MØTEINNKALLING. Orientering om forprosjekt transformasjon nord (fortettingsstudie) v/gunhild Stugaard SAKLISTE

Transkript

1 Lillehammer kommune Planutvalget MØTEINNKALLING Utvalg: Planutvalget Møtested: Formannskapssalen Møtedato: Tid: NB Eventuelt forfall meldes til tlf Bente Rønningen Eller e-post Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling Muntlig orientering: Orientering om forprosjekt transformasjon nord (fortettingsstudie) v/gunhild Stugaard SAKLISTE Side Sak nr / Sakstittel /12 OMREGULERING FRA FRIAREAL TIL BOLIGTOMT GAMLE KRINGSJÅVEG 33 - GNR. 48/1 - UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN /12 DISPENSASJON BYGGING I 100-METERSBELTET: OPPFØRING AV NY SKÅLE/REDSKAPSBU GNR. 41/4 SIGRID UNDSETSVEI /12 KLAGE PÅ TILLATELSE TIL FRADELING AV "TOMT 5" FRA GNR/BNR 74/8 - ROTERUD NEDRE /12 REGULERINGSPLAN FOR ROSENLUND BYDELSSENTER GODKJENNING MD RETTSVIRKNING FOR DE DELENE AV PLANEN SOM DET IKKE ER INNSIGELSER TIL GNR. 53/274 M. FL. Lillehammer, Rolf Kristiansen leder

2 Sak 42/12 Sak 42/12 OMREGULERING FRA FRIAREAL TIL BOLIGTOMT GAMLE KRINGSJÅVEG 33 - GNR. 48/1 - UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Anders Breili Arkiv: HEIGB 48/1 10/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 42/12 Planutvalget Vedlegg: 1. Forslag plankart, datert Forslag planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse 5. Illustrasjoner 6. Gjeldende reguleringsplan 7. Oversikt naboer Sammendrag: Lillehammer kommune har mottatt privat forslag til reguleringsplan i Gamle Kringsjåveg. Planforslaget innebærer at et areal som i dag er regulert til friområde blir omregulert til boligtomt. Tjenesteområdeleder mener planforslaget ikke bør legges ut til offentlig ettersyn. Fakta: Plan og Prosjekt Arkitekter AS har på vegne av grunneier og nabo utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Gamle Kringsjåveg 33. Planforslaget legger til rette for ei ny boligtomt. Planforslaget erstatter deler av Reguleringsplan for ny Kringsjåveg vedtatt , samt mindre vesentlig endring datert Arealet er i Reguleringsplan for ny Kringsjåveg avsatt som offentlig friområde. Arealet inngår for øvrig i grønnstrukturen langs Skurva. Beskrivelse av planforslaget Den nye boligtomta blir på ca. 625 m 2. Tomteutnyttelsen skal være maks. 25 % BYA. Atkomst skal være felles med Gamle Kringsjåveg 33. Det avsettes et vegetasjonsbelte langs Skurva. Innspill ved varsel om oppstart Oppstart av planarbeidet ble varslet I forbindelse med varsel om oppstart har det kommet følgende innspill til planarbeidet: Fylkesmannen i Oppland, brev datert : Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging pkt. 5d sier at ved omdisponering av arealer avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Det må gjøres en vurdering av konsekvenser en omdisponering av friarealet vil ha for barn og unges mulighet til lek og aktivitet i nærområdet, og hvordan kravet til erstatningsarealet vil bli ivaretatt. Beltet Side 2

3 Sak 42/12 langs Skurva forutsettes opprettholdt som grønnstruktur med bestemmelser som ivaretar hensyn til vassdraget og sikrer kantvegetasjon. Flomfare knyttet til Skurva bør vurderes. Oppland Fylkeskommune, brev datert : Fylkeskommunen viser i likhet med Fylkesmannen til Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging punkt 5d. Planarbeidet må vurdere om omdisponering berører barn og unge. Tiltaket er ikke i samsvar med nylig vedtatte kommuneplan. Forholdet til vannføring i Skurva må vurderes. Kulturarvenheten viser til rydningsrøysa i planområdet, og at Fylkeskommunen på 90-tallet gjorde befaringer av kulturminner innenfor planområdet. Det er ikke gjort funn av automatisk fredete kulturminner. Opplysninger fra befaringene tyder på at rydningsrøysa kan være av nyere dato. Rydningsrøysa kan ha blitt planert og skadet/ødelagt. I så fall er verneverdien liten. Det gjøres oppmerksom på at dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner skal arbeidet straks stanse og melding sendes til kulturminnemyndighetene, jf. lov om kulturminner 8. Statens vegvesen, brev datert : Vegvesenet har ikke merknader til saken. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), e-post datert : NVE viser til at Skurva har liten fordrøyningskapasitet og raskt går opp ved store nedbørsmengder eller rask avsmelting. Tiltak langs vassdraget må dokumentere tilstrekkelig sikkerhet mot en 200- årsflom. NVE anbefaler byggegrense på meter langs bekker og mindre vassdrag pga. flom og erosjonsfare. Det må dokumenteres at planlagte tiltak ikke vil forverre flom- og erosjonsforholdene slik at allmenne forhold i vassdraget blir negativt påvirket. I plansammenheng bør man ta høyde for klimaendringer som gjør at vi kan forvente ekstremsituasjoner hyppigere enn før. Eidsiva Nett AS, brev datert : Eidsiva Nett har lavspentkabel over området. Nødvendige endringer på eksisterende nett og tilknytning av ny bolig må dekkes av utbygger iht. gjeldende retningslinjer. Maria Aashild Enkerud og Vidar Hovden, brev datert : Enkerud og Hovden er eiere av eiendommen gnr. 41 bnr. 328 som ligger på andre siden av Skurva, nord for den aktuelle tomta. De protesterer mot omregulering da dette vil ta fra dem utsikt. Tiltakshaver sitt eksisterende hus sperrer utsikten mot Mjøsa. Området trenger dessuten å beholde friområdet som en "luftlomme" i eksisterende bebyggelse. De mener deres eiendom blir forringet betraktelig og får redusert livskvalitet. Langs Skurva må det opparbeides en tilgang for gravemaskin slik at denne kan renske opp i elveleiet. Dersom protesten ikke fører frem må de rette instanser kontrollere at grensene blir overholdt under bygging, da tiltakshaver har tatt seg til rette ved å trekke sin eiendom helt ut i Gamle Kringsjåveg på kommunens område, samt allerede har berøvet friareal mot Skurva. Reidun Kaaten, brev datert : Kaaten er eier av eiendommen gnr. 48 bnr. 14 på østsiden av det aktuelle arealet. Det hevdes plankartet vedlagt varsel om oppstart viser feil grenser, og det viser feil grenser i forhold til kommunale kart. Det er lagt ved kart som viser inntegnede grenser. Marit Aspeslåen og Jakob Jervell, brev datert : Aspeslåen og Jervell er eiere av eiendommen gnr. 48 bnr. 89, Halvdan Svartes veg 12 på nordsiden av det aktuelle arealet. De protesterer mot omregulering da dette vil ta fra dem utsikt. I tillegg regner de med at det også på gnr. 48 bnr. 146 vil komme en bolig. De hevder de vil miste utsynet mot sørvest og bli helt innestengt. Dette vil gi nedsatt trivsel og forringe verdien på deres eiendom. De mener det ikke er behov for en så stor fortetting. Det har tidligere blitt gjort forsøk på å omregulere området. De mener en må ha krav på forutsigbarhet. Økt trafikk vil skape en verre trafikksituasjon i Side 3

