Saksnr. Utval Møtedato 076/17 Formannskapet Detaljreguleringsplan Storevegen 26 og 28 samt Fridtjof Nansensveg 1

Transkript

1 Årdal kommune Sakspapir Saksnr. Utval Møtedato 076/17 Formannskapet Sakshandsamar: Johannes Henrik Myrmel Arkiv: K2 - L12 Arkivsaksnr. 17/376-17/8083 Detaljreguleringsplan Storevegen 26 og 28 samt Fridtjof Nansensveg 1 Saka gjeld Saka gjeld 1. gangs handsaming av framlegg til Detaljreguleringsplan for Storevegen 26 og 28 samt Fridtjof Nansensveg 1. Planen femnar om eigedommen gnr 18, bnr 5, 17 og 23. Området er delvis bygd ut. Formålet med planen er både å ivareta omsynet til vidare utvikling av forretningsareal, legge til rette for ombygging og utviding av eksisterande bygg på gnr 18, bnr 17 til bustader og avklare utfordringane knytt til trafikk, parkering og varelevering. På eigedommen er det ført opp ein bygningsmasse med varierande alder. Rådmannen finn at planen bygger opp om dei etablerte strukturane i sentrum og ivaretek omsynet til parkering og varelevering på ein tilpassa måte. I tillegg legg den til rette for etablering av mindre bueiningar, noko som vil vere eit positivt tillegg til det øvrige tilbodet i sentrum. Utfordringa er knytt til å legge til rette for bustader på gateplan ut mot Storevegen. Rådmanen er usikker på om det vil bygge opp om ei ønska utvikling med eit aktivt sentrum med konsentrasjon, intensitet og mangfald. Det er eit punkt som vil verte nærmare vurdert i samband med slutthandsaming av planen med utgangspunkt i mottekne merknader. Bakgrunn Arkitektkontoret 4B har på vegne av Legal Eigedom Årdal AS utarbeidd framlegg til reguleringsplan for Storevegen 26, 28 og Fridtjof Nansensveg 1 i Farnes. Planarbeidet femnar om eigedommen gnr 18, bnr 5, 17 og 23. Planområdet er regulert og delvis bygd ut med utgangspunkt i to vedtekne reguleringsplaner. Planen opnar innanfor deler av planområdet for heva grad av utnytting. Planspørsmålet vart handsama av formannskapet den i sak 023/17. Det vart tilrådd oppstart av planarbeidet. Gjennom handsaming vart det klarlagt at det skal utviklast løysingar som er med å vidareutvikle dei etablerte strukturane, avklare om det er bygningsmasse som bør takast vare på, vurdere kva del av området som skal ha aktiv fasade (forretningar) og ivaretek omsynet til trafikk, parkering og varelevering. Planområdet er i planframlegget delt i 2 utbyggingsområder. Område B er på 2,1 daa og er

2 sett av til bustad med grad av utnytting på BYA = 60%, medan område B/F/K er på 1,4 daa og sett av til bustad/forretning/kontor med grad av utnytting på BYA = 100%. Planarbeidet har ikkje avdekt at planarbeidet reiser vesentlege utfordringar verken i høve risiko og sårbarheit eller verknadane av planen. For nærmare gjennomgang av planframlegget, vert det synt til vedlagt plan med tilhøyrande planføresegner, planomtale og ROS-analyse. Området er lokalisert innanfor, men i utkanten av arealet som i kommuneplanen er sett av til sentrumsformål. Formålet femnar om areal der det kan etablerast bustad, offentleg og privat tenesteyting, forretning, kontor, idrettsanlegg, grøntstruktur, uteopphaldsareal, samferdsleanlegg og infrastruktur. Det er krav om at nye bygg skal dimensjonerast og tilpassast eksisterande bygg. I samsvar med 1-2 i føresegnene er det krav om reguleringsplan før området kan byggast ut. Gjennom føresegnene gjer det seg gjeldande ei rekke krav som skal ivaretakast i planen. Kommunen vedtok i møtet den 18. mai 2017 Va-norm med tilhøyrande overvassnorm. Det er krav om at overvatn skal omtalast i alle planer. Det vert jobba med plan for overflatevatn. Den vert lagt fram i møte. Det ligg føre 2 vedtekne planer i området. Formål og rammer i dei to vedtekne planane: Reguleringsplan for Farnes sentrum. (Planid.: ) Planen vart vedteken i Detaljert plan med spesiell fokus på utomhus areal (aktive fasadar mot Storevegen), vegsystem og bygningsmiljø. Planen definerer små byggetomter og %- BYA = 60 % samt varierande byggehøgder. Parkeringskravet for bustad er 1,5 p- plass pr bustad og 1 p-plass pr 75 m2 næringsareal. Reguleringsplan for Farnes sentrum, gnr 18, bnr 23. (Planid.: ) Planen vart vedteken i I planen er arealet regulert til service og bustad. Denne vidarefører i stor grad føresegnene frå planen som vart vedteken i 1996 (planen ovanfor). Dersom ny plan vert vedteken, bør planen med opphevast. Det er same handsamingsreglar for oppheving av gjeldande og godkjenning av ny plan. I samband med oppstart av planarbeidet vart det konkludert med at planarbeidet ikkje vart fanga opp av virkeområdet til forskrifta om konsekvensutgreiingar. Vurderingane som er gjort, følgjer av planomtalen til planen. Merknader til varsel om oppstart av planarbeidet Til varsel om oppstart av planarbeidet mottok regulant 3 merknader. Nedanfor er merknadane oppsummert. For nærmare gjennomgang av merknadane, vert det synt til dokumenta i saka. Noregs vassdrags- og energidirektorat NVE har ikkje merknader til varsel om oppstart av planarbeidet. Statens vegvesen Planområdet er lokalisert langs kommunal veg. Vegstyresmaktene har ikkje merknader til

