Saksframlegg. Saksb: Gunhild Stugaard Arkiv: PLAN 2015p 15/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Gunhild Stugaard Arkiv: PLAN 2015p 15/ Dato: REGULERINGSENDRING FOR DEL AV ERSGÅRDSVINGEN «REDSKAPSHUSET» - HØRING/OFFENTLIG ETTERSYN... &&& Sett inn saksutredningen under &&& VEDLEGG: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Mulighetsstudie, utarbeidet av RAM Arkitekter, datert Konsekvensvurdering, datert Støyrapport, datert SAMMENDRAG: Hensikten med planarbeidet er å omregulere en del av reguleringsplanen for Ersgårdsvingen til boligformål. Byplansjefen anbefaler at privat forslag til reguleringsplan for del av Ersgårdsvingen «Redskapshuset» legges ut til høring/offentlig ettersyn. FAKTA: Søker Planråd AS fremmer på vegne av Redskapshuset AS v/ grunneier Kristen Hernes forslag til reguleringsendring for del av Ersgårdsvingen «Redskapshuset», gnr. 49 bnr. 28. Planformål Hensikten med planarbeidet er å omregulere en del av reguleringsplanen for Ersgårdsvingen til boligformål. Planstatus Gjeldende reguleringsplan er Ersgårdsvingen, vedtatt I gjeldende reguleringsplan er eiendommen benevnt B/H, med kombinert formål bolig/herberge. Gjeldende overordnede plan for området er kommuneplanens arealdel for Lillehammer kommune , vedtatt Arealet er her vist som næringsareal - herberge. Området er også i sin helhet berørt av hensynssone som viser at området er støyutsatt. Arealet er delt mellom rød og gul sone jfr. veileder for «støy i arealplanlegging» - T

2 Kommuneplanens arealdel gjelder foran eldre reguleringsplaner der det er motstrid mellom planene. Boligformålet på eiendommen er dermed et avvik fra gjeldende planstatus i kommuneplanen, og formålet krever omregulering. Endringen av arealformålet er vurdert i henhold til 3 bokstav b i forskriften om konsekvensutredninger. Omreguleringen er vurdert opp mot forskriftens 4 bokstav a) k). Tiltaket som fremmes ved omreguleringen vurderes til ikke å omfattes av kriteriene i KUforskriftens 4. Tiltaket vil ikke få vesentlige virkninger for miljø og samfunn som utløser krav om planprogram eller egen konsekvensutredning. Beliggenhet Planområdet ligger langs Nordsetervegen på oversiden av Randgaardsjordet, øvre bydel. Planområdet er avgrenset mot en boligeiendom i nord, mot Nordseterveien i øst, mot Lysgårdsveien i sør, og dyrket mark mot vest. Eiendommen som omsøkes er i dag bestående av et redskapshus som benyttes av grunneier til lagring av landbruksutstyr, samt annen type lagervirke. Planprosess For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse. Formelt oppstartsmøte ble avholdt Forholdet til støy fra Nordsetervegen, bokvaliteter og landskapstilpasning ble nevnt som særlige temaer. Det ble i møtet konkludert med at forslag til reguleringsplan ikke ville omfattes av forskrift om konsekvensutredning og dermed utløse krav til planprogram og egen konsekvensutredning, men at dette skulle vurderes nærmere i utarbeidelsen av planforslaget. Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert og varslet med brev til berørte parter , samt gjort tilgjengelig elektronisk på Lillehammer kommune sine hjemmesider. Frist for merknader ble satt til Det kom inn 6 merknader til varsel om oppstart. Konsulent har i planbeskrivelsen oppsummert og kommentert disse merknadene. Det vises til denne. Planforslaget Arealregnskap Planområdet utgjør totalt ca. 6,3 daa, der 3,2 daa reguleres til boligbebyggelse. Øvrig regulert areal er veg og tilhørende vegformål. Det reguleres ikke areal som gjør beslag på det som i dag er benyttet som dyrket mark. Utbyggingsarealet til boligformål er tilsvarende utbyggingsarealet for