Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo

Transkript

1 Vedlegg 2: Veileder for saksbehandling med eksempler Fremtid med fortid Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo

2 Innledning Dette dokumentet er utarbeidet som vedlegg til saksframstillingen til forslag til Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo. Det er i første omgang ment å skulle gi bakgrunnsmateriale for forståelsen av samspillet mellom de ulike bestemmelsene for høyder, grad av utnytting og uteoppholdsarealer for boliger. Vedlegget er ikke i seg selv grunnlag for vedtak, men er ment å brukes som veiledning i saksbehandlingen etter at planen evt. er politisk vedtatt. Det gis i planforslaget konkrete rammer for fysisk utvikling i hele indre by. Dette som en følge av at etaten ønsker å oppheve Reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone (soneplanen) av 1977, samtidig som det er ønskelig at tiltak etter plan- og bygningsloven i størst mulig grad skal kunne gjennomføres med rammesøknad uten forutgående reguleringsplan. Plan- og bygningsetaten Oslo, 12. mai 2005 Ellen S. de Vibe etatsdirektør Erik Dahl avdelingsdirektør Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 1

3 Innholdsfortegnelse Innledning... 1 Del Grad av utnytting Bestemmelsenes virkning: ulike begrensninger for grad av utnytting Bestemmelsenes hierarki i forhold til grad av utnytting Grense for plankrav Bokvalitet knyttet til utearealer Høyder Skjema over delområdenes ulike bestemmelser Del Eksempelliste med typologireferanse til hovedkartet Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

4 Del 1 1. Grad av utnytting 1.1 Intensjoner Det er valgt å gi ulike bestemmelser for grad av utnytting og høyder for planens forskjellige formålskategorier (jfr. Avsnitt 3 Bestemmelsenes hierarki i forhold til grad av utnytting). Til sammen danner disse bestemmelsene et differensiert, hierarkisk oppbygd system som er ment å speile de ulike områdenes rolle og potensial for utvikling. Begrunnelse for nivå på tillatt grad av utnytting er flere: Styrking av byens urbane intensitet (jfr. Planens overordnede målsetninger). Overordnede føringer om bærekraftig byutvikling og samordning av areal- og transportplanlegging, som tilsier høy utnytting i hele indre Oslo, med spesiell vekt på områder med regional betydning (sentrum, knutepunkter) Ønsket om å åpne for en dynamisk byutvikling i områder der etaten mener det finnes et potensial for tilvekst og/eller ønsket endring og oppgradering av områder innenfor den etablerte bystrukturen. Dette gjelder spesielt utviklingsområdene. I tillegg er det planens intensjon å: Begrense antall planprosesser til kun å gjelde tiltak som endrer et områdes fysiske karakter eller innhold (formål) utover det gitte handlingsrom. Begrense behovet for dispensasjoner. Tillatt grad av utnytting er i samsvar med etatens nyere praksis for anbefalinger i plansaker og gitte rammetillatelser (se del 2, eksempelsamling). Etaten ønsker ikke at tillatt grad av utnytting formelt sett skal være til hinder for gjennomføring av tiltak som etaten ønsker å godkjenne når kvalitative krav ellers vurderes oppfylt. Det er svært viktig poeng at tillatt grad av utnytting kun gjelder dersom alle øvrige bestemmelser, f.eks. ang bokvalitet og uteoppholdsarealer, anses som oppfylt. Ønsket om å begrense antallet dispensasjoner underbygger at maksimal grad av utnytting for så store områder på et generelt nivå bør settes relativt høyt. Erfaringen med saksbehandling etter soneplanen viser med all tydelighet at denne hadde satt begrensninger som i sentrale områder ikke var hensiktsmessige på sikt. 1.2 Beregningsgrunnlaget for grad av utnytting i denne planen: Det er vesentlig for forståelsen og vurdering av tallene at beregningsgrunnlaget kommer tydelig fram. Bestemmelsene tar utgangspunkt i gjeldende regelverk som sier at grad av utnytting har del av enkelteiendom som er vist som byggeområde i plan som beregningsgrunnlag. Grad av utnytting beregnes altså ut fra det enkelte byggeområde eller enkelteiendom som utgjør tomtegrunn for det enkelte tiltak. Gjennom å ta utgangspunkt i enkelteiendom vil man kunne definere et entydig tak for hver enkelt tiltakshaver. Dersom et tiltak går over flere enkelteiendommer regnes byggetomt som summen av disse. Del av eiendom eller byggeområde som er regulert til trafikkformål, offentlige formål (eks. barnehager), spesialområde bevaring og fellesområder skal ikke tas med i beregningsgrunnlaget. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 3

