Notat Til : Bystyret Fra : Rådmannen

Transkript

1 Notat Til : Bystyret Fra : Rådmannen Kopi : Vår referanse Arkivkode Sted Dato 06/ A20 DRAMMEN KOSTNADSANALYSE FOR NYTT TRIBUNEANLEGG UNDER FORUTSETNING AV AT DET BYGGES NY SKOLE ETTER ALT. MARIENLYST ØST Det foreligger en kostnadsanalyse fra DEKF av bygging av nytt tribuneanlegg kombinert med ungdomssskole på Marienlyst stadion/ Gamle Gress i tre alternativer. Selve skoleanlegget er kostnadsberegnet til ca. 164 mill. kr der den reelle merutgiften i forhold til tidligere utredet alternativ Marienlyst Vest er et anslag på 20 mill for flytting av tennisarealene. Alt. A har en kostnadsramme på ca 54 mill.kr, gir total tribunekapasitet på ca tilskuere, 1200 m 2 næringsareal og et garasjeanlegg på 1100 m 2. Alt B har en kostnadsramme på ca 102 mill. kr, gir total tribunekapasitet på ca tilskuerere og et økt næringsareal til 2800 m 2 og 1800 m 2 garasjeanlegg. Alt C har kostnadsramme på ca 152 mill.kr, total tribunekapasitet ca tilskuere og innebærer ytterligere økt næringsareal til 3600 m 2 og totalt 1800 m 2 garasjeanlegg. Det er også mulig å kombinere bygging av ungdomsskole med en opprettholdelse av dagens Marienlyst for en periode dersom SIF skulle ønske dette. Ungdomsskolen vil kunne bli etablert innenfor den oppgitte kostnadsrammen. Når hovedarenaen til SIF flyttes, vil dagens hovedtribune senere bli revet, og arealet omgjort til uteareal for skolen. Den videre diskusjon med SIF vil bygges på bystyrets vedtak i skolesaken, og det vises til eget notat om dette (datert ).. Rådmannen minner om at det tidligere er lagt fram en overordnet mulighetsananlyse med en kostnadsramme på ca 280 mill kr for utvikling av Marienlyst Stadion / Gamle Gress. Med en løsning med integrert ungdomsskole blir alle nye alternativer rimeligere. Dette skyldes at næringsarealer blir betydelig redusert, samt at kommunen kombinerer et i økonomiplanen allerede finansiert skolebygg med anlegget. Dersom kommunen v/ Drammen Eiendom står som byggherre, vil næringsarealer og parkeringsarealer bli leid ut. Dette vil kunne gi ca 2 mill., 5 mill. og 6 mill kr i leieinntekter gitt dagens leiemarked. De årlige kapitalkostnader som de vil måtte betjene gjennom idrettsarrangementer mv., er da henholdsvis 2, 3 eller 5 mill. kr i de tre alternativene.

2 Den videre dialog med Strømsgodset vil baseres på disse forutsetningene med alle muligheter for ulike eier- og driftsformer. Den samlede økonomiske analysen påvirkes av eier- og driftskonseptet og Strømsgodsets ønske om utvidelse av inntektsgivende virksomheter i tilknytning til stadionanlegget. På grunn av fremdrift i prosjektering av skolebygget er kommunen avhengig av en avklaring fra Strømsgodset i løpet av vinteren Parallelt med denne prosessen vil kommunen, som tidligere uttalt, også innlede en prosess med Strømsgodset dersom private investorer ønsker å bygge en helt ny arena for toppfotball i kommunen. Strømsgodset vil derfor innen kort tid komme tilbake til kommunen med en skisse og et overslag over arealbehov etc dersom det skal bygges ny stadion. 1. vedlegg: Kostnadsvurderinger ny skole / tribuneanlegg Marienlyst Øst