4 Sak 42/12 Gamle Kringsjåveg. Utbygging ved Kringsjå skole og økt bruk av idrettsplass vil føre til enda større trafikk. I 1996 ble vedtatt at det skulle være et belte på 3-5 meter på begge sider langs Skurva, og Aspeslåen og Jervell hevder kommunen ikke har fulgt opp kravet om et belte på 3-5 meter langs Skurva, da tiltakshavers atkomst går langt ut mot Skurva. De stiller også spørsmål ved at en omregulering vil føre til at tiltakshavers tomt reduseres i størrelse og om det kan aksepteres en så stor økning av utnyttingsgraden. Vurdering: Det ble på 1990-tallet gjort forsøk på å omdisponere arealet til boligformål, uten at dette førte frem. Vanskeligheter med atkomst til tomta, samt at det var ønskelig å opparbeide friområdet til lekeareal, bidro den gang til at arealet ikke ble omdisponert til boligformål. Administrasjonen mener det ikke bør fortettes for enhver pris, og at fortetting bare bør skje på arealer hvor forholdene ligger godt til rette for fortetting, og hvor det kan etableres gode løsninger. Administrasjonen mener at atkomsten det legges opp til i planforslaget er problematisk. Planforslaget legger opp til atkomst via Gamle Kringsjåveg 33. På denne eiendommen har gårdsplassen/atkomsten tidligere blitt utvidet ut mot Skurva. Begrunnelsen for dette var at det var behov for å lette atkomsten for en rullestolbruker. Administrasjonen mener at det er uheldig at denne atkomsten blir benyttet som atkomst til ei ny tomt, og at det ikke var hensikten med etableringen av atkomst og gårdsplass helt ut mot Skurva at denne også skulle benyttes som atkomst til ei ny tomt. Planforslaget innebærer at det regulerte friområdet langs Skurva reduseres med ytterligere 1 meter. Det er problematisk at opparbeiding av friarealet til lekeområde ikke har vært mulig å gjennomføre fordi det ikke var mulig å få til en atkomstløsning, mens det i stedet kan etableres atkomst til ei ny boligtomt. Administrasjonen mener atkomst til ny tomt i stedet bør etableres på østsiden av Gamle Kringsjåveg 33, over gnr. 48 bnr. 146 og gnr. 41 bnr 713. Dette arealet er for liten til å kunne benyttes til boligtomt iht. kravet om minst 600 m 2 i kommuneplanens arealdel En slik løsning vil kreve et samarbeid med eier av denne tomta, og en regulering som omfatter et større areal.. Eiendommen Gamle Kringsjåveg 33 er liten og har en svært høy utnyttelse som overskrider Byplanens bestemmelser mye. Omkring boligen er det svært lite utearealer igjen, og i stedet for å avgi areal til en felles avkjørsel, bør det vurderes å utvide eiendommen til Gamle Kringsjåveg 33 slik at denne får bedre utearealer. Flom Arealet er lokalisert nær Skurva. Tomtas beliggenhet vurderes som lite utsatt, og det vil ikke bli gjennomført inngrep i bekkeløpet som vil kunne forverre flom- og erosjonsforholdene i Skurva. Administrasjonen mener likevel at risiko for skader i forbindelse med flom er mangelfullt utredet. Slik administrasjonen ser det må det belyses hvor langt ned i terrenget en ny bolig kan plasseres før det oppstår risiko for skader ved flom. Høyde-/terrengnivåer langs Skurva er ikke tilstrekkelig belyst. I denne saken er det også viktig at en ny bolig ikke blir plassert for høyt av hensyn til bebyggelsen på oversiden, og det må gjøres en avveining av dette mot risikoen for flomskader ved for lav plassering av bolig. Naboprotester Flere av merknadene fra naboer omhandler at utsikten blir redusert. Administrasjonen mener at det i bynære områder må påregnes enkelte endringer i omgivelsene, og at dette av og til kan medføre noe redusert utsikt. I dette tilfellet er det lagt opp til å redusere den negative Side 4