5 Bebyggelsens areal i form av bruksarealer helt eller delvis over terreng (med utgangspunkt i beregningsmodellen fra Miljøverndepartementets veileder Grad av utnytting, kap. 7) danner utgangspunkt for beregninger av tomteutnyttelse (TU). Konkret betyr dette at etasjer med gjennomsnittlig høyde på mer enn 1,5 meter over terreng skal inngå i beregninger av TU også dersom det er uteoppholdsarealer på underetasjens tak. Del 1 Tilsvarende skal del av bebyggelse (sokkeletasje, parkeringskjeller eller lignende) som stikker mer enn 0,5 meter over terrengnivå være med i beregningen av bebygd areal (BYA), også dersom det er uteoppholdsarealer på taket av denne. Dette er begrunnet veileder til i teknisk forskrift, som sier at alle bygningsdeler som stikker opp mer enn ubetydelig over terreng skal regnes med. Etaten ønsker med dette å bringe praksis i saksbehandlingen i tråd med veileder og teknisk forskrift. I de senere årene har det i Oslo vært varierende praksis for hvordan grad av utnytting beregnes, ofte med det resultat at grad av utnytting framstår som lavere enn det de faktiske bygningsvolumer skulle tilsi. Dette skyldes ofte at TU eller BYA for planområder samlet sett kun er oppgitt av forslagsstiller i saksframstillingen uten nærmere kvalitetskontroll fra etatens side. Ofte har da trafikkformål, offentlige formål (eks. barnehager), spesialområde bevaring og fellesområder vært inkludert i beregningsgrunnlaget. Tilvarende har underetasjer uten boligers hoveddel, utstikkende sokkeletasjer og parkeringsetasjer delvis over terreng vært holdt utenfor beregningen, selv om disse utgjør synlige bygningsvolumer i byen. 1.3 Grad av utnytting for ulike tomtestørrelser: Det er innført et skille mellom tomter og utbyggingsområder med forskjellige størrelser. Mindre tomter, definert som tomter med areal mindre enn m 2, gis utnyttelse i BYA. Mellomstore tomter og utbyggingsområder, definert som tomter/ sammenhengende områder med areal som er mellom og m 2 gis utnyttelse i TU. Det samme gjelder store tomter og utbyggingsområder med arealer på over m 2. Vurdering av grad av utnytting for ulike eiendomsstørrelser innebærer ulike problemstillinger. Mindre eiendommer, særlig i tett kvartalsbebyggelse vil raskt få en høy grad av utnytting, også når de forholder seg kontekstuelt til områdets bebyggelsesstruktur og bebyggelsesmønster. I disse tilfellene anses det som viktigere å sikre et minimum av ubebygd areal enn å definere et øvre tak på utnyttelsen. Det er derfor for slike eiendommer valgt å benytte BYA istedenfor TU. Dette vil, sammen med områderelatert krav til uteoppholdsarealer på bakken, sikre åpne arealer dersom tiltaket innebærer stor andel av boliger, men vil også sikre ubebygde arealer der andelen av boliger er lavere. For enkelte av de mindre eiendommer vil enkelte forhold gjøre at grad av utnytting blir spesielt høy dersom det bygges i tråd med planens formale bestemmelser og med normale, rasjonelle bygningsdybder. Dette gjelder for eiendommer som har liten bredde målt inn fra gate, og spesielt for hjørnetomter, hvor det f.eks. i konsolideringsområder med tett kvartalsbebyggelse (K-2) er krav om å bygge mot begge avgrensende gater. For disse tomtene, med under 2000 m 2 størrelse, er det gitt en spesialbestemmelse som tillater grad av utnytting opp til BYA= 80%. Dette tallet er bestemt på bakgrunn av undersøkte eksempler (jfr. eksempelsamlingen). Dersom utnyttelsen er høy fordi tiltaket bryter vesentlig med et områdes eksisterende bebyggelsesstruktur, hjemler bestemmelsene mulighet for krav om bebyggelsesplan. For store eiendommer er problemstillingen en annen. Det finnes, spesielt i utviklingsområdene, enkelteiendommer av en anselig størrelse (over 10 da.) som samtidig utgjør et helt og udelt byggeområde i plansammenheng. Tradisjonelt har det dette vært løst gjennom utarbeiding av detaljerte reguleringsplaner. For å hindre at slike eiendommer blir utbygget med for intensiv utnyttelse, er tillatt grad av utnytting for tomter over m 2 senket i forhold til mindre eiendommer. I tillegg åpner planen generelt for at etaten gjennom saksbehandlingen skjønnsmessig kan kreve at det utarbeides bebyggelsesplan for et tiltak som omfatter tomter over m 2. Hensikten er her bl.a. gjennom en planprosess å få belyst behovet også for åpne ubebygde arealer i byen. 4 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

6 Del 1 Bestemmelsene angir videre at dagens eiendomsstruktur er vurderingsgrunnlaget. Dette for å hindre spekulasjon i fradeling av eiendommer for å kunne oppnå høyere grad av utnytting. 2. Bestemmelsenes virkning: ulike begrensninger for grad av utnytting Det er valgt bestemmelser der grad av utnytting i form av %-BYA eller %-TU er benyttet i tillegg til definerte høydebegrensninger, kvantitative krav til uteoppholdsarealer og kvalitative krav til boliger og uteoppholdsarealer. Dette er i tråd med anbefalingene for sentrumskvartaler i Miljøverndepartementets veileder Grad av utnytting. Det har vært vanlig praksis i Oslos kommunedelplaner at det bestemmes intervaller, med øvre og nedre grense, som enkeltprosjekter skal holde seg innenfor. Dette er ikke gjort i denne kommunedelplanen. KDP-BB skal i størst mulig grad kunne fungere som plangrunnlag for rammetillatelser direkte. Det er derfor kun gitt et maksimumstall som er ment som en øvre grense for tillatt grad av utnytting. Tiltak som innebærer forslag om utnyttelser utover dette vil i utgangspunktet utløse krav om reguleringsplan. Faktisk utnyttelse for et tiltak vil kunne avgjøres av forskjellige typer av rammer for ulike prosjekter innen samme område. I en del tilfeller, spesielt i konsolideringsområdene K-1 og K-2, vil det kunne forekomme at maksimal tillatt TU ikke kan nås p.g.a. krav til uteareal for boliger og vurdering av kvaliteten på disse. Det vil også finnes tilfeller hvor grad av utnytting blir begrenset av bokvalitetskravene generelt eller av hensyn til tilliggende bebyggelses lysforhold og bokvalitet. I de avgrensede områdene som er benevnt som spesielt sårbare områder (K-5) vil byggehøyder avgjøres av dominerende gesims-/mønehøyder for områdets typiske bebyggelse. Det samme vil gjelde bygningenes dybde. Til sammen vil disse begrensningene avgjøre den faktiske utnyttelsen. Det er derfor ikke oppgitt noen nærmere spesifisert grad av utnytting for disse områdene. Enkelte tomter vil være vanskelig å utnytte normalt rasjonelt dersom det bygges i henhold til bestemmelsene generelt. For slike tomter er det satt en høyere grense for tillatt utnyttelse, som er gitt i BYA. Dette gjelder for tomter med liten dybde fra gaten og på hjørnetomter i særdeleshet. For å tydelig avgrense hvilke situasjoner dette gjelder er det for enkelte områdekategorier innført bestemmelser som definerer hvilke typer tomter som gir grunnlag for å tillate høyere utnyttelse. Disse er redegjort for under avsnitt 1.3, Grad av utnytting for ulike tomtestørrelser. Kvalitetskrav for boliger og uteoppholdsarealer vil fortsatt gjelde, og Plan- og bygningsetaten vil kunne kreve bebyggelsesplan dersom etaten ikke finner at kvalitative krav er oppfylt. I sum betyr dette at flere typer begrensninger i praksis vil være bestemmende for grad av utnytting. Planforslaget er slik sett prinsipielt en utfordring for både tiltakshaver/arkitekt og saksbehandler. Forvaltningen av planen krever forståelse for og vektlegging av bestemmelsenes kvalitative krav foran de kvantitative rammer som gis. 3. Bestemmelsenes hierarki i forhold til grad av utnytting 3.1. Generelt Bestemmelsenes angivelse av tillatt grad av utnytting og høyder gjenspeiler planens avveiinger mellom hensynet til bevaring og byens behov for utvikling og nybygde arealer. Høyest tillatt grad av utnytting (%-TU = 700%) gjelder for Sentrum Vika (S1) og Sentrum Ring 1 (S2), dvs. områder med den høyeste regionale næringsmessige betydning. Konsolideringsområdenes sammensatte områder (K-1) og områder med tett kvartalsbebyggelse (K-2) utgjør arealmessig sett de største områdene av den allerede etablerte bystrukturen i indre by. For disse områdene er gitt en maksimal utnyttelsesgrad på %-TU = 350%. Laveste tillatt grad av utnytting (%-TU = 200%) er angitt for områder med frittliggende bybebyggelse (K-3), eksempelvis området sør for Frognerparken. Dette for å underbygge planens intensjon Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 5