3 varsel om oppstart av planarbeidet. Solveig Valdsvik Fridtjof Nansens veg er i dag ei blindgate og har ikkje gjennomgangstrafikk. Motteke situasjonskart syner gjennomkøyring, noko som vil føre til stor auke i trafikken. Det vert for trangt for varelevering i Fridtjof Nansens veg og vanskeleg å komme inn og ut av eigedommen. Solveig syner til at varelevering må skje frå Storevegen 28 og Storevegen 26. Resultatet er at ein får vekk tung trafikk i frå Parkvegen, Fridtjof Nansens veg og rundt skulen. Solveig og Gunnar Valsvik Ved utviding av butikk i 1995 vart Fridtjof Nansens veg stengt i retning torget. Det vart avtalt at trafikken skulle gå mellom eigedommane gnr 26, bnr 28 og 23 som no er eigd av Ole Vidar Øren. Det har vore praktisert slik sidan. Dei ber om at det vert teke omsyn til ved detaljregulering av området. Dei ber Øren snarast flytte garasjen, for å gje større plass til passering. I dag er det passasje til ein personbil. Det er ikkje i samsvar med avtalen frå Drøfting Innhaldet i planen og vesentlege verknader av planframlegget er omtalt i planomtalen. Planarbeidet reiser følgjande utfordringar: - Om areal på gateplan mot Storevegen kan brukast til bustad (ikkje aktiv fasade). - Om det skal leggast til rette for bustader i Storevegen 28 med mindre einingar. - Avklare krav til parkering og vurdere korleis omsynet til parkering, varelevering og trafikk kan løysast. Planen er lokalisert i utkanten av den kommersielle delen av sentrum. Framlegget til plan er basert på hovudprinsippa og løysingane i dei vedtekne planane. Farnes er organisert kring ein kvartalsstruktur, der gatene opnar opp og gjer dei ulike områda tilgjengelege. Dei ulike gatene har ulike funksjonar. Hovudgata gjennom området er Storevegen. Langs Storevegen innanfor det regulerte sentrumsområdet er det publikumsretta funksjonar, med både offentleg og privat service. Den private servicen er hovudsakleg lokalisert i den austre delen, medan den vestre delen er dominert av offentleg service med skulen. Utvikling av sentrumsområdet i samsvar med måla i kommuneplanen om eit sentrum med konsentrasjon, intensitet og mangfald, føreset ei bevist haldning til måla for utvikling av området. Desse måla er i fyrste rekke knytt til kjenneteikn ved tettstaden og korleis den fungerer for dei som bur, besøker og jobbar i tettstaden. Rammene vert lagt gjennom planar for dei fysiske omgjevnadane. I sentrumsområdet skal det i samsvar med føringane i kommuneplanen leggast opp til ei blanding av funksjonar og relativt høg tettheit. Tettheit og intensitet vert påverka av lokalisering og organisering av funksjonar i sentrum. Mangfald av funksjonar av både tilbod og i forhold til ulike grupper i samfunnet er grunnleggande for eit levande sentrum. Sentrum skal vere for alle med eit breitt spekter av tilbod, både kommersielt og ikkje kommersielt. Dette er prinsipp som er ivareteke gjennom planen som er utarbeidd for sentrum og det konkrete planområdet. Offentlegheit er i stor grad betinga av fungerande offentleg rom. Viktige kjenneteikn er forholdet mellom det private og det offentlege, mellom bygg og romma som legg til rette for «livet mellom husa». Det at bygg forheld seg til gata, og at det er ein kontakt mellom bygg og det offentlege rom, både i forhold til å formidle det som skjer på innsida og utsida, men og at