bolig/herberge som i gjeldende reguleringsplan for Ersgårdsvingen. Bebyggelsesstruktur RAM arkitektur AS igangsatte i 2013 på oppdrag fra eier et prosjekt for å se på muligheter og potensial for å realisere leiligheter på denne tomta. I prosessen med utforming av bebyggelsen er det gjennomført flere møter mellom forslagsstiller, arkitekt, plankonsulent og kommunens administrasjon. Prosjektet ble definert som en mulighetsstudie for tomten. Det ble vurdert tre ulike senarioer for bebyggelse. Tomteanalysen med de tre alternativene konkluderte med en oppdeling i to bygg framfor en sammenhengende bygningskropp. Ved å

3 dele bebyggelsen i to frittstående bygg, oppnås mindre volumer og bebyggelsen oppleves som mindre massiv. Samtidig vil en slik oppdeling framstå som bedre tilpasset landbruksomgivelsene og avdempe landskapsvirkningen. Det er videre pekt på nødvendigheten av at bebyggelsen skal framstå som enhetlig og rolig siden den vil være godt synlig i kulturlandskapet. Krav til en minsteavstand mellom byggene på 17,5 meter er tatt inn i bestemmelsene. Det er satt en begrensning for mønehøyde på kote 348 meter over havet. Denne høyden gir mulighet for 3 etasjer med gjennomlys i leilighetene. En etasje kan bygges som sokkel til bygg, og underetasjen vil være under bakkenivå. Reguleringsbestemmelsene har satt en maksimal utnyttelsesgrad på 50 % BYA. Forslaget viser 26 leiligheter og inntil 10 hybler. Situasjonsplanen for tomta, slik den er foreslått i mulighetsstudien, finnes i vedlagte planbeskrivelse. Uteoppholdsareal I mulighetsstudien er det lagt vekt på at alle leilighetene skal ha privat uteoppholdsareal i form av terrasse, balkong eller tilsvarende tilrettelagt privat areal. Det er videre synliggjort et areal på om lag 200 kvm mellom bebyggelsen på bakkeplan. Reguleringsbestemmelsene har satt krav til minimum 10 kvm privat oppholdsareal og minimum 150 kvm felles ute-oppholdsareal. Det er videre gitt rekkefølgebestemmelser som sikrer at uteoppholdsarealene er ferdig opparbeidet med møblering og beplantning før det gis brukstillatelse. Bokvalitet Leilighetene vil få gode lys og solforhold og verandaer/balkonger tilknyttet hver leilighet, samt et felles areal som er planlagt mellom byggene. Planbestemmelsene har et eget punkt som omtaler universell utforming og tilgjengelighet. Planen legger vekt på at det skal tilrettelegges arealer for eldre, barn og unge. Kvalitetene på utemiljøet synliggjøres gjennom utforming av uteoppholdsarealene. Parkering Parkeringsplasser for ny leilighetsbebyggelse skal etableres i parkeringskjeller. Det tillates etablert gjesteparkering og korttidsparkering over bakkenivå. Alle leiligheter fra og med 2- rom skal ha en parkeringsplass i parkeringskjeller. Atkomst og vegløsning Eiendommen har i dag to atkomster direkte inn fra Nordsetervegen. Vegvesenet har satt som krav at begge disse stenges i forslag til ny reguleringsplan. Planområdet vil få atkomst fra fv. 311 Nordsetervegen via Lysgårdsvegen. I avkjøringskrysset mellom Nordsetervegen og Lysgårdsvegen er det regulert inn siktlinjer på 10 ganger 100 meter. Eksisterende byggegrense mot Nordsetervegen på 15 meter er videreført i planen. Planforslaget vil ikke berøre dyrket mark, men med foreslått atkomstløsning vil dagens «buffer» mot dyrket mark fremstå som noe veiskjæring og fylling. I forbindelse med veiprosjekteringen vil det måtte vurderes omfang av murer for å få etablert tilstrekkelig stigningsforhold på veien. Alternativet til ikke å legge vegen så langt ned mot dyrket mark som mulig, vil i ytterste konsekvens være å ta bort en etasje med leiligheter, og da få en dårligere arealutnytting.

