Nord-Aurdal kommune Utvalgssak

Transkript

1 Nord-Aurdal kommune Utvalgssak JournalID: 06/7293 Behandlet av Møtedato Saksnr. Saksbehandler Formannskapet /06 sandjo Formannskapet /07 sandjo Kommunestyret /07 sandjo Prinsipper for utbyggingsavtaler Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Lov om endringer i plan og bygningsloven (utbyggingsavtaler) Veileder om utbyggingsavtaler; KRD mai 2006 (inkl. vedlegg: Momenter for innhold i utbyggingsavtale) Saksopplysninger: 1. Bakgrunn Stortinget vedtok i april 2005 endringer i 64 plan- og bygningsloven som gjelder lovregulering av utbyggingsavtaler i kommunene. Utgangspunktet for de nye bestemmelsene er at avtalene kan være et viktig og velfungerende verktøy ved utbygging. Samtidig er det viktig å hindre bruk av press og urimelige avtaler. Lovreglene strammer inn rammene for hva avtalene kan gå ut på og sikrer forutsigbarhet for utbyggere, kommunen og andre berørte. Loven er supplert med forskrifter, der det er nedfelt forbud mot at utbygger gjennom avtale skal gi bidrag til finansiering av sosiale infrastrukturtiltak som barnehager, skoler, sjukeheim eller tilsvarende tjenester. Lovendring og forskrift om utbyggingsavtaler trådte i kraft 1. juli Utbyggingsavtaler har i mange år vært et viktig og effektivt virkemiddel for gjennomføring av arealplaner. Avtalene har hatt sin styrke i fleksibilitet og effektivitet, og har fylt et behov for virkemidler som er enkle. Planlegging og gjennomføring av utbygging har de siste tiårene vært i rivende utvikling. Fra en situasjon med offentlig planlegging og tilrettelegging, skjer utbygging nå i stor grad ved offentlig-private samarbeidsprosesser med privat planlegging og gjennomføring. Dette har gitt behov for nye virkemidler for gjennomføring av arealplaner. Ved at utbyggingsavtaler nå inngår i plan- og bygningsloven, er de viktigste virkemidlene for gjennomføring av arealplaner integrert i loven. Fortsatt vil det være stor handlefrihet for partene i å utarbeide gode og situasjonstilpassete avtaler. Bruk av utbyggingsavtaler krever kompetanse både hos kommunen og private parter. 2. Prinsippvedtak Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan ( ref. plan- og bygningsloven 64).

2 Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. For at kommunen skal kunne starte forhandling av utbyggingsavtale, må den først ha fattet et formelt vedtak i kommunestyret som angir kommunens forutsetninger for inngåelse av utbyggingsavtaler som ledd i gjennomføring av den aktuelle plan/prosjekt. Dette vedtaket vil være grunnlag for seinere forhandlinger mellom kommunen og utbygger eller grunneier, men avtalen trenger ikke inneholde alle elementene eller kostnadene vedtaket nevner. Et vedtak etter 64 binder ikke partene til en bestemt avtale. Vedtaket kan heller ikke utvide grensene i 64b mv. når det gjelder hva avtalen kan inneholde. Myndigheten til å fatte vedtaket ligger til kommunestyret. Det er opp til kommunen sjøl å bestemme i hvilken sammenheng den vil treffe et vedtak. Vedtaket må komme til syne som et eget vedtak sjøl om det er integrert i andre plandokumenter eller vedtak. Det kan være hensiktsmessig å knytte et vedtak opp til for eksempel behandling av kommuneplanen. På grunn av usikkerhet omkring når det vil bli behandling av kommuneplanen, mener en at det er mest praktisk, bl.a. for ikke å tape tid dersom det skulle bli behov for å inngå utbyggingsavtaler, å lage en egen sak om prinsippvedtak. Det er ikke noe i vegen for det. 3. Innhold i prinsippvedtak 64a i plan- og bygningsloven lyder: Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser. Kommunens prinsippvedtak skal for det første angi i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging. Det sentrale er at grunneier/utbygger får en klar forståelse av at framforhandling av en avtale med kommunen vil være nødvendig for gjennomføring av et utbyggingsprosjekt. For mange kommuner vil det være hensiktsmessig å nedfelle en del prinsipper for slike avtaler som vil gjelde i kommunen som helhet. I andre kommuner kan det bare være behov for denne type avtaler i deler av kommunen, for eksempel i tettbygd strøk. Kommunens vedtak må for det andre synliggjøre kommunens forventninger til avtalen. Grunneier/utbygger og andre skal få et inntrykk av hvilke elementer kommunen forventer at avtalen skal inneholde. Konkrete kostnadstall trenger imidlertid ikke inngå, men grunnlaget bør være konkret nok til å gi grunneiere og utbyggere et bilde av rammene for utbyggingen. Kommunens situasjon vil være viktig for hvilke forhold og innhold som bør synliggjøres i et slik vedtak etter 64 a. Forhold som kan vurderes er: Hvilke deler av kommunen vedtaket skal omfatte Oversikt over hvilke kommunale dokumenter som legger føringer for kommunens situasjon og prioriteringer i forhold til utbygging av kommunale tjenester, skolekapasitet, og infrastrukturtiltak som hovedveger, hovedanlegg vatn og avløp, energianlegg og grøntanlegg Hovedprinsipper for kostnadsfordeling ved utbygging av intern og ekstern infrastruktur (veg, parkering, vatn, avløp, energi) Hovedprinsipper for kostnadsfordeling ved utbygging av annen nødvendig infrastruktur (grøntanlegg, felles byrom, gang- og turveger, skiløyper mv) Boligsosiale tiltak i nye utbyggingsområder Områder i kommunen der det forutsettes at det gjøres eget vedtak etter 64a i samband med planlegging av området

