Saksframlegg. Saksb: Sunniva Langmo Arkiv: HEIGB 85/370 14/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Sunniva Langmo Arkiv: HEIGB 85/370 14/ Dato: AVVISNINGSVEDTAK VED KLAGE PÅ IGANGSETTINGSTILLATELSE - NYTT NÆRINGSBYGG - REMA 1000 RØYSLIMOEN GNR. 85/370 - RØYSLIVEGEN - RØYSLIMOEN UTVIKLING AS KLAGE FRA KIWI Vedlegg: Vedlegg 1: Situasjonskart Sammendrag: Lillehammer kommune mottok søknad om rammetillatelse for oppføring av næringsbygg til REMA 1000 på Røyslimoen på vegne av Spor Arkitekter AS. ArealBygg AS har overtatt rollen som ansvarlig søker. Utbygger Røyslimoen Utvikling AS representeres av Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS (heretter kalt REMA 1000). Rammetillatelse ble gitt Søknad om igangsettingstillatelse av grunnarbeider er journalført i kommunen Igangsettingstillatelse for grunnarbeider ble gitt Advokatfirmaet Ræder DA som representerer NorgesGruppen Innland AS og Thor Bergseng & Co AS (heretter kalt KIWI) påklager igangsettingstillatelsen i henhold til forvaltningslovens 28. Rammetillatelse gitt ble påklaget fra KIWI. Klagen var etter kommunens syn framsatt for sent, og er derfor avvist i vedtak datert Avvisningsvedtaket ble påklaget. Siste klage framsatt i saken er klage over vedtak om å avvise klage på vedtak om igangsettingstillatelse, datert Bakgrunn: Reguleringsarbeidet for reguleringsplanen Reguleringsendring for del av Røyslimoen bydelssenter for etablering av næringsbygg for REMA 1000 ble startet opp i KIWI ble i forbindelse med dette reguleringsarbeidet varslet om at tomten ville bli regulert til næringsformål og for etablering av næringsbygg til REMA KIWI hadde ingen merknader til reguleringsplanen , før reguleringsplanen Reguleringsendring for del av Røyslimoen bydelssenter blir vedtatt, søker KIWI rammetillatelse for å utvide sitt næringsbygg fra m² til totalt

2 2.405 m². Før tillatelse gis, påpekes følgende mangler ved søknaden i e-post til ansvarlig søker fra saksbehandler, dato : «Ifølge kommuneplanens 1.6 begrenses handel med lette varer til 3000 m² BRA for hvert bydelssenter. Det er i nylig vedtatt reguleringsendring for Røyslimoen bydelssenter et butikkareal på m² for ny butikk. Det betyr at dette tiltaket må begrenses, slik at det ikke blir større enn 1900 m² BRA. Dersom det skulle være ønskelig med et areal utover de m² må det utføres en handelsanalyse.» «Det må dokumenteres hvordan flomsikring blir ivaretatt.» Videre ble det opplyst om generelle mangler i søknaden : Reguleringsendring for del av Røyslimoen bydelssenter blir vedtatt : KIWI får rammetillatelse for utvidelse av sitt næringsareal, til tross for at de to første og viktigste punktene i mangelbrevet fra saksbehandler ikke er ivaretatt : Lillehammer kommune v/ byggesaks- og planavdelingen har et formøte med REMA Der opplyses det fra Lillehammer kommune at «reguleringsplanens bestemmelser gjelder her foran Kommuneplanens arealdels bestemmelser for områdetype N1 næring ( 1.6).» : Søknad om rammetillatelse for oppføring av næringsbygg til REMA 1000 Røyslimoen journalføres. KIWI er ikke nabovarslet i forbindelse med søknaden, da de ikke er nabo eller gjenboer til eiendommen hvor REMA 1000 skal oppføre næringsbygg, eller på annen måte er part i saken : Rammetillatelse for oppføring av næringsbygg på m² til REMA 1000 Røyslimoen gis : KIWI klager på rammetillatelsen : REMA 1000 kommer med kommentarer på KIWI sin klage : KIWI sin klage avvises i vedtak fra Lillehammer kommune, med begrunnelsen at den er framsatt for sent, jamfør forvaltningsloven : Igangsettingstillatelse nr. 1 gis for grunnarbeider til REMA : KIWI klager på vedtak om igangsettingstillatelse, da de mener denne er basert på en ugyldig rammetillatelse. De mener rammetillatelsen er i strid med kommuneplanens begrensning på maks m² handel med lette varer i Røyslimoen bydelssenter. De ber også om utsettende virkning : REMA 1000 kommer med merknader til klage på igangsettingstillatelse. Rema 1000 skriver i sin merknad at «retten til å klage forutsetter at klager er part i saken, jamfør forvaltningsloven 2 første ledd, bokstav e, eller at kravet om rettslik klageinteresse er oppfylt, jamfør forvaltningsloven. 28 første ledd. Klager er ikke part i saken, og har, etter vår vurdering, ikke retslig klageinteresse i vedtak om igansetting av det godkjente byggetiltaket.» REMA 1000 påpeker at rammetillatelsen er gitt som følge av godkjent og vedtatt reguleringsplan, og spørsmålet om forretning på eiendommen er allerede avgjort i

