Innholdet i utbyggingsavtaler

Transkript

1 Innholdet i utbyggingsavtaler Knut F Rasmussen, Oslo 20. mars 2018

2 Bakgrunn. Formålet med lovreglene om utbyggingsavtaler Vedtatt i 2005 som innskrenking vide rammer for avtaler Kommunen kan ikke kreve avtale "Forseringsbidrag" Fremskynder etablering av offentlig infrastruktur Ikke beskatning av utbygging Kun infrastruktur som mangler på avtaletidspunktet Ikke hva utbyggingsprosjektet tåler Ikke annet enn de behovene som er direkte knyttet til byggeprosjektet og gjennomføringen av planen

3 Definisjon lovregulerte avtaler Avtaler mellom utbygger og kommunen (ikke vilkår) om privat utbygging og gjennomføring av vedtatt plan som pålegger private like store, eller større, forpliktelser og eller rettigheter enn pbl. og øvrig regelverk ellers ville tillate. Alle avtaler, uansett tittelen Vedtak eller privat avtale? 3

4 Juridisk utgangspunkt Ved behandling av privat forslag til plan. Kommunen avgjør regulering. Politisk skjønn - berettiget forventning om avklaring av infrastruktur. Ved byggetillatelse: Lovbundet skjønn: kun lovhjemlede forutsetninger (vilkår og avslagsgrunner). Opparbeiding, refusjon mv akseptabelt. Avtale om oppfyllelsen av rekkefølgekrav Utgangspunktene er de samme selv om avtalene er lovregulert. Reglene begrenser innholdet i avtalene. 4

5 Reglene om utbyggingsavtaler Avgrensing Forutberegnelighet Innhold Saksbehandling Klage Forskrifter 17-6 Dispensasjon 17-7 Byggesaksforskriften kapittel 18 5

6 Innholdet i avtalene Presisering av plan Boligsosiale forhold Besørge eller bekoste tiltak Forskuttering I tillegg kommer alminnelige kontraktspunkter om fremdrift, endringer i forutsetninger, reforhandling, bortfall osv. 6

7 Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming Fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser og sikring av minstestørrelse Krav til utforming som kan vedtas i plan Forkjøpsrett for en andel av boligene til markedspris 7

8 Krav til utforming Avtalen kan ikke gå lenger enn planen Ot.prp. Nr. 32 ( ), merknaden til 11-9 nr. 5: "Det er ikke formålet med lovendringen å endre det eksisterende skillet mellom krav som stilles i plan og krav som stilles i tekniskforskrift til plan- og bygningsloven. Således stilles fortsatt krav til tekniske løsninger i det enkelte bygg i teknisk forkrift, f.eks. krav til konstruksjon, materialer og byggevarer, energikrav og universell utforming i det enkelte bygg." 8 Tittel på presentasjon

9 Krav til utforming En viss andel av boligene skal være tilrettelagt for bestemte brukergrupper. Livsløpsstandard, krav til universell utforming, tilpasning til ulike brukergrupper Boligstørrelser 9 Tittel på presentasjon

10 Universell utforming i avtalene Kan utbyggingsavtale kreves ytterligere tilgjengelighet eller universell utforming? (MD /CBS) Utendørs som plan Innendørs i noen grad på generelt grunnlag (andel av bygninger) TEK (3) Tilgjengelighetskrav der alle hovedfunksjoner er på inngangsplanet. Kan følge av plan 10

11 Energikrav i avtalene Kan utbyggingsavtale gjelde mer miljøvennlige boliger ((KRD 06/2903-4) I utgangspunktet ikke lenger enn det som kan pålegges i plan og/eller følger av TEK Opparbeiding og tilknytning til fjernvarme så langt det kan kreves etter lovverket Bygningens egenskaper reguleres av TEK17 Løsningen er å bruke andre incitamenter, og inngå separate avtaler 11 Tittel på presentasjon

12 Bidrag til infrastruktur Besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak Hvor langt kan avtalen gå? Tiltaket skal være nødvendig : Retter seg mot krav i plan og Forutsetninger for tiltaket (forholdet har sammenheng med tiltaket) Eksisterende behov (KRD 10/647) 12

