Notat avhendingsplan for Stensby sykehus

Transkript

1 Adresse Helse Sør-Øst RHF Pb Hamar Telefon: Telefax: e-post: Notat avhendingsplan for Stensby sykehus Til: Elvira Maric,Morten Løkken Bendiksen Fra: Bo Vegard Bording Grøtvedt Kopi: Dato: 20. februar 2013 Sak: Stensby sykehus Saknr.: Saksbeh.: Stensby sykehus - avhendingsplan Stensby sykehus, gnr.220,bnr. 3 i 0237Eidsvoll Kommune. Stensby sykehus. 1. Oppdraget, forberedelse til eventuell avhending. Bo Vegard Bording Grøtvedt, HSØ har utarbeidet en avhendingsvurdering, datert 15. oktober Denne vurderingen er benyttet i utarbeidelse av avhendingsplanen. Vedlegg 1. Vurderingen omfatter kun grove beregninger og må oppfattes som størrelsesorden og er ikke eksakte. Hensikten er å visualisere alternativer som grunnlag for vedtak for en avhendingsplan. Oppdraget honoreres etter påløpte timer (tilsvarende kostnadsdekning) og direkte utlegg dekkes etter bilag. Helse Sør-Øst er den statlige helseforetaksgruppen som har ansvar for spesialisthelsetjenestene i Østfold, Akershus, Oslo, Hedmark, Oppland, Buskerud, Vestfold, Telemark, Aust-Agder og Vest-Agder. Virksomheten er organisert i ett morselskap, Helse Sør-Øst RHF, og 10 datterselskap. I tillegg leveres sykehustjenester i regionen av privateide sykehus, etter avtale med Helse Sør-Øst RHF.

2 2. Sammendrag(gjengis i pkt. 12.) Etter de vurderinger som er gjort i tidligere avhendingsvurdering og dette notatet (avhendingsplanen) anbefaler vi at det arbeides parallelt med flere aktiviteter og alternativer i avhendingsprosessen, oppsummert nedenfor. Avklaringer i forhold til Samhandlingsreformen prioriteres og iverksettes umiddelbart. Parallelt arbeid (vedleggene er kun utkast og må bearbeides/tilpasses): - Utredning av alle forhold som omfattes av avhendingsstrategien for HSØ. - Utarbeidelse av styringsdokument og forankring av prosessen, vedlegg 2. - Utarbeidelse av forenklet styringsdokument, vedlegg 3. - Oppdatering av prosjektplanen, vedlegg 4. - Forberede salg på det åpne marked. - Forberede midlertidig utleie. Milepælsplan utdrag av prosjektplanen: Prosess start Forberedende fase Samhandlingsreformen Vurderingsfase Forankring HF Forankring RHF/HOD Salgsforberedelse Salg Etterarbeid/oppdrag fullført Historisk Stensby gård ble i 1911 gitt som gave til Eidsvoll kommune av kammerherre Håkon Mathiesen "til istandbringelse av tidsmessig sygehus med epidemianstalt". Den første pasienten ble innlagt 23. oktober Akershus fylkeskommune overtok huset i Etter sykehusreformen i 2002 ble Stensby sykehus en del av Akershus universitetssykehus HF. Stensby sykehus har fungert som lokalsykehus for Eidsvoll og Hurdal kommuner. Stensby sykehus ble på styremøte i AHUS 19. desember 2012 vedtatt avviklet. All virksomhet i AHUS regi skal være avviklet innen 1. april Samhandlingsreformen Eidsvoll kommune er tilbudt å leie arealer for å dekke oppgavene i samsvar med føringene i Samhandlingsreformen, men har avslått tilbudet. Kommunen benytter seg i dag av egen ledig kapasitet på alders- og sykehjem. Et forsøk på å danne et interkommunalt selskap for Øvre Romerike har ikke nådd frem. Kommunen har også sagt opp leieavtalen og fraflyttet legevakten. Rådmann i Eidsvoll Bynhild Hovde opplyser i en uformell henvendelse fra oss at kommunen senere ikke har vurdert eiendommen til kommunal bruk, men at en ny formell henvendelse om overtakelse eller samhandling vil bli politisk vurdert. Side 2 av 5