3 forbindelse med planbehandlingen, jamfør plan- og bygningsloven 1-9 annet ledd. REMA 1000 anser ikke vilkårene for å behandle klagen som oppfylt, og de mener at klagen må avvises grunnet manglende rettslig klageinteresse jamfør forvaltningsloven 34 første ledd : Lillehammer kommune meddeler KIWI at utsettende virkning ikke gis : Lillehammer kommune fatter vedtak om å avvise klage på igangsettingstillatelse, med hjemmel i forvaltningslovens 34. Administrasjonen begrunner avslaget med at KIWI ikke fremmet klage i forbindelse med reguleringsarbeidet for reguleringsplanen «reguleringsendring for del av Røyslimoen bydelssenter», at KIWI selv har fått rammetillatelse på mangelfullt grunnlag, og at administrasjonen anser at arealene i reguleringsplanen går foran arealene i kommuneplanen, da reguleringsplanen er nylig vedtatt : KIWI klager på vedtak om å avvise klage på vedtak om igangsettingstillatelse. De viser til forvaltningslovens 28 første ledd, og at rettslig klageinteresse foreligger fordi de drifter en dagligvarebutikk i umiddelbar nærhet. De viser i klagen til at etablering av den nye dagligvarebutikken på m² vil påvirke handelsmønsteret i bydelsområdet næringsgrunnlaget for dagens dagligvarebutikk. Etter kommuneplanen er det krav om handelsanalyse dersom handelen i bydelssenteret overstiger m². Bakgrunnen for dette kravet er at ny handel som bryter med kravet nettopp vil kunne påvirke handelsmønsteret som er forutsatt ved kommuneplanens vedtakelse. Kommunen har i avvisningsvedtaket opplyst at utvidelsen av KIWIs eksisterende dagligvarebutikk (søknad om rammetillatelse) skulle krevd handelsanalyse. Videre at manglende handelsanalyse innebærer at søknaden ikke var godt nok dokumentert. Det samme må da gjelde etableringen av en ny dagligvarebutikk på m² i umiddelbar nærhet, som kommer i tillegg til utvidelse (rammetillatelse) på utvidelse av KIWI. Videre bemerkes det at kommunen ikke har behandlet klage over vedtak om å avvise klage på rammetillatelse. Fakta: Gjeldende reguleringsplan for eiendommen er plan nr. 95: Reguleringsplan for Røyslimoen Reguleringsendring for del av Røyslimoen Bydelssenter, vedtatt Kommuneplanens arealdel er også gjeldende, med sine bestemmelser for næringsarealer, som sier at handel med «lette varer» begrenses til 3000 m² i Røyslimoen bydelssenter. Klage på rammetillatelse ble avvist i avvisningsvedtak av administrasjonen, da den er framsatt for sent. Avvisningsvedtaket er påklaget. Administrasjonen har valgt å fokusere på den siste fremsatte klagen, da det ikke virker hensiktsmessig å behandle flere klager i samme sak parallelt. Innholdet i klagene er den samme. Plan og bygningsloven 1-9 sier at «Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises.» Byggesaksforskriften med veiledning 6-4 sier følgende om rammetillatelse: «En byggesøknad kan deles i to deler. Først sendes i så fall en søknad om rammetillatelse som angir de ytre rammene for byggeprosjektet. Etter forskriftsbestemmelsene er dette

4 forhold som for eksempel hva slags tiltak det gjelder, størrelsen, fasader, forholdet til kommunal plan og avklaring i forhold til naboene. Når rammetillatelse er gitt og et fagområde er ferdig prosjektert, kan det søkes om igangsettingstillatelse for fagområdet. Bakgrunnen for denne fremgangsmåten er et ønske om fleksible byggesaker. Det er altså ikke nødvendig at all prosjektering og alle ansvarlige foretak er avklart før søknaden sendes kommunen.» Vurdering: Etter en vurdering av klage over vedtak om å avvise klage på vedtak om igangsettingstillatelse, mener administrasjonen at KIWI ikke er part i byggesaken, og at de ikke har rettslig klageinteresse. Videre mener administrasjonen at dersom KIWI hadde en reell klageinteresse