5 Sak 42/12 virkningen på utsikten til naboeiendommen, ved å legge en ny bolig lavt i terrenget. Byggehøyder må imidlertid vurderes opp mot risiko for skader ved flom, og administrasjonen mener at en svært lav plassering av ny bolig kan føre til risiko for skader som følge av flom i Skurva. En av naboene mener plankartet viser feil grenser. I gjeldende reguleringsplan er formålsgrensen mellom friområde og areal for boligbebyggelse lagt helt inntil uthuset ved gnr. 48 bnr. 1 (Gamle Kringsjåveg 29). For å unngå at en liten rest blir liggende igjen som friareal er formålsgrensen trukket inn på eiendommen til Gamle Kringsjåveg 29. Det at formålsgrensen er trukket inn på eiendommen får ingen konsekvenser for naboeiendommen. Hensikten er å rydde opp i plankartet. Det er også bekymring for trafikksikkerheten i Gamle Kringsjåveg. Vegen er atkomst til Kringsjå skole og idrettsplass ved skolen. Det er ikke planer om ytterligere tomter i området, men på sikt kan det ikke utelukkes at enkelte eksisterende større boligeiendommer deles og at det blir enkelte nye boliger. Administrasjonen mener at fradeling av enkelte nye tomter er av begrenset betydning for trafikksituasjonen i Gamle Kringsjåveg. Det er planer om gang- og sykkelveg langs Gamle Kringsjåveg, men usikkert når dette blir realisert. På sikt vil etablering av gang- og sykkelveg gi en vesentlig bedre trafikksikkerhet for myke trafikanter. Naturmangfold Virkning på biologisk mangfold er vurdert ut fra Naturmangfoldloven Det er ikke registreringer av arter eller naturtyper i planområdet. I forbindelse med behandlingen av planforslaget har kommunen gjennomført en befaring i planområdet. Området som blir omdisponert til boligtomt består i hovedsak av steinfylling med innslag av noe kratt. Det vurderes å være svært begrenset potensiale for sårbare/krevende arter i tilknytning til arealet som omdisponeres, og kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig. Vegetasjonsbeltet som avsettes langs Skurva vil kunne bidra til å redusere negative virkninger på vegetasjonen langs selve bekkeløpet. Konklusjon: Tjenesteområdeleder vurderer planforslaget som mangelfullt utredet når det gjelder plassering av bolig i terrenget, og risiko for eventuelle skader ved flom i Skurva. Det er lagt opp til atkomst til den nye tomta via eksisterende boligeiendom. Administrasjonen mener dette er en problematisk løsning, og at det i stedet burde vært sett på mulighetene for å etablere atkomst på østsiden av Gamle Kringsjåveg 33. Tjenesteområdeleder anbefaler at planforslaget ikke legges ut til offentlig ettersyn. Side 5

6 Sak 42/12 Tjenesteområdeleder legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : Forslag til reguleringsplan for Gamle Kringsjåveg 33, plankart datert og planbestemmelser datert legges ikke ut til offentlig ettersyn. Vedtaket gjøres med hjemmel i Plan- og bygningsloven Planforslaget legger ikke til rette for en akseptabel atkomstløsning. Dersom det skal gjøres ytterligere forsøk på å omregulere arealet, må terrengnivåer og risiko for flom dokumenteres ytterligere. Lillehammer, Bjørn Kristian Sveen Tjenesteområdeleder Anders Breili Saksbehandler Side 6

7 Sak 43/12 Sak 43/12 DISPENSASJON BYGGING I 100-METERSBELTET: OPPFØRING AV NY SKÅLE/REDSKAPSBU GNR. 41/4 SIGRID UNDSETSVEI 55 Saksbehandler: Anders Breili Arkiv: HEIGB 41/4 11/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 43/12 Planutvalget Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Søknad Sammendrag: Tord Einar Smestad søker om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å kunne rive eksisterende uthus og føre opp nytt. Uthuset ligger i tilknytning til ei hytte ved Reinsvatnet, og ligger i 100-metersbeltet. Fakta: Søker er grunneier på Reinsvatnet og har ei hytte ved bredden av vannet. Tomtearealet er ei inngjerdet sæterløkke. I tillegg til hytte er det uthus, båtnaust og utedo. Det gamle uthuset er på ca. 10 m 2, og i dårlig forfatning. Eier ønsker å rive det gamle uthuset og føre opp et nytt på 16 m 2. Uthuset benyttes i forbindelse med kultiveringsfiske i Reinsvatnet og skal i tillegg til ved, romme reparasjon/vedlikehold av fiskeutstyr og fungere som lager for utstyr. Eksisterende plassering er ugunstig mhp. grunnforhold og tiltakshaver ønkser å plassere nytt uthus noe lenger unna bredden av Reinsvatnet. Hytta på eiendommen er på ca. 78 m 2, og båtnaustet ca. 36 m 2. Det omsøkte arealet er i kommuneplanens arealdel for avsatt til landbruks-, naturog friluftsområde sone a (LNFa). Området er viktig for friluftsliv og er i arealdelen markert som hensynssone for friluftsliv. I LNFa-områdene er oppføring av nybygg og tiltak som ikke er tilknyttet stedbunden næring ikke tillatt. Det omsøkte uthuset ligger for øvrig i 100- metersbeltet langs vann- og vassdrag. Kommunen kan gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, under forutsetning av at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I henhold til PBL 19-2 skal kommunen vurdere fordeler og ulemper ved dispensasjon. Saken har vært på høring i perioden I forbindelse med høringen kom det følgende merknader: Fylkesmannen i Oppland, brev datert : Fylkesmannen viser til at det er et nasjonalt mål å bevare strandsona som natur- og friluftsområde, sikre vassdragslandskap og vassdragsbelter. Endret plassering ses som positivt ut fra landskapsmessige hensyn. Eiendommen har allerede et areal som overstiger kommuneplanens øvre grense på 90 m 2. Skal ytterligere utvidelse av bebygd areal tillates må dette begrunnes ut fra særlige behov, for ikke å skape uheldig presedens. Plikter knyttet til kultiveringsfiske gir et reelt behov for areal til Side 7