4 ein har moglegheit til å ta del i det gjennom å gå inn eller ut, er grunnleggande for eit velfungerande offentleg sentrum med fungerande rom. Innanfor den delen av planen der det er lagt opp til blanda bruk, vert ikkje dagens situasjon endra. I området med kombinert arealbruk bør det i føresegnene gå fram at det på gateplan skal etablerast publikumsretta næring. I tillegg bør det stillast krav om at dette arealet skal ha ei innvending høgde på minimum 3,5 meter i nye bygg. I område sett av til bustad er det i planframlegget foreslått at det kan etablerast bustad på gateplan der det i dag er forretningslokale. Omsynet til aktive fasadar er søkt ivareteke gjennom framlegg om etablering av gatetun i område B. Sakshandsamar er usikker på om gatetunet og utforminga av bygget og uteområde vil kompensere/tilføre nye kvalitetar som gjer at området vert oppfatta som ein del av sentrum. Korleis reguleringa vil påverke sentrumsbildet vil vere avhengig av korleis området vert utforma og i kva grad det vert gjort tiltak for å privatisere areala ut mot området sett av til offentleg formål (veg og fortau). I planomtalen er det synt til at området vil få aktive fasadar, men det er i liten grad klargjort korleis det vil påverke sentrum og omsynet til å ta vare på og vidareutvikle sentrum med offentleg tilgjengelege områder. Eit viktig siktemål med planen er å kunne etablere mindre bustader. Gjennom arbeidet med revisjon av kommuneplanen vare det jobba med føringar som skulle legge til rette for eit variert bu-tilbod. Det vart spesielt trekt fram at det var behov for mindre bustader, noko planframlegget legg til rette for. Parkering er ivareteke i samsvar med det som følgjer av føresegnene i kommuneplanen. Det inneber at det enten må løysast i området eller ved frikjøp i samsvar med den ordninga som er etablert i Årdal. Det er utarbeidd ei illustrasjonsplan som syner parkeringsløysing i området. Korleis det konkret vert løyst vil vere avhengig av valt løysing i søknader om gjennomføring av tiltak. Innanfor sentrumsstrukturar må det gjerast tilpassingar for å få løyst omsynet til varetransport og transport av avfall. I planen er løysinga i vedteken plan (1996) vidareført. Løysinga inneber varetransport og levering skal skje via Parkvegen/ Fridtjof Nansens veg og med retur via gågata/jotunvegen. Frå nabo er kommunen frårådd den regulerte løysinga. I tillegg vert det synt til avtal frå Varelevering og transport av avfall til/frå t.d. daglegvare vil truleg vere vanskeleg via Storevegen. Frekvensen vil vere låg, og føre til ulemper som er innafor det som må aksepterast i sentrumsområde. Føresegnene i vedteken plan som skal trygge at bygget i jugendstil (Magdaleneborg) vert teke vare på er vidareført. Det er ikkje følgt opp med omsynssone. Om det skal følgjast opp med omsynssone vil verte vurdert nærmare når høyringsuttalene til planen ligg føre. Retningslinjene for barn og unge klargjer at det skal settast av tilstrekkeleg med uteopphaldsareal som skal vere eigna med bl.a. gode soltilhøve samt skjerma for farar og ureining. I planen er det foreslått sett av eit minste uteopphaldsareal på 25 m² pr eining. Det er det normale i slike områder. Kravet vil verte ivareteke innanfor planområdet. Avstanden til anna uteopphaldsareal i sentrum er kort. Gjennomgangen syner at planen på dei fleste punkta ivareteke dei føringane som følgjer av kommuneplanen. Unntaket er arealet mot Storevegen på gateplan i området B (Storevegen 28) der det er foreslått lagt til rette for bustader. Det er søkt kompensert med miljøgate mellom