4 For å få så god tilgjengelighet som mulig for utrykningskjøretøy, renovasjonsbiler og postbiler, samt sikre atkomst på bakkeplan for beboere og gjester, er det utredet to alternativer for å sikre atkomst til byggene fra oversiden (mot Nordsetervegen). Det ene alternativet deler avkjøring fra Lysgårdsvegen med avkjøringen ned til parkeringskjelleren. Det andre alternativet har avkjøring fra Lysgårdsvegen, men nærmere Nordsetervegen enn parkeringskjelleren. Det siste alternativet synes som den beste løsningen, men endelig fastsettelse av dette vil først finne sted ved detaljprosjekteringen. På motsatt side av Nordsetervegen er det gang- og sykkelveg ned mot sentrum. Via Lysgårdsvegen er det også mulig å komme inn på «turvegnettet» som eksempelvis «Gamle Nordseterveg». I dag ligger bussholdeplassen opp mot avkjøringen til Lysgårdsvegen uten fysisk skille mot krysset og avkjøringen. Kryssløsningen forbedres i planforslaget ved at bussholdeplassen reguleres noe ned mot de to avkjøringene som eksisterer i dag. Busslommen vil da få en klar avgrensing mot Lysgårdsveien. Det er videre lagt inn en gangveg fra busslommen og frem til Lysgårdsvegen. I forbindelse med busslommen er det mulig å krysse Nordsetervegen, slik at det er tilgjengelighet til gang- og sykkelvegen mot sentrum. Det er avsatt plass til et fremtidig behov for leskur. Barn og unges interesser I henhold til plan- og bygningsloven skal planbeskrivelsen vise hvordan hensynet til barn- og unge er ivaretatt og hvordan medvirkningsprosessen er lagt til rette. Kommunens sektor for oppvekst, utdanning og kultur mottar planforslag som berører deres fagsektor ved varsel om planoppstart og ved høring. For øvrig er ansvaret for å sikre barn og unges interesser lagt til hver enkelt fagavdeling. I dette planforslaget framkommer hensynet til barn og unges interesser særlig ved at det tilrettelegges for god bokvalitet, tilstrekkelig uteoppholdsarealer, god og trygg tilgjengelighet til turområder, skoleveger og kollektivforbindelser. Energiforbruk Det er ikke lagt inn krav i reguleringsplanen som krever tiltak i form av nærvarmeanlegg eller tilrettelegging for tilkobling mot fjernvarmeanlegg siden det ikke er nedfelt konsesjonsgrense for å kreve slik tilknytning for dette området. I forbindelse med prosjektering av bebyggelse som det legges til rette for i planforslaget vil det bli vurdert og lagt til grunn at det skal etableres energieffektive løsninger og det skal etableres bygninger som tilrettelegger for miljøeffektivitet. Dette følges opp i den kommende prosjekteringen. Universell utforming Ved prosjektering og eventuelt fremtidig ombygging skal det vektlegges at alle boenheter inkludert fellesområder og utearealer skal kunne brukes av alle mennesker i så stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpassing eller spesiell utforming etter overtagelse. Utearealer og boligarealer skal utformes universelt i tråd med de til en hver tid gjeldende tekniske forskrifter og forskrifter om universell utforming. Dette punktet er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Støy Det er regulert inn støyskjerm mellom den nye planlagte bebyggelsen og Nordseterveien. Det er utarbeidet en egen støyutredning av fagkonsulenter på støy. Denne utredningen er vedlagt i egen rapport, og støyskjermens utforming, krav til oppføring mv, er omtalt som eget tema

5 under «virkninger for miljø og samfunn» i planbeskrivelsen. Plasseringen av støyskjermen er lagt inn i planen slik den er beregnet. Ved alle beregningspunkter i 1. etasje mot veg og mot vest vil støyen bli lavere enn grenseverdien. Ved de samme fasadene vil støy i 2. etasje reduseres, men vil fremdeles være høyere enn grenseverdien. Det må derfor vurderes i en senere planfase at krav til innestøy i oppholdsrom mot veg i 2. etasje tilfredsstiller gjeldende krav. Støyskjermen vil med sitt fysiske skille også fungere som et trafikksikkerhetstiltak. Overvann Området er ikke flomutsatt og det er ingen naturlig vannføring som påvirker området. Store deler av tomten vil bli bebygd eller asfaltert. Det meste av tomtearealet vil derfor ikke kunne ha noen drenerende effekt for overvann. Det er derfor stilt krav til at overflatevann skal knyttes til fordrøyningsbasseng som avtar flomtopper av nedbør, slik at ikke vannet føres direkte i bekkeløp eller konsentreres på overflaten. I forbindelse med utarbeidelse av ROS-analysen er det gjort en vurdering om å knytte overvannsystemet mot det systemet som ble bygget for Ersgård I og II-utbyggingen. Fordrøyningsbassenget/infiltrasjonsanlegget ligger på Randgårdjordet nedenfor Redskapshuset. Dette anlegget kan oppdimensjoneres for også å ta hånd om overvannet fra utbyggingen av «Redskapshuset». Endelig dimensjonering av dette avklares i forbindelse med prosjektering av utbyggingen. ROS-analyse Det er gjennomført en egen ROS-analyse som vurderer flere aktuelle hendelser. Konklusjonen fra ROS-analysen er gjengitt i planbeskrivelsen, og analysen, som er satt opp i matriseform, følger vedlagt i sin helhet som eget vedlegg til plandokumentasjonen. Virkninger for miljø og samfunn I reguleringsplanarbeidet er det særlig bokvalitet, støy og atkomst inn på Nordsetervegen som er gitt fokus i forhold til virkninger for miljø og samfunn. Temaene er nærmere beskrevet over. VURDERING: Byplansjefen har ingen merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å legges ut til høring/offentlig ettersyn. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale problemstillinger. Reguleringsformålet Forholdet til næring versus bolig er drøftet og vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredninger i eget avsnitt i planbeskrivelsen. Næringsformålet hotell/herberge/studenthybler synes ikke lenger spesielt relevant i dette området. Det legges til grunn at slik virksomhet bør knyttes nærmere opp til de tilbud og attraksjoner de skal betjene. I rapporten Byutvikling 2044 er strategien å redusere transportbehovet og i kommuneplanen er det lagt føringer om å legge «rett virksomhet på rett sted», noe som vil bli videreført i revidert kommuneplan. De siste årene har området ved Ersgård vært i stor utvikling og området har blitt et svært attraktivt boområde. Med disse forhold som bakgrunn kan det synes fornuftig å omregulere til boligformål her.