8 Sak 43/12 oppbevaring og vedlikehold av nødvendig fiskeutstyr, men Fylkesmannen savner en vurdering av om eksisterende naust kan benyttes til formålet. Dersom dispensasjon innvilges, ber Fylkesmannen om at det settes vilkår om at uthus ikke kan innredes for overnatting, og at det vurderes om byggets møneretning skal følge høydekoter og legges parallelt med hytta, istedenfor å ha gavlen mot Reinsvatnet. Kommunen må også vurdere å sette vilkår om at gjerde nærmest vannet fjernes for å unngå stengsler i strandsona. Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen, brev datert : Landbrukskontoret er av den oppfatning at kultiveringsarbeidet er en samfunnsnyttig virksomhet, og anbefaler at det gis dispensasjon for oppsetting av nytt uthus. Oppland Fylkeskommune, e-post datert : Fylkeskommunen ser ikke at regionale interesser blir vesentlig berørt, og vil ikke motsette seg dispensasjon. Vurdering: Oppføring av nytt uthus medfører at bebygd areal øker med 6 m 2. Det er noe usikkert hva det nøyaktige samlete bebygde arealet er, men den ligger i dag på omkring 125 m 2 medregnet båtnaustet. I kommuneplanens arealdel er det retningslinjer for dispensasjoner. I LNFaområdene utenfor 100-metersbeltet er det en øvre grense på BYA=90 m 2 for fritidsboliger. Hvis man ser bort i fra båtnaustet som hører til eiendommen blir den øvre arealgrensen overskredet med ca. 4 m 2 i forhold til ordinære fritidsboliger. Søker begrunner behovet før økt areal med at det er mye utstyr som benyttes til kultiveringsfisket, og at det er nødvendig med plass for å kunne drive vedlikehold av utstyret. Båtnaustet er dårlig egnet og det er nødvendig å kunne holde garn og annet utstyr atskilt fra ved og annet utstyr. Kommunen vurderer det som positivt at nytt uthus blir trukket lenger unna bredden av Reisnvatnet. Plasseringen blir lengre bak enn hovedhytta, men uthuset blir fortsatt synlig fra vannet. Uthuset blir imidlertid noe mer skjermet mot innsyn enn eksisterende uthus. Eiendommen er opprinnelig ikke en ordinær fritidsbolig og inngjerdet, og allerede noe preget av «privatisering». Fylkesmannen har bedt om at det vurderes å stille vilkår om at gjerdet nærmest vannet fjernes. Administrasjonen mener imidlertid at det omsøkte tiltaket ikke fører til noen endringer i mulighetene for atkomst til bredden av Reinsvatnet. I dette området er det utenom denne eiendommen ikke hytter/bygninger langs bredden av vannet, og det er bra muligheter for atkomsten til bredden av vannet. Administrasjonen mener tiltaket skiller seg noe fra tiltak knyttet til ordinære fritidsboliger, ved at bygningsmassen har opphav i ei tidligere sæter/fiskehytte, og fordi det omsøkte tiltaket er knyttet til rettigheter og forpliktelser grunneier har i utmarksområdene i kommunen. Totalt er det 4 grunneiere som driver kultiveringsfiske ved Reinsvatnet, og dispensasjon kan utløse presedens mhp. de andre grunneierne som driver kultiveringsfiske. Administrasjonen mener derfor at risikoen for at en dispensasjon skal utløse uheldig presedens er begrenset. Tiltaket medfører noe økning i bruksareal, men administrasjonen kan ikke se at tiltaket medfører større ulemper, og at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt som følge av dette. Tiltaket har positive virkninger for allmennheten, ved at det vil Side 8

9 Sak 43/12 bidra til å videreføre kultuveringsarbeidet i Reinsvatnet. Administrasjonen er derfor positive til at det innvilges dispensasjon. Konklusjon: Tiltaket medfører noe økt bruksareal, men har positive virkninger for allmennheten. Dersom nytt uthus blir trukket lenger unna bredden av vannet, vil det nye uthuset ha liten landskapsmessig betydning. Friluftsinteresser kan ikke sies å bli skadelidende av at det bygges nytt og noe større uthus. Tjenesteområdeleder anbefaler at det innvilges dispensasjon. Tjenesteområdeleder legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : Det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 5.1 og for riving av uthus på 10 m 2 og oppføring av nytt uthus på 16 m 2 ved gnr. 41 bnr. 4 i 100-metersbeltet langs Reinsvatnet. Planutvalget legger vekt på at tiltaket har positive virkninger for allmennheten. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Nytt uthus skal etableres lenger unna bredden av vannet enn den eksisterende, og i samsvar med skisse i dispensasjonssøknaden datert Innredning av uthus for overnatting tillates ikke. Vedtaket gjøres med hjemmel i Plan- og bygningsloven Lillehammer, Bjørn Kristian Sveen Tjenesteområdeleder Anders Breili Saksbehandler Side 9