7 om å opprettholde disse områdenes karakter av bebyggelse i grønne omgivelser, samtidig som områdene gis fortettingsmulighet med begrunnelse i deres sentrale beliggenhet. Del 1 Enkelte områder er unntatt fra denne hierarkiske modellen. I det definerte historiske kjerneområdet Karl Johans gate Rådhuset (H-1) og konsolideringsområdene sårbare områder (K-5) og området knyttet til ytre by (K-6) er det bestemmelser som sikrer at ny bebyggelse i ordensprinsipper, volum og skala tilpasses den eksisterende bebyggelsen i området. Det er derfor ikke satt noen annen form for grad av utnytting for disse. For transformasjonsområdene (T) er det heller ikke gitt grad av utnytting. Her er det krav til utarbeidelse av reguleringsplan, og utnyttelsen avgjøres gjennom arbeidet med de enkelte planene De enkelte delområder: S sentrum: Det foreslås maks. TU = %. Dette er i samsvar med den eksisterende bebyggelsens tetthet (se del 2, eksempelsamling). For tomter < 2000m 2 foreslås maks BYA = 100%. Dette er også i samsvar med nyere eksisterende bebyggelse, og er ment å skulle imøtekomme behovet for næringfunksjoner i bebyggelsens nedre etasjer og gi mulighet for å bygge på hele tomten med glassoverdekte atriumsløsninger. Faktisk grad av utnytting blir begrenset av byggehøyder, krav til bolkvalitet i bestemmelsene (og i markedet), gateromsbestemmelsene (for kvadraturen) og naboskapssituasjonen. I - institusjonelle utviklingsområder: Det foreslås en maks. grad av utnytting på TU = 500%. Tilsvarende foreslås en høy grense for betinget plankrav (tomtestørrelse m 2 ). Romslige rammer for tillatt utbygging skal bidra til å stimulere til institusjonenes og virksomhetenes utvikling. Erfaringene for denne type områder har i noen grad vært at det er fremmet forslag til arealutnyttelse på prosjektnivå som ikke har tatt hensyn til nødvendig strategisk langsiktig husholdning med egne arealressurser. Denne planens intensjon er å invitere til en planmessig og langsiktig forvaltning av egne arealressurser for disse aktørene. U - utviklingsområder: Det foreslås i bestemmelsene maks. tillatt grad av utnytting varierende fra TU = 300% til TU = 450%, avhengig av tomtens størrelse og underkategorienes ulike roller i byutviklingen. Høyest tillatt grad av utnytting foreslås for knutepunktene (U-2), som har den viktigste regionale betydningen (spesielt for næringsutvikling) nest etter sentrum. Generelt gis det for tomter under 2000 m 2 tillatt grad av utnytting lik BYA = 65%. For Akerselva (U-4) er denne imidlertid senket til 55%. Dette for å ivareta en større grad av åpenhet rundt de grønne områdene langs elva. Områdene er tenkt å skulle gi byen en større grad av funksjonsblanding. Dette gjenspeiles også i kravet til boligandel, som for disse områdene er min. 50%, mot konsolideringsområdenes 80%. I saksbehandling vil det være sentralt å være oppmerksom på at grad av utnytting også begrenses av andre faktorer enn tillatt TU, eksempelvis krav til størrelse på uteoppholdsarealer for boliger. Det forutsettes videre at bestemmelsenes kvalitetskrav til boliger og uteoppholdsarealer er oppfylt. K - konsolideringsområder: Bestemmelsene gir en maksimal utnyttelse varierende mellom TU = 200% og TU = 350%. Det er satt ulik maksimal grad av utnytting for de ulike underkategoriene av konsolideringsområder. Områdenes bebyggelsesstruktur (og dermed strukturell områdekarakter) og ønsket om å opprettholde hovedtrekkene i denne har vært utgangspunktet for differensieringen av grad av utnytting. De enhetlige områdene er gradert med lavest utnyttelse for områder med frittliggende bybebyggelse (K-3) og noe høyere for lamellområder (K-4). Høyest grad av utnytting for enhetlige områder får områder med tett kvartalsbebyggelse (K-2). Sammensatte områder (K-1) er bevisst gitt samme grad av utnytting som K-2 for ikke å favorisere en av kategoriene i utviklingssammenheng. Disse områdene utgjør til sammen majoriteten av den etablerte bystrukturen, og vil danne det generelle byteppet, sammenligningsgrunnlaget for de andre kategoriene. Maks TU vil teoretisk sett kunne oppnås i konsolideringsområdene 6 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

