NÆRINGSEIENDOM MAGNUS BARFOT 12 MAI 2006

Transkript

1 NÆRINGSEIENDOM MAGNUS BARFOT 12 MAI 2006

2 Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Salgsmarkedet 3. Bybanen 4. Kommunedelplan 5. Leiemarkedet

3 Byggeprosjekter

4 Kokstadflaten 30 SPAR KJØP Areal: kvm Ferdigstillelse: August 2006

5 Sandslimarka Kokstad Invest AS/Odfjell Drilling Odfjell offshore Areal: kvm Ferdigstillelse: Januar 2007

6 Blomsterdalen Senter Areal: kvm handel Oppstart: sep 2006 Ferdigstillelse: November 2007

7 Nesttunbrekken 95 Fanaveien Utvikling AS (Backer Holding AS) Areal ca kvm Leietaker Politiet og Multiconsult AS Ferdigstillelse: 1 kv. 2007

8 Nesttun Kulturhus Zurhaar & Rubb Eiendom AS Areal: Ca kvm Oppstart Høst 2006

9 Kanalveien 118 Einar Nistad Finans og Eiendom AS Areal ca kvm Butikk/lager/kontor/ parkering Oppstart: 3 kv 2006 Ferdigstillelse: 4 kv 2007

10 Haukelandsveien BACKER HOLDING AS Areal ca kvm Ferdigstilt: 4 kv 2006 Helserelaterte leietakere

11 Beddingen - Solheimsviken Rieber Eiendom AS Areal: Ca kvm Byggestart antatt 1 kv Beddingen i Solheimsviken

12 Frydenbø Marina Damsgård Frydenbø Holding AS Areal: Ca kvm Ferdig : oktober 2007 Maritimt Næringsbygg

13 Høyteknologisenteret Høyteknologisenteret AS Laboratoriebygg Areal: Ca kvm Oppstart vår 2007 Ferdig 2008/2009

14 Høyteknologisenteret Høyteknologisenteret AS Miljøbygget Areal: Ca kvm Oppstart vår 2007 Ferdig 2008/2009

15 Høyteknologisenteret Høyteknologisenteret AS Vitensenteret Areal: Ca kvm Rehabilitering/påbygg Oppstart mai 2006 Ferdig mars 2007

16 Nonneseter Entra Eiendom AS Areal: Ca kvm Antatt ferdig Vår 2007/2008

17 Slottsgaten 1 Pris Kjøp kr 66 mill. Areal: kvm Ombygging til hotell ca mill 116 rom Åpnet 1.mai

18 Åsamyrane Areal: kvm handel Leietakere: TOYS R` US G-SPORT Oppstart: Høst 2006 Ferdig: April 2007

19 Heiane/Nyborg Areal: kvm butikk/kontor Oppstart 2006/2007

20 Alvehaugen/Drotningsvik Lidl: kvm, Åpnet april 2006 Kiwi: kvm Byggestart; mai 2006 Plantasjen kvm Byggestart; sommer 2006

21 Salgsmarkedet

22 Salgsmarkedet Investeringsvilligheten i eiendom er fremdeles økende. Antall aktører har økt Krav til avkastning og marginer synker. Tilrettelegging/syndikering til privatmarkedet. Siste leddet (forbruker/sparing) er ikke profesjonell. Stor likviditet blant aktører gjør behovet for fremmedkaptital mindre og investering i f.eks bank er et dårlig alternativ. Ett leiemarkedet som tilsynelatende er på vei oppover og bygg som har kontraktsstruktur med gamle/lave leier gir muligheter for økt kontantstrøm ved reforhandlinger.

23 jun.05 jul.05 aug.05 sep.05 okt.05 nov.05 des.05 jan.06 feb.06 mar.06 Renteutvikling Effektiv rente 10 års statsobligasjon, Kilde Norges Bank 4,25 4 3,75 3,5 apr.06 mai.06 Serie1

24 Avkastning Avkastning: Ikke eksakt begrep, variasjoner rundt hvilke eierkostnader som blir lagt til grunn, leiepotensiale, utvikling,mm Avkastning på bygg i sentrumsnære strøk: 6.3 % - 8,0 %. Få salg det siste år som er solgt på ren avkastning. Ingen umiddelbare sorte skyer.

