REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR TOMT K2, MOBEKKLEIRA

Transkript

1 RANA KOMMUNE Plankontoret PlanID 2162 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR TOMT K2, MOBEKKLEIRA Plan vedtatt Plan datert: Bestemmelser datert: Sist revidert: Sist revidert: GENERELT Områdets begrensning Reguleringsformål Området som bestemmelsene gjelder for, er vist med reguleringsgrense på plankartet. Følgende arealformål inngår: Feltnavn Sosi-koder 1. BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5 NR 1) Kombinert bebyggelse og anleggsformål Bolig/kontor/hotell/tjenesteyting BKB SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-2 NR 2) Veg o_sv 2010 Gang- og sykkelveg o_sgs og 2 Annen veggrunn tekniske anlegg o_svt og 2 Annen veggrunn grøntareal o_svg1 og GRØNNSTRUKTUR (PBL 12-5 NR 3 Park o_gp1, 2 og HENSYNSSONE (PBL 12-6) Støysone Gul sone > 55 db Støysone Grønn sone > 30 db H220_1 og 2 H230

2 2 FELLESBESTEMMELSER Geoteknisk vurdering Automatisk fredede kulturminner Situasjonsplan Før det gis tillatelse til terrenginngrep eller bygge- og anleggstiltak, skal fagkyndig ha foretatt geoteknisk undersøkelse med påfølgende vurdering for de aktuelle tiltak. Dersom eldre gjenstander, konstruksjoner eller andre funn etter eldre aktiviteter blir oppdaget i forbindelse med gravearbeider, skal arbeidet stanses omgående og kulturminnemyndighet skal underrettes; jfr. «Lov om kulturminner». Situasjonsplanen skal tegnes på ajourført kartgrunnlag (situasjonskart) godkjent av kommunen. Situasjonsplanen skal oppfylle krav i gjeldende lover og forskrifter. Utomhusplan Søknad om byggetillatelse skal inneholde utomhusplan (målestokk 1:200) som nøyaktig viser; - bebyggelsens plassering - areal for uteopphold/lek (eks bord, benker, lekeapparat) - gang- og kjøremønster - parkering (bil, sykkel og evt. andre transportmidler) (plasser for bevegelseshemmede skal markeres) - varelevering - snumulighet for bil på egen tomt og siktlinjer i avkjørsel - forming av terrenget (høydeangivelser samt gamle og nye høydekoter) og eventuelle forstøtningsmurer - innsådd/beplantet areal og areal med fast dekke/grus - belysning - håndtering av overflatevann - plassering og utforming av avfallsanlegg - areal for snølagring - vegetasjon (eksisterende trær/busker/bed som skal ivaretas og nye trær/busker/bed som skal plantes - andre forhold og element som har betydning for det regulerte formålet og kvaliteten i prosjektet og/eller i forhold til omgivelsene. For mindre byggetiltak kan en lavere detaljeringsgrad vurderes (gjelder ikke ved enkeltbygg innenfor planen). Estetikk I søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for hvordan bebyggelsen får gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og naturlige omgivelser og plassering. Utover dette skal bebyggelsen gis en høg arkitektonisk standard og høy materialstandard på utvendige overflater. Dette gjelder spesielt høyhuset (hotellet) hvor dette er særlig viktig ettersom bygget vil være synlig fra store deler av sentrum og byområdet. Høghusets utforming skal tilføre byen en positiv tiltrekkende og iøynefallende karakter. 2

