Vi skal i denne lille halvtimen se nærmere på prosessen og rammebetingelsene ved avhending av offentlig fast eiendom.

Transkript

1 Hei alle sammen, og god ettermiddag! Vi skal i denne lille halvtimen se nærmere på prosessen og rammebetingelsene ved avhending av offentlig fast eiendom. Presentasjonen blir lagt ut på nettet, også teksten, så dere behøver ikke notere om dere ikke ønsker. 1

2 Tiden vi har til rådighet kan være litt knapp, så det er fint om dere kan samle opp spørsmål til slutten av innlegget. Om tiden ikke strekker til er du hjertelig velkommen til å ta kontakt senere. Jeg har bakgrunn fra privat kommersiell utvikling av fast eiendom før jeg gikk over til avhending av offentlig fast eiendom. Det har vist seg å være en god kombinasjon det å kjenne både selgers og kjøpers ståsted. 2

3 Vi skal snakke om avhending av fast eiendom i offentlig sektor der vi skal vi se nærmere på Hvem, Hva, Hvorfor, Når og Hvordan. Vi skal også se på noen kritiske faktorer som påvirker avhendingen, ikke minst tidspunktet. 3

4 Det er mange som eier og forvalter offentlig eiendom, Staten, kommuner og fylkeskommuner har etablert mange eierformer for å ivareta sine interesser. Mer om Statens eierskap kan lese på DIFI.no 4

5 Siden jeg har jobbet i Forsvarsbygg Skifte eiendom og til daglig jobber med avhending i Helse Sør Øst skal vi i dag naturlig nok konsentrere oss om statsenheter og helseforetak. Statsforetakene er etablert som et direkte verktøy for åivareta et konkret ansvar. Selv om helseforetakene er organisert som egne juridiske enheter er det ved avhending av fast eiendom mange sammenfallende forhold. 5

6 Vi er satt til å forvalte offentlige formålsinteresser og har i hovedsak derfor formålseiendommer i våre porteføljer. Med noen få unntak har vi også samme rammebetingelser ved avhending. De største forskjellene ligger i at statsenhetene, som Forsvarsbygg, har regnskapsmessig kontantprinsipp og er underlagt avhendingsinstruksen, og i tillegg til å avhende ved salg også avhender ved forvaltningsoverføring. Helseforetakene er selvstendige juridiske enheter med «normale» regnskapsprinsipper, og avhender kun ved salg. 6

7 Det er noen viktige felles forhold som gjelder. Vi er politisk styrt, kan ikke gå konkurs, kan ikke ta risiko eller ta opp eksterne lån. I praksis betyr denne tilknytningsformen at vi ikke har anledning til å gjennomføre noen utvikling av eiendommene for å øke verdien før salg, verken i egen regi eller samarbeid. Dog kan vi gjøre noen grep for å oppnå best mulig resultat. ESAs regelverk bestemmer at det er begrenset adgang til å selge eiendom med statsstøtte. Det stilles krav til markedsverdi, som reelt sett kun oppnås ved åpen budrunde. Ved direkte salg, for eksempel til kommuner, kan også verditakst, basert på markedsverdi, utført av ekstern, uavhengig takstmann benyttes. I spesielle tilfeller eller ved vanskelig takserbare eiendommer, som formålseiendommer ofte er, kan også 2 eller flere takster innhentes for å bestemme markedsverdien. For at alle som har interesse skal få rimelig anledning til å vurdere kjøp av offentlig næringseiendom (gjelder ikke bolig), skal den forestående avhendingen annonseres flere ganger i en periode på mer enn 2 måneder før den kan selges. Ved åpent salg, skal det skje kunngjøring og budrunde som det ikke er knyttet vilkår til, og uten begrensninger på hvem som kan melde seg som interessent. Vi kan altså ikke velge en bestemt kjøper fremfor en annen, det er markedspris som gjelder. Dog kan vi stanse prosessen om vi ikke får et tilfredsstillende resultat. Vi kan i noen tilfeller avvise bud. Eksempelvis kan dette være bud som tar forbehold som strider mot lover og regler som vi er underlagt, så som eksklusiv forhandling siden vi da utelukker andre. Det strider dessuten mot krav om markedspris. 7

