MØTEINNKALLING SAKSLISTE GODKJENNING AV MØTEBOK FRA MØTET

Transkript

1 MØTEINNKALLING Utvalg: Møtested: Fast utvalg for plansaker Ekstraordinært møte Gran Rådhus, Møterom Granavollen Møtedato: Tid: Eventuelt forfall meldes til Kommunetorget tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. (Saker merket med * skal behandles av kommunestyret.) SAKSLISTE Saksnr. Tittel GODKJENNING AV MØTEBOK FRA MØTET /08 * UTBYGGINGSAVTALE FOR OMRÅDE 17 I KOMMUNEDELPLAN FOR GRAN SENTRUM SLUTTBEHANDLING Sekretariatet for rådmann og ordfører, ren For Ordføreren Anne Marie Blekkerud konsulent

2 UTBYGGINGSAVTALE FOR OMRÅDE 17 I KOMMUNEDELPLAN FOR GRAN SENTRUM - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Erik Trehjørningen Arkiv: L80 &01 Arkivsaksnr.: 08/00047 Saksnr.: Utvalg Møtedato PS 0010/08 Fast utvalg for plansaker PS 0015/08 Formannskapet PS 0016/08 Fast utvalg for plansaker PS / Kommunestyret Innstilling: 1. Utbyggingsavtale med Granstunet Eiendom AS for eiendommene gnr/bnr 262/78,98,127 og 148 innenfor område 17 i kommunedelplan for Gran sentrum inngås. 2. Vedtak om inngåelse av avtale kunngjøres i lokalmedia og på kommunens hjemmeside. Saksdokumenter: Kommunestyresak 016/07 Retningslinjer for bruk av utbyggingsavtaler Kommunestyresak 066/07 m/protokoll Undertegnet utbyggingsavtale m/garanti Brev fra Granstunet Eiendom AS av Utlegging til offentlig ettersyn Fast utvalg for plansaker - sak 0002/07 Utlegging til offentlig ettersyn Formannskapet - sak 0002/07 - Brev fra KS-advokatene av Høringsuttallelse fra Hadeland Eiendomsdrift av Uttallelse fra Granstunet Eiendom av Vedlagt: Fast utvalg for plansaker behandlet saken i møte , som sak 10/08, og fattet følgende vedtak: - Saken utsettes til etter behandling i formannskapets møte Formannskapet behandlet saken i møte , som sak 15/08, og fattet følgende vedtak: 1. Faktiske investeringskostnader legges til grunn for beregning av kontantbidrag. Budsjetterte investeringskostnader legges til grunn for a-konto kontantbidrag. 2. Avtalen vedtas med forbehold om at ovenstående forhandles inn i avtalen. 3. Vedtak om inngåelse av avtale kunngjøres i lokalmedia og på kommunens hjemmeside. Saksopplysninger: Kommunedelplan for Gran sentrum ble vedtatt som sak 065/07 den Bruk av utbyggingsavtaler etter plan- og bygningslovens 64 ble for arealer omfattet av kommunedelplan Gran sentrum vedtatt som kommunestyresak 016/07 den Retningslinjer for bruken og mal for avtale (form) ble vedtatt samtidig. Avtaleformen krever høring og vedtas endelig av kommunestyret.