3 5. Regulering Eiendommen er uregulert, men er i kommuneplanens arealdel avsatt til offentlig formål. Dersom eiendommen skal selges på det åpne marked til annet formål vil omregulering være påkrevet. Kostnader og tidsforbruk ved en reguleringsprosess må da vurderes opp mot mulig gevinst. Generelt vil en regulering ta minst 2 år og ha en kostnad på NOK 2 mill.. 6. Vern Ingen del av eiendommen er vernet i landsverneplanen for helsesektoren (LVPH). Lokale verneinteresser er ukjent. 7. Miljø Det er ikke registrert virksomhet på eiendommen som gir grunn til å anta at det er forurensning i grunnen. Før avhending kan det være aktuelt å vurdere prøvetaking. Det ikke gjort registreringer eller undersøkelser av mulige giftforekomster i bygningsmassen. 8. Mulige kjøpere Nasjonale investorer/entreprenører vi har snakket med antyder at eiendommen ikke vil være noe klart investeringsobjekt for denne gruppen. Spesielt er dette med bakgrunn i usikkerheten rundt regulering og mulig fremtidig bruk. Lokale investorer/entreprenører med større kjennskap til kommunen administrativt og politisk kan derimot være mer aktuell kjøpegruppe. 9. Bygningsmassen. Bygningsmassen omfatter svært ulike bygningskonstruksjoner og bærer preg av på- og tilbygging fra ca til i dag.totalt brutto areal i hovedbygget er kvm. brutto, hvorav 450 kvm. er uinnredet og 237 kvm. er kondemnabelt. Etter en gjennomgang av arealene har vi trukket fra uegnede arealer ved utleie. Utleiebart areal er vurdert til kvm.. Norconsult har utarbeidet tilstandsanalyse datert 21. september Den konkluderer med at hovedbygget med fløyene A til F har svært varierende standard, men vurderes samlet til å være i middels god tilstand (TG2). Fløy E, 237 kvm. anbefales revet, og vil inngå i verdivurderingen som rivekostnad.hybelbygget og låven er ikke vurdert. Hybelbygget må anses som kondemnabel og bør rives. Låven kan med fordel overføres vederlagsfritt til idrettsforeningen til bruk for tilliggende ski-/løypeanlegg. 10. Verdivurdering/-fastsettelse. Totalt brutto areal er utregnet til ca kvm., (ekskl. trafo og aggregat hus), og vi legger dette til grunn for vurdering av eiendommens verdi. Eiendommen vil ved salg utgjøre en betydelig andel av tilbudte arealer i området, og kan være tidkrevende å avhende. Det er p.t. lite utbud på tilsvarende type arealer i området, og lite sammenlignbare objekter til salgs. Vi har tatt utgangspunkt i Hanskollen hotell og Hurdal ungdomsskole som er til salgs for hhv. NOK 6,2 mill. og NOK 7,9 mill., tilsvarende ca ,- pr. kvm.. Et grovt første anslag for verdien vil således være kvm. x NOK 3 000,- = NOK 30 mill. som en størrelsesorden. Det kan være nødvendig å gjøre fradrag for kondemnable arealer som bør rives. Dette er ikke medtatt her, men normal Side 3 av 5

