Hvordan henger utbyggingsavtale, plan og planprosess sammen?

Transkript

1 Hvordan henger utbyggingsavtale, plan og planprosess sammen? - Hovedfokus på områdemodeller. Det vil si modeller for utvikling av komplekse utbyggingsområder i samarbeid mellom kommune og utbyggere. Kommuneplankonferansen 2016, innlegg ved Allan Hjorth Jørgensen, Asplan Viak

2 Saksbehandlingskrav utbyggingsavtale jfr. PBL 17-4 Kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Avtalen skal ut legges til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader Hvis avtalen kun gjelder gjennomføring av tiltak etter opparbeidelsesplikten (jfr og 18-2 i PBL), er det ikke krav om offentlig ettersyn (veg, hovedledninger for vann og avløpsvann, fellesareal, parkbelte i industriområder) Kunngjøring av inngått utbyggingsavtale Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale for et område før arealplanen for området er vedtatt.

3 Plan og avtaleprosess Samordnet Gjennomføre avtaleprosess etter at planen er vedtatt

4 Samordnet plan- og avtaleprosess

5 Avtaleprosess etter at plan er vedtatt Kommunens forhandlingsposisjon er knyttet til Rekkefølgekrav Plankrav Kommunal eiendom utbygger har behov for

6 OMRÅDEMODELLER - METODE FOR UTVIKLING AV KOMPLEKSE UTBYGGINGSOMRÅDER I SAMARBEID MELLOM KOMMUNE OG UTBYGGERE

7 Gjennomføring av by- og tettstedsomforming med kvalitet krever områdeløsninger ut over enkelteiendommer og prosjekter (T-1462) Nytt veisystem og gang/sykkelveier Fysiske tiltak som tilrettelegger for kollektivløsninger Nye torg og parker Ny grønnstruktur Nye hovedanlegg for vann og avløp Tiltak for å sikre samfunnssikkerhet Område under omforming

8 Viktige forutsetninger for bruk av områdemodeller 1. Kommunen har ønske om å få til en bestemt utvikling. 2. Kommunen er villig til å ta en aktiv tilretteleggerrolle 3. Det må være et tilstrekkelig privat marked. Arealplanen og finansieringsmodellen må være i balanse med markedet. «Passende» ambisiøs. Holdbarhet over tid.

9

10 1) Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur initiert av kommunen 2) Overordnet utbyggingsavtale (dersom få større private parter) UTBYGGINGSAVTALE 1 UTBYGGINGSAVTALE 2 UTBYGGINGSAVTALE 3 UTBYGGINGSAVTALE 4 Detaljregulering eller rammesøknad Detaljregulering eller rammesøknad Detaljregulering eller rammesøknad Detaljregulering eller rammesøknad 10 EP/SR

11 Erfaringer evaluering 2009 I undersøkelsen svarer 9 av 18 kommuner at de har erfaring med bruk av en form for områdemodell eller er i gang med dette nå. Fra utbyggernes ståsted er erfaringene med områdemodellene i all hovedsak som positive; forutsigbarhet er nøkkelen, få kronene opp i dagen sammen med planen, noen områder umulige uten modelltankegang, svært gode erfaringer, jo flere utbyggere som er med jo bedre er det, sikrer fremdrift,

12 Områdemodeller Hva sier departementet?

13 Hovedtrinn - etablering av områdemodell TRINN 1. PLANGRUNNLAG

14 Plangrunnlaget er normalt reguleringsplan for hele området som omfattes av områdemodellen Reguleringsplan er nødvendig for å få oversikt over nødvendige felles infrastrukturtiltak Normalt områderegulering vedtatt etter ny PBL Detaljregulering kan også være grunnlag for en områdemodell Planeksempel, PBL 1985

15 Hovedtrinn etablering av områdemodell TRINN 2. VALG AV HOVEDTYPE OMRÅDEMODELL

16

17 Hovedtrinn etablering av områdemodell TRINN 3. KOSTNADSBEREGNING AV NØDVENDIG INFRASTRUKTUR

18 Hva koster nødvendige felles infrastrukturtiltak som følger av planen? Hvilket behov for felles infrastruktur medfører arealbruken i reguleringsplanen? Hvilken kvalitet skal det være ved opparbeiding? Kostnadsberegning av tiltakene. Kvalitetssikring av kostnadene Planeksempel, PBL 1985

19 Tiltak Kvalitetsnivå: høg, middels, lav Torg Høg.kr Veg V3 Middel.kr Grøntareal G3 Lav.kr Pris i henhold til kostnadsberegning

20 Hovedtrinn etablering av områdemodell TRINN 4. DEFINERE OFFENTLIG OG PRIVAT ANDEL AV FELLES INFRASTRUKTUR

21 Hva er den offentlige og private andelen for hvert enkelt fellestiltak? Lovens krav om forholdsmessighet Planeksempel, PBL 1985

22 Hvilke tiltak gjelder alle? Hvilke tiltak gjelder enkeltområder? Hvordan skal ansvar for gjennomføring fordeles i praksis. For eksempel; Kommunen (veger) Utbyggere (torg) Torg Rundkjøring Adkomstveg Utbygger A 25% 25% 50% Utbygger B 25% 25% 50% Kommunen 50% 0 0 Statens vegvesen 0 50% 0

23 Hovedtrinn etablering av områdemodell TRINN 5. VALG AV VERKTØY FOR FORDELING AV KOSTNADER

24 Fordelingsverktøy følger av valgt områdemodell Utbyggingssitasjon 1 En eller få utbyggere. Koordinerte Fordeling mellom private ut fra områdemodellen Nei Fordelingsverktøy Interne avtaler mellom utbyggere og grunneiere innenfor området. 2 Flere utbyggere. Ukoordinerte Ja Fordelingsnøkkel basert på m 2 tomteareal eller utnyttelsesgrad (BRA, BYA, antall enheter) forankret i kommunens områdemodell

25 Realisering praktisk bruk av modellen Avtaletidspunkt: Knyttet til detaljregulering eller rammesøknad for hvert enkelt delområde Det avklares om utbyggingen av infrastrukturen skal foregå i offentlig eller privat regi Bruk av infrastrukturfond Oppfølging og forholdet til rekkefølgekrav (presiser)

26 Kommunens virkemidler for å stimulere til gjennomføring med kvalitet

27 HVORDAN LYKKES?

28 Før Under Eksempel: Geilo sentrum Etter

29 Hvordan lykkes? Det å se større arealer og tilhørende behov for infrastruktur i sammenheng er ofte en forutsetning for å få til ønsket arealutvikling. Hva kjennetegner modeller som fungerer? 1. Kommunen har ønske om å få til en bestemt utvikling. 2. Kommunen er villig og har kompetanse til å ta en aktiv tilretteleggerrolle og er villig til å satse. Gjerne villighet til forskuttering. 3. Kommunen og utbygger tenker gjennomføringsaspektet fra tidlig fase (utforming av plan). Være villig til å gå tilbake og endre planen om nødvendig 4. Det må være et tilstrekkelig privat marked. Arealplanen og finansieringsmodellen må være i balanse med markedet. «Passende» ambisiøs. Holdbarhet over tid.