10 Sak 44/12 Sak 44/12 KLAGE PÅ TILLATELSE TIL FRADELING AV "TOMT 5" FRA GNR/BNR 74/8 - ROTERUD NEDRE Saksbehandler: Magnus A. Skjellerudsveen Arkiv: HEIGB 74/8 12/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 44/12 Planutvalget Vedlegg: 1. Klagen fra Arnfinn S. Anfinnsen, eier av gnr.74 bnr Utsnitt av kommuneplans arealdel SAMMENDRAG: Kommunen ga ved brev av på angitte vilkår tillatelse til fradeling av «tomt 5» fra Roterud nedre gnr.74 bnr.8. Ved brev av påklager nabo Arnfinn S. Anfinnsen. Klagen gjelder krav om byggestopp og vannrett på omsøkte parsell. Behandling av klagen har vært stillet i bero inntil avklaring av annen klage i samme område. BAKGRUNN: Ved søknad mottatt søkte Kåre Tøftum om fradeling av «tomt 5» fra sin eiendom Roterud Nedre, gnr. 74 bnr. 8. Tomtene ligger i et område som i kommuneplan for Lillehammer er vist som LNF-område 2. Tomten er den siste av 5 tomter Tøftum har fått godkjent i henhold til retningslinjene for bebyggelse i LNF 2 område Til grunn for tomtearronderingen ble lagt situasjonsplan datert , vedlagt brev fra Kåre Tøftum av Søknaden ble forelagt Statens vegvesen Region Øst vedrørende utvidet bruk avkryss med privat veg Geitrudvegen. Vegvesenet uttalte i brev av blant annet: Vi vil ved fradelingen av de 5 omsøkte tomtene ikke kreve utarbeidet reguleringsplan eller kommunedelplan for området. Vi har da ingen innvending mot at de 5 tomtene får atkomst fra riksveg 216 over Geitrudvegen, slik det er søkt om. I søknaden er den interne atkomstvegen fra Geitrudvegen vist ført fram til atkomstvegen vest for omsøkte tomter. Denne atkomstvegen har i dag egen avkjørsel fra riksvegen, men det må legges til rette for at den kan stenges. Vi forutsetter at kommunen i forbindelse med fradelingen sikrer vegutløsning til Geitrudvegen, på ny eller gammel stikkveg, også for øvrige eksisterende eiendommer her gnr.74 bnr.38 og gnr.74 bnr.15. Vegutløsningen må gjelde både privatrettslig og kommunalteknisk. På grunn av kapasiteten på renseanlegget den nye bebyggelsen skulle knytte seg til ble det ved brev av gitt tillatelse til fradeling av kun en tomt. (Tomt 1) Side 10

11 Sak 44/12 Ved brev av fra fagområde byggesak/forurensning ble det gitt tillatelse til påkobling av ytterligere 6 boenheter på omtalte renseanlegg. På denne bakgrunn søkte Kåre Tøftum den om fradeling av tomt 2. Kommunenes tillatelse ble gitt med brev av Ikke påklaget. Den søker Kåre Tøftum om fradeling av tomt 4. Det kom merknad med brev datert fra eierne av naboeiendommen Messenlivegen 573, gnr.74 bnr.38, Tove Tøien og Arnfinn S. Anfinnsen. Etter vårt syn inneholder merknaden forhold vi har besvart tidligere med vårt brev av til klagerne og forhold som er privatrettslige karakter. Eventuelle problem som kan oppstå i framtida er det også vanskelig å ha bastante meninger om. Vi gav derfor ved brev av på angitte vilkår tillatelse til fradeling av tomt 4. FAKTA: Innholdet i klagen fra Arnfinn S. Anfinnsen framsatt i brev av Det må innføres stopp i fradelingen på grunn av innført byggestopp i området. Han hevder at Tøftum ikke har utført arbeide med grøfting slik kommunen har pålagt han. Videre at Tøftum ikke har ført vegen helt fram til hans eiendom. 2. Vannrett på for gnr.74 bnr.38 på gnr.74 bnr.8. Anfinnsen hevder at hans eiendom har rett til å hente vann fra en bønn som ligger på omsøkte del av gnr.74 bnr.8. Kommunens merknad til klagen: 1. Byggestopp. Vi viser til utfallet i klagesak vedrørende pålegg om utbedring av rørledning og grøfter for håndtering av nedbør / overvann Geitrudvegen 3,5,7 og Messenlivegen 573. Eiendommene med adresse Geitrudvegen 3,5,7 er tomter satt bort av Tøftum, mens Messenlivegen 573 eies av Anfinnsen. Kommunen hadde pålagt Tøftum å utbedre stikkrenn/rør i atkomsten til Messenlivegen 573. Fylkesmannen mente kommunens pålegg var ugyldig som følge av manglende hjemmel. Følgelig måtte kommunens krav om byggestopp oppheves. Kommunen mente for øvrig at byggestoppen ikke gjaldt for denne del av gnr.74 bnr Vannrett. Vi viser til hva vi skrev i fradelingstillatelsen. «Vi konstaterer at brønnen er gjenfylt. Det foreligger ingen tinglyst rett for eier av eiendommen gnr.74 bnr.38 til å ha brønn på eiendommen gnr.74 bnr.8. Vi formoder at eiendommen gnr.74 bnr.38 har annen og tilfredsstillende vannforsyning.» En slik rett er dessuten av privatrettslig karakter som ikke løses gjennom plan- og bygningsloven. KONKLUSJON: Tomta som søkes fradelt ligger som nevnt i et område som i kommuneplan for Lillehammer er vist som LNF-område 2. I tekstdelen av kommuneplan heter det at det forutsettes ikke plankrav eller dispensasjoner. Det er imidlertid en forutsetning at forholdet til Side 11

12 Sak 44/12 sektormyndighetene er avklart. I vårt tilfelle foreligger det tillatelse fra vegmyndighetene. Godkjent avløp er også sikra. Forhold klageren tar opp er av privatrettslig karakter og ligger utenfor de forhold vi skal påse ved deling av eiendom etter plan- og bygningsloven ( 20-1 bokstav m). Etter vårt syn inneholder klagen ingen nye momenter. Ønsker planutvalget å ta klagen til følge kan følgende vedtak fattes: Planutvalget tar klage fra eieren av gnr.74 bnr.38 til følge og omgjør kommunens administrative fattede vedtak i brev av slik at fradelingen avslås. Ønsker planutvalget ikke å ta klagen til følge kan følgende vedtak fattes: Planutvalget tar ikke klage fra eieren av gnr.74 bnr.38 til følge. Kommunens administrative fattede vedtak i brev av opprettholdes. Saken oversendes fylkesmannen til endelig avgjørelse. Klagen gis oppsettende virkning. Dvs. fradelingen kan ikke gjennomføres før endelig avgjørelse foreligger. Tjenesteområdeleder legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : Lillehammer, Bjørn Kristian Sveen Tjenesteområdeleder Magnus A. Skjellerudsveen Saksbehandler Side 12