8 Del 1 samtidig som krav til størrelse på utearealer og gaterommets proporsjoner (K-2-områder) oppfylles. For de sårbare områdene (K-5) er det ikke behov for å si noe om grad av utnytting. Utnyttelsen vil her være definert av bestemmelsene om tilpassing til områdets dominerende gesims- og mønehøyder og bebyggelsens dybder. Disse vil gi varierende maksimal utnyttelse for de forskjellige områdene. Denne vil i utgangspunktet være lavere enn for eksempel for karrébebyggelsen for øvrig. H historiske kjerneområder: Her vil ny bebyggelse få samme høyder som den eksisterende bebyggelsen i området. Grad av utnytting vil avgjøres av dette og av bestemmelsenes krav om tilpassing også av bygningsvolumer i forhold til eksisterende bebyggelse. Maksimal grad av utnytting er derfor ikke tallfestet. 4. Grense for plankrav. Plan- og bygningsetaten vil ha mulighet til å kreve bebyggelsesplan for enkelte tiltak dersom tiltaket er av en viss størrelse eller får så store konsekvenser for omgivelsene at dette vurderes som hensiktsmessig. Grensen for hva som vurderes å være et stort tiltak knyttes til tomtestørrelse og ikke til eksempelvis prosjektets størrelse i BRA. Grensen er satt i forhold til en vurdering av at prosjekter med et fotavtrykk inntil m 2 ikke vil endre et områdes funksjonelle virkemåte. Dette er vurdert i forhold til at planens tillatte byggeformål innenfor de enkelte delområder omfatter flere formål og gjenspeiler planens målsetting om en flerfunksjonell by. Tilsvarende er det lite sannsynlig at prosjekter av en slik begrenset størrelse vil endre et områdes karakter. 5. Bokvalitet knyttet til utearealer Bokvalitet er knyttet til en rekke parametre, som ikke alle kan tallfestes. I saksbehandlingen på prosjektnivå er dette et av de forhold som oftest utfordrer saksbehandlerens evne til å målbære og få gjennomslag for kvalitative argumenter. Det er gitt kvalitative krav i fellesbestemmelser og betingede krav til bebyggelsesplan som delvis svar på denne utfordringen. Bestemmelsene tallfester i tillegg krav til minimum uteoppholdsarealer for boliger. Tallstørrelsen er vurdert i forhold til delområdenes karakter, eksisterende situasjon og erfaringstall fra andre planforslag. Forslag til KDP Indre by 1991 foreslo gjennomgående for hele planområdet som retningslinje at utearealene bør ha daglig solinnfall i sommerhalvåret og utgjøre 25% av boligens BRA. Dette har vært benyttet som utgangspunkt i den faglige vurdering av bokvalitet på prosjektnivå i indre by de siste ti år. Erfaringene er imidlertid at dette i mange tilfeller har vist seg vanskelig å håndheve, både i forhold til forslag om endring av eksisterende bygningsmasse og i forhold til nybygg. Samtidig har oppfatningene om tilfredsstillende bokvaliteter i en bysituasjon blitt mer Område Krav til uteareal Herav på bakken Andel boliger H (historiske kjerneområder) maks. 20% S1, S2 (sentrum) 5% av BRA min. 20% S3 (Kvadraturen) 10% av BRA min. 50% U5 (strøksgater) 10% av BRA min. 50% U1, U2, U3 15% av BRA 50% min. 50% U4 (Akerselva) 20% av BRA 50% min. 50% K2 tett kvartal 20% av BRA 50% min. 80% K3 frittliggende bybebebyggelse 25% av BRA 75% min. 80% K4 lamell 25% av BRA 75% min. 80% K5 spesielt sårbare områder 20% av BRA 50% min. 80% Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 7