3 Side 3 av 5 Utbyggingsavtaler vil i stor grad være knyttet opp mot nødvendig infrastruktur for å sikre gjennomføring av kommunedelplanen og de enkelte reguleringsplaner. Utbyggingsavtaler skal være inngått før byggetiltak kan gjennomføres innenfor planområdene. Utbyggere vil gjennom den enkelte avtale binde seg til å sørge for utbygging av og/eller bære felleskostnader og/eller andre kostnader innenfor egne arealer og arealer omfattet av kommunedelplan for Gran sentrum. For område 17 i kommunedelplan for Gran sentrum er det gjennomført forhandlinger i utarbeidelsesperioden for reguleringsplan for Granstunet Haslerudgutua, Gran sentrum. I tillegg til de aktuelle av ovenstående punkter er det forhandlet om avståelser av arealer til offentlige formål, utbyggers overtagelse av kommunalt parkeringsareal og parkeringsplasser som erstatning for disse. Høringsforslag til utbyggingsavtale for område 17 ble behandelt av fast utvalg for plansaker og formannskapet i sakene 0002/07 og 0002/07, henholdsvis den og Forslaget ble deretter bekjentgjort med høringsfrist Alle politiske partier har vært invitert til eget møte den for gjennomgang av lovverk og bakgrunn for bruk av utbyggingsavtaler i Gran kommune. Forslaget er forelagt KS (kommunenes sentralforbund)-advokatene for vurdering av lovligheten av avtalen og gjennomgang av avtalens enkeltpunkter. Følgende hovedpunkter i vurderingen gjengis: Lovlighet Avtalens krav om bidrag er vurdert til å være lovlig og at avtalen slik er i samsvar med loven Kommentarer til enkeltpunkter o Det foreslås flytting og omformulering av tekst fra punkt 10, 2. ledd til pkt. 1 samt behov for noen presiseringer vedrørende overføring av eiendom, henvisning og bebyggelsens art. o Bedre klarlegging av hvordan fordeling av kostnader til flomvoll skal gjøres om ikke kommunen får de forutsatte bidrag fra NVE. o Mener at det er uklart hvilken særlig rett frikjøper av parkeringsplasser skal ha i publikums benyttelse av disse. o Utbyggers forpliktelser bør ikke bortfalle som følge av forsinkelser i vedtak om reguleringsplan o Foreslår at kommunen tar inn egen tekst om erstatningsansvar ved forsinkelser/ manglende ferdigstillelse fra kommunens side. o Det bør angis noe klarere hvordan oppgjør for eiendom fra kommunen til utbygger skjer. o Foreslår bedre presisering av vilkår og krav kommunen kan stille etter plan- og bygningsloven o Forholdet til refusjoner bør presiseres nærmere. Det er innkommet følgende uttallelse til høringsforslaget (hovedpunkter gjengis): Hadeland Eiendomsdrift AS Mener at forslag til avtale gir ingen eller svært liten forutsigbarhet for fremtidige utbyggere og at dette er i strid med generelle retningslinjer gitt av departementet Mener at avtalen mangler generelle oppsett over fordeling mellom forskjellige utbyggere i Gran sentrum og at prinsipp for fordeling mellom de forskjellige utbyggingsområder må fremkomme. Mener at fordeling av kommunens kapitalkostnad må fremkomme. Mener at risikoen for grove kalkyler må defineres bedre

