REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR THOMAS VON WESTENSGT

Transkript

1 RANA KOMMUNE PlanID Plankontoret 2187 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR THOMAS VON WESTENSGT Plan vedtatt Plan datert: Bestemmelser datert: Sist revidert: Sist revidert: 1 GENERELT OMRÅDETS BEGRENSNING REGULERINGS- FORMÅL Området som bestemmelsene gjelder for, er vist med reguleringsgrense på plankartet. Følgende arealformål inngår: 1. BEBYGGELSE OG ANLEGG Feltnavn SOSI koder Boligbebyggelse-blokkbebyggelse BB SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Fortau o_fo 2012 GEOTEKNISK VURDERING AUTOMATISK FREDA KULTUR- MINNER SITUASJONSPLAN 2 Fellesbestemmelser Før det gis tillatelse til terrenginngrep eller bygge- og anleggstiltak, skal fagkyndig ha foretatt geoteknisk vurdering for de aktuelle tiltak. Denne vurderingen skal ta utgangspunkt i de geotekniske undersøkelser som er utført i nærområdet og de aktsomhetskart som er utarbeidet av offentlige myndigheter. Fagkyndig må vurdere om det er behov for ytterligere undersøkelser. Dersom eldre gjenstander, konstruksjoner eller andre funn etter eldre aktiviteter blir oppdaget i forbindelse med gravearbeider, skal arbeidet stanses omgående og kulturminnemyndighet skal underrettes, jamfør gjeldende lovverk angående kulturminnevern. Situasjonsplanen skal tegnes på ajourført kartgrunnlag (situasjonskart) godkjent av kommunen. Situasjonsplanen skal oppfylle krav i gjeldende lover og forskrifter. 1

2 UTOMHUSPLAN Utomhusplan som vist i planbeskrivelsen, er retningsgivende for følgende forhold: - bebyggelsens plassering - areal for uteopphold/lek (eks bord, benker, lekeapparat) - gang- og kjøremønster - parkering (bil, moped, sykkel og eventuelt andre transportmidler). Plasser for besøkende og bevegelseshemmede skal markeres. - siktlinjer i avkjørsel - forming av terrenget (høydeangivelser samt gamle og nye høydekoter) og eventuelle forstøtningsmurer - innsådd/ beplantet areal og areal med fast dekke/grus - belysning - håndtering av overflatevann, inkludert flomveier - plassering og utforming av avfallsanlegg - areal for snølagring - vegetasjon (eksisterende trær/busker/bed som skal ivaretas og nye trær/busker/bed som skal beplantes) - andre forhold og element som har betydning for det regulerte formålet og kvaliteten i prosjektet og/eller i forhold til omgivelsene. Eventuelle avvik fra utomhusplanen skal redegjøres for og begrunnes i byggesøknaden. Spesifikke bestemmelser vedrørende uteoppholdsareal kan ikke fravikes. TILGJENGELIGHET VISUELLE KVALITETER MILJØ OG KLIMA HÅNDTERING AV OVERFLATEVANN ÅPEN OVERVANNS- HÅNDTERING OPPFYLLING BEPLANTNING RESTAREAL, KANTER, GRØFTER O.L. De fysiske omgivelser (bygninger, uteområder og andre anlegg) skal i størst mulig grad gis universell utforming i henhold til enhver tid gjeldende lover og forskrifter. Nødvendige tiltak (eksempelvis taktile ledelinjer, ramper, rekkverk etc) skal i størst mulig grad utformes gjennom arkitektoniske virkemidler. I søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for hvordan bebyggelsen og uteområdene får gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og naturlige omgivelser og plassering. Støttemurer skal gis en tiltalende utforming og materialitet. I søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for hvordan fysiske tiltak skal utformes med tanke på framtidige klimatiske forhold. Alternative energikilder må vurderes. Håndtering av overvann skal være i henhold til godkjent VAO-plan. Åpen overvannshåndtering (fordrøyningsbasseng og lignende) skal alltid vurderes, og skal nyttes i så stor grad som mulig. Det tillates ikke oppfylling eller utgraving utover det som er forutsatt i planen. Beplanting av fremmede arter tillates ikke. Småareal/restareal, kanter, grøfter og lignende skal gis en parkmessig opparbeidelse. Fyllinger/steinmasser skal dekkes med tilstrekkelig matjord og 2