13 Sak 45/12 Sak 45/12 REGULERINGSPLAN FOR ROSENLUND BYDELSSENTER GODKJENNING MD RETTSVIRKNING FOR DE DELENE AV PLANEN SOM DET IKKE ER INNSIGELSER TIL GNR. 53/274 M. FL. Saksbehandler: Øyvind Nyfløt Arkiv: HRENR / Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 9/11 Planutvalget /11 Kommuneplanutvalget /11 Planutvalget /11 Planutvalget /11 Kommunestyret /12 Planutvalget /12 Kommunestyret /12 Planutvalget Kommunestyret Vedlegg 1. Planbestemmelser, revidert Plankart, revidert Reviderte illustrasjoner datert Forslag til plankart sist revidert Forslag til reguleringsbestemmelser sist revidert , alternativ I og II. (Ulike kun i ) 6. Fylkesmannen i Oppland Brev datert Oppland fylkeskommune Brev datert Statens Vegvesen Brev datert Lillehammer Region brannvesen Brev datert Lillehammer Kommune, tjensteområde kommunalteknikk og utemiljø Brev datert Utrykte vedlegg Reguleringsendringen for Rosenlund Bydelssenter består av følgende deler: 11. Planbeskrivelse, revidert (Skal revideres før kommunestyrets godkjenningsvedtak kunngjøres) 12. Plankart, revidert Planbestemmelser, revidert Saksframlegg innholdende sammendrag av høringsuttalelser, datert Side 13

14 Sak 45/12 Sammendrag Reguleringsendringen for Rosenlund Bydelssenter ble godkjent av kommunestyret Innsigelser fra fylkesmannen, fylkeskommunen og vegvesenet mot å tillate varehandel utover m 2 ble med det ikke imøtekommet. Når det foreligger innsigelser som ikke imøtekommes, er det juridisk nødvendig å presisere hvilke deler av planen som vedtas hhv. med og uten rettsvirkning. Saken ble derfor lagt fram for kommunestyret på nytt Kommunestyret ga da sitt godkjenningsvedtak av rettsvirkning med unntak for handel utover m 2. Innsigelsesmyndighetene godtok imidlertid ikke dette vedtaket. Etter deres vurdering kunne ingen deler av planen som omfattet områder hvor varehandel var tillatt, vedtas med rettsvirkning. Dermed kunne ikke kontorbyggene for vegvesenet og fylkesmannen byggesaksbehandles, da de skulle plasseres på et område hvor varehandel også var tillatt. Vi har derfor fått utarbeidd et endret planforslag der handel ikke lenger inngår i reguleringsfomålet på det området hvor kontorbyggene skal plasseres. Dermed vil planen kunne vedtas med rettskraft for dette området. Innsigelser mot å tillate varehandel utover m 2 står ved lag. Planen er også endret for å imøtekomme innsigelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) vedrørende fare ved flom i Skurva. Etter denne endringen har NVE trukket sin innsigelse. Det reviderte planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn og legges nå fram for pollitisk sluttbehandling. Bakgrunn og fakta 1. gangs behandling i kommunestyret Planforslaget ble behandlet i kommunestyret 1. gang som sak 53/11. Det ble fattet slikt vedtak: Reguleringsplanen vedtas med følgende endringer i planbestemmelsene: Begrensninger innenfor arealbruksformål / varehandel fastholdes; Handel med lette varer begrenses til m2 utvidelse av handelsarealet for lette varegrupper utover dagens nivå på m2 kan ikke igangsettes før Handel med tunge varer begrenses til m Boligandel, tilføyes med følgende ordlyd; Av nye byggeprosjekter, på mer end m2, innenfor planområdet skal minst 10 % av bruksarealet, BRA, anvendes til boligformål. Planen endres i samsvar med ovenstående punkter. Side 14

15 Sak 45/12 Vedtaket innebar altså at innsigelser mot at planen tillater et samlet handelsareal over m 2, ikke ble i imøtekommet. 2. gangs behandling i kommunestyret For å få presisert hvilke deler av planen som ble vedtatt med rettsvirkning, ble planen lagt fram igjen for kommunestyret som sak 26/12. Det ble da fattet slik vedtak: 1. Kommunestyrets vedtak av om godkjenning av endring av reguleringsplan for Rosenlund bydelssenter har rettsvirkning for de delene av planen som ikke berøres av innsigelser. Det vil si at planen godkjennes med rettsvirkning med følgende unntak: - Muligheten til å bygge ut Rosenlund bydelssenter slik at samlet handelsareal overskrider m 2, godkjennes uten rettsvirkning. Når det gjelder begrensningen av samlet bruksareal til varehandel gjelder dermed inntil videre tidligere reguleringsplan slik: Samlet arealtak for forretning settes til m 2. Avklarende møte Etter ønske fra innsigelsesmyndighetene ble det avholdt et møte mellom fylkesmannen, fylkeskommunen, vegvesenet, NVE og kommunen. De overordende myndighetene kom med ønsker om konkrete endringer i reguleringsplanen, da de vurderte kommunestyrets vedtak om godkjenning av planen som ugyldig på grunn av innsigelsene om varehandel og sikring av Skurva. Revisjon av planen Som en følge av dette møtet ble det i samråd med utbygger besluttet å revidere planen for at den kunne vedtas med rettskraft for Sone C, hvor kontorbyggene for fylkesmannen og vegvesenet skulle plasseres. Tillatt byggehøyde i Sone C ble økt blant annet for å gi plass til takoppbygg og elevatortårn. I et høyde-alternativ II ble høyden øverst i Sone C økt ytterligere for at et par mindre statlige etater skal kunne etablere seg i samme bygg som fylkesmannen. Planen ble også endret for å kunne sikre bedre mot flom i Skurva. I forhold til den planen kommunestyret vedtok , er hovedinnholdet i endringene følgende: Reguleringsformålene bolig og forretning er tatt ut i søndre del, Sone C på kartet. Side 15

