Utfordringer i boligmarkedet. Hva må til for å øke boligbyggingen.

Transkript

1 Sparebank 1 SMN Seminar for eiendomsutviklere i Bilbao oktober 2012 Utfordringer i boligmarkedet. Hva må til for å øke boligbyggingen. Martin Mæland, Konsernsjef OBOS

2 Fra avskaffing av bolignøden til oppfylling av boligdrømmen

3 OBOS konsernet Etablert i 1929 Eid av medlemmer ( ) Forvalter boliger i borettslag og eierseksjonssameier ( ), herav ca boliger i medlemsborettslag (68 075) 885 nye boliger solgt i 2011 (512) 852 boliger igangsatt i 2011 (759) Igangsetting av i 2012 Eier ca. 700 utleieboliger i Norge og 800 i Malmø Eier ca kvm kontorbygg, shoppingsenter og hoteller. Bygger pt bl.a Bergens største hotell

4 OBOS konsernet Har en total tomtebank for ca boliger. Mange med lang tidshorisont. Kjøpte det børsnoterte selskapet Fornebu Utvikling ASA i vinter med tomter til ca boliger Har tomter til ca boliger i Trondheimsregionen. Har nylig ferdigstilt Strandveien i Trondheim. Ferdigstiller Tasta shoppingsenter i Stavanger i neste uke Startet bygging av Bergens største hotell i år

5 OBOS konsernet Ca 7,5 mld i spareinnskudd, ca 16 mld i utlån Ca 950 ansatte Omsetning 2011: 3.0 mld NOK Overskudd før skatt: 278 million NOK (634) Egenkapital(NGAAP): 5.7 mld NOK (5,4) Verdijustert egenkapital(ifrs): milliarder NOK Eier 28 % i Veidekke, 26 % i AF-gruppen og 19,5% i BWG Homes

6 Resultater (før skatt) (million NOK)

7 Egenkapital (NOK mill)

8 Utfordring nr 1: Prisutviklingen!! Boligprisene har steget fra under kr pr kvm i okt 1992 til kr pr kvm pr 1. oktober Boligprisene mer enn 8-doblet siden Lønningene er ca 2,4 doblet siden 1992 KPI har steget med under 50% siden

9 Nominell pris Realprisutviklingen Nom. pris Realpris , Nom. pris Realpris Nom. pris Realpris Nom. pris Realpris

10

11

12

13 Utfordring nr 2: Befolkningsøkningen. 13

14 SSB s befolkningsprognoser for Faktisk pr 1.1. Faktisk Pr 1.1. Svært lav Middels 2030 Meget høy OSLO AKERSHUS

15 15

16 Utfordring nr 3: Kollektivtrafikk. 16

17 17

18 Urealistiske premisser Dersom Oslo vokser med 50% - en halv gang dagens Oslo på år, og Akershus vokser omtrent like mye, vil dette stille oss overfor enorme utfordringer. 70% av dagens biltrafikk i Oslo kommer fra Akershus, (mens 80% av arbeidsreisene i Groruddalen skjer kollektivt). Ser vi for oss 50% kapasitetsøkning på veiene de neste 20 årene? Dette stiller store krav til kollektivtransporten. I tillegg må vi planlegge og bygge slik at transportavstanden mellom bolig og jobb blir kortest mulig. 18

19 Tettere by! Vi må få til en tettere by. De største byene i Norge må tørre å bli byer Kollektivtilbudet må styrkes Ny T-banelinje til Fornebu i bunnen av Groruddalen i tillegg til Lørensvingen Bolig og mange typer næring bør integreres tettere for å få ned reiseavstand. (De fleste moderne arbeidsplasser er verken forurensende eller støyende). 19

20 Utfordring nr 4. Høye byggekostnader Manglende boligpolitikk har gitt for høye byggekostnader Boligforsyningspolitikk har vært nærmest fraværende i det politiske ordskiftet Sammenhengen mellom manglende boligbygging og økte boligpriser har vært neglisjert i den politiske debatten. 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26

27 Utfordring nr 5 Manglende kapasitet i byggenæringen. Det er utdannet for få ingeniører og fagarbeidere. Oljesektoren og den sterke veksten der stjeler ressurser, særlig ingeniørkapasitet fra byggenæringen.

28 Utfordring nr. 6 Tomtetilgang og tomtepriser Dattenhullet på Majorstuen ble kjøpt av Selvaag for kr pr kvm i Nordeas hovedkontor kjøpt for vel kr pr kvm i Men det finnes fortsatt rimelige tomter. Men ikke rimelige byggekostnader.