9 nyanserte som følge av et større mangfold i livsstil blant dem som bor i de mest sentrale områdene. Andre kvaliteter, som sentralitet i forhold til servicetilbud og tilgjengelighet i forhold til offentlig kommunikasjon, er vel så viktige som romslige uteoppholdsarealer. Del 1 For KDP BB anbefales uteoppholdsarealer som vist i tabell foran. Disse er avveiet i forhold til type bebyggelse i dagens situasjon og tilsvarende bomiljø-muligheter, der de mest sentrale deler av byen vil representere en type bybolig der forventet krav til tilfredsstillende uteareal antas å være underordnet: 6. Høyder 6.1 Definisjoner I planen refereres det til to ulike betegnelser for høydebegrensinger: Gesims-/mønehøyde og høyde på gesims i fasadeliv. Gesims-/mønehøyde betegner et bygningsvolums høyeste avgrensende linje eller flate, uavhengig av takform eller utforming for øvrig. Betegnelsen angir altså en bygnings totale høyde regnet fra gjennomsnittlig terrenghøyde rundt bygningen eller fra tilgrensende gaters høyde der terrenghøyde ikke er mulig å avgjøre entydig. Alle bygningsdeler, inkludert tekniske installasjoner, skal ligge innunder den gitte gesims-/mønehøyden. Gesims i fasadeliv betegner en fasadeflates avgrensing i høyden. Dette har betydning i de områdene som har gateromsrelaterte høydebegrensninger. Bygningsvolumer som er høyere enn denne høyden skal trekkes tilbake tilsvarende en nærmere definert lengde. I karréområder (K-2) skal tilbaketrukne etasjer ligge under en tenkt linje trukket fra tilstøtende gates avgrensing på motsatt side gjennom maksimal høyde på gesims i fasadeliv. Intensjonen er å sikre tilstrekkelig lysinnfall i gaterommet gjennom å begrense høyden på gaterommets vegger. Gesimshøyde i fasadeliv vil beskrive det bygningsvolumet som er mulig å oppfatte fra gatenivå. 6.2 Planens rammer for høyder Rammer for høyder er i utgangspunktet et resultat av de overordnede betraktningene som redegjort for i hovedrapporten. Ønsket om å opprettholde Oslos karakteristiske teppeby -preg sammenholdt med behovet for og ønsket om en viss generell forhøyelse har dannet utgangspunktet for konsolideringsområdenes 25 meter (sammensatt og karré-bebyggelse). Med begrunnelse i det store antallet bevaringsobjekter i kvadraturen er det gitt samme ramme for høyder her. Disse 25 meterne vil gi rom for 8 bolig- eller 7 kontor-etasjer (eksempel: PBE-kvartalet). Dette representerer en økning på 2 etasjer fra soneplanenes 5 etasjer pluss tilbaketrukket etasje. Dette er i samsvar med hovedtrekk i dagens dispensasjons- og reguleringspraksis når det gjelder høyder generelt i indre Oslo. Med de valgte utnyttelsene vil krav til størrelse på uteoppholdsarealer kunne oppfylles i de aller fleste tilfellene. Kravene til kvalitet på uteoppholdsarealer vil derimot i enkelte tilfeller kunne føre til at høydene (og dermed utnyttelsen) må reduseres. Det har vært et utgangspunkt for arbeidet at visse områder bør kunne tåle ytterligere økning i forhold til teppebyen. Dersom dette skal kunne oppnås vil dette mest typisk være områder der det tillates større endringer i bebyggelsesstruktur og der overordnede føringer og andre forutsetninger gjør dette naturlig. Det foreslås derfor at utviklingsområdene gis en større tillatt høyde. Utviklingsområdenes maksimale høyder på 33 meter representerer en ytterligere økning på 3 bolig- eller 2-3 kontor-etasjer i forhold til konsolideringsområdenes 25 m. Det vil kunne gi rom for 11 etasjer med boliger eller ca. 9 kontoretasjer. Dette vil være en tydelig økning i forhold til konsolideringsområdenes høyder, uten at den er dramatisk eller resulterer i høyhusbebyggelse i indre by-sammenheng. Det foreslås endel unntak fra disse generelle høydevurderingene. Enkelte av de sammensatte konsolideringsområdene (K-1) har allerede bebyggelse som er høyere enn 25 meter. For disse områdene foreslås det at det kan vurderes høyder opp til 33 meter. Disse områdene er ikke konkretisert så langt i planforslaget. Dette vil bli gjort etter offentlig ettersyn. Det foreslås videre 8 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

10 Del 1 unntak for områder med frittliggende bybebyggelse (K-3) og de sårbare områdene (K-5) som har fått lavere høyder. I områder med frittliggende bybebyggelse vil maksimale tillatte gesimshøyde i fasadeliv være 15 m. og maksimal gesims-/mønehøyde være 18 m. Disse områdenes høyder er satt ut fra vurderingen om at der ikke spesielle antikvariske hensyn råder, bør byggehøyden i så sentrale områder kunne ligge på 6 etasjer. Alle lavere høyder bør være begrunnet i kulturminnehensyn. I de spesielt sårbare områdene (K-5) vil hensynet til nettopp kulturminneverninteressene gjøre at maksimale høyder vil være tilpasset eksisterende verneverdig bebyggelse og bygningsmiljøer. I disse områdene vil høydene stort sett være lavere enn i planområdet for øvrig. For transformasjonsområdene og båndleggingsområdene er det ikke gitt høydebestemmelser. Her vil den enkelte plansak avgjøre høydebegrensingene. For deler av sentrum, med unntak av Kvadraturen, foreslås det at det kan vurderes høyder opp til 42 meter. I likhet med de sammensatte konsolideringsområdene vil konkret avgrensing av disse områdene avventes til etter offentlig ettersyn. For strøksgatene (U-5) som er definert som utviklingsområder, forutsettes de gjennomgående, dominerende gesimshøydene mot gaterommet opprettholdt. Dette er grunngitt med gatenes kulturhistoriske verdi som karakteristiske gaterom. Det tillates likevel økte byggehøyder i form av opptil tre tilbaketrukne etasjer over den dominerende gesimshøyden i det enkelte kvartal. Tilbaketrekningen skal utføres på samme måte som for andre områder med krav om tilbaketrukne etasjer (se avsnitt 6.3 Gateromsrelaterte gesimshøyder). Med dominerende gesimshøyde menes den mest fremtredende og representative gesimshøyden i kvartalet samlet sett. Dette betyr ikke nødvendigvis gjennomsnittlig høyde, men må avgjøres skjønnsmessig fra sak til sak. Intensjonen er at gateløpets karakter ikke skal endres vesentlig. 6.3 Gateromsrelaterte gesimshøyder I Kvadraturen (S-3) og i konsolideringsområdenes karréområder (K2) er det gitt bestemmelser som regulerer gesimshøyden i fasadeliv mot offentlig gate- og byrom. Hovedbegrunnelsen for dette er at etaten ønsker å sikre gode lysforhold i gaterom. Denne høyden er derfor satt lik gaterommets bredde med et tillegg på 25% (eller 1,25 ganger gaterommets bredde). Deler av bebyggelsen som er høyere enn dette skal trekkes tilbake fra fasadelivet slik at disse etasjene ligger under en tenkt diagonal linje trukket gjennom gaterommets avgrensning på motsatt side og maksimal tillatt høyde i fasadegesims. Med gaterommets avgrensning menes her grensen for regulert offentlige trafikkformål (fortau). Intensjonen er at gaterommet vil avgrenses i høyden av gesimsen, og at bebyggelse som går opp over dette ikke oppfattes fra gaterommet og ikke bidrar til lengre skygger i gaterommet. De dominerende gatebreddene i konsolideringsområdene er 12,5 og 15,7 meter. Dette vil gi maksimale gesimshøyder på 15,6 og 19,6 meter. Dette tilsvarer henholdsvis 5 og 6-7 etasjer i disse områdene. Illustrasjon av regelen for gesimshøyde. (byromsprinsippet) Gesimshøyden ved typiske gatebredder ved bruk av byromsprinsippet. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 9