16 Sak 45/12 Byggehøydene er økt i kontorbygg-området, Sone C, og utformet i 2 alternativer. Alt. I: Samme kote-høyde øverst og nederst, ca. 21 m over Industrigata og ca. 15 m over Gudbrandsdalvegen. Dette er rundt 2-5 høyere enn vedtatt av kommunestyret Alt. II Høyere kotehøyde øverst, fortsatt ca. 21 m over Industrigata, men ca. 20 m over Gudbrandsdalvegen. Se Endring av rekkefølgebestemmelsene. - Tillegg som sikrer at tiltak mot flom i Skurva gjennomføres. Se d) og e). - Mens det før var stilt krav om at Industrigata skal forlenges, er det nå tilstrekkelig med utbyggingsavtale. Se e). 3. gangs offentlig ettersyn Med delegert myndighet sendte administrasjonen revidert plan på høring med høringsfrist Sammenfatning av uttalelsene: - Fylkesmannen, fylkeskommunen og vegvesenet har fortsatt innsigelser mot at planen tillater et samlet handelsareal over m 2. - NVE trekker sin innsigelse, da den anses som tilfredsstillende imøtekommet med den siste revisjonen av planen. Om plan- og bygningsloven vedrørende innsigeler Dersom det er fremmet innsigelse og denne ikke er løst gjennom lokal og regional medvirkning og mekling, og kommunen ikke tar innsigelsen til følge, skal planen oversendes til Miljøverndepartementet for endelig avgjørelse. Det vil si at innsigelse innebærer at kommunens kompetanse til å vedta planen med rettsvirkning faller bort. Kommunens vedtak av planen er da ikke et endelig vedtak, men et grunnlag for Miljøverndepartementets avgjørelse. Etter plan- og bygningslovens kan kommunestyret likevel vedta at de øvrige delene av reguleringsendringen skal ha rettsvirkning. Dette betinger at innsigelse knytter seg til klart avgrensede deler, og at det kan vedtas andre deler som ikke påvirkes av innsigelsessaken. Vurdering Innsigelsene vedr. varehandel Det er administrasjonens oppfatning at innsigelsene er rettet kun mot de arealene hvor handel er tillatt og de planbestemmelse som gjelder disse arealene. Innsigelsen dreier seg om å øke handelsarealet utover m 2, som beskrevet i tidligere sakfremlegg. Dette understøttes også av formuleringen i ovenstående vedtak, samt markeringen av Rosenlundområdet i Side 16

17 Sak 45/12 kommuneplanens tematiske kartutsnitt nr. 14, «Detaljeringssoner - gjeldende reguleringsplaner». På denne bakgrunn vurderes ikke innsigelsen å ha betydning for gjennomføring av andre deler av planen, herunder Sone C hvor det planlegges kontorbygg. Innsigelsen kan imidlertid få betydning for helhetsplanleggingen av området, blant annet muligheten for å etablere samlet underjordisk parkeringsanlegg, torg og uteoppholdsarealer, og sikre bokvaliteten i en langstrakt utbyggingsfase. Området er i tillegg i kommuneplanen markert som transformasjons-område, som skal dekke en vesentlig del av boligbehovet de nærmeste årene. Et transformasjons-område skal ses i en helhet, slik at gode bymessige kvaliteter sikres. Byggehøyder i kontorbygg-området Av flere grunner betrakter vi dette som et område som bør tåle relativt store byggehøyder: - Landskapsmessig ligger det ved foten av en skråning. - For de nærmeste boligene på oversida vil det selvfølgelig være en fordel med moderate byggehøyder. I dette tilfellet skulle ikke bygningshøydene bli urimelig sjenerende. - Det er ingen bevaringsverdig bebyggelse i umiddelbar nærhet. - Gjennom arbeidet med revisjon av kommuneplanens arealdel er ønsket om effektiv utnyttelse av arealer blitt forsterket. Vi anbefaler derfor alternativ II for byggehøyder i Sone C. Konklusjon Dersom kommunen vil vedta de delene av reguleringsendringen som ikke berøres av innsigelse, må dette komme klart til uttrykk i vedtaket. Kommunestyrets vedtak av , sak 53/11, uttrykker ikke dette tilstrekkelig spesifikt. Rådmannen legger derfor fram saken på nytt med anbefaling om endring av planen slik at vesentlige deler kan godkjennes med rettsvirkning. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G : 1. Endring av reguleringsplanen for Rosenlund bydelssenter med kart sist revidert og bestemmelser sist revidert , med alternativ II for byggehøyder i Sone C, godkjennes medrettsvirkning for de delene av planen som ikke berøres av innsigelser. 2. Det vil si at planen godkjennes med rettsvirkning for alle deler av planen unntatt Sone A. 3. Før dette vedtaket kunngjøres, skal planbeskrivelsen revideres i samsvar med de siste endringene i planen. Side 17

18 Sak 45/12 Lillehammer Christian Fotland Rådmann Bjørn Kristian Sveen Tjenesteområdeleder Side 18

19 Sak 45/12 Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 9/11 Behandling: Saken legges fram til oppdatering og videre oppfølging, v/ Bjørn Kr. Sveen, tjenesteområdeleder areal og miljø. Orientering v/ Bjarke Jansen, arealplanlegger, areal og miljø. Orientering v/ prosjektleder Halvor Morka for eierne av Rosenlund bydelssenter. Orientering v/ Hanne M Toftdahl Vista Analyse AS. Analyse av Handel i Bydelssenter Rosenlund - i et avlastningssenter for plasskrevende varer. KONKLUSJON: Ordføreren oppfordrer partigruppene å føre diskusjonene videre i sine grupper før saken skal opp i planutvalget Behandling/vedtak i Kommuneplanutvalget den sak 11/11 Behandling: SAK 11/11: Reguleringsplan for Rosenlund. Saken legges fram til oppdatering og videre oppfølging, v/ Bjørn Kr. Sveen, tjenesteområdeleder areal og miljø. Orientering v/ Bjarke Jansen, arealplanlegger, areal og miljø. Orientering v/ prosjektleder Halvor Morka for eierne av Rosenlund bydelssenter. Orientering v/ Hanne M Toftdahl Vista Analyse AS. Analyse av Handel i Bydelssenter Rosenlund - i et avlastningssenter for plasskrevende varer. Konklusjon: Ordføreren oppfordrer partigruppene å føre diskusjonene videre i sine grupper før saken skal opp i planutvalget. I N N S T I L L I N G : Det framlegges ingen innstilling. Side 19