8 Når statsenheter skal avhende eiendom skal de i henhold til Avhendingsinstruksen avklare andre statsenheters behov for eiendommen. Avhendingen skjer da ved forvaltningsoverføring til den andre statsenheten. Overdragelsen skjer gjerne i egen regi, og det er markedsverdi som gjelder også her, selv om EØS regelverket ikke kommer til anvendelse. Direkte salg skjer gjerne til vertskommune (som ofte skjer til interkommunalt selskap i forbindelse med samhandling), eller fylkeskommune der eiendommen kan egne seg for andre offentlige formål. For helseforetakene gjelder dette i henhold til Samhandlingsreformen og Avhendingsinstruksen for statsenhetene. Salget kan gjøres i egenregi, og det er markedsverdi som gjelder. I noen tilfeller kan det være riktig å arrangere en budrunde der k/fk får anledning til tre inn i høyeste bud og på den måten finne den reelle markedsprisen. Salg på åpent marked skjer på vanlig måte gjennom eiendomsmegler, og da vil den reelle markedsprisen bli resultatet. Ved reformer innen de ulike sektorer har det over tid vært flere overføringer av eiendommer med eller uten betaling. Da hender det at det er tilbakeføringsklausuler knyttet til eiendommen. Det kan gjelde hele eiendommen eller kun tomtegrunn. 8

9 Målsettingen må være en optimal gjennomføring av avhendingen. Salg til planlagt tid til de beste betingelser for selger. Et mål i seg selv er å unngå komplikasjoner både under og etter salget. 9

10 I Helse Sør Øst RHF har vi en etablert avhendingsstrategi 10

11 med rutiner ved avhendinger. Disse omfatter fasene før, under og etter salg og oversikt over gjeldende lover og regler som vi forholder oss til. 11

12 Vi handler med offentlige resurser, og må derfor være nøye med å kartlegge risiko og vurdere hvordan de kan reduseres eller forhindres. 12

13 Når plan for strukturendring eller nybygg starter vet vi at eiendommer på et tidspunkt helt eller delvis skal selges. På et tidlig tidspunkt har vi et visst begrep om omfanget av avhending. Det ideelle er å starte avhendingsprosessen allerede her. Ved en tidlig start er det erfaringsvis slik at mange usikkerheter kan reduseres og det blir tid og rom for å håndtere uforutsette, men ikke minst uforutsigbare prosesser. Når vi starter avhendingen på et tidlig nok tidspunkt kan vi leie tilbake arealer for en kortere periode. Dette gir ofte ny eier tid og løpende inntekt mens plan og prosjekteringsarbeidet pågår. Eiendommen blir lettere å avhende og vi kan få en høyere pris. Eiendomsinformasjon, kommuneplaner, grunnbok og forvaltningsplaner er kjent eller intern dokumentasjon og kan festes til milepæler i avhendingsplanen, men 13

14 dessverre finnes også ukjente, uforutsigbare/forsinkende elementer og hendelser som må hensyntas. I tråd med Samhandlingsreformens intensjon skal vertskommunen tilbys å overta eiendommen til samhandlingsformål og Avhendingsinstruksen bestemmer at eiendommen skal avklares i forhold til Statens, vertskommunens og fylkeskommunens øvrige behov for eiendommen. Stat, kommuner og fylkeskommuner trenger ofte å gjøre grundige vurderinger av behovet og økonomien før de gjør vedtak om kjøp eller ikke. Og da skal det normalt opp til politisk behandling i formannskaps eller kommunestyremøte. Under normal forvaltning har forholdet til omgivelsene over tid stabilisert seg. Når vi iverksetter en avhending begynner ting å røre på seg og flere uforutsette hendelser oppstår. Det kan være kjente og ukjente avtaler som må hensyntas og avklares eller avlyses. Gaver som kreves tilbakeført, eiendomsgrenser som må justeres, opposisjoners meninger om eierskap, fremtidig bruk, regionale/lokale/private verneinteresser. Avklaring krever av og til betydelige resurser og tar tid. EØS avtalens regler begrenser muligheten til å gi offentlig støtte. Dersom det er tvil om et salg er i konflikt med konkurransereglement, må melding sendes overvåkingsorganet ESA for uttalelse, noe som også tar tid. Heldigvis er dette svært sjelden en problemstilling. 14

15 15

16 Markedet, regulering og fremtidige utviklingsmuligheter er svært ofte en utfordring. Vi vet at reguleringsprosesser ofte tar tid og koster penger. Noen mener en god regulering er som å vinne i Lotto. I en viss grad er det riktig, fordi en eiendomsutvikler får redusert risikoen og kan realisere utviklingsgevinster. Men hvor langt skal vi gå? 16

17 Vi skal se på noen parametere som påvirker salgstidspunktet. Siden eiendommene ble etablert, utbygget eller ombygget til deres spesielle formål er de også regulert eller avsatt til det formålet, gjerne i mangel av alternativer. Når avhending iverksettes endrer dette bildet seg og nye formål og bruksområder må vurderes. Det hører til sjeldenhetene at en ny eier kan ta i bruk en formålseiendom slik den er, både med hensyn til planformål og eiendommens egnethet. Hva eiendommen kan brukes til krever avklaring av standard, egnethet og bruksmuligheter. Dette er forhold en kjøper ønsker å ha mest mulig klarhet i, og vil prise eiendommen deretter. Det betyr at jo mer vi får avklart før salg, jo bedre betalt får vi; og eiendommen blir lettere å selge. Vår tilknytningsform tillater ikke at vi utvikler eiendom verken i egen regi eller i samarbeid. Men vi kan gjøre en del grep. Fremstillingen viser risikovurderinger sett fra selgers og kjøpers ståsted. Vi kan ikke følge med når behovet for utvikling og investeringer oppstår, mens kjøper (enten det er en investor eller entreprenør) føler seg betydelig mer komfortabel når formål og utviklingspotensial er avklart og utbygging kan starte. Det er i dette skjæringspunktet vi får det teoretisk optimale salgstidspunktet. 17