3 Miljø og klima Oppfylling Fjernvarme Uteoppholdsareal Restareal, kanter, grøfter o.l. Tilgjengelighet Avkjørsel Frisikt I søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for hvordan fysiske tiltak skal oppføres med tanke på framtidige klimatiske forhold. Alternativer energikilder må vurderes. Det tillates ikke oppfylling utover det som er forutsatt i planen. Avstand fra fyllingsfoten til nabogrense må være minst 1 m, dersom ikke annet er avtalt med grunneier på nabotomt. Oppfylte areal skal planeres og tilsåes. I henhold til bestemmelser i til enhver tid gjeldende Kommunedelplan for Mo og Omegn. Uteoppholdsarealet skal tilpasses reguleringsformålet. Det skal legges vekt på å skape et godt utemiljø (utforming, beliggenhet, støynivå). I tilfelle en trinnvis oppføring av bebyggelsen, skal framtidig byggeareal gis en midlertidig parkmessig behandling. Støy på uteoppholdsareal skal ligge under grenseverdier i retningslinje T 1442:2016, tabell 3. Småareal/restareal, kanter, grøfter o.l. skal gis en parkmessig opparbeidelse. Fyllinger/steinmasser skal dekkes med tilstrekkelig matjord og såes til, evt. beplantes med stedegne arter. Pukkstein, slagg o.l. skal ikke være synlig. Kanter, skråninger og andre "restareal" skal ha en tydelig og ryddig avgrensning. De fysiske omgivelser (bygninger, uteområder og andre anlegg) skal i størst mulig grad gis universell utforming i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Nødvendige tiltak (eks taktile ledelinjer, ramper, rekkverk etc) skal i størst mulig grad utformes gjennom arkitektoniske virkemidler. Avkjørselen skal krysse tomtegrensa i samme høyde som vegkanten har der avkjørselen starter. Avkjørsler skal møte veien i vinkel tilnærmet 90 og om mulig skal avkjørsler ha et slakt fall bort fra veien. Mulighet for å snu bil på egen tomt skal være vurdert. Innenfor siktlinjer tillates det ikke plassert gjenstander eller vegetasjon som er høyere enn 0,5 m over vegens/avkjørselens nivå. Avfallshåndtering Avfallsrom skal være integrert i bygningsmassen. Avfallscontainere skal bygges inn eller skjermes. Molok avfallssystem eller tilsvarende nedgravde løsninger tillates. Disse må ikke bygges inn eller skjermes, men må gis en gunstig plassering med tanke på områdets visuelle kvaliteter. Grense mot grønnstruktur Energianlegg På tomter som grenser mot grønnstruktur og lekeplasser skal det etableres et fysisk skille langs grensen (beplantning, gjerde eller annet). Energianlegg og andre tekniske installasjoner skal gis en god terrengplassering og ha et tiltalende formspråk og en god materialbruk. 3

4 3 REKKEFØLGE Gatetrær, Søndre gate Grøntområder/ Sjøfronten Uteoppholdsareal Lekeplass Kvartalslekeplass Kulvert Mobekken Trær langs Søndre gate skal være plantet senest ett år etter det gis ferdigattest for første bygg innenfor BKB. Øvre grense for planteavstand er 10 meter. Før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygg innenfor BKB, skal o_gp1 og o_gp2 være ferdig opparbeidet i tråd med bestemmelser i 7 «Grønnstruktur» Før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boliger innenfor BKB, skal uteoppholdsareal, minimum 20 % av boligens bruksareal, være ferdig opparbeidet (jf. bestemmelse om uteoppholdsareal under 5) Før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boliger innenfor BKB, skal lekeplass(er) ved oppgang(er) være ferdig opparbeidet i henhold til bestemmelse under 5. Før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boliger innenfor BKB, skal o_gp2 og o_gp1 (gjelder inntil det evt skal brukes til uteservering for hotellet) opparbeides i tråd med bestemmelser i 7 «Grønnstruktur» Før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygg mellom byggegrense BG1 og BG2, skal forlengelse av kulvert over Mobekkens utløp (ut til planavgrensningen) og tildekking/ opparbeiding av toppdekke/ sti oppå kulverten, være ferdigstilt. Mobekkbruaksen Før det utstedes ferdigattest for det første bygget innenfor BKB, skal Mobekkbruaksen, o_svg1 og 2 og o_sgs1, være ferdig opparbeidet. Avbøtende støytiltak Før ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygninger innenfor BKB gis, skal avbøtende tiltak beskrevet i støyvurdering datert , være gjennomført. 4 EIERFORM Eierform Områder med offentlig eierform: Kjørevei (o_sv) Gang- og sykkelvei (o_sgs1 og2), Annen veggrunn tekniske anlegg (o_svt1 og 2), Annen veggrunn grøntanlegg (o_svg1 og 2), Park (o_gp1, 2 og 3) Områder med annen eierform (privat): 4

