplass ved skolen. Det er ikke planer om ytterligere tomter i området, men på sikt kan det ikke utelukkes at enkelte eksisterende større boligeiendommer deles og at det blir enkelte nye boliger. Administrasjonen mener at fradeling av enkelte nye tomter er av begrenset betydning for trafikksituasjonen i Gamle Kringsjåveg. Det er planer om gang- og sykkelveg langs Gamle Kringsjåveg, men usikkert når dette blir realisert. På sikt vil etablering av gang- og sykkelveg gi en vesentlig bedre trafikksikkerhet for myke trafikanter. Naturmangfold Virkning på biologisk mangfold er vurdert ut fra Naturmangfoldloven Det er ikke registreringer av arter eller naturtyper i planområdet. I forbindelse med behandlingen av planforslaget har kommunen gjennomført en befaring i planområdet. Området som blir omdisponert til boligtomt består i hovedsak av steinfylling med innslag av noe kratt. Det vurderes å være svært begrenset potensiale for sårbare/krevende arter i tilknytning til arealet som omdisponeres, og kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig. Vegetasjonsbeltet som avsettes langs Skurva vil kunne bidra til å redusere negative virkninger på vegetasjonen langs selve bekkeløpet. Konklusjon: Tjenesteområdeleder vurderer planforslaget som mangelfullt utredet når det gjelder plassering av bolig i terrenget, og risiko for eventuelle skader ved flom i Skurva. Det er lagt opp til atkomst til den nye tomta via eksisterende boligeiendom. Administrasjonen mener dette er en problematisk løsning, og at det i stedet burde vært sett på mulighetene for å etablere atkomst på østsiden av Gamle Kringsjåveg 33. Tjenesteområdeleder anbefaler at planforslaget ikke legges ut til offentlig ettersyn. Tjenesteområdeleder legger saken fram med slikt forslag til Innstilling: V E D T A K : planbestemmelser datert legges ikke ut til offentlig ettersyn. Vedtaket gjøres med hjemmel i Plan- og bygningsloven Planforslaget legger ikke til rette for en akseptabel atkomstløsning. Dersom det skal gjøres ytterligere forsøk på å omregulere arealet, må terrengnivåer og risiko for flom dokumenteres ytterligere. Lillehammer,

5 Side 5 av 5 Bjørn Kristian Sveen Tjenesteområdeleder Anders Breili Saksbehandler Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 42/12 Behandling: Bjørg Lien (V) legger frem slikt forslag til vedtak. «planbestemmelser datert legges ikke ut til offentlig ettersyn. Vedtaket gjøres med hjemmel i Plan- og bygningsloven Dette er et friområde som skal opprettholdes til dette formålet.» Tom Karlsen (FRP) legger frem slikt forslag til vedtak : planbestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket gjøres med hjemmel i Plan- og bygningsloven Før arealet omreguleres, må terrengnivåer og risiko for flom dokumenteres. Forslag til adkomst på sørsiden legges også ut på høring. Votering: Forslagene settes opp mot hverandre. Forslaget fra Tom Karlsen (FRP) ble vedtatt mot 1 stemme. Vedtak: V E D T A K : planbestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket gjøres med hjemmel i Plan- og bygningsloven Før arealet omreguleres, må terrengnivåer og risiko for flom dokumenteres. Forslag til adkomst på sørsiden legges også ut på høring.