3 såes til, eventuelt beplantes med stedegne arter. Pukkstein, slagg og lignende skal ikke være synlig. Kanter, skråninger og andre "restareal" skal ha en tydelig og ryddig avgrensning. AVFALLS- HÅNDTERING FJERNVARME ENERGIANLEGG Avfallsrom skal være integrert i bygningsmassen eller nedgravd. Utendørs avfallscontainere uten innbygging eller skjerming tillates ikke. Innenfor konsesjonsområde for Mo fjernvarme har alle nybygg over 1000 m2 bruttoareal og alle hovedombygginger over 1000 m2 tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegget, i henhold til konsesjonsreglene og PBL Det faste utvalget for plansaker kan kreve at bygg under 1000 m2 skal tilknyttes. Energianlegg og andre tekniske installasjoner skal gis en god terrengplassering og ha et tiltalende formspråk og en god materialbruk. 3 REKKEFØLGE UTEOPPHOLDS- AREAL PARKERING STØTTEMURER OVERVANNS- HÅNDTERING FORTAU AVKJØRSEL Før det gis ferdigattest til boliger skal uteoppholdsareal med lekeelement være opparbeidet og fellesarealer være ferdigstillt. Det kan gis midlertidig brukstillatelse dersom boligene ferdigstilles om vinteren. Ovennevnte arealer må da opparbeides innen utgangen av påfølgende sommersesong. Det kan ikke gis brukstillatelse til boenhet uten at egen parkeringsplass eller bildeleordning er etablert. Før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boliger skal alle støttemurer med høyde over terreng mer enn 0,5 m skal være sikret med gjerde eller på annen forsvarlig måte. Før det gis ferdigattest for boliger skal overvannshåndtering være gjennomført i henhold til godkjent VAO-plan. Før det gis ferdigattest for boliger skal regulert fortau i Thomas von Westens gate være etablert. Før det kan gis brukstillatelse for parkeringsgarasje skal det være montert varsellys ved utkjøring. 4 EIERFORM EIERFORM Formål med offentlig eierform: o_fo. Øvrig formål i planen har annen eierform (privat). 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG a. Boligformål-blokkbebyggelse 3

4 ANTALL BOENHETER BOLIGSTØRRELSE BYGGEGRENSE TAKFORM BYGGE- HØYDE Det tillates inntil 12 boenheter innenfor planområdet. Det skal tilstrebes variasjon i boligstørrelsen. Det tillates at parkeringskjeller med takterrasse og tilhørende rampe med støttemur bygges ut til formålsgrense mot nord og vest. Hoveddelen av bebyggelsen skal ha saltak, med takvinkel grader og hovedtakformen skal følge Vallagården. Bebyggelsen skal ha avtrapping mot Vallagården og det skal i rammesøknad gjøres rede for hvordan trapping, takform og arker forholder seg til nabobebyggelsen. Innenfor regulert byggegrense skal bebyggelsens høyde ikke overstige kote 30, og gesims skal ikke overstige kote 28. I formålsgrensa mot vest skal bebyggelsen ikke overstige kote 16. I formålsgrensa mot nord skal kjellermur eller støttemur ikke overstige kote 15,5. TILLATT UTNYTTELSE UTFORMING Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 70% av regulert tomt. Også biloppstillingsplasser som ikke er overbygd skal medtas i beregningsgrunnlaget for BYA med 18 m2 pr oppstillingsplass. Bebyggelsen skal tilnærme seg Vallagården og den omkringliggende bebyggelsen i Mobekken. Bebyggelsen skal ha fargebruk og materialvalg med slektskap til Vallagården og Oasen borettslag. Materialer i fasaden skal ha matte overflater. Mot Petter Dass gate tillates ikke utkragede bygningsdeler utenfor byggegrense. Minst 2/3 av fasadeliv i 4.etasje skal være tilbaketrukket minimum 2 m i fasaden mot Petter Dass gate. Mot Vallagården og nabobygg i Thomas von Westens gate skal høyden på bebyggelsen trappes ned til maks kote 19, slik at det blir naturlig overgang til eksisterende og lavere bebyggelse. Bebyggelsen skal utformes slik at den har fasadeliv langs gateløpene. GARASJER/ BILOPPSTILLING Boligparkering skal være integrert i bebyggelsen, og det skal være minimum 0,5 parkeringsplass under tak per boenhet. Dersom parkeringsdekningen er lavere enn 1 parkeringsplass per boenhet, skal det settes av bildelingsplasser. Det skal minimum være 1 deleplass per 3 boenheter uten egen parkeringsplass. Det skal være oppstillingsplass for sykler og el-sykler med lademulighet under tak. 4

