Fortetting i villaområdene Presentasjon Formannskapet 18. september

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Fortetting i villaområdene Presentasjon Formannskapet 18. september"

Rudolf Paulsen
5 år siden
Visninger:

1 Fortetting i villaområdene Presentasjon Formannskapet 18. september 1. Problemstillingen Ramme inn problemstillingen; Hvilken type utbygging snakker vi om; Hvilke områder; Hvilket omfang? 2. Utfordringene Fysiske; formelle 3. Betraktninger rundt løsninger Eksempler fra andre byer Hva endrer «Kulturminneplanen» Behov/muligheter for andre formelle verktøy

Problemstillingen : Hva Fakta opplysning: I KPA handler ¾ av det totale fortettingspotensialet om transformasjon i bybåndet/elvedalen og fortetting i sentrumsområdene

2 Problemstillingen : Hva Fakta opplysning: I KPA handler ¾ av det totale fortettingspotensialet om transformasjon i bybåndet/elvedalen og fortetting i sentrumsområdene Fortetting, ikke transformasjon (bybåndet/elvedalen) Boligfortetting, ikke utvikling av bydelssentra (eks. Konnerud, Fjell, Åssiden, Gulskogen) Boligfortetting i «åssidene»

Problemstillingen : Hvor Litt forenklet: De gule områdene i kommuneplanens arealdel som ikke ligger i bybåndet/elvedalen Formål: Boliger med tilhørende anlegg Utnyttelsesgrad: BYA=30%

3 Problemstillingen : Hvor Litt forenklet: De gule områdene i kommuneplanens arealdel som ikke ligger i bybåndet/elvedalen Formål: Boliger med tilhørende anlegg Utnyttelsesgrad: BYA=30% Høydebegrensning g.h. 7 m, m.h. 9 m MEN rundskriv (H-6/17 s.5) knyttet til private reguleringsplanprosesser, slår fast at «..byggehøyder..plassering av bygninger og volum av bebyggelse» skal kunne diskuteres

Peter Kolstads vei Foreslått 4 boliger (rekkehus) Store Landfall øvre 100 Foreslått 25 boliger (blokk) Problemstillingen : Omfang Planadministrasjonen har for tiden 8 plansaker knyttet til fortetting

4 Peter Kolstads vei Foreslått 4 boliger (rekkehus) Store Landfall øvre 100 Foreslått 25 boliger (blokk) Problemstillingen : Omfang Planadministrasjonen har for tiden 8 plansaker knyttet til fortetting i disse områdene Samlet antall foreslåtte boliger: ca. 190 boliger Til sammenligning består Bragernes Kvartal av ca. 120 boliger Sanatorieveien 45 og 47 Foreslått 10 boliger (blokk) Heiaterrassen 6 Foreslått 10 boliger (blokk/tomannsbolig) Claus Trondsens gate 15 og 17 Foreslått 15 boliger (blokk/rekkehus/tomannsbolig) Tårnveien 4A Foreslått 14 boliger (blokk) Konnerudgata 71 mfl. Foreslått 110 boliger (blokk) 3. Strøm terrasse 12 Foreslått 5 boliger (ene-/tomannsbolig)

romerske betydning et landsted, oftest i

bebyggelse utenfor byene, gikk villa over

utnytting Departementets veileder knyttet

opererer med 10 forskjellige boligtyper:

5 Problemstillingen : Boligtype(r) Norske leksikon Villa, i den opprinnelige, romerske betydning et landsted, oftest i forbindelse med vidløftige hageanlegg... Da jernbanene fra midten av 1800-tallet gav støtet til en mer åpen bebyggelse utenfor byene, gikk villa over til å bety en enebolig med hage Grad av utnytting Departementets veileder knyttet til kommunens håndtering av utnytting, opererer med 10 forskjellige boligtyper: Som vi skal se finner vi i dag ALLE boligtypene i disse områdene

6 Problemstillingen : Et sammensatt område De typiske kulturmiljøene Eks. Strøm Terrassene, Hans Hansens vei Blokkutbygging fra 50-tallet Eks. Åssiden, Tangen Drabantby/blokkene fra 60-/70 tallet Eks. Fjell, Strøtvedt Tett-/lav bebyggelse fra 70-tallet Eks. Brøttet (Åssiden), 1. Strøm Terrasseblokkene fra 80-/90 tallet Eks. Beraterrassene, Drafnkollen

Utfordringen: Formelle rammer Områdene er i dag svært sammensatt, både med hensyn på boligtyper og omgivelseskarakteristika Hvordan definere hensiktsmessige styringsrammer?