6 Reguleringsformålet gir mulighet for utnytting av området til boliger, og vil forskjønne området med ny bygningsmasse. Formålet vil bidra til å dekke boligbehovet i Lillehammer. Det legges til rette for å imøtekomme det boligsosiale handlingsprogrammet ved for eksempel noen rimelige små leiligheter for førstegangsetablere. Dette er foreslått i planen. Bebyggelsen vil ikke berøre nåværende dyrka mark eller være til hinder for drift av det omkringliggende jordbruksarealet. Bebyggelsesstruktur Prosjektet som er vist i mulighetsstudien gir er god arealutnytting. Tomteutformingen vil gi gode boforhold med trafikksikre atkomst- og parkeringsmuligheter. Trafikkforhold og parkering Atkomst fra Lysgårdsvegen er en god løsning som ikke medfører flere kryss inn på Nordsetervegen. Hovedatkomsten via Nordsetervegen har god kapasitet for å tåle den ekstra belastningen av nye boenheter her. Det er gang- og sykkelveg fram til området og svært god tilgjengelighet til kollektiv-transport. Parkering i kjeller gir mulighet for en intensiv bruk av uteoppholdsarealene. Friluftsliv og rekreasjon Området har god nærhet til større friluftsområder og idrettsanleggene på Stampesletta. Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner eller verneverdige kulturminner fra nyere tid innenfor planområdet. Potensialet for slike funn er alltid til stede men vurderes som lite her. Naturmangfoldloven Virkning på biologisk mangfold er vurdert ut fra Naturmangfoldloven Etter kommunens vurdering er det svært begrenset potensiale for sårbare/krevende arter i tilknytning til arealet som omdisponeres, og kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig. Vassdragsforvaltning/flom Det er lite sannsynlig at tiltak i forbindelse med planen vil utløse ras eller at flom. Dette er det også konkludert med i ROS-analysen. Grunnforhold Grunnforholdene er vurdert å være stabile i området. Området er lite rasutsatt, og det er ikke registrert ras i nyere tid. Dette er det også konkludert med i ROS-analysen. ROS-analyse Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført for planen. Relevante ROS-temaer er vurdert og hensyntatt i planforslaget. ROS-analysen avdekker ingen spesielle forhold som vil være til hinder for gjennomføring av planen. Det henvises til vedlagte ROS-analyse for nærmere beskrivelse av temaer, metodikk og risikovurdering.

7 KONKLUSJON: Planforslaget viderefører i all hovedsak formål og plangrep fra gjeldende overordna planer og eldre reguleringsplan. Forslaget er vurdert til ikke å medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Det er derfor ikke stilt krav til utarbeidelse av eget planprogram eller egen konsekvensutredning for planen. Byplansjefen anbefaler at forslag til reguleringsendring for del av Ersgårdsvingen «Redskapshuset» legges ut til høring/offentlig ettersyn. Omreguleringen vil bidra til et boligtilskudd i form av leiligheter med gode bokvaliteter. Nærhet til kollektivnettet underbygger mål og strategier i Byutvikling 2044 med en arealbruk som bidrar til å redusere bilbruken, forutsatt intensiv bruk av kollektivtilbudet. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til... &&& Sett inn saksutredningen over &&& ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak under &&& V E D T A K : Forslag til reguleringsendring for del av Ersgårdsvingen - «Redskapshuset» med planbeskrivelse datert , plankart datert og bestemmelser datert , legges ut til høring/offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Gunhild Stugaard Saksbehandler ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak over &&&