11 Del 1 7. Skjema over delområdenes ulike bestemmelser Områdekategori Delområde Byggehøyder Utnyttelse Plankrav Utearealkrav boliger Boligandel Byggeområder: Maks. bygningshøyde (gesims-/mønehøyde) Maks. fasadegesims (gesimshøyde mot gate) a: tomt < m 2 b: m 2 > tomt < m 2 c: tomt > m 2 Betinget krav om bebyggelsesplan (tomtestr.) Transformasjonsområder (T) Plankrav Sentrum (S) Institusjonelle Utviklingsområder (I) Utviklingsområder (U) Konsolideringsmråder (K) S-1 Vika S-2 Ring 1 - Grensen maks m S-3 Kvadraturen maks 25 m gatebredde + 25% I-1 Ullevål I-2 Marienlyst I-3 Veterinærhøgsk. I-4 Lovisenberg I-5 Majorstua I-6 Nedre Akerselva U-2 Lokale knutepunkter maks 33 m U-1 Sentrumsranden U-3 Områder innenfor Konsolideringsområder a: BYA = 100% b og c: TU = 700% a: BYA = 100% b og c: TU = 600% maks 33 m 500% m 2 maks 33 m U-4 Akerselva maks 33 m U-5 Strøksgater K-1 Sammensatte områder kvartalsdominerende gesimshøyde + 9 m maks m kvartalsdominerende K-2 Tett kvartalsbyggelse maks 25 m gatebredde + 25% K-3 Frittliggende bybyggelse a: BYA = 65% * b: TU = 450% c: TU = 350% a: BYA = 65% * b: TU = 400% c: TU = 300% a: BYA = 55% b: TU = 400% c: TU = 300% a: BYA = 100% b: TU = 400% c: TU = 300% a: BYA = 55% * b: TU = 350% c: TU = 250% a: BYA = 55% * b: TU = 350% c: TU = 250% m 2 5% av BRA min. 20% m 2 10% av BRA min. 50% m 2 15% av BRA (herav 50% på bakken) m 2 15% av BRA (herav 50% på bakken) m 2 20% av BRA (herav 50% på bakken) maks 10% (retn.linje) min. 50% min. 50% min. 50% m 2 10% av BRA min. 50% m 2 20% av BRA (herav 50% på bakken) m 2 20% av BRA (herav 50% på bakken) maks 18 m maks. 15 meter TU = 200% m 2 25% av BRA (herav 75% på bakken) min. 80% min. 80% min. 80% Historisk strukturerende elementer (H) K-4 Lamellbebyggelse maks 25 m TU = 250% m 2 25% av BRA (herav 75% på bakken) K-5 Spesielt sårbare og verneverdige områder K-6 Områder knyttet til ytre by H-4 Karl Johans gate Rådhuset tilpasses områdets dominerende høyder tilpasses områdets dominerende høyder tilpasses områdets dominerende høyder tilpasses områdets dominerende høyder tilpasses områdets dominerende høyder m 2 20% av BRA (herav 50% på bakken) BYA = 30% m 2 25% av BRA på bakken min. 80% min. 80% min. 80% m 2 Ingen maks. 20% * Spesielle tomter: BYA = 80% 10 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

12 Del 2 Introduksjon Denne eksempelsamlingen viser ulike typer av bebyggelse i ulike deler av byen. Intensjonen er å gi et bilde av faktisk grad av utnytting og faktiske byggehøyder for et utvalg av bebyggelsen, og gjennom dette gi bakgrunn for planens bestemmelser om høyder og utnyttelse. Utvalget er ikke nødvendigvis typisk, men gir likevel et bredt bilde av ulike situasjoner og bygningstyper. Det er i hovedsak valgt nyere bygninger som kan gi et bilde av plan- og byggesaker som etaten har anbefalt/godkjent i de senere årene, men også eldre bebyggelse (fra 1930-tallet og fremover) er representert. Eksemplene er inndelt i grupper etter hvilken av planens områdekategorier de ligger i eller eksemplifiserer. Det er foretatt en registrering og vurdering av de ulike eksemplenes avvik over KDP BBs foreslåtte grenser. Det er på bakgrunn herav foretatt enkelte justeringer i grensene, bl.a. har 3 områder fått et høydespenn i stedet for en absolutt grense. Det gjelder Vika (S-1) og Ring 1 Grensen (S-2) som nå har byggehøyde m og sammensatte områder (K-1) som nå har byggehøyde m. Nærmere vurdering av byggehøydene i disse områdene må derfor foretas senere. Eksempelsamlingens største gjenstående avvik er knyttet til fasadegesimsen i de gateromsrelaterte områdene Kvadraturen (S-3) og karrébebyggelsen (K-2) og utnyttelsen i de sammensatte områdene (K-1). Planen legger dermed opp til en viss moderasjon i f.h.t. noen av de angitte eksemplene når det gjelder nye prosjekter i disse områdene. Begrepsforklaring: Bebyggelsens grad av utnytting, oppgitt i TU, er beregnet slik som beskrevet i Del 1 (avsnitt 1). Eksemplenes tall for BYA er regnet ut fra forutsetningen at bygningsdeler som går mer enn 1,5 m over terreng medregnes. I bestemmelsene er denne grensen satt til 0,5 m. Etter bestemmelsenes utregningsgrunnlag vil grad av utnytting gitt i BYA i en del tilfeller bli noe høyere. Med bygningshøyde menes det som i Del 1 er omtalt som maksimal gesims-/mønehøyde, altså bygningens høyeste avgrensende flate eller linje (tekniske installasjoner medregnet, der det er funnet tall for dette). Med fasadegesimshøyde menes høyden på gesims i fasadeliv, som beskrevet i Del 1. Der det er oppgitt flere høyder er det fordi bygningen eller bygningskomplekset består av ulike volumer med ulike gesimshøyder. I disse tilfellene er laveste og høyeste gesimshøyder oppgit. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 11