3 Krav fra berørte myndigheter i planleggingen, som for eksempel vegmyndighetene, kan gi usikkerhet mht kostnader for tiltak knyttet til riks- og fylkesvegnettet i mange utviklingssituasjoner. Berørte myndigheter bør gjennom medvirkning bidra til å klarlegge denne type forutsetninger. Standardavtaler og maler kan være en måte å synliggjøre og konkretisere vedtak om forutsetninger om bruk av utbyggingsavtaler. Forhandling av utbyggingsavtale kan ikke påbegynnes før kommunestyret har gjort prinsippvedtak etter 64a. Kommunen må ha vært gjennom en prosess med nødvendig medvirkning og ha fattet vedtak før forhandlinger i konkrete saker kan begynne. Varsling av oppstart av avtaleforhandlinger (etter 64c) i en enkeltsak kan følgelig ikke skje før kommunen har gjort vedtak etter 64a. 4. Innhold i utbyggingsavtale Bestemmelsen i 64b legger rammene for hva som kan inngå i en utbyggingsavtale. Utgangspunktet er forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdel til kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Kommunens utbyggingspolitikk og innholdet i vedtatte arealplaner etter plan- og bygningsloven legger det viktigste grunnlaget for hva en utbyggingsavtale kan omfatte. 64b, 3. og 4. ledd, lyder: Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket må stå i rimelig forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Bestemmelsene skal gi avtalepartene fleksibilitet til å komme fram til gode utbyggingsavtaler innenfor de rammene loven gir. I hovedsak vil en utbyggingsavtale kunne omfatte følgende tiltak: Teknisk og grønn infrastruktur (67 og 69 i plan- og bygningsloven) - Veg, vatn og avløp - Gang- og sykkelveger - Friområder, leikearealer og grøntstruktur Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming - Fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelse og sikring av minstestørrelse - Krav til utforming som går lenger enn det som kan vedtas i plan (livsløpsstandard, krev til universell utforming, tilpasning til ulike brukergrupper (ungdom, eldre), krav til kvalitet, herunder krav til energieffektivitet m.v.) - Forkjøpsrett for en andel av boligene til markedspris (kommunen eller andre) Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. Særlige forutsetninger om nødvendighet og forholdsmessighet må være til stede - Spesielle infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbyggingen (for eksempel tyngre eksterne veganlegg og vass- og avløpsanlegg, belysning og skilting og turveger, herunder etter omstedighetene også skiløyper/skibruer m.v.) - Miljø- og kulturtiltak (for eksempel støyskjermer, håndtering av forurenset