20 Sak 45/12 Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 17/11 Behandling: Saksbehandler Bjarke Jensen orienterte om reguleringsendring for Rosenlund bydelssenter og de viktigste spørsmål som ønskes kommentert ved offentlig ettersyn: Tema A. Arealbegrensning av lett varehandel/handelsanalyse. En handelsanalyse er basert på en kombinasjon av fakta, antagelser og skjønn. Dvs. at konklusjonen på arealbehovet for et gitt bydelssenter vil variere ut fra hvilke data som benyttes. Tema B bokvalitet. Tema C rekkefølgebestemmelser. Planutvalget sluttet seg til administrasjonens foreslåtte prinsipp for fastsetting av størrelse på lettvarahandel i bydelssentra. Det betyr at maksimalgrense fastsettes ved å multiplisere innbyggertall i bydelen med en faktor. Faktoren utledes på grunnlag av handelsanalysen for Rosenlund. Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. V E D T A K : Planutvalget vedtar i henhold til plan- og bygningsloven 12-9 å legge forslag til reguleringsendring for Rosenlund Bydelssenter med kart revidert og bestemmelser revidert ut til offentlig ettersyn Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 33/11 Behandling: Jan Petter Hammervold Ap la fram forslag om alternativ 2: Alternativ 2 Reguleringsplanen vedtas med følgende endringer i planbestemmelsene: 2.7 Begrensninger innenfor arealbruksformål / varehandel fastholdes; Handel med lette varer begrenses til m 2 og ingen grense for tunge varer Boligandel, tilføyes med følgende ordlyd; Av nye byggeprosjekter, på mer end m 2, innenfor planområdet skal minst 10 % av bruksarealet, BRA, anvendes til boligformål. Planen endres i samsvar med ovenstående punkter. Votering: Side 20

21 Sak 45/12 Alternativ 2 ble enstemmig vedtatt. I N N S T I L L I N G : Reguleringsplanen vedtas med følgende endringer i planbestemmelsene: Begrensninger innenfor arealbruksformål / varehandel fastholdes; Handel med lette varer begrenses til m 2 og ingen grense for tunge varer Boligandel, tilføyes med følgende ordlyd; Av nye byggeprosjekter, på mer end m 2, innenfor planområdet skal minst 10 % av bruksarealet, BRA, anvendes til boligformål. Planen endres i samsvar med ovenstående punkter. Vedtaket er gjort med hjemmel i plan- og bygningsloven Behandling/vedtak i Kommunestyret den sak 53/11 Behandling: Delt ut: Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 33/11 Torbjørn Dahl (Uavh.) fremmet følgende forslag: Saken utsettes. Forslaget fikk 15 stemmer og falt. Arild Haugstad (AP) fremmet følgende forslag: Reguleringsplanen vedtas med følgende endringer i planbestemmelsene: Begrensninger innenfor arealbruksformål / varehandel fastholdes; Handel med lette varer begrenses til m 2 utvidelse av handelsarealet for lette varegrupper utover dagens nivå på m2 kan ikke igangsettes før Handel med tunge varer begrenses til m Boligandel, tilføyes med følgende ordlyd; Av nye byggeprosjekter, på mer end m 2, innenfor planområdet skal minst 10 % av bruksarealet, BRA, anvendes til boligformål. Planen endres i samsvar med ovenstående punkter. Forslaget ble vedtatt mot 5 stemmer. Side 21

22 Sak 45/12 Bjørg S Lien (V) fremmet følgende forslag til pkt. 1: Begrensninger innenfor arealbruksformål / varehandel fastholdes; Handel med lette varer begrenses til m 2 og ingen grense for tunge varer. Forslaget fikk 11 stemmer og falt. V E D T A K : Reguleringsplanen vedtas med følgende endringer i planbestemmelsene: Begrensninger innenfor arealbruksformål / varehandel fastholdes; Handel med lette varer begrenses til m 2 utvidelse av handelsarealet for lette varegrupper utover dagens nivå på m2 kan ikke igangsettes før Handel med tunge varer begrenses til m Boligandel, tilføyes med følgende ordlyd; Av nye byggeprosjekter, på mer end m 2, innenfor planområdet skal minst 10 % av bruksarealet, BRA, anvendes til boligformål. Planen endres i samsvar med ovenstående punkter. Vedtaket er gjort med hjemmel i plan- og bygningsloven Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 25/12 Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. I N N S T I L L I N G : 1. Kommunestyrets vedtak av om godkjenning av endring av reguleringsplan for Rosenlund bydelssenter har rettsvirkning for de delene av planen som ikke berøres av innsigelser. Det vil si at planen godkjennes med rettsvirkning med følgende unntak: - Muligheten til å bygge ut Rosenlund bydelssenter slik at samlet handelsareal overskrider m 2, godkjennes uten rettsvirkning. Når det gjelder begrensningen av samlet bruksareal til varehandel gjelder dermed inntil videre tidligere reguleringsplan, slik; Samlet arealtak for forretning settes til m 2. Side 22

23 Sak 45/12 Behandling/vedtak i Kommunestyret den sak 26/12 Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. V E D T A K : 1. Kommunestyrets vedtak av om godkjenning av endring av reguleringsplan for Rosenlund bydelssenter har rettsvirkning for de delene av planen som ikke berøres av innsigelser. Det vil si at planen godkjennes med rettsvirkning med følgende unntak: - Muligheten til å bygge ut Rosenlund bydelssenter slik at samlet handelsareal overskrider m 2, godkjennes uten rettsvirkning. Når det gjelder begrensningen av samlet bruksareal til varehandel gjelder dermed inntil videre tidligere reguleringsplan, slik; Samlet arealtak for forretning settes til m 2. Side 23