5 Storevegen 26 og 28. I kva grad det vil ivareta måla for utvikling av eit attraktivt sentrum med konsentrasjon, intensitet og mangfald både av aktivitetar og funksjonar eller om det vil skje ei privatisering, vil vere avhengig av korleis området vert utforma og kor tilgjengeleg det vert. Økonomi Er ikkje vurdert. Folkehelseperspektiv Planframlegget legg opp til bustad og blanda bruk av av areal som er omdisponert. Det er krav om at 50 prosent av bustadene i området skal ha livsløpsstandard. Omsynet til universell utforming av næringsareala vert ivareteke med krav i TEK10. I og kring sentrum er det eit breitt tilbod med aktivitetar og område som er tilrettelagt for opphald ute og fysisk aktivitet. Miljø Det er gjennom arbeidet ikkje avdekt at arealbruken i reguleringsplanframlegget fører til nye miljøutfordringar. Støy er føresett ivareteke gjennom handsaming av søknader om gjennomføring av tiltak. Naturmangfaldsloven femnar om all natur og alle sektorar som forvaltar natur eller som fattar vedtak som kan ha konsekvensar for natur. Gjennom loven er det, bl.a. innført forvaltningsmål for naturtypar og artar, krav til kunnskapsgrunnlag og rettslege prinsipp for natur (føre-var, samla belasting m.m.). Det går av 8 første leidd i naturmangfaldsloven fram at vedtak som rører naturmangfaldet skal bygge på vitenskapleg kunnskap om artar sin bestandssituasjon, naturtypar si utbreiing og økologisk tilstand samt effekten av påverknad. Området er teke i bruk og bygd ut. Gjennom planarbeidet er det ikkje komme fram informasjon om at arbeidet får nye verknader. Det ligg ikkje føre informasjon om at det er naudsynt å gjere tilleggsvurderingar/registreringar gjennom dette planarbeidet. Ut frå dei opplysningane som ligg føre er det ikkje komme fram informasjon som inneber at det bør innarbeidast avbøtande tiltak for å unngå mogleg skade på naturmangfaldet, jf. 9 i naturmangfaldsloven. Det er heller ikkje avdekt omsyn gjennom planarbeidet som inneber at det bør stillast krav om miljøforsvarlege teknikkar og driftsmetodar ut over det som følgjer direkte av lov og forskrift for denne typen verksemder. Tilråding: Formannskapet legg med heimel i i plan- og bygningslova Detaljreguleringsplan for Storevegen 26 og 28 samt Fridtjof Nansensveg 1 (sist datert 7. juni 2017) ut til offentleg ettersyn, med endring / klargjering i føresegnene, der det går fram at (1) på gateplan i område sett av til blanda formål skal det etablerast publikumsretta næring og (2) at næringsareal i nye bygg skal ha innvending høgde på minimum 3,5 meter. Formannskapet førehandsvarslar at kommunen i samsvar med i plan- og bygningslova vurderer å oppheve Reguleringsplan for Farnes sentrum, gnr 18, bnr 23. vedteken av Årdal kommunestyre den i sak 004/09 (Planid.: ) Formannskapet Marie Helene H. Brandsdal; AP kom med framlegg om nytt punkt 3;

6 3. Veg og trafikktilhøve, avkjørsel, inkludert parkering, varelevering inn og ut må løystast innanfor planområdet frå Storevegen 26 og 28. Tilråding frå rådmann vart teken opp til røysting med framlegg til nytt punkt 3. Røysting. Rådmann si tilråding og nytt punkt 3 vedteken samrøystes. Fskap-076/17 Vedtak: 1. Formannskapet legg med heimel i i plan- og bygningslova Detaljreguleringsplan for Storevegen 26 og 28 samt Fridtjof Nansensveg 1 (sist datert 7. juni 2017) ut til offentleg ettersyn, med endring / klargjering i føresegnene, der det går fram at (1) på gateplan i område sett av til blanda formål skal det etablerast publikumsretta næring og (2) at næringsareal i nye bygg skal ha innvending høgde på minimum 3,5 meter. 2. Formannskapet førehandsvarslar at kommunen i samsvar med i plan- og bygningslova vurderer å oppheve Reguleringsplan for Farnes sentrum, gnr 18, bnr 23. vedteken av Årdal kommunestyre den i sak 004/09 (Planid.: ). 3. Veg og trafikktilhøve, avkjørsel, inkludert parkering, varelevering inn og ut må løystast innanfor planområdet frå Storevegen 26 og 28. Vedlegg: Bruttoliste -ROS-Storevegen 26 og 28, og Fridtjof Nansens veg 1 Detaljregulering Storevegen 28 DRPLAN_Storevegen Innspel-oppstart Storevegen 28 3D Ill. 1 Storevegen 28 3D Ill. 2 Storevegen 28-Illustrasjonsplan