5 Bolig/Kontor/Hotell/tjenesteyting (BKB) 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG BOLIG/ KONTOR/ HOTELL/ TJENESTEYTING (BKB) Arealformål Høyhushotell Byggehøyde Innenfor området BKB tillates bebyggelse for bolig, kontor, hotellkonferansevirksomhet med tilhørende anlegg og tjenesteyting. Innenfor tjenesteyting tillates servering, bevertning i form av kafe, restaurant, pub, nattklubb, og dessuten konsertsal. Det tillates at det etableres trafostasjon innenfor areal regulert til BKB, fortrinnsvis integrert i ny bygningsmasse. Dersom det skal etableres en frittliggende trafostasjon, skal det settes av en egen tomt for dette. Høyhuset kan kun nyttes til hotell, og det tillates ikke en kombinasjon med hotell og boliger. Byggegrensene er vist på plankartet. Mellom BG1 og BG2 skal maksimal byggehøyde ikke overstige kote 16,55. Mellom BG2 og BG3 kan det føres opp et hotellbygg med maksimal byggehøyde ikke over 52,55. Dersom bygningsmasse mellom BG2 og BG3 ikke er et rent hotellbygg skal maksimal byggehøyde ikke overstige kote 20,55, og bestemmelsene for takoppbygg i neste avsnitt skal gjelde. Mellom BG3 og Søndre gate skal maksimal byggehøyde ikke overstige kote 20,55. Det tillates oppbygg på tak opp til kote 23,55. Slike oppbygg til tekniske formål eller i form av boareal på taket med utgang til takterrasse må være tilbaketrukket minimum 3 m fra fasadeliv/byggelinje, og de skal samlet (takboks + terrasse/ uteoppholdsareal) ikke utgjøre mer enn 20 % av den totale takflaten. Gjerder/ rekkverk på takterrasser skal også være tilbaketrukket minimum 3 m fra fasadeliv/ byggelinje. Bebyggelse skal ha laveste golvnivå på minimum kote 3,55 Bebyggelsen skal ha minimum byggehøyde på kote 11,55 Tillatt utnyttelse Bruksareal BRA skal ikke overstige m 2. Hotellets grunnflate over kote 23,55 skal ikke overstige 580 m 2. I beregningen av BRA medtas ikke parkeringsplass utendørs (uten overbygning), heller ikke bebyggelse under terreng. Det medregnes heller ikke tenkte plan (ved stor romhøyde i bebyggelsen). Byggegrenser Oppfylling Byggegrenser skal ikke overskrides av bygningsdeler, som f.eks altaner/ balkonger Terrenget tillates fylt opp til kote 3,55. Oppfylling kan ikke gjøres før det er gjennomført geotekniske undersøkelse 5

6 Garasje biloppstilling For blokker eller blokklignende bebyggelse skal det være minimum en garasjeplass + 0,2 gjesteplasser per bolig. Det skal også være oppstillingsplass for motorsykler, mopeder og sykler For øvrige formål innenfor planområdet skal det være 1 plass pr 100 m 2 i bebyggelsen. Utadrettede fasader Det tillates etablert parkering i deler av 1. etg innenfor planområdet. Fasadene mot Søndre gate og mot Sjøfronten skal være utadrettet. Langs Mobekkbruaksen skal 50 % av fasadestrekningen være utadrettet, dvs at 50 % kan benyttes som parkeringskjeller. Sykkelparkering Det skal legges til rette for attraktiv sykkelparkering, fortrinnsvis med takoverbygg Støy Støygrenseverdier i retningslinje T 1442:2016, tabell 3 skal gjelde for boligbebyggelse i planen, med følgende unntak og presiseringer: Det tillates at støynivå utenfor fasader på boligbebyggelse overskrider grenseverdiene for gul støysone, under forutsetning av følgende avbøtende tiltak: Alle boenheter innenfor avvikssonen skal være gjennomgående og ha en stille side. Minimum 50 % av antall rom til støyfølsomt bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder skal minimum 1 soverom ligge mot stille side. Alle boenheter må ha minst ett oppholdsrom med luftevindu/balkongdør i fasade med støynivå under grenseverdi for gul støysone i tabell 1 i T 1442:2016. Bygningsmessige tiltak på balkong kan brukes som tiltak for å sikre at støynivå utenfor luftevindu blir tilfredsstillende. Alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsareal som tilfredsstiller grenseverdikravet i tabell 3 i T 1442:2016. Innendørs støynivå skal tilfredsstille krav i Byggteknisk forskrift sammen med de krav til luftskifte/ventilasjon som følger av samme forskrift Uteoppholdsarealstørrelse Uteoppholdsareal- For boligbebyggelse innenfor planområdet skal minimum uteoppholdsareal (MUA) tilsvare 20 % av boligens bruksareal, hvorav minst 200 m 2 skal være sammenhengende fellesareal på bakkeplan. Det skal etableres et fysisk skille (gjerde, beplantning, hekk, eller annet) mellom felles uteoppholdsareal tilgrensende private arealer. Uteoppholdsplass på terrasse/ balkonger kan medregnes i beregnet privat uteareal pr. boenhet dersom balkongen har en gunstig orientering i forhold til lys og sol og den har en slik form at det er mulig å plassere bord og stoler der. Uterom skal være mest mulig sammenhengende (skal ikke splittes opp av interne gangforbindelser og/eller soner til postkasser, 6