25 Kokstadveien 29 Pris ca kr 23,5 mill. Areal: kvm Tomt 22 mål Avkastning ca 8,6 %

26 Ytrebygdsveien/Fleslandsveien TOMT Pris ca 30 mill. Areal: 32 mål

27 Sandbrekkeveien 95 Pris Kr 6,5 mill. Areal: 640 kvm (Seksjon) Eget Bruk Ca Kr pr kvm

28 Frydenborg AS Diverse eiendommer Pris Kr 550 mill. Areal: kvm Avkastning ca 7,2 %

29 Veiten 4 Pris Ca Kr 35 mill. Dagens leie ca 600` Areal: kvm Avkastning? % Bygget antas utviklet videre

30 Magnus Barfotsgate 3 Pris Kr 23.5 mill. Areal: kvm Utvikling.

31 Strandgaten 16 Pris Ca Kr 58,5 mill. Areal: ca kvm Avkastning ca 6,5 %

32 C. Sundtsgate 36 Pris Kr 4,1 mill. Areal: 365 kvm (Seksjon) Avkastning ca 9,1 %

33 Strandgaten 201 Pris Kr 42 mill. Areal: kvm Avkastning 5,2 % Solgt som seksjoneringsobjekt. Kommunal forkjøpsrett

34 Strandgaten 207 Pris Ca Kr 45 mill. Areal: kvm Avkastning 4,4 % Solgt som seksjoneringsobjekt.

35 Janaflaten 28 Pris Ca Kr 41 mill. Areal: ca kvm Avkastning ca 7,9 %

36 Hjortlandsveien 1/Åsane Pris Ca Kr 35 mill. Areal: ca kvm Tomt 20 mål Avkastning ca 9 %

37 Arenagruppen Gullgruven Laksevåg Senter Nordåsdalen Pris Kr 570 mill. Avkastning ca 6,4 %

38 Husnes Senter Pris Ca Kr 147 mill. Areal: ca kvm Avkastning ca 7.5 %

39 Bergensprogrammet (2025)

40 Bybane i Bergen : det strategiske grepet Det politiske vedtaket om å bygge bybane i Bergen er et transportstrategisk grep: Det gir et uavhengig kollektivsystem med forutsigbar avvikling Bybanen blir en motor i byutviklingen i Bergen De offentlige planene vil fokusere mot bybanetraseen Næringsliv og boligutbyggere vil konsentrere innsatsen rundt en effektiv infrastruktur Investeringer i bybanekorridorern vil generere høyere avkastning enn utenfor. Det avlaster vegnettet og gir plass til næringstrafikk

41 Har bybanen noe for seg i Bergen? Bergen er en båndby Folk bor i dalene Vårherre har lagt godt til rette for effektiv kollektivavikling langs hovedstammer I Bergensdalen: bor det personer arbeider personer

42 Vedtatt alternativ Bergen bystyre, 13. mars km, dobbeltspor 26 stopp Maks. hastighet: 70 km/t Maks stigning: 6 % Lavgulv vogner Full tilgjengelighet Egen trasé 3 byggetrinn

