Saksnr. Utval Møtedato 031/16 Formannskapet Vedtak om bruk av utbyggingsavtaler etter 17 i plan og bygningsloven

Transkript

1 Årdal kommune Sakspapir Saksnr. Utval Møtedato 031/16 Formannskapet Sakshandsamar: Johannes Henrik Myrmel Arkiv: K2 - L10 Arkivsaksnr. 16/505-16/3395 Vedtak om bruk av utbyggingsavtaler etter 17 i plan og bygningsloven Saka gjeld Saka gjeld utlegging av vedtak om bruk av utbyggingsavtale etter 17-2 i plan- og bygningslova til offentleg ettersyn. Bruk av utbyggingsavtale føreset at kommunen har gjort vedtak om bruk etter 17-2 i planog bygningslova. Vedtaket skal klargjere (1) når det er aktuelt å nytte utbyggingsavtale samt (2) kommunen sine forventningar til avtala. Vedtak om bruk av utbyggingsavtale er ei oppfølging av vedtak gjort av formannskapet den 8. mars i sak 015/16. Bakgrunn Planer legg til rette for ulike utbyggingsprosjekt i Årdal. Det femnar om både private og offentlege prosjekt. Private aktørar kan i ulikt omfang ta del i eller gjennomføre utbygging av framtidig offentlege areal og infrastruktur. Erfaringane frå samarbeid varierer, og lovgivar innførte reglar for samarbeidet for å sikre både det offentlege og dei private utbyggarane sine interesser. Hovudprinsipp er at tiltak som vert avtalt skal vere naudsynte og at kostnadene skal fordelast på ein høvesmessig måte. Det vart dessutan innført forbod mot bidrag til sokalla «sosial» infrastruktur som skular og barnehagar. Reglane om utbyggingsavtaler er samla i kap. 17 i plan- og bygningslova. Av definisjonen i 17-1 i plan- og bygningslova, går det fram at: «Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.» Føresetnadene for bruk av utbyggingsavtale følgjer av 17-2 i plan- og bygningslova, som har slik ordlyd: «Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av

2 kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser.» Kva ei avtale kan innehalde er avgrensa i 17-3 i plan- og bygningslova: «En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak.» Før kommunen kan gjere vedtak om bruk av utbyggingsavtale skal framlegget til vedtak leggast ut på høyring. Eventuelle merknader vil vert vurdert gjennom arbeidet med slutthandsaming og godkjenning av vedtak om bruk av utbyggingsavtale. Drøfting I arbeidet med utviklinga av lokalsamfunnet er ein avhengig av drivkrefter både private og offentlege. Kommunen har eit ansvar for å planlegge for lokalsamfunnet, føre arealpolitikk og legge til rette for utbygging. For kommunen er det dermed i stor grad innbyggjarane, brukarane, gjestane og den generelle befolkninga sine interesser som skal vere og er i fokus ved tilrettelegging for gjennomføring av utbygging. Dei krava som kommunen stiller må sjåast på som krav som er til for at området skal få dei naudsynte kvalitetane. Utbyggar må på si side ta ansvaret for utbygging. Kommunen har likevel eit vist ansvar på dette området ved å legge til rette for at utbyggjar kan og får gjennomført utbygginga innanfor dei formelle rammene som gjeld. Gjennom avtaler/samarbeidsområde er det ein intensjon å sikre koordinert bruk av offentlege og private virkemiddel for utvikling av kommunen som bustad, besøk og bedriftsstad til beste for lokalsamfunnet og dei ulike aktørane. Modellen skal sikre dialog, forutsigbarheit og langsiktigheit gjennom ein balansert og styrt bruk av private og offentlege virkemiddel. Måla i kommuneplanen og den fastsette arealbruken er grunnlaget for utbyggingspolitikken til kommunen. Basert på målsetnadane skal utbyggingspolitikken ivareta prosessen mellom plan og ferdig byggeprosjekt og utgjere den politikken kommunen fører for å nå dei vedtekne måla i kommuneplanen m.o.t. arealbruk og utbygging. Erfaring viser at kommunen spelar ei viktig rolle i samband med gjennomføring, sjølv om ein stor del av planlegginga og gjennomføringa