13 Tiltak som kan være nødvendige Infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbyggingen (vei, eksterne vannog avløpsanlegg, belysning og skilting) Miljøtiltak. Støyskjermer, håndtering av forurensing, kvalitetstiltak i byrom og parkområder Organisatoriske tiltak. Etablering av vel, organisering av privat drift osv. 13

14 Forholdsmessighet Tiltakets påvirkning på omgivelsene Tiltakets størrelse Gjennomsnittsbetraktninger Verken: Hele infrastrukturen området generelt trenger i følge planen (inkludert behov som har bygget seg opp) eller kun det som er lønnsomt for tiltaket Ikke forholdsmessig i forhold til prosjektets inntjenning 14

15 Kommunens bidrag og forpliktelser Utbyggers ytelser skal stå i forhold til kommunens bidrag til gjennomføring av planen og forpliktelser etter avtalen Kommunens ulemper ved utbyggingen forholdet til kommunens planlagte utvikling for området Andre kommunale bidrag og forpliktelser 15

16 Teknisk og grønn infrastruktur Vei, vann og avløp som skal opparbeides etter pbl 18-1 mv. kan uansett kreves opparbeidet. Unntatt fra saksbehandlingsreglene, jf. byggesaksforskriften Tittel på presentasjon

17 Kulturminner i utbyggingsavtaler Krav om å ivareta krav til vern el. som fremgår av plan 17-3 første ledd: krav i plan kan presiseres i avtale. Hvis kulturminner har sammenheng med tiltaket (på tomten el.) kan ivaretakelse inngå i avtalen hvordan forstås planen, og hvordan følges den opp 17 Tittel på presentasjon

18 Kulturminner i utbyggingsavtaler (2) 17-3 tredje ledd Kulturminner utenfor tomten/tiltaket kan tenkes å påvirkes av byggeprosjektet. Relevante sikringstiltak el. kan da bekostes eller besørges gjennom avtale så langt det er nødvendig og forholdsmessig Er det direkte sammenheng mellom byggetiltaket og kulturminneverdier? Krav om standard / kvalitet kan slå inn 18 Tittel på presentasjon

19 Anleggsbidrag. Kommunale fond Kommunen kan ha standardisert en anslagsvis kostnad, f.eks pr boenhet. Men: Bidrag i avtale skal være "nødvendig" Behovet må eksistere ikke avtale om bidrag til allerede anlagt infrastruktur (KRD 10/647-2) Bidrag kan gå til kommunale fond, men skal tjene den infrastruktur det er betalt for Reglene om utbyggingsavtaler Vilkår i kontrakten (?) 19

20 Forhåndskalkulert fordeling og fond Hvem opparbeider Kommunen påtar seg ansvaret? Frivillighet hos alle de berørte Usikkerhet mht kostnadene fremover Mange (noen?) savner mulighet for å stille vilkår 20 Tittel på presentasjon

21 Forskrift om sosial infrastruktur Byggesaksforskriften 18-1 Forbudt: Bidrag bygninger, anlegg og drift av skoler og SFO Barnehager, både private og offentlige Bidrag til aldershjem og sykehjem. Bidrag til gymsal/idrettshall på skole Kan være lovlig: Idrettshall i kommunen Omsorgsboliger Teknisk infrastruktur 21

22 Bidrag og forskuttering til sosial infrastruktur Forbudt: Avtale som innebærer en eller annen form for økonomisk overføring til kommunen ved at utbygger bærer rentekostnader og eventuelt andre kostnader. Altså der forskutteringen innebærer et element av bekostning av sosial infrastruktur. Lovlig: En ren låneavtale, der kommunen tilbakebetaler alle utgifter utbygger har hatt, inklusiv renteutgifter.

23 Forskuttering Nødvendig for gjennomføring av plan. Som for avtaler etter tredje ledd. Ellers må andre avtaleformer benyttes, eks. OPS Omfang/kostnader kan bli større enn behovet den konkrete utbyggingen utløser Kommunen refunderer utbyggers utgifter (altså en låneavtale) Avtale om forskuttering kan gå ut på at kommunen ikke refunderer for ulemper som er en direkte følge av utbyggingen, sml. tredje ledd 23

24 Kommunal- og moderniseringsdepartementet