43 Vedtatt trase- 1. byggetrinn Bybanetraseen Sentrum Nesttun 9,8 km 2 terminaler 12 holdeplasser

44 Nesttun: Senterutvikling, bolig, næring, gågate. Gryten: Nytt all-aktivitetshus - Fysak. Wergeland senter: Nærings- og boligutvikling. Sentrumsutvikling for Minde. Krohnstad: Ny Høgskole i Bergen; 7000 studenter Ulrik en Krohnstad: Planlegges nytt 50m svømmeanlegg Møllendal: Utvikling av ny bydel med boliger og næring. Utbyggingsprosjekter Rådalen NESTTUN PARADIS Landås GRYTEN Hauk eland Nygårdstangen: Byutvikling med boliger, næring og ny brannstasjon. Sentrum: Gulating nytt bygg i Kaigaten. Fløyen WERGELAND KROHNSTAD STRØMMEN Store Lungegårdsv. BUSSTASJONEN HOP FANTOFT SLETTEN NYMARK DANMARKS PLASS NYGÅRD Jernbanen NONNESETER SENTRUM Bypark en Fjøsanger Solheimsvik en Puddefjorden Nordåsvannet Fantoft: Utviding av studentbyen. Sletten: Utviding av Sletten senter. Nymark: Utviding av Brann stadion; næring og bolig. Krohnstad: Utvikling av Krohnstadparken næringspark+boliger. Damsgårdssiden: Økt aktivitet og byopprusting. Forum kino: Utvikles? Solheimsviken: Byarena og næringsbygg. Boliger. Byutviklingsområde. Marineholmen: Utviding av HIB, Vitensenter,nye næringsbygg og boliger. Nonneseter: Nærings- og sentrumsutvikling. Overgang til Bystasjonen og Jernbanen.

45 Dagens status Stortinget har vedtatt Stortingsproposisjon nr 75 ( ) om Bergensprogrammet den 28. februar Byggetrinn på bybanen mellom sentrum og Nesttun skal fullføres i Styringsramme mill kr. Kostnadsramme mill kr Byggeplanleggingen er i gang Byggestart 2006/07

46 Kommuneplanens Arealdel

47 Leiemarkedet

48 Arbeidsledighet Hordaland , , , , , , , , , , ,7 Arbeidsledighet det siste året er redusert med ca 25 %

49 Arealledighet Kontorarealer i Bergen anslås til ca kvm. Ledighet i Bergen ca 6,9 7,3 % Ledig kontorareal i Bergen ca kvm

50 Ledighet fordelt på områder Estimater Kokstad 12 % ledighet Sandsli 1-2 % ledighet Syd: 6-7 % ledighet Randsone Sentrum 5-6 % ledighet Sentrum 5-6 % ledighet Fyllingsdalen 4-5 % ledighet Sydvest 8-9 % ledighet Nord 2-3 % ledighet

51 Leiemarkedet Økning i etterspørselen etter kontorarealer Endring i et rolig marked gir optimisme Moderat prisstigning i alle områder. Størst økning i sentrale/bynære strøk i segmentet høy/god standard Etterspørselsøkning etter større arealer ( kvm) Utvalget etter gode alternativer begynner å bli mindre Bedrifter tar igjen høyde for ekspansjon, ikke ofte klausuler om rett til å si opp deler av arealene etter en viss tid. Gamle byggprosjekter opp av skuffen men timing vanskelig Færre større næringslokaler som omgjøres til til bolig, men pga stigende boligpriser er interessen for slike prosjekter økende» forts

52 Leiemarkedet Fremleiemarkedet har nesten avtatt helt Kvaliteten på bygningsmassen blir bedre Leietakerene vet hva de skal ha. Bergen trenger nye effektive kontorbygg. Siste nye rene kontorbygg i Bergen Sentrum er ca 20 år gammelt. Vi tror leieprisene fremdelses vil øke moderat i alle områder Ta fremdeles vare på leietakerene!

53 Kategoridefinisjoner til leiepriser A : Høy standard Det beste i markedet, teknisk høy standard, ofte ventilasjon m/kjøling, Parkett og ellers gode kvaliteter. Godt inngangsparti og fellesarealer B : God standard Nytt eller nyrenovert, god ventilasjon, Standardinnredninger. Godt førsteinnstrykk. C : Ordinære lokaler Enkel renovert / trenger renovering, eldre ventilasjon. LEIEPRISENE ER OPPGITT EKS. MVA OG FELLESUTGIFTER OG BASERT PÅ BRUTTO LEIEAREAL