13 Del 2. Hovedkart Stranden 67 mfl 2 Stranden 7 mfl 3 Ruseløkkveien 26 mfl 4 Henrik Ibsens gate 10 mfl 5 Akersgata 55 6 C. J. Hambros plass 4 7 Grev Wedels plass 9 8 Stortingsgata 6 9 Grev Wedels plass 5 10 Hausmanns gate 39 mfl 11 Osterhaus gate 16a - 16g 12 Brugata Middelthuns gate 23 mfl 14 Essendrops gate 7 mfl 15 Sinsenveien 5a Moldegata 1 mfl 17 Toftes gate 2 mfl 18 Pilestredet 75 mfl 19 Hauchs gate 11 mfl 20 Marcus Thranes gate 6 21 Ivan Bjørndals gate 28 mfl 22 Thorvald Meyers gate 23a - 23c 23 Bogstadveien 34 mfl 24 Storgata Grønland 3 mfl 26 Borggata Sannergata Vahls gate Heimdalsgata 19 mfl 30 Åkebergveien 18a - 18b 31 Tidemands gate 24a - 24b 32 Drammensveien Gabels gate 17b 34 Gydas vei 16 mfl 35 Sinsenterrassen Kirkeveien 108a - 108c 12 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

14 Del 2. Eksempelliste Eksempelliste med typologireferanse til hovedkartet Sentrumsområder Vika (S-1) 1 Stranden 67 mfl ( Stranden ) 2 Stranden 7 mfl 3 Ruseløkkveien 26 mfl Ring 1 - Grensen (S-2) 4 Henrik Ibsens gate 10 mfl ( Tukthuskvartalet ) 5 Akersgata 55 ( VG-huset ) 6 C. J. Hambros plass 4 ( Tinghuset ) Kvadraturen (S-3) 7 Grev Wedels plass 9 ( Astrup-Fearnley-museet ) 8 Stortingsgata 6 9 Grev Wedels plass 5 Utviklingsområder Sentrumsranden (U-1) 10 Hausmanns gate 39 mfl ( Jess Carlsen-kvartalet ) 11 Osterhaus gate 16a - 16g 12 Brugata 19 Knutepunkter (U-2) 13 Middelthuns gate 23 mfl ( Colosseum Park - boligdel) 14 Essendrops gate 7 mfl ( Colosseum Park - næringsdel) 15 Sinsenveien 5a - 9 Konsolideringsområdene (U-3) 16 Moldegata 1 mfl ( Bjølsen studentby ) 17 Toftes gate 2 mfl ( Ringnes Park - del I) 18 Pilestredet 75 mfl Akerselva (U-4) 19 Hauchs gate 11 mfl ( Waldemars hage - del B2) 20 Marcus Thranes gate 6 21 Ivan Bjørndals gate 28 mfl ( Lilleborg - felt B) Strøksgater (U-5) 22 Thorvald Meyers gate 23a - 23c 23 Bogstadveien 34 mfl 24 Storgata 32 ( Gunerius-bygget ) Konsolideringsområder Sammensatte områder (K-1) 25 Grønland 3 mfl ( Grønlands torg ) 26 Borggata Sannergata 2-4 Karrébebyggelse (K-2) 28 Vahls gate Heimdalsgata 19 mfl (ny del av kvartalet) 30 Åkebergveien 18a - 18b Frittliggende bymessig bebyggelse (K-3) 31 Tidemands gate 24a - 24b 32 Drammensveien Gabels gate 17b Lamellbebyggelse (K-4) 34 Gydas vei 16 mfl ( Marienlyst Park ) 35 Sinsenterrassen Kirkeveien 108a - 108c Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 13

15 1. Stranden 67 mfl ( Stranden ) Del 2. Sentrumsområder /næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 76 % TU: 520 % Fasadegesims: 24-29,5 m Bygningshøyde: 33 m 2. Stranden 7 mfl /næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 95 % TU: 520 % Fasadegesims: m Bygningshøyde: 30 m 14 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

16 Del 2. Sentrumsområder 3. Ruseløkkveien 26 mfl Hovedformål: Næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 95 % TU: 600 % Fasadegesims: 38,5 m Bygningshøyde: 44 m 4. Henrik Ibsens gate 10 mfl ( Tukthuskvartalet ) Hovedformål: Næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 100 % TU: 690 % Fasadegesims: 25 m Bygningshøyde: 33,5 m Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 15

17 5. Akersgata 55 (VG-huset ) Del 2. Sentrumsområder Hovedformål: Næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 92 % TU: 700 % Fasadegesims: 26 m Bygningshøyde: 42 m 6. C. J. Hambros plass 4 ( Tinghuset ) Hovedformål: Offentlig Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 100 % TU: 720 % Fasadegesims: 31,5 m - 35,5 m Bygningshøyde: 50 m 16 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