7 kvalitet Uteoppholdsareal kontor, hotell, tj.yting IKKE uteoppholdsareal avfallsbeholdere eller lignende), ha en god form, gode solforhold, være lett tilgjengelig, ha tilfredsstillende støynivå og være skjermet for motorisert trafikk og forurensning. Kontorbygg, hotell og bygg for tjenesteyting skal også ha tilfredsstillende uteoppholdsareal for ansatte og kunder. «Restareal» som er smalere enn 5 m regnes ikke som oppholdsareal. Heller ikke areal som brukes til trafikk, parkering eller plassering av avfallsdunker kan regnes som oppholdsareal. Lekeplass ved inngangen / oppgangen Boligene skal ha en lekeplass innenfor BKB og innenfor den byggegrensen det bygges innenfor (BG1-3). Avstanden fra boligene skal være mindre enn 50 m. For hver bolig skal det disponeres 5 m 2 til lekeplass nær inngang/ oppgang. Lekearealet bør ha fast dekke for sykkel, barnevogn og rullestol, samt ha sitteplasser for voksne. Lekeplassen(e) skal etableres med en utforming, kvalitet og innhold som appellerer til bruk og opphold for barn og voksne. Lekeplasser må sikres forsvarlig mot kjøreareal (ved gjerde eller på annen måte). Gatetrær Langs Søndre gate skal det plantes gatetrær (se rekkefølgebestemmelser) 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Gang- og sykkelveg Busslomme Leskur Grøntanlegg Annen veggrunn Gang- og sykkelvei, o_sgs1, i Mobekkbruaksen, skal ligge sentrisk i et 10 meters tverrprofil. Bredde på gang- og sykkelvei skal være 3,0 m, og den skal ha fast dekke (asfalt) På areal o_svt2 (busslomme) tillates det oppført leskur for ventende på buss. Annen veigrunn grøntanlegg o_svg1 og 2. Det skal etableres en trerekke innenfor o_svg2. Nye trær skal stå rett ovenfor eksisterende trær inne på eiendommen gnr 20 bnr GRØNNSTRUKTUR Grøntområde/ Sjøfronten o_gp1 og o_gp2 skal opparbeides parkmessig som en del av grøntarealet mot fjorden, med blant annet beplantning og anlegg for opphold, aktivitet og lek. Materialbruk, utførelse og kvalitet skal tilpasses/ ta utgangspunkt i prosjektet «Vi løfter sammen». 7

8 Hovedstien skal være helt i tråd med prosjektet «Vi løfter sammen» Kvartalslekepass Uteservering O_GP1 O_GP2 skal, i tillegg til å være en del av grøntarealet mot fjorden, opparbeides med elementer/ kvaliteter slik at det blir en stedstilpasset kvartalslekeplass (se planbeskrivelse for ytterligere beskrivelse). Dersom det etableres hotell og/ eller restaurant inne på BKB mellom byggegrense BG1 og BG3, kan det tillates etablert uteservering innenfor o_gp1. Utløp Mobekken Eksisterende kulvert tillates forlenget slik at utløpet ligger i planavgrensningen. Arealet tillates oppfylt slik at hovedstien langs sjøfronten kan legges ut på dette arealet. Tildekking/ opparbeiding av toppdekke/ sti oppå kulverten opparbeides helt i tråd med prosjektet «Vi løfter sammen» Pir o_gp3 (Pir) Her tillates bygd en pir som trekonstruksjon på peler. På pirens ytre endepunkt kan det tillates oppført lettere konstruksjoner som levegger og tak. Sikkerhetshensyn skal ivaretas (ved avskjerming, rekkverk o.l.). Situasjonsplan vil vise hvor langt ut denne piren kan opparbeides. Maksimal lengde skal ikke overskride regulert utstrekning. 8 HENSYNSSONER Støysoner H220_1 og 2 Gul støysone. Innenfor hensynssone H220_1 og 2 skal støyverdier og tiltak være i henhold til bestemmelser under 5 Støysone H23. Grønn støysone. Ingen avbøtende støytiltak er nødvendig 8