4 grunn, kvalitetstiltak i byrom og parkområder, miljøoppfølgingsprogram etter bestemmelsene om konsekvensutredninger m.v.) - Organisatoriske tiltak (for eksempel etablering av velforeninger, organisering i forhold til privat drift og vedlikehold m.v.) - Utbyggingstakt Utbyggingsavtaler har utviklet seg til å bli et viktig verktøy for utvikling og finansiering av felles infrastruktur i hytte- og reiselivsområder. Finansiering av fellesgoder og felles infrastruktur i reiselivsområdene er en stor utfordring fordi dette omfatter store geografiske områder der mange grunneiere og næringsdrivende er involvert. Utbyggingsavtaler for hytte- og reiselivsområder har et prinsipielt noe annerledes utgangspunkt enn for eksempel boligområder. Bl.a. kan felles infrastruktur som er nødvendig for utbygging dels bestå av andre typer tiltak, og dels være tiltak der det er større avstand mellom der det bygges og der tiltakene gjennomføres. Dette vil kunne innebære at det i noen grad legges andre prinsipper til grunn for vurdering av tiltakenes nødvendighet med hensyn til gjennomføring av planvedtak. For eksempel vil et sammenhengende felles tursti- og løypesystem kunne være nødvendig for utbyggingsområder innenfor et større geografisk område. For kommuner som ønsker å bruke utbyggingsavtaler knyttet til reiselivsutvikling, må ta spesielt hensyn til det ved utforming sitt prinsippvedtak. 64b åpner for at det kan avtales at grunneier/utbygger helt eller delvis skal bekoste tiltak som skal avhjelpe offentliges behov som skapes av utbyggingen. Det vil være den konkrete plan- og utbyggingssituasjonen som avgjør i hvilken grad det foreligger behov for denne type tiltak. Hovedkriteriet er at tiltak er nødvendig for gjennomføring av planvedtak. Dessuten må bidraget fra utbygger stå i forholdsmessig sammenheng med utbyggingens størrelse og i hvilken grad denne helt eller delvis utløser behovet for tiltaket. 64c i plan- og bygningsloven inneholder regler om saksbehandling og krav til offentlighet. Kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Framforhandlet forslag til utbyggingsavtale (etter 64b, 2. eller 3. ledd, i plan- og bygningsloven) skal legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. Når utbyggingsavtale er inngått, skal denne kunngjøres. Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale for et område før arealplanen for området er vedtatt. Vurdering: Det vises til omtale i kapittel 3 i denne saksframstilling om innhold i prinsippvedtak og hvilke forhold som kan vurderes ved utforming av prinsippvedtak. Administrasjonen vurderer det slik at i utgangspunktet så kan utbyggingsavtaler nyttes i alle deler av kommunen når forutsetningene Det kan for eksempel være aktuelt både ved private utbygginger av boligfelt og ved utbygging av turistanlegg (reiselivsbedrifter og hytteutbygging). Kommuneplan for bygdene (arealdelen), kommunedelplaner (inklusive planer for utmark) og økonomiplaner legger føringer for kommunens situasjon og prioriteringer. Framforhandling av utbyggingsavtaler bør samordnes med arbeidet med reguleringsplaner for et område. Kommunestyret skal vedta prinsippene. Det foreslås imidlertid at vedtaket i formannskapet legges ut til offentlig ettersyn i tilstrekkelig tid før endelig behandling i kommunestyret. Forslag til vedtak:

5 Kommunestyret vedtar følgende prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler i kommunen: 1. Utbyggingsavtaler etter plan- og bygningslovens Kap. IX-A ( 64) er aktuelle i alle deler I tilfeller der det er stor avstand mellom kommunens hovednett og utbyggingsfeltet, vil 4. Utbygger har ansvaret for tilrettelegging og kostnadsdekning av annen nødvendig infrastruktur. Dette kan gjelde grøntanlegg, fellesareal ( byrom ), gang- og turløyper, Formannskapet FS-065/06 Vedtak, enstemmig: Formannskapet tilrår for kommunestyret å vedta rådmannens forslag: Kommunestyret vedtar følgende prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler i kommunen:

6 1. Utbyggingsavtaler etter plan- og bygningslovens Kap. IX-A ( 64) er aktuelle i alle deler I tilfeller der det er stor avstand mellom kommunens hovednett og utbyggingsfeltet, vil 4. Utbygger har ansvaret for tilrettelegging og kostnadsdekning av annen nødvendig infrastruktur. Dette kan gjelde grøntanlegg, fellesareal ( byrom ), gang- og turløyper, Saksordfører: Tone Irene Meisdalen Tilleggsopplysninger til møte i formannskapet Vedlegg: Brev fra Det kgl. Kommunal- og regionaldepartement datert