18 Del 2. Sentrumsområder 7. Grev Wedels plass 9 ( Astrup-Fearnley-museet ) Hovedformål: Næring/ allmennyttig Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 100 % TU: 630 % Fasadegesims: 19,5 23,5 m Bygningshøyde: 26 m 8. Stortingsgata 6 Hovedformål: Næring Areal byggeområde: 530 m 2 Bra: m 2 BYA: 96 % TU: 660 % Fasadegesims: 19,5-26 m Bygningshøyde: 26 m Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 17

19 9. Grev Wedels plass 5 Del 2. Sentrumsområder Hovedformål: Næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 98 % TU: 700 % Fasadegesims: 18 m Bygningshøyde: 25 m 18 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

20 Del 2. Utviklingsområder 10. Hausmanns gate 39 mfl ( Jess Carlsen-kvartalet ) Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 66 % TU: 350 % Fasadegesims: 16-32,5 m Bygningshøyde: 35 m 11. Osterhaus gate 16a - 16g Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 69 % TU: 330 % Fasadegesims: 16,5-17,5 m Bygningshøyde: 22,5 m Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 19

21 12. Brugata 19 Del 2. Utviklingsområder Hovedformål: Næring Areal byggeområde: 800 m 2 Bra: m 2 BYA: 84 % TU: 780 % Fasadegesims: 25,5 m Bygningshøyde: 31.5 m 13. Middelthuns gate 23 mfl ( Colosseum Park - boligdel) Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 95 % TU: 320 % Fasadegesims: m Bygningshøyde: 37 m 20 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

22 Del 2. Utviklingsområder 14. Essendrops gate 7 mfl ( Colosseum Park - næringsdel) Hovedformål: Næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 90 % TU: 500 % Fasadegesims: m Bygningshøyde: 33 m 15. Sinsenveien 5a - 9 Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 45 % TU: 270 % Fasadegesims: m Bygningshøyde: 25 m Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 21

23 16. Moldegata 1 mfl ( Bjølsen studentby ) Del 2. Utviklingsområder Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 45 % TU: 240 % Fasadegesims: 15 34,5 m Bygningshøyde: 37 m 17. Toftes gate 2 mfl ( Ringnes Park - del I) Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 95 % TU: 360 % Fasadegesims: 15,5-17 m Bygningshøyde: 23 m 22 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

24 Del 2. Utviklingsområder 18. Pilestredet 75 mfl Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 38 % TU: 240 % Fasadegesims: 18,5 28,5 m Bygningshøyde: 31 m 19. Hauchs gate 11 mfl ( Waldemars hage - del B2) Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 44 % TU: 320 % Fasadegesims: 17-31,5 m Bygningshøyde: 33 m Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 23

25 20. Marcus Thranes gate 6 Del 2. Utviklingsområder Hovedformål: Næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 71 % TU: 310 % Fasadegesims: 22 m Bygningshøyde: 24,5 m 21. Ivan Bjørndals gate 28 mfl ( Lilleborg - felt B) Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 46 % TU: 230 % Fasadegesims: m Bygningshøyde: 21 m 24 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

26 Del 2. Utviklingsområder 22. Thorvald Meyers gate 23a - c Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 90 % TU: 370 % Fasadegesims: 13 m Bygningshøyde: 19 m 23. Bogstadveien 34 mfl /næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 88 % TU: 340 % Fasadegesims: m Bygningshøyde: 26 m Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 25

27 24. Storgata 32 ( Gunerius-bygget ) Del 2. Utviklingsområder Hovedformål: Næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 100 % TU: 440 % Fasadegesims: 28 m Bygningshøyde: 37 m 26 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

28 Del 2. Konsolideringsområder 25. Grønland 3 mfl ( Grønlands torg ) Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 73 % TU: 340 % Fasadegesims: 17 28,5 m Bygningshøyde: 34,5 m 26. Borggata 4-8 Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 46 % TU: 350 % Fasadegesims: 24 m Bygningshøyde: 28 m Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 27

29 27. Sannergata 2-4 Del 2. Konsolideringsområder Hovedformål: Næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 74 % TU: 620 % Fasadegesims: 22,5-28 m Bygningshøyde: 32 m 28. Vahls gate 1-3 Hovedformål: Næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 78 % TU: 460 % Fasadegesims: 18 20,5 m Bygningshøyde: 25 m 28 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

30 Del 2. Konsolideringsområder 29. Heimdalsgata 19 mfl (ny del av kvartalet) /næring Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 54 % TU: 320 % Fasadegesims: 14,5 20,5 m Bygningshøyde: 25 m 30. Åkebergveien 18a - 18b Areal byggeområde: 900 m 2 Bra: m 2 BYA: 85 % TU: 430 % Fasadegesims: 15 m Bygningshøyde: 20 m Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 29

31 31. Tidemands gate 24a - 24b Del 2. Konsolideringsområder Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 25 % TU: 150 % Fasadegesims: 16 m Bygningshøyde: 18,5 m 32. Drammensveien 53 Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 27 % TU: 150 % Fasadegesims: 14 m Bygningshøyde: 16,5 m 30 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

32 Del 2. Konsolideringsområder 33. Gabels gate 17b Areal byggeområde: 400 m 2 Bra: m 2 BYA: 47 % TU: 260 % Fasadegesims: 13,5 m Bygningshøyde: 17 m 34. Gydas vei 16 mfl ( Marienlyst Park ) Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 22 % TU: 210 % Fasadegesims: 25 m Bygningshøyde: 25 m Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler 31

33 35. Sinsenterrassen Del 2. Konsolideringsområder Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 40 % TU: 160 % Fasadegesims: 14 m Bygningshøyde: 14 m 36. Kirkeveien 108a - 108c Areal byggeområde: m 2 Bra: m 2 BYA: 30 % TU: 220 % Fasadegesims: 23 m Bygningshøyde: 25 m 32 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Veileder for saksbehandling med eksempler

34 Layout: PBE Ressurssenteret. Mai-05