4 Side 4 av 5 Mener at det ikke kommer klart nok frem hvordan bytte av parkeringsarealer mot bebyggelsesarealer skjer Mener at at foreliggende forslag innebærer en politisk og økonomisk risiko for Gran kommune og en mulig favorisering av Granstunet Eiendom AS. Vurdering: Vedlagte avtale gir føringer for Gran kommunes investeringer i Gran sentrum i de nærmeste årene. Spesielt vil rådmannen peke på investeringer som er knyttet til gjennomføring innen tidspunkter angitt i forslag til avtale. I henhold til kommunestyresak 016/07 vil Gran kommunes investeringsbehov være i størrelsesorden millioner kroner for gjennomføring av tiltak nevnt under saksopplysningene. Foreløpige beregninger antyder at Gran kommunes andel, etter inngåelse av avtaler innenfor alle områder i kommunedelplanen, vil ligge i størrelsesorden 5 10 millioner. Størrelsen på beløpene vil avhenge av tilskuddsstørelse og medfinansieringsvilje fra andre offentlige myndigheter. Dette gjelder spesielt for anlegg knyttet til rv.4 og flomsikring. Det synes imidlertid klart at utbygging/utvikling av alle områder innenfor kommunedelplanen vil ta mange år, og Gran kommunes forskuttering av investeringer vil vare langt inn i fremtiden. I tråd med kommunedelplan for Gran sentrums intensjoner har en i forhandlingene tatt med behov for etablering av parkeringsplasser i nytt parkeringsanlegg/ -areal i tilknytning til utvikling av Granstunet eiendom AS. Forhandlingene innebærer at Granstunet Eiendom AS, etter etablering av 68 stk parkeringsplasser som erstatning for ca. 50 av dagens eksisterende parkeringsplasser, får overdratt eiendom fra Gran kommune som i tråd med reguleringsplanforslaget kan benyttes til utbyggingsformålene bolig/forretning/kontor og parkering. I tillegg forplikter Granstunet Eiendom seg til å kunne stille 31 plasser til disposisjon for andre utbyggere innenfor samme areal. Betingelser for dette forhandles direkte mellom partene. Videre vil arealer og eiendom som er avsatt til offentlige formål i reguleringsplanforslaget bli overdratt vederlagsfritt til Gran kommune for eie, drift og vedlikehold etter foretatt utbygging. Rådmannen mener at utbyggingsavtalen er i tråd med saker som tidligere er behandlet av kommunestyret og legger til rette for sterk vekst i Gran sentrum, i samsvar med intensjonene i Kommunedelplan for Gran sentrum. Det har etter innkommet vurdering fra KS-advokaten blitt gjennomført møte med utbygger for å se på muligheter av å kunne innarbeide forhold nevnt under kommentarer til enkeltpunkter. Med unntak av punktet vedrørende frikjøp av parkeringsplasser er alle forhold og endringer medtatt og forsøkt formulert i avtalen. Endringene anses ikke å være av en slik art eller slikt omfang at det er nødvendig med nytt offentlig ettersyn. Som kommentar kan nevnes at tidligere frikjøpsordning for Gran heller ikke ga noen særrett til enkeltplasser, men sikret Gran sentrum flere parkeringsplasser totalt sett. Vurdering av innkommet uttalelse Kommunens vedtatte retningslinjer for bruk av utbyggingsavtaler av er i tråd med departementets veileder og har også vært underlagt juridisk vurdering. Disse retningslinjene er lagt til grunn ved utforming av avtalen og denne må derfor oppfattes i tråd med departementets intensjoner. Presedensen i saken anses å ligge i hvilke offentlig infrastruktur som skal medtas i tilsvarende byggeområde som i vedlagte avtale. Størrelser på bidrag m.m. vil være gjenstand for forhandling i hvert enkelt tilfelle.

5 Side 5 av 5 Utbyggingsavtalens pkt. 5 omhandler oppgjør og det er der medtatt indeksregulering i tilfelle prisstigning. Øvrige kapitalkostnadsvurdering er ikke medtatt. Risikoen ved kostnadskalkyler utover bidragsandelen for flomvern må i tråd med avtalen tas av kommunen. Dette er en del av gjennomført forhandling med utbygger. Overføring av kommunal eiendom til utbygger og oppgjør for dette er bedre spesifisert i vedlagte avtale. Omfang av parkeringsplasser som må erstattes er 50. Resterende 30 parkeringsplasser som er nevnt i uttallelse ligger i areal avsatt til flomvern og veg som skal bygges, eies og driftes av Gran kommune. Utbyggingsavtalen er gjort med bakgrunn i kommunedelplan for Gran sentrum og dennes intensjoner og en kan ikke se at det ligger noe favorisering av enkeltutbyggere utover det som allerede er planavklart tidligere. Saken bør av hensyn til Gran kommunes finansiering godkjennes av formannskap før endelig vedtak. Dette innebærer at saken fremmes for parallell behandling i Fast utvalg for plansaker og Formannskapet. Saken skal sluttebehandles av kommunestyret. Rådmannen vil ut fra ovenstående og tidligere behandling anbefale at vedlagte avtale inngås.