7 Sak om prinsipper for utbyggingsavtaler har vært lagt ut til offentlig ettersyn før behandling i kommunestyret. Frist for å komme med merknader er satt til Det har innen fristens utløp ikke kommet merknader. Kommunen har skrevet et brev til kommunal- og regionaldepartementet med spørsmål vedrørende utbyggingsavtaler og om bidrag til løypekjøring. Departementet har gitt svar til kommunen i brev av /. Kopi av brevet følger vedlagt og det vises til det. En gir ikke her en grundig omtale av departementets svar. Departementet uttaler at den av en rekke årsaker er meget skeptiske til utbyggingsavtaler med vilkår om forpliktelser for framtidige kjøpere av bolig/hytte eller tomt., særlig når det gjøres til løpende forpliktelser. Etter departementets mening vil slike avtalevilkår i de fleste tilfeller være ulovlige, og også hvis vilkåret ikke er forbudt, vil det kunne være mange uheldige sider knyttet til avtalen. Departementet legger til grunn at avtaler av den typen som Nord-Aurdal kommune viser til, i de aller fleste tilfeller ikke vil være lovlige. Da det ellers ikke har kommet merknader, tilrås saken legges fram for kommunestyret uten endringer. Forslag til vedtak: Kommunestyret vedtar følgende prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler i kommunen: 1. Utbyggingsavtaler etter plan- og bygningslovens Kap. IX-A ( 64) er aktuelle i alle deler I tilfeller der det er stor avstand mellom kommunens hovednett og utbyggingsfeltet, vil

8 4. Utbygger har ansvaret for tilrettelegging og kostnadsdekning av annen nødvendig infrastruktur. Dette kan gjelde grøntanlegg, fellesareal ( byrom ), gang- og turløyper, Formannskapet FS-011/07 Vedtak, enstemmig: Formannskapet tilrår for kommunestyret å vedta rådmannens forslag: Kommunestyret vedtar følgende prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler i kommunen: 1. Utbyggingsavtaler etter plan- og bygningslovens Kap. IX-A ( 64) er aktuelle i alle deler I tilfeller der det er stor avstand mellom kommunens hovednett og utbyggingsfeltet, vil

9 4. Utbygger har ansvaret for tilrettelegging og kostnadsdekning av annen nødvendig infrastruktur. Dette kan gjelde grøntanlegg, fellesareal ( byrom ), gang- og turløyper,. 005/07: Prinsipper for utbyggingsavtaler Forslag til vedtak: Kommunestyret vedtar følgende prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler i kommunen: 1. Utbyggingsavtaler etter plan- og bygningslovens Kap. IX-A ( 64) er aktuelle i alle deler I tilfeller der det er stor avstand mellom kommunens hovednett og utbyggingsfeltet, vil

10 4. Utbygger har ansvaret for tilrettelegging og kostnadsdekning av annen nødvendig infrastruktur. Dette kan gjelde grøntanlegg, fellesareal ( byrom ), gang- og turløyper, Formannskapet FS-011/07 Vedtak, enstemmig: Formannskapet tilrår for kommunestyret å vedta rådmannens forslag: Kommunestyret vedtar følgende prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler i kommunen: 1. Utbyggingsavtaler etter plan- og bygningslovens Kap. IX-A ( 64) er aktuelle i alle deler I tilfeller der det er stor avstand mellom kommunens hovednett og utbyggingsfeltet, vil

11 4. Utbygger har ansvaret for tilrettelegging og kostnadsdekning av annen nødvendig infrastruktur. Dette kan gjelde grøntanlegg, fellesareal ( byrom ), gang- og turløyper, Kommunestyret Arbeiderpartiet fremmet følgende nytt punkt 6: Kommunen oppfordrer på det sterkeste at utbyggere benytter entreprenører som oppfyller retningslinjene i ILO-konvensjonen. Voteringer: 1. Arbeiderpartiets forslag til nytt punkt 6 ble enstemmig vedtatt. 2. Rådmannens forslag til punkt 1-5 med tillegg av nytt punkt 6 ble vedtatt med 23 stemmer mot 1 stemme. KS-005/07 Vedtak, 23 stemmer mot 1 stemme: 1. Utbyggingsavtaler etter plan- og bygningslovens Kap. IX-A ( 64) er aktuelle i alle deler

12 I tilfeller der det er stor avstand mellom kommunens hovednett og utbyggingsfeltet, vil 4. Utbygger har ansvaret for tilrettelegging og kostnadsdekning av annen nødvendig infrastruktur. Dette kan gjelde grøntanlegg, fellesareal ( byrom ), gang- og turløyper, 6. Kommunen oppfordrer på det sterkeste at utbyggere benytter entreprenører som oppfyller retningslinjene i ILO-konvensjonen..