7 Utfordringen: Formelle rammer Områdene er i dag svært sammensatt, både med hensyn på boligtyper og omgivelseskarakteristika Hvordan definere hensiktsmessige styringsrammer? Dagens rammer: Utnyttelsesgrad Litt forenklet, BYA 30% Krav til uteoppholdsareal og areal til lek (punkt 7.4) Estetiske krav til bebyggelsen (punkt 2.2) %BYA Sier ikke noe om størrelsen på bebyggelsen, bare hvor stor del av tomta som kan bebygges Varierer med boligtype Utfordrende å håndtere i sammensatte områder

8 Utfordringen : Fysiske forhold Boligfortetting i åssidene byr på en del utfordringer knyttet til fysiske forhold Infrastruktur (vei, vann og avløp) er ikke tilpasset økt utbygging terreng og hensynet til eksisterende bebyggelse gjør det utfordrende å f. eks. etablere fortau og utvide kjørebaner for å kunne møte trafikkøkning man har ikke, som i sentrumsstrukturen, et nett av gater hvor trafikkøkningen kan fordeles, utbyggingen påvirker derfor mer enn bare det lokale trafikkmiljøet/gata Reiser spørsmål om prioritering av oppgraderingsprosjekter ift VA Krav til og tilgang på uteoppholdsarealer mye terreng som gjør det utfordrende å lage brukbare uteoppholdsarealer uten store terrenginngrep man har ikke, som i sentrumsstrukturen, et nett av offentlige rom; hvordan sikre en «rettferdig» ivaretakelse av kravet til tilstrekkelige arealer til lek Hensynet til kulturminner og områdekarakter

Forslag til Detaljregulering for Heiaterrassen 6 Forslag til

Detaljregulering for Claus Trondsens gate 15 og 17 Nils Tveit AS

10 boenheter Bevaring av eksisterende villa Utfordringer Hensynet til

fortau) Halvorsen & Reine AS Hovedelementer i planinitiativet

14 leiligheter Bevaring av verneverdig bebyggelse, Utfordringer Hensynet

Infrastruktur og trafikale forhold, VA Solli Arkitekter AS Hovedelementer i

9 Forslag til Detaljregulering for Heiaterrassen 6 Forslag til Detaljregulering for Tårnveien 4A Utfordringen : Eksemplifisert Forslag til Detaljregulering for Claus Trondsens gate 15 og 17 Nils Tveit AS Hovedelementer i planforslag Boligbebyggelse med ca. 10 boenheter Bevaring av eksisterende villa Utfordringer Hensynet til kulturminnet Krav til uteoppholdsareal (brukbarhet) Infrastruktur (vei og fortau) Halvorsen & Reine AS Hovedelementer i planinitiativet Boligbebyggelse med ca. 14 leiligheter Bevaring av verneverdig bebyggelse, Utfordringer Hensynet til kulturminnet Krav til uteoppholdsarealer (størrelse og brukbarhet), Infrastruktur og trafikale forhold, VA Solli Arkitekter AS Hovedelementer i planinitiativet Boligbebyggelse med ca. 15 boenheter Bevaring av verneverdig bebyggelse Utfordringer Hensyn til kulturminnet Krav til uteoppholdsareal forhold mellom åpent og bebygd areal Stener Sørensen AS

10 Betraktninger om løsninger : Hva gjør andre? Sett på Trondheim, Oslo, Bergen, Stavanger, Kristiansand, Asker og Bærum Ulike holdninger til fortetting i «villaområder»: Aktiv/ønsket Passiv Restriktiv Trondheim, Oslo, Kristiansand Asker, Bærum delvis Stavanger, Bergen

11 Betraktninger om løsninger : Hva gjør andre? forts Sett på Trondheim, Oslo, Bergen, Stavanger, Kristiansand, Asker og Bærum Ulik bruk av virkemidler: Detaljerte Tematiske Generelle Egne planer etter Bestemmelser + Bestemmelser PBL 12 (juridisk temakart KPA KPA bindende areal- (PBL 11) (PBL 11) planer) Litt forenklet er det kommuner med restriktiv holdning (med unntak av Oslo) som har detaljerte virkemidler/lager egne planer

12 Betraktninger om løsninger: Styringsparametre Flere måter å styre fortetting på Stille plankrav (når kreves reguleringsplan og når kreves det ikke) Reguleringsplan innebærer krav til medvirkning og politisk behandling Stille krav til tomtestørrelse (både de som kan fortettes og de som deles fra) Stille krav til maksimalt antall boenheter, utnyttelsesgrad, høyder Krav til omgivelseskvaliteter inkludert infrastruktur Kravene kan stilles i egne planer, MEN også (det er løsningen de fleste byene velger) gjennom å differensiere kravene i Kommuneplanens bestemmelser og lage temakart