4 rivekostnad er 1 330,- pr. kvm..verdien av disse arealene før rivning må anses som svært marginale. Før salg iverksettes må det utarbeides en takst og det er da viktig å få en markedsverdi slik det står. Normalt vil en teknisk verdi eller bruksverdi for et sykehus avvike sterkt fra hva markedet er villig til å betale. 11. Alternative avhendingsmodeller som kan bearbeides parallelt a. Forholdet til Samhandlingsreformen. Det er ingen tvil om at et samarbeid mellom kommunene i Øvre Ringerike ville være en god løsning for å ivareta de oppgavene kommunene skal utføre som en følge av Samhandlingsreformen. Foretaksmøtet legger stor vekt på samhandling generelt, og mellom sykehusene og kommunene spesielt. I Jonas Gahr Støres tale til sykehusene 30. januar sa han bl. a. følgene (utdrag): Samhandlingsreformen handler ikke bare om at kommunene skal jobbe annerledes. Det handler om å gjøre hele behandlingskjeden samkjørt og bedre. Samhandlingsreformen forutsetter at kommunene og sykehusene samarbeider tettere. Jeg venter mye av dette tette samarbeidet mellom sykehus og kommuner. Ut fra dette legger vi til grunn at forholdet til Samhandlingsreformen og vertskommunens behov for objektet skal være avklart før salget fremlegges HSØ RHF styret for behandling og foretaksmøtet for vedtak. b. Legges i møllpose. For å oppnå høyest mulig verdi ved avhending vil det være nødvendig å gjennomføre UFFA (utvidet foredling før avhending) ved at reguleringsforhold, forholdet til Samhandlingsreformen, mulig eget bruk, utarbeidelse av mulighetsstudie og markedsbearbeidelse avklares. Siden all virksomhet skal være avsluttet inne 1. april 2013 blir eiendommen liggende uten noen form for virksomhet/bruk en periode. Dette gjelder enten eiendommen leies ut eller blir sående uten noen form for bruk. Den må konserveres i størst mulig grad for å forhindre unødig forfall og alt energiforbruk må reduseres til et minimum. Daglig eller periodevis vakthold og ettersyn blir nødvendig. Utsettelse av realisering og noen driftskostnader må påregnes. c. Utleie helt eller delvis. Leieprisene i området ligger i størrelsesorden NOK 300, ,- pr. kvm. pr. år. Leiepris for tilsvarende arealer i området er NOK 600,- pr. kvm. og år. Vi legger dette til grunn ved beregning av utleiealternativet..utleiebart areal er kvm., som ved 100 % utleie er NOK ,- og fratrukket 10 % eiers kostnadernok ,- kan gi en netto leieinntekt på NOK ,- alt pr. år. Ved utleie på langsiktige vilkår må det avklares juridisk om det er å anse som avhending eller om det kan foretas utleie direkte til en leietaker utenom konkurranse. Utlysning av konkurranse om leie kan være aktuelt. Side 4 av 5

5 d. Salg på det åpne marked. Før iverksettelse av salg på det åpne marked kan det være tjenlig å gjennomføre en mulighetsstudie for å kartlegge bruksalternativer og lete frem mulige kjøpere. Det bør avklares med kommunen hvilken regulering som kan påregnes for en kjøper. En reguleringsprosess koster ca. NOK 1 mill. pr. år og virker i dette tilfellet å ikke være tjenlig. Salg slik det står synes å være et nærliggende alternativ, men bør vurderes av megler når denne er valgt. Ved avhending skal det utarbeides en takst eller verdivurdering som ikke er eldre enn 6 måneder. Salg ved megler sikrer en formell og uavhengig avhending av eiendommen. 12. Anbefaling, fremdrift og milepælsplan. Med bakgrunn i ovenstående anbefaler vi at avklaringer i forhold til Samhandlingsreformen prioriteres og iverksettes umiddelbart. Parallelt arbeid (vedleggene er kun utkast og må bearbeides/tilpasses): - Utredning av alle forhold som omfattes av avhendingsstrategien for HSØ. - Utarbeidelse av styringsdokument og forankring av prosessen, vedlegg 2. - Utarbeidelse av forenklet styringsdokument, vedlegg 3. - Oppdatering av prosjektplanen, vedlegg 4. - Forberede salg på det åpne marked. - Forberede midlertidig utleie. Foreløpig milepælsplan: Prosess start Forberedende fase Samhandlingsreformen Vurderingsfase Forankring HF Forankring RHF/HOD Salgsforberedelse Salg Etterarbeid/oppdrag fullført Side 5 av 5