3 NOTAT Til: Rådmannen Fra: Drammen Eiendom KF Dato: Sak: Kostnadsvurderinger ny skole/tribuneanlegg "Marienlyst Øst" 1. Bakgrunn Drammen Eiendom KF (DEKF) har med bakgrunn i mulighetsanalysen for Marienlyst Stadion og utarbeidede skisser for bygging av kombinert skole- tribuneanlegg på Marienlyst "Marienlyst Øst", foretatt en grov kostnadsanalyse av anlegget basert på dagens prisnivå. Kostnadsanalysen baseres på erfaringstall og på foreløpige vurderinger av ulike arealbehov, tribunebehov og andre funksjoner lagt inn i nytt tribuneanlegg. Da markedssituasjonen i byggebransjen er svært usikker er det vanskelig å komme med eksakte beregninger på hva en ny skole- og tribuneanlegg vil koste, men DEKF vil ut fra foreliggende materiell og dagens kunnskap om markedet funnet fram til et kostnadsoverslag som vil kunne danne grunnlag for det videre arbeidet. I tillegg til kostnadsvurderinger av anlegget er det også tatt høyde for relokalisering av tennishall med tilhørende baneanlegg. Lov om merverdiavgift og kompensasjonregler, er dessuten viktige elementer i forhold til kostnadsvurderingene. Dette henger igjen sammen med ulike modeller for eierskap og leietakernes bruk av arealene. DEKF har derfor valgt å gjøre sine beregninger både med og uten merverdiavgift. 2. Kostnadsvurderinger 2.1 Ny skole "Marienlyst Øst" DEKF har foretatt følgende vurderinger i forhold til bygging av skoleandelen i ny skole/tribuneanlegg på "Marienlyst Øst"

4 Kostnader pr. kvm Kostnader totalt Utenomhus/forplass kr kr Sum kr kr Kostnadene er noe høyere enn bygging av ny skole på "Marienlyst Vest". Dette skyldes i første rekke at tennisklubbens baner inkl. tennishall og klubbhus må erstattes. I forhold til 0- alternativet "rehabilitering av Strømsø skole" som var kostnadsvurdert til ca. 148 mill kr er "Marienlyst Øst" alternativet gunstig tatt i betraktning at Strømsø skole kan selges og finansiere ca. 20 mill kr av utbyggingen på "Marienlyst Øst". Det er ikke tatt høyde for kjøp av arealer til tennisklubben da disse forutsettes etablert på kommunens arealer i tilknytning til ny flerbrukshall på Berskau, arealer som er avsatt til idrettsformål og realiserbare til andre formål. 2.2 Ny skole og tribuneanlegg "Marienlyst Øst" Det foreligger ingen arealkrav for bygging av nytt tribuneanlegg på "Tribune Øst". Med bakgrunn i mulighetsanalysen og etterfølgende diskusjoner har DEKF derfor i sin beregning av kostnadene tatt utgangspunkt i tre mulige løsninger: Alt A (minimumsløsning) Kostnader pr. kvm Kostnader totalt Utenomhus/forplass kr kr Delsum kr kr VIP/Næring kr kr kr kr Garasjeanlegg) kr kr kr kr Tilrettelegging tribune 22 m kr 500 kr 625 kr kr Klokkesvingen(enkel) ståplasser kr kr kr kr Delsum kr kr Sum kr kr

5 Skoleanlegget etableres med ca kvm i nybygg og kvm i tribunebygget Tribunebygget gir plass til ca kvm VIP- næringsareal Tribuneanlegget gir plass til ca. 40 parkeringsplasser i 1.etg. inn mot tribunen Tribuneanlegget gir plass til ca sitteplasser Tribuneanlegget i klokkesvingen bygges som ståtribune med plass til tilskuere. Total tribunekapasitet ca tilskuere Alt. B (mellomalternativet) Kostnader pr. kvm Kostnader totalt Utenomhus/forplass kr kr Delsum kr kr VIP/Næring kr kr kr kr Garasjeanlegg kr kr kr kr Tilrettelegging tribune 26 m kr 500 kr 625 kr kr Klokkesvingen(enkel) ståplasser kr kr kr kr Delsum kr kr Sum kr kr Skoleanlegget etableres med ca kvm i nybygg og ca kvm i tribunebygget Tribunebygget gir plass til ca kvm VIP- næringsareal Tribuneanlegget gir plass til ca. 80 parkeringsplasser i 1.etg. inn mot tribunen Tribuneanlegget gir plass til ca sitteplasser Tribuneanlegget i klokkesvingen bygges som ståtribune med plass til tilskuere. Total tribunekapasitet ca. 11 ooo tilskuere Alt C (Maksimumsalternativet) Kostnader pr. kvm Kostnader totalt