54 Leiepriser pr. kvm kontor Sentrum A=Høy standard B=God standard C=Ordinære lokaler mar.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06

55 Leiepriser pr. kvm kontor Randsone Sentrum A=Høy standard B=God standard C=Ordinære lokaler mar.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06

56 Leiepriser pr. kvm kontor Syd B=God standard C=Ordinære lokaler mar.01 apr.02 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06

57 Leiepriser pr. kvm kontor Sandsli A=Høy standard B=God standard mar.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06

58 Leiepriser pr. kvm kontor Kokstad A=Høy standard B=God standard C=Ordinær Standard mar.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05

59 Leiepriser pr. kvm kontor Fyllingsdalen A=Høy standard B=God standard C=Ordinær standard mar.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06

60 Leiepriser pr. kvm kontor Syd-Vest B=God standard C=Ordinære lokaler mar.01 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06

61 Leiepriser pr. kvm kontor Nord A=Høy standard B=God standard C=Ordinære lokaler mar.01 okt.o1 apr.02 apr.03 apr.04 apr.05 apr.06

62 Markedsleie i Bergen Mai 2006 Sentrum FRA TIL Kokstad FRA TIL Høy standard Høy standard God standard God standard Ordinære lokaler Ordinære lokaler Randsone sentrum Fyllingsdalen Høy standard Høy standard God standard God standard Ordinære lokaler Ordinære lokaler Sone Syd Sone Syd-Vest God standard God standard Ordinære lokaler Ordinære lokaler Sandsli Sone Nord A=Høy standard Høy standard B=God standard God standard

63 Leieeksempler

64 Kokstadflaten 31 Kr pr kvm Areal: totalt ca kvm Antall leietakere 3

65 Kokstadflaten 32 "Milleniumbygget Kr pr kvm Areal: kvm

66 Kokstaddalen 18 Gj. Snitt Kr 750 pr kvm Areal: kvm Ca 250 kvm kontor og ca 750 kvm lager

67 Nordåsdalen 25 Ca Kr 850 pr kvm Areal: ca kvm Butikkareal

68 Midttunbygget AS Ca Kr 525 pr kvm lager Areal: ca kvm

69 Fjøsangerveien 68 Kr pr kvm Areal: ca 588 kvm

70 Conrad Mohrsvei 9 Ca Kr 1.050/1.100 pr kvm Areal: ca 233 og 655 kvm To kontrakter

71 Edvard Griegsvei 3 A og B Ca Kr pr kvm Areal: 4 kontrakter totalt ca 1550 kvm

72 Fjøsangerveien 50 To kontrakter Kr og pr kvm Areal: 847 og 259 kvm

73 Fjøsangerveien 50 To kontrakter Kr og pr kvm Areal: 847 og 259 kvm

74 Solheimsviken Motorhallen Kr pr kvm Areal: ca 382 kvm Kr pr kvm Areal: ca 747 kvm

75 Haukelandveien Kr pr kvm Areal: ca 638 kvm Helserelaterte leietakere Kompensasjon i leie for manglende mva fradrag.

76 Aasegården Ca kr pr kvm Areal: ca kvm Ikke mva leietaker

77 Strandgaten 4 Kr pr kvm Areal: ca 550 kvm Flere kontrakter

78 Markeveien 1 b Gj snitt kr pr kvm Areal: ca kvm Flere kontrakter

79 Starvhusgaten 2 a Kr pr kvm Areal: ca 300 kvm

80 C. Sundtsgate 37 Ca Kr pr kvm Areal: ca 240 kvm

81 Olav Kyrresgate 22 Ca Kr pr kvm Areal: ca kvm

82 Strandgaten 9 og 10 Ca Kr pr kvm Areal: totalt ca kvm 4 kontrakter

83 Olav Kyrresgate 7 Kr pr kvm Areal: 375 kvm

84 Tårnplass 1 Kr pr kvm Areal: 308 kvm

85 Foreningsgaten/Christiesgate Ca Kr pr kvm Areal: ca 450 kvm Butikkareal

86