på at det skulle bygges en dagligvareforretning for REMA 1000 på Røyslimoen, så burde da ha klaget da de ble varslet om planarbeidet. Klage ble ikke framsatt. Her legger administrasjonen stort fokus på plan- og bygningslovens 1-9 som sier at det i byggesaken ikke kan klages på forhold som er avgjort i forbindelse med utarbeidelse i reguleringsplanen. Etter som at KIWI ikke framsatte en klage i forbindelse med reguleringsarbeidet, hvor de ble varslet og var part i saken, kan de ikke klage på byggesaken så lenge den er innenfor gjeldende reguleringsbestemmelser. Reguleringsplanen åpner for at nytt forretningsbygg kan oppføres med et handelsareal for lette varer begrenset til m² BRA. Det er tillatt totalt m² handelsareal i Røyslimoen fordelt på KIWIs rammetillatelse og REMA 1000s igangsettingstillatelse. Når man søker om rammetillatelse er ikke alle forhold avklart. Det gjenstår fortsatt flere avklaringer på KIWIs eiendom før det kan gis igangsettingstillatelse der. KIWI mener rammetillatelse for oppføring av nytt næringsbygg for REMA 1000 er ugyldig, da denne tillatelsen fører til at arealet som begrenser handelsareal i Røyslimoen bydelsenter blir overskredet med 500 m². De klager derfor på gitt igangsettingstillatelse. Når denne klagen blir avvist, klager de så på avvisningsvedtaket. KIWI skriver i sin klage at bakgrunnen for å sette et tak på m² for handel med lette varer i Røyslimoen er at ny handel som bryter med kravet vil kunne påvirke handelsmønsteret innad i bydelen. Administrasjonens vurdering: Hensikten bak denne bestemmelsen er å begrense handelslekkasje fra sentrum. Når man ser hvor mange dagligvareforretninger det er i Lillehammer sentrum, kan man vanskelig påstå at etablering av mer enn m² dagligvare i Røyslimoen vil føre til handelslekkasje fra sentrum. Videre skriver de i sin klage at kommunen i avvisningsvedtaket skriver at det skulle ha vært krevd handelsanalyse da KIWI søkte rammetillatelse for utvidelse av eksisterende dagligvareforretning. Videre at manglende handelsanalyse innebærte at søknaden ikke var godt nok dokumentert. Administrasjonens vurdering: Det var ikke den manglende handelsanalysen som gjorde søknad om rammetillatelse ufullstendig, den hadde en rekke andre mangler, jamfør foreløpig svar av Administrasjonen så på disse to sakene opp mot hverandre da KIWI søkte om rammetillatelse samtidig som reguleringsplanen for REMA 1000 ble vedtatt. Det ble da ikke vurdert at det var nødvendig med en handelsanalyse. Administrasjonen forsøkte å få KIWI til å redusere sitt tiltak slik at det ikke førte til at de m² definert i kommuneplanens

5 arealdel ble overskredet. Gjennom hele saksgangen har administrasjonen vurdert det dithen at de m² som er definert i ny reguleringsendring for REMA 1000 sin eiendom ble båndlagt denne eiendommen. Videre vurderer administrasjonen det slik at en manglende handelsanalyse for næringsområdet Røyslimoen ikke fører til at rammetillatelse og igangsettingstillatelse til REMA 1000 er ugyldig. Konklusjon: Klagen inneholder etter vår vurdering ingen momenter som ikke var kjent ved behandling av avvisningsvedtaket, og som kan føre til en annerledes behandling av klage på igangsettingstillatelse. Etter en grundig gjennomgang av saken kan vi ikke se at avvisningsvedtaket kan omgjøres. Saken legges fram uten forslag til vedtak. Alternativer A: Ønsker planutvalget ikke å ta klagen til følge, kan det fattes slik vedtak: 1. Klage i brev datert fra klager på vedtak datert for avvisningsvedtak klage på vedtak om igangsettingstillatelse anbefales ikke imøtekommet slik at vedtak datert opprettholdes. 2. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig behandling. Alternativer B: Ønsker planutvalget å ta klagen til følge, kan det fattes slik vedtak: 1. Klage i brev datert fra klager på vedtak datert for avvisningsvedtak klage på vedtak om igangsettingstillatelse imøtekommes. 2. Vedtak datert oppheves. 3. Planutvalget fatter følgende vedtak: Tjenesteområdeleder legger saken fram uten forslag til V E D T A K : Lillehammer, Kjell Arve Bråtesveen Tjenesteområdeleder Sunniva Langmo Saksbehandler