3 skjer i privat regi. Eit hovudmål gjennom utbyggingspolitikken til kommunen er å oppnå ein ønska situasjon gjennom bruk av kommuneplan, økonomiplan, område- og detaljreguleringsplan samt m.a. frikjøp, strategisk grunnkjøp, sal og bortfeste av grunn. Arealdelen fastset rammer for arealbruken i kommunen og er det juridisk bindande dokumentet, der både dei generelle føresegnene og spesielle føresegnene er ein viktig del av utbyggingspolitikken. Desse føresegnene klargjer kva virkemiddel kommunen nyttar. Økonomiplanen har òg innverknad på utbygging av private utbyggingsprosjekt som er avhengig av offentlege investeringar i høve sosial og/eller teknisk infrastruktur. I område- og detaljreguleringsplaner med føresegner vert dei grunnleggande føresetnadane i plan- og bygningslova i forhold til utbygging og frådeling samt krav til tilkomst, vatn, avlaup etc. og andre krav til fysisk kvalitet ivareteke. Plan Avklarar kva men ikkje kven som har ansvar for naudsynte tiltak. Utbyggingsavtale kan nyttast for å plassere ansvar. Slik det følgjer av arealdelen skal utbyggingspolitikken til Årdal kommune: Gje eit positivt bidrag for at prosjekt skal kunne gjennomførast Sikre kommunen sine samfunnsmessige og økonomiske interesser i gjennomføringa Sikre at prosjektet er velfungerande i driftsfasen Alternative gjennomføringsmodellar: 1. Grunneigar/utbyggjar planlegg, kostar og gjennomfører alle naudsynte interne og eksterne tiltak, medan kommunen si rolle er utøvar av mynde. 2. Kommunen eller annan part tek over ansvaret for dei eksterne tiltaka gjennom bidrag frå private grunneigarar og/eller utbyggjarar. 3. Det offentlege går inn i forkant og fullfinansierar på eiga hand store eksterne tiltak. Spørsmålet om plangjennomføring og spesielt omsynet til opparbeiding av uteareal og parkering har gjort og gjer seg gjeldande i planar i kommunen. I planar kan det klargjerast kva som skal gjennomførast og kor tid tiltak skal vere gjennomført. Planar klargjer ikkje kven som skal gjennomføre tiltak, dvs. at planen ikkje forheld seg til ansvarlege partar. På den andre sida kan desse krava i planer vere årsak til at planen ikkje vert gjennomført eller bakgrunnen for dispensasjonshandsaming. For å sikre at planar vert gjennomført i samsvar med utbyggingspolitikken til kommunen, samt etablere koordinert bruk av virkemiddel som ivaretek prinsippet om likehandsaming, er det nedanfor sett opp ei oversikt som klargjer forventningane kommunen har definert i kommuneplanen til planlegging og opparbeiding av planfastsette tiltak. Tabellen nedanfor syner kategorisering av tiltak, gjennomføringsmodellar og prinsipp for for finansiering. Sosial infrastruktur Behov vert identifisert i kommuneplanen. Gjennomføringsmodell i punkt 3. Offentleg ansvar å etablere skule, barnehage, helse- og sosialtenester samt offentleg beredskap. Manglande sosial infrastruktur kan vere årsaka til at gjennomføring av privat utbygging må

4 Større områderetta felles terskelinvesteringar Hovudbehov bør identifiserast i kommuneplanen. Gjennomføringsmodell i punkt 2. anten aleine eller i kombinasjon med gjennomføringsmodell i punkt 1. Områderetta teknisk og grøn infrastruktur Vert avklart gjennom arbeidet med utarbeiding og handsaming av reguleringsplan. Gjennomføringsmodell i punkt 1. anten aleine eller i kombinasjon med gjennomføringsmodell i punkt 2. utsettast til den sosiale infrastrukturen er etablert. Omfattar større tekniske anlegg som er ein føresetnad for utbygging av fleire delfelt innanfor eit hovudutbyggingsområde. Årdalstangen: Gang- og sykkelveg/fortau Parkering Øvre Årdal: Gang- og sykkelveg/fortau Torg Parkering Det er eit privat ansvar å koste opparbeiding av feltinterne tiltak som er naudsynt for utbygging, samt felt/området sin naudsynte og forholdsmessige del av ekstern infrastruktur. Dette kan t.d. omfatte veg, vatn og avlaup fram til og langs med byggetomta, grøntområde, fjernvarme, kommunikasjon og områderetta sikrings/beredskap. I den grad det er naudsynt for å få til kostnadseffektive og optimaliserte løysingar, vil det vere naturleg å vurdere om kommunen skal/bør ta på seg ein koordinerande rolle. Dette vil vere mest aktuelt når fleire utbyggingsområde vert møtt med same/tilsvarande rekkjefølgjekrav. Økonomi Dei økonomiske konsekvensane må vurderast gjennom handsaming av dei konkrete avtalane. Folkehelseperspektiv Omsynet er føresett ivareteke i reguleringsplan. Avtale vil i naudsynt grad vere med å bidra til at det vert ivareteke ved gjennomføring av reguleringsplan. Miljø Omsynet er føresett ivareteke i reguleringsplan. Avtale vil i naudsynt grad vere med å bidra til at det vert ivareteke ved gjennomføring av reguleringsplan. Tilråding: Formannskapet legg med heimel i 17-2 i plan- og bygningslova framlegg til vedtak om bruk av utbyggingsavtale ut på høyring. 1. Geografisk avgrensing Kommunen sine forventningar til inngåing av utbyggingsavtale er ikkje avgrensa geografisk, men gjeld for heile kommunen når ein eller fleire føresetnader om inngåing av avtale er til stades. Ved utarbeiding av kommunedelplan eller reguleringsplan for eit større område kan det gjerast meir spesifikke vedtak i samsvar med 17-2, der det vil gje betre føresetnader med omsyn til utbygging