18 Hvor langt skal vi i gå i tilretteleggelsen? Vi kan bidra i planarbeidet og starte reguleringsprosess, men vi må ta hensyn til at en detaljregulering, eller en områderegulering, ikke nødvendigvis er slik en mulig kjøper vil ha. Er eiendommen stor kan det være en god løsning å fradele parseller som kan selges hver for seg. Ofte krever kommunen at eiendommen først reguleres, i alle fall områdereguleres før fradeling kan godkjennes. Vi må gjøre en avveining av innsats og mulig resultat. På bildet ser dere fradelingsplan med separate salgbare parseller etter områderegulering for Lier sykehus. Plan og bygningsloven gir normalt ikke anledning til å få tinglyst fradelinger før oppmåling er gjennomført. Unntaket er der kartgrunnlaget er så detaljert at sannsynligheten for avvik ved oppmåling vil være liten. Slik utsatt oppmåling sparer tid og være lønnsomt. 18

19 Et annet tiltak kan være å få utarbeidet en mulighetsstudie for å sikre en viss grad av forutsigbarhet og for visualisere muligheter. Dog vil det fortsatt være plankrav knyttet til eiendommen, men en samordning med kommunen kan i alle fall angi en retning for en mulig utvikling. 19

20 Denne mulighetsstudien er forankret i Fredrikstad kommune og har bidratt sterkt til avklaringer og til å gjennomføre salget. 20

21 Som offentlig aktør selger vi ikke eiendom før vi har kartlagt om det kan forekomme forurensning i grunnen. Dette kan gjøres ved å gå gjennom dokumentasjon på tidligere virksomhet på eiendommen og sammenligne med tilsvarende eiendommer andre steder i porteføljen. Der det er tvil kan det være tjenlig å gjøre noen undersøkelser i form av f. eks. prøvetaking, målinger o.l.. Det fremgår av merknader til Ot.prp. nr. 11 ( ) at «...den ansvarlige generelt er den som forurensningen skriver seg fra...». Det er dette vi og de fleste andre forholder seg til. Imidlertid har Høyesterett i dom i sak 2012/285 bestemt at Grunneieren er ansvarssubjekt...» osv., så det er ikke alltid en entydig konklusjon på dette området. Giftstoffer i bygningsmassen er som regel asbest og PCB som kartlegges og selges med objektet. Dersom ny eier foretar endringer i eller river bygningsmasse som frigjør giftstoffer vil han være ansvarlig for håndteringen og eventuelle konsekvenser. Utslipp er sjeldent en problemstilling da virksomheten normalt avvikles i forbindelse med avhendingen. 21

22 Vern er et annet område som vi må forholde oss til og som har betydning ved avhending. Det er utarbeidet landsverneplaner innen alle statlige sektorer som omfatter vern på nasjonalt nivå, der vernet er sikret gjennom forskrift og er tinglyst på eiendommen; og forvaltningsplaner er eller skal utarbeides. Her er omfanget av vernet definert og «bruksanvisning» er/blir utarbeidet gjennom forvaltningsplaner slik at en ny eier vet hva han må forholde seg til, og hvilke muligheter som finnes. Disse verneklassene er godt forankret og forutsigbare, og kan innpasses i en fremtidig utvikling. 22

23 Her er to eksempler på tilretteleggelse og visualisering av muligheter. Eksemplene er tatt fra vinneren av Europan 12 konkurransen for Dikemark sykehus. 23

24 24

25 Men usikkerheten ligger i at det kan pålegges ytterligere vern gjennom planprosesser. Denne usikkerheten prises også av en mulig kjøper. 25

26 Som vi har sett dreier tilretteleggelse for salg seg veldig mye om å redusere risiko, spesielt i forhold til å ikke oppnå ønsket/vurdert verdi og/eller få solgt i tide. Her møter vi de kritiske elementene, det vi ikke vet eller det vi ikke har kontroll over. Noen stikkord her 26

27 Vi ha vært gjennom Hvem som eier hva og hvorfor; når, hvorfor og hvordan vi avhender. Og så har vi sett på noen kritiske faktorer som påvirker avhendingen og hvordan vi kan redusere risiko og øke forutsigbarheten for kjøper/ny eier og dermed få en enklere avhending og bedre resultat. Takk for oppmerksomheten! 27

28 28