6 Utenomhus/forplass kr kr Delsum kr kr VIP/Næring kr kr kr kr Garasjeanlegg kr kr kr kr Tilrettelegging tribune 26 m kr 500 kr 625 kr kr Klokkesvingen(enkel) sitteplasser kr kr Delsum kr kr Sum kr kr Skoleanlegget etableres med ca kvm i nybygg og ca kvm i tribunebygget Tribunebygget gir plass til ca kvm VIP- næringsareal Tribuneanlegget gir plass til ca. 80 parkeringsplasser i 1.etg. inn mot tribunen Tribuneanlegget gir plass til ca sitteplasser Tribuneanlegget i klokkesvingen bygges som overbygd sittetribuner med plass til sitteplasser eller ståplasser Total tribunekapasitet ca. 11 ooo/11900 tilskuere 3. Eierskap 3.1 Forholdet til off.salg/innkjøp DEKF har ikke vurdert alternative eierformer for bygging av nytt skoleanlegg i og i tilknytning til tribuneanlegget "Marienlyst Øst". Eierskap til ny skole/tribuneanlegg må imidlertid drøftes videre. I den sammenheng må bl.a. Retningslinjer for salg av off.eiendom og bygninger vedtatt av ESA (EFTAs Overvåkningsorgan) overholdes Forholdet til merverdiavgift/merverdikompensasjon Ved bygging i egen regi vil DEKF få merverdikompensasjon for bygging av nytt skoleanlegg på " Marienlyst Øst". Dette vil etter DEKF's beregninger, utgjøre ca. 33 mill kr.

7 Ved å etablere næringsvirksomhet i tribunebygget vil det også være mulig å registrere hele eller deler av bygningsmassen frivillig i merverdiregisteret. Dette innebærer at utbygger ikke får merverdikompensasjon for investert beløp, men i stedet får inngående merverdiavgift på investeringene. Dette fører til lavere investering og dermed lavere kapitalkostnader. Husleien vil dreimot få påslag for merverdiavgift, noe leietaker (næringsdrivende) får tilbake i form av inngående merverdiavgift, men skolen får tilbake gjennom merverdikompensasjonsreglene. 4. Framdrift DEKF vurderer det som mulig å ferdigstille nytt skoleanlegg på "Marienlyst Øst" til skolestart skoleåret 2009/2010. Byggestart er imidlertid avhengig av et vesentlig forhold: Beslutning om Marienlyst Fotballstadion "Gamle Gress" skal avvikles som toppfotballarena og det skal etableres ny arena for toppfotball i regi av Strømsgodset Fotball AS. Etter at en slik beslutning er tatt høsten 2006/vinteren 2007 kan DEKF i samarbeid med de ulike aktørene starte konkurranse/forprosjektering av "Marienlyst Øst". Dersom man vedtar å avvikle "Gamle Gress" som toppfotballarena, kan man prosjektere og starte bygging av nytt skoleanlegg tett inntil eksisterende hovedtribune. DEKF forutsetter da at man har etablert nye tennisarealer på Berskau og at man ikke behøver ny reguleringsplan for området. Etter ferdigstillelse av ny toppfotballstadion forutsettes det at man river eksisterende hovedtribune og etablerer nødvendig utenomhusanlegg inn mot eksisterende fotballstadion. På denne måten vil skoleanlegget fremstå som et frittstående anlegg med høye kvaliteter både ute og inne. Eksisterende fotballstadion med eksisterende undervarme og eventuelt nytt kunstgress for å tåle økt belastning og utvidet brukstid, vil bli et betydelig tilvekst til både skole og idrett i området. Dersom man velger å utvikle "Gamle Gress" til fortsatt å være toppfotballarena, må man starte konkurranse/prosjektering av integrert skole og skole- og tribuneanlegg umiddelbart etter at beslutning er tatt. Tore Justad daglig leder