5 Det skal være minimum 1 gjesteparkeringsplass for blokkbebyggelsen innenfor planområdet. Denne skal være plassert på innsiden av fortau som vist på utomhusplan. AVKJØRSLER SIKTLINJER UTEOPPHOLD Maksimal tillatt bredde på hovedavkjørsel er 4 m. Avkjørsel skal møte veien i tilnærmet 90 vinkel. Stigning/helning på avkjørselen må ikke starte før den har krysset regulert formålsgrense. Mulighet for å snu bil på egen tomt skal være vurdert. Innenfor siktlinjer som vist på utomhusplan tillates det ikke plassert gjenstander eller vegetasjon som er høyere enn 0,5 m over vegens/avkjørselens nivå. Minimum uteoppholdsareal (MUA) skal tilsvare 20 % av boligenes bruksareal, hvorav minst 120 m2 skal være fellesareal på bakkeplan eller på terrasse med adkomst fra terreng. Minimum sammenhengende uteoppholdsareal på bakken skal være 75 m2. Alle boenheter skal ha privat altan/uteoppholdsareal på minimum 9 m2 med unntak av boenheter mindre enn 65 m2 BRA som kan ha privat uteoppholdsareal på minimum 7 m2. Uteoppholdsplass på terrasse/ balkonger kan medregnes i beregnet privat uteareal per boenhet dersom balkongen har en gunstig orientering i forhold til lys og sol, og den har en slik form at det er mulig å plassere bord og stoler der. Det skal finnes grøntareal i nærheten. Det skal etableres lekeareal med minimum 2 lekeapparater. Lekeplass skal innby til opphold og felles aktiviteter. Det skal være et fysisk skille (gjerde, beplantning, hekk, eller annet) mellom lekeplasser/grøntareal og tilgrensende private arealer. Lekeplasser må sikres forsvarlig mot kjøreareal (ved gjerde eller på annen måte). Uterom skal være mest mulig sammenhengende, ha gode solforhold, tilfredsstillende støynivå og være skjermet for motorisert trafikk og forurensning. Areal for uteopphold skal tilpasses reguleringsformålet. Det skal legges vekt på å skape et godt utemiljø (utforming, beliggenhet, støynivå). I tilfelle en trinnvis oppføring av bebyggelsen, skal framtidig byggeareal gis en midlertidig parkmessig behandling. For boliger skal det finnes egnet plass for utendørs opphold for beboerne. Med egnet menes at arealet skal - være lett tilgjengelig fra boligen - ha en god form - ikke være støyutsatt - være relativt flatt - ha en gunstig orientering i forhold til lys og sol - skal ikke splittes opp av interne gangforbindelser eller soner til postkasser, avfallsbeholdere eller lignende. Avfallsdunker bør bygges inn av hensyn til brannsikkerhet, estetikk og hygiene. 5

6 «Restareal» som er smalere enn 5 m regnes ikke som oppholdsareal. Heller ikke areal som brukes til trafikk eller parkering kan regnes som oppholdsareal. FELLESAREALER STØY Bebyggelsen skal inneholde minimum 20 m2 innendørs fellesarealer for beboerne. Fellesarealene skal fortrinnsvis være i første etasje og hendvende seg ut mot gaten. Det skal i rammesøknad gjøres rede for hvilke fellesarealer som etableres og hvordan deres funksjon kommer beboerne til gode. Støynivå på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk skal være i henhold til gjeldende retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T1442). Støynivå på uteoppholdsarealer skal minimum tilfredsstille krav i Tabell 3 i T- 1442;2016 FORDRØYNINGS- BASSENG Det tillates lagt fordrøyningsmagasin under bakken for overvannshåndtering. 6 FORTAU FORTAU Fortau skal opparbeides med bredder og utforming i henhold til plankartet. Fortau skal ha asfaltdekke. Det skal være kantstein i granitt mot gate. Ved innog utkjørsel skal kantstein være nedsenket. Ved utkjørsel fra parkeringsgarasje tillates nedsenket fortau. Disse reguleringsbestemmelsene ble vedtatt av Rana kommunestyre i møte Robert Pettersen Rådmann 6