FORSLAG TIL UTBYGGINGSAVTALE FOR FOSSUMJORDET

Transkript

1 Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Marit Celine Askbo Saksgang Møtedato Plan- og næringsutvalget FORSLAG TIL UTBYGGINGSAVTALE FOR FOSSUMJORDET Rådmannens innstilling: Sørum kommune legger forslag til utbyggingsavtale for Fossumjordet ut til offentlig ettersyn. Vedtaket har hjemmel i plan- og bygningsloven 17-3 og Vedlegg (ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken): 1. Forslag til utbyggingsavtale,

2 2 Oppsummering: Rådmannen og BoligPartner AS har framforhandlet et forslag til utbyggingsavtale for Fossumjordet. Utbyggingsavtalen bygger på reguleringsplanen for Fossumjordet som ble vedtatt og tilrettelegger for bygging av minimum 409 boenheter, ny barnehage, ny rundkjøring og annen nødvendig infrastruktur. Utbyggingsavtalen fastlegger økonomisk ansvar og tekniske krav til utbyggingen. I tillegg legger utbyggingsavtalen til rette for inngåelse av en forskotteringsavtale slik at utbygger skal betale sin andel av gang- og sykkelvegen fra Sørumsand til Fossumjordet. Avtalen gir kommunen forkjøpsrett til 10 % av boligene som skal bygges innenfor planområdet. Bakgrunn for saken: Reguleringsplanen for Fossumjordet legger til rette for bygging av minimum 409 boenheter, barnehage, ny rundkjøring i Blakervegen og undergang for gang- og sykkelveg inn til området. Figur 1. Faksimile av reguleringsplanen for Fossumjordet.

3 3 Rådmannen og BoligPartner AS har forhandlet fram et forslag til utbyggingsavtale. Forslaget er datert I samsvar med pbl og 17-4 skal utbyggingsavtaler som denne legges ut til offentlig ettersyn. Konsekvenser: Inneholder utbyggingsavtalen bestemmelser som strider mot gjeldende lover eller vedtatt reguleringsplan, vil alltid lovverket og reguleringsplanen gjelde. Eksisterende planer: Kommuneplanen 6.1 f) Hovedprinsipp for kostnadsfordeling. Utbyggingsområder skal selv bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og grønn infrastruktur. Reguleringsplan Reguleringsplan for Fossumjordet, vedtatt Gjeldende vedtak: Vedtak om utbygging- og justeringsavtaler: Utbyggingsavtalen legger opp til at Sørum kommune og utbygger også skal inngå justeringsavtale om refusjon av merverdiavgift for anlegg som senere skal overtas av kommunen. Dette er i henhold til kommunestyrets vedtak i sak 69/06 fra som fastlegger at det skal benyttes utbyggingsavtaler i Sørum kommune og kommunestyrets vedtak om bruk av justeringsavtaler i sak 23/16, En slik avtale kan imidlertid ikke inngås nå, mens en prinsipielt viktig sak om bruk av justeringsavtaler blir behandlet i rettsvesenet. Denne problemstillingen er nærmere omtalt i vurderingsavsnittet. Forskotteringssak: Kommunestyret vedtok i sak 154/15, at kommunen skal forskottere bruttokostnaden for gang- og sykkelvegen mellom Sørumsand og Monsrudvegen, inntil kr 64,5 millioner. Av dette beløpet er andelen som skal forskotteres for utbyggere av Fossumjordet og Orderudjordet kr 17,5 millioner. Resten forskotteres for fylkeskommunen. Økonomi: Utbyggingsavtalens påkravsgaranti sikrer at kommunen har garanti for at teknisk infrastruktur ferdigstilles og at eksisterende infrastruktur repareres ved skade. Påkravsgarantien skal stilles fra en godkjent kredittinstitusjon. Kommunen har forpliktet seg til å forskottere kostnaden for gang- og sykkelvegen fra Sørumsand til Monsrudvegen (se over). Andelen som forskotteres for fylkeskommunen innebærer liten risiko for kommunen. Andelen som forskotteres for private utbyggere representerer en noe større risiko. Den mest kritiske faktoren er at