5 innanfor planområdet. 2. Avgrensing etter type tiltak Utbyggingsavtale er eit virkemiddel som vil verte vurdert nytta før utbygging der utbygging i samsvar med vedtatt arealplan (dvs. arealdelen av kommuneplana, kommunedelplan er reguleringsplan) med tilhøyrande føresegner også føreset bygging/oppgradering av offentlege anlegg og/eller tilpassing til slike anlegg. Med offentlege anlegg er det meint anlegg/tiltak som er vist som offentleg regulert formål i arealplan og som følgje av føresegner til planen, for eksempel trafikkanlegg, grøntområde, frigjevingsføresette arkeologiske granskingar. Offentleg anlegg omfattar òg leidningar for vatn, avlaup, fjernvarme og liknande. 3. Bustadsosiale tiltak Utbyggingsavtale er eit virkemiddel som vil verte vurdert nytta frå kommunen si side når det er ynskjeleg å regulere talet på bustader i eit område, storleik og minste bustadstorleik, eller å stille krav til bygg si utforming/målgruppe. Det same gjeld der kommunen eller andre skal ha forkjøpsrett eller tilvisingsrett/utpeikingsrett til ein del av bustadene. Sjå 17-3 andre leidd i plan- og bygningslova. 4. Hovudprinsipp for kostnadsfordeling I Årdal kommune har ein praktisert eit prinsipp om at dei einskilde utbyggingsområda sjølv skal bere alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og grøn infrastruktur. Berre unntaksvis har kommunen gått inn med finansiering, og då ved forsering av planlagde investeringar. Prinsippet blir oppretthalde som utgangspunkt for kommunen sine forventningar til utbyggjar sitt bidrag til tiltak som er naudsynte for utbygging. 5. Aktuelle kommunale dokument Dokument som arealdelen til kommuneplanen, kommunedelplanar, temaplanar og økonomiplanen gjev viktige opplysningar om kommunen sine samfunnsmessige mål Formannskapet Tilråding frå rådmann vart teken opp til røysting. Røysting. Tilråding frå rådmann vedteken samrøystes. Fskap-031/16 Vedtak: Formannskapet legg med heimel i 17-2 i plan- og bygningslova framlegg til vedtak om bruk av utbyggingsavtale ut på høyring. 1. Geografisk avgrensing Kommunen sine forventningar til inngåing av utbyggingsavtale er ikkje avgrensa geografisk, men gjeld for heile kommunen når ein eller fleire føresetnader om inngåing av avtale er til stades. Ved utarbeiding av kommunedelplan eller reguleringsplan for eit større område kan det gjerast meir spesifikke vedtak i samsvar med 17-2, der det vil gje betre føresetnader med omsyn til utbygging innanfor planområdet. 2. Avgrensing etter type tiltak Utbyggingsavtale er eit virkemiddel som vil verte vurdert nytta før utbygging der utbygging i samsvar med vedtatt arealplan (dvs. arealdelen av kommuneplana, kommunedelplan er reguleringsplan) med tilhøyrande føresegner også føreset bygging/oppgradering av offentlege anlegg og/eller tilpassing til slike anlegg. Med offentlege anlegg er det meint anlegg/tiltak som er vist som offentleg regulert

6 formål i arealplan og som følgje av føresegner til planen, for eksempel trafikkanlegg, grøntområde, frigjevingsføresette arkeologiske granskingar. Offentleg anlegg omfattar òg leidningar for vatn, avlaup, fjernvarme og liknande. 3. Bustadsosiale tiltak Utbyggingsavtale er eit virkemiddel som vil verte vurdert nytta frå kommunen si side når det er ynskjeleg å regulere talet på bustader i eit område, storleik og minste bustadstorleik, eller å stille krav til bygg si utforming/målgruppe. Det same gjeld der kommunen eller andre skal ha forkjøpsrett eller tilvisingsrett/utpeikingsrett til ein del av bustadene. Sjå 17-3 andre leidd i plan- og bygningslova. 4. Hovudprinsipp for kostnadsfordeling I Årdal kommune har ein praktisert eit prinsipp om at dei einskilde utbyggingsområda sjølv skal bere alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og grøn infrastruktur. Berre unntaksvis har kommunen gått inn med finansiering, og då ved forsering av planlagde investeringar. Prinsippet blir oppretthalde som utgangspunkt for kommunen sine forventningar til utbyggjar sitt bidrag til tiltak som er naudsynte for utbygging. 5. Aktuelle kommunale dokument Dokument som arealdelen til kommuneplanen, kommunedelplanar, temaplanar og økonomiplanen gjev viktige opplysningar om kommunen sine samfunnsmessige mål.