13 Betraktninger om løsninger: Status Vi bruker de fleste generelle virkemidlene, men de er lite differensiert både når det gjelder tomtestørrelser, utnyttelse og krav til infrastruktur. - Vi stiller f.eks. ikke krav til maks antall boenheter i fortettingsprosjekter i disse områdene Forslaget til KDP Kulturminner og kulturmiljø legger opp til at det skal utarbeides supplerende planer i de delområdene der man ønsker å være restriktiv ut fra kulturminnehensyn (ikke åssidene generelt)

14 Betraktninger om løsninger: Veien videre Ønskelig med en tydeligere overordnet holdning til fortetting i disse områdene, og at denne holdninger nedfelles i bestemmelser og retningslinjer for å gi større forutsigbarhet for alle. Kan gjøres på ulike måter: Detaljert KDP for fortetting i villaområdene Svært omfattende både prosess- og innholdsmessig Vil ta lang tid å utarbeide og behandle Bør sees i sammenheng med rullering av arealdelen (2021) Tematisk KDP for utvalgte områder Omfattende, særlig prosessmessig (flere planer) Kan sees i sammenheng med «Kulturminneplanen» Vil ta tid å utarbeide, men gir mulighet for å prioritere underveis Generell Supplerende bestemmelser til kommuneplanen Omfattende, mest ift bakgrunnsanalyser/ kartlegging Kan gjøres som en endring av gjeldende arealdel og/eller utsettes til rullering (2021)

Betraktninger om løsninger: Teoretisk eksempel Bragernes/Fjellheim Metodikk hentet fra SSB s «Areal for boligbygging beregnet fra Kommuneplanens arealdel (2016)» Tilpasset

15 Betraktninger om løsninger: Teoretisk eksempel Bragernes/Fjellheim Metodikk hentet fra SSB s «Areal for boligbygging beregnet fra Kommuneplanens arealdel (2016)» Tilpasset problemstillingen og lokale forhold Danvik/Strøm terassene Dagens «områdetetthet»: Bragernes/Fjellheim: Danvik/Strøm terrassene: Gjennomsnitt: 1,5 bolig/daa 0,9 bolig/daa 1,2 bolig/daa

16 Metodikk for identifisering av teoretisk arealreserve: Bragernes/Fjellheim 1. Potensielle tomter Boligformål i KPA Tomtestørrelse min. 600m² 2. Hensyn til eksisterende bebyggelse og infrastruktur 3. Teoretisk arealreserve KPA Tar ut kulturmiljøer (kfr. KDP for kulturminner) 10m-buffer rundt eksisterende bebyggelse 15% av arealet trekkes fra for infrastrukturanlegg KPA krever en tomtestørrelse på minst 600m2 for en enebolig (gule områder)

17 Eksempelområde Bragernes/Fjellheim Teoretisk arealreserve etter KPA Arealreserve Beskrivelse Sum areal (m²) Antall tomter (600m²) Reelt bebyggbar areal etter KPA Arealer med tomtestørrelse min. 600m²

18 Eksempelområde Danvik/Strøm terrassene Teoretisk arealreserve etter KPA Arealreserve Beskrivelse Sum areal (m²) Antall tomter (600m²) Reelt bebyggbar areal etter KPA Arealer med tomtestørrelse min. 600m²

19 Betraktninger om løsninger: Hva betyr det? Basert på premisset om at eksisterende bebyggelse ikke rives, og tomtene ikke slås sammen viser dette at: Det er muligheter/potensial for fortetting i disse områdene Bekrefter samtidig at «arealreservene» er små sett i forhold til byens totale behov. MEN det peker også (sammen med eksemplene) på muligheten for å bruke generelle virkemidler: kombinasjoner av ønske/krav om bevaring av eksisterende bebyggelse, krav til tomtestørrelse, sammen med maksimalt antall boenheter (bolig per dekar) for å styre fortetting i disse områdene.

Like dokumenter

Forslag til retningslinjer for FORTETTING I VILLAOMRÅDENE - presentasjon i Formannskapsmøte

Forslag til retningslinjer for FORTETTING I VILLAOMRÅDENE - presentasjon i Formannskapsmøte 11.12.18 1. Hensikt 2. Avgrensning og definisjoner 3. Hovedpunkter forslag til retningslinjer 1. Hensikt Hensikten