4 4 det før byggestart blir avklart hvordan utbyggerne på Fossumjordet og Orderudjordet skal tilbakebetale beløpet som kommunen har forskottert. Denne problemstillingen er nærmere omtalt i vurderingsavsnittet. Bemanning: Ingen. Bærekraftig utvikling: Utbyggingsavtalen sikrer oppfølging av reguleringsplanen for Fossumjordet. Planen innebærer nedbygging av matjord, men tilrettelegger likevel for bærekraftig utvikling ved tettere utnyttelse av et sentrumsnært område. Fossumjordet vil ha gang- og sykkelveg til kollektivknutepunkt og sentrumsfunksjoner. Området vil også ha trygg skoleveg til barne-, og ungdomsskole og videregående skole på Sørumsand. Folkehelse: Reguleringsplanen legger opp til et tett og sentrumsnært område der offentlig transport og sentrumsfunksjoner er tilgjengelige ved gange eller sykkel. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til (skriv ja eller nei): Arbeidsmiljøutvalget: nei, Eldrerådet: nei, får saken når den kommer på høring Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: nei, får saken når den kommer på høring Barns og unges kommunestyre: nei Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: ingen. Alternativer: Utbyggingsavtalen for Fossumjordet sendes tilbake til administrasjonen for videre bearbeiding og forhandlinger om følgende forhold: Vurdering: Utbyggingsavtalen fastlegger økonomisk ansvar og tekniske krav til utbyggingen av Fossumjordet. Avtalen sikrer en forutsigbar utbygging og gir kommunen økonomisk sikkerhet.

5 5 Tilbakebetaling av forskottert beløp for gang- og sykkelveg I avtalen forplikter utbygger seg til å betale sin andel av kostnaden for gang- og sykkelvegen fra ny rundkjøring til Sørumsand. Dette bygger på rekkefølgekrav satt i reguleringsplanen og kommuneplanen for Sørum. Utbyggingsavtalen fastsetter at Sørum kommune og BoligPartner AS skal inngå en egen avtale om forskottering. Alternativet er at kommunen fremmer et refusjonskrav uten avtale på forhånd, men i samsvar med refusjonsbestemmelsene i plan- og bygningsloven. Erfaringsmessig kan det være en langt mer krevende og kostbar prosess. I arbeidet med en egen avtale, skal refusjonsbestemmelsene i pbl. legges til grunn for å utarbeide en fordelingsnøkkel mellom utbyggere på Fossumjordet og Orderudjordet. Arbeidet med en egen avtale om forskottering er påbegynt, og denne blir lagt til politisk behandling så snart utbyggingsavtalen er vedtatt. For kommunen er det helt avgjørende at det foreligger en avtale om forskottering (eller eventuelt er fremmet et refusjonskrav mot utbygger) før byggestart på gang- og sykkelvegen. Statens vegvesen har i møte informert om at byggestart sannsynligvis blir i august Justeringsavtale for refusjon av merverdiavgift Utbyggingsavtalen legger opp til at Sørum kommune og utbygger også skal inngå justeringsavtale om refusjon av merverdiavgift for anlegg som skal overtas av kommunen. Justeringsavtaler innebærer at kommunen, etter overtagelse av offentlig infrastruktur som veg og VA, vil bistå med refusjon av merverdiavgift for utbygger over en 10-års periode. Prosessen igangsettes ikke før kommunen overtar ferdigstilt infrastruktur, men er viktig for utbyggers økonomi i prosjektet. Bruk av justeringsavtaler er i henhold til kommunestyrets vedtak i sak 69/06 fra som fastlegger at det skal benyttes utbyggingsavtaler i Sørum kommune og kommunestyrets vedtak om bruk av justeringsavtaler i sak 23/16, En slik avtale kan imidlertid ikke inngås nå, mens en prinsipielt viktig sak om bruk av justeringsavtaler blir behandlet i rettsvesenet. Dette gjelder ankebehandling av Oslo tingretts dom av om justeringsreglene kan brukes ved opparbeidelse av offentlig infrastruktur. Rettssaken har ingen sammenheng med utbyggingen på Fossumjordet, men en rettskraftig dom vil prinsipielt avklare om justeringsavtale kan inngås her. Rådmannen mener at utbyggingsavtalen kan inneholde en intensjonserklæring om at justeringsavtale skal inngås dersom den aktuelle rettsbehandlingen gir åpning for det. Kommunal forkjøpsrett Utbyggingsavtalen sikrer kommunen forkjøpsrett til 10 % av boligene på Fossumjordet. I tillegg er ett felt (BKB1) regulert med kombinert formål (bolig/ tjenesteyting - institusjon) slik at kommunen kan bygge boliger for mennesker med utvidet omsorgsbehov. I følge utbyggingsavtalen må kommunen, dersom slik utbygging er aktuell, kjøpe dette arealet innen 3 år etter vedtatt reguleringsplan.

6 6 Kommunestyret kan også vedta at kjøp av arealet ikke er aktuelt. Innen treårsfristen kan utbygger også gi kommunen et konkret pristilbud for arealet og avtalen fastsetter da at kommunen har tre måneder på å avgjøre om den skal benytte seg av tilbudet eller ikke. Rådmannen mener at avtalen gir kommunen tilstrekkelig handlingsrom på dette området. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Vedtaket kunngjøres i lokale aviser og på kommunens hjemmesider. Berørte parter vil bli tilskrevet. Dato: Godkjent av setterådmann Ingunn Servold