29 Hvor skal det bygges? Skal vi bare bygge der vi kan oppfylle de ideelle norske kravene? Det er i dag mangel på byggeklare tomter og det tar svært lang tid å regulere dem og gjøre dem byggeklare. 29

30 Det trengs flere tomter! Tomtene må tillates bygget med boliger som folk har råd til å kjøpe og bo i. Folk vi i større grad bo sentralt. Folk vil heller bo i små leiligheter sentralt enn store leiligheter (til samme eller lavere pris) i periferien. 30

31 Utfordring nr 7: Manglende boligbygging 31

32 Forholdet mellom boligbygging og befolkningsvekst i Oslo i perioden Fullførte boliger Folketilvekst Kilde: Statistisk sentralbyrå (SSB)/OBOS SSBs foreløpige tall for folketilvekst i 2011 (publisert ) og for fullførte boliger (publisert )

33 Landets største boligbyggere. Markedsandel i % Bygg satt i gang i Norge i totalt boliger 864 / 3,14 % / 3,04 % 724 / 2,63 % / 2,33 % 540 / 1,96 % 441 / 1,60 % Block Watne Selvaag Bolig OBOS JM Skanska Veidekke 1) Inkluderer boliger bygget for kunder med egen tomt (ca 9 %) 2) OBOS markedsandel i Oslo var 7,66 % 33

34 Byutviklingspolitikk Byutviklingspolitikken har de siste årene hovedsakelig vært fokusert rundt: Bygningsvern Universell utforming Miljøkrav Grøntplaner Energikrav Stadig større krav til byggenes utførelse og kvalitet Fjernvarmekrav Kvalitetskrav til fortetting Brann 34

35 35

36 36

37 Boligbygging og befolkningsvekst Konklusjon: Her må det kanskje bygges like mye på år som i de foregående år. Oslo hadde innb i Dvs at byen har vokst med på 112 år. De neste årene kan Oslo vokse med nye innbyggere

38

39 39

40 40

41

42

43

44 Tirsdag 27. september

45

46 BOLIGPOLITIKK Det er i dag ingen offentlig myndighet som har ansvar for at det bygges boliger. Det er mange offentlige etater som har ansvar for å kontrollere og stoppe uønsket boligbygging. Vi må få en boligminister som får alt ansvaret for å samordne alle lover, krav og regler som staten har laget. Hva med en Infrastruktur- og boligminister? 46

47 47 Fornem bolignød? Det finnes tomter der det kunne bygges mer og i et raskere tempo enn i dag. Disse tomtene ligger i strøk med lave boligpriser. Summen av (for) høye byggekostnader og lave tomtepriser (som man har på slike steder) gir for høye priser til at man kan bygge mange boliger der i stort tempo.

48

49 Vårt innspill til Oslo kommune: Kommuneplanen må definere boligbygging som viktigste mål. Lage en fortettingsplan for sentrale knutepunkter, med; u-grad, uteoppholdsareal, byggehøyder i fleksible intervaller, behov for ny infrastruktur Lage konsekvensanalyser som viser hva offentlige krav vil koste P&B skal ikke lage alternative reg.planer til innsendere, men få innsendt plan vurdert politisk Rask saksbehandling av neste byggetrinn når mer enn ett.

50

51 Tiltak for økt boligbygging i Norge Rapport levert Kommunaldepartementet 19. des 2011

52 Innspill til staten:strakstiltak for å sikre økt boligbygging og dempe prisveksten. OBOS hovedprioriteringer: 1. Raskere planprosesser for å skaffe flere byggeklare tomter 2. Forskriftsendringer 3. Egen Bolig- og infrastrukturminister med ansvar for statlig samordning 4. Finansiering 5. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke boligforsyningen 6. Stimuleringstilskudd til kommunene

53 Raskere planprosesser for å skaffe flere byggeklare tomter Det er behov for å utvide og presisere virkeområdet til pbl Endring og oppheving av kommuneplanens arealdel: mindre endringer endres til å gjelde mindre vesentlige endringer mindre vesentlige endringer må utvides til å gjelde formålsendringer og stedstilpassede byggeprosjekter Gi kommunene lov til å føre en liberal dispensasjonspraksis i byggesaker der prosjektet har boligformål, er i samsvar med overordnet arealpolitikk og er uten vesentlige interessekonflikter med naboskapet. Begrense fylkesmannens og andre statlige instansers innsigelsesmyndighet overfor vedtatte planer for økt boligbygging, når disse er vedtatt etter brede demokratiske prosesser og forankret i planog bygningsloven

54 Forskriftsendringer Kravet til tilgjengelighet i TEK10 må differensieres og lempes på, særlig for de små boligene TEK 10 (med unntak av energikravene) bør settes ut av kraft for f.eks. fire år. En bør gå tilbake til regelverket i TEK 07 (tilpasset energikrav i TEK 10 En ytterligere innskjerping av energikravene for boligbygg bør avventes. Det er viktig å høste praktiske erfaringer med energikravene i TEK 10 før en gjør nye endringer. Teknisk regelverk knyttet til bl.a. brann og el-sikkerhet må forenkles og tydeliggjøres. Målet er å ivareta sikkerheten uten unødvendige hindringer og kostnader for boligbyggingen Nye regler om 3.parts kontroll i byggeprosesser bør suspenderes. Det bør utredes alternative kontrollmuligheter for å sikre kvalitet på byggingen.

55

56

57 Takk for oppmerksomheten.