Lovregulering av utbyggingsavtaler. Knut F Rasmussen 9. september 2006

Transkript

1 Lovregulering av utbyggingsavtaler Knut F Rasmussen 9. september

2 En definisjon Avtale mellom eiendomsbesitter/ utbygger og kommunen om privat utbygging og gjennomføring av vedtatt plan. Utbyggingsavtalen pålegger partene like store, eller større, forpliktelser og/eller rettigheter enn pbl. og øvrig regelverk ellers ville tillate. 2

3 Tradisjonell bruk. Utviklingen I en årrekke har avtalene vært et smidig og (forholdsvis) ukontroversielt verktøy ved en rekke store og mindre utbygginger. Også til dels bidrag godt ut over det kommunen kan pålegge Fra slutten av 90-tallet/starten av 2000 har hyppigheten av større bidrag øket. Hva bidrag går til og størrelsen på bidraget er endret. 3

4 Noen hensyn og diskusjoner Private planforslag Kommunenes økonomi og forutsetninger for befolkningsøkning Konsekvensen av ikke å bruke utbyggingsavtaler Hvor havner regningen Demokratisk underskudd ved planvedtak Anskaffelsesreglene 4

5 Juridisk utgangspunkt Planbehandling: Privat planforslag etter 30. Kommunen avgjør regulering. Politisk skjønn, berettiget forventning om avtale. Byggetillatelse: Lovbundet skjønn. Opparbeiding, refusjon mv akseptabelt. MEN: Avtale om oppfyllelsen av rekkefølgekrav Utgangspunktene er uendret, MEN lovreglene begrenser hvilke avtaler som kan inngås. 5

6 Lovvedtaket Fokus. Forutberegnelighet, balanse og fleksibilitet. Avgrensing - 64 Forutgående vedtak - 64 a Innhold - 64b. Sosial infrastruktur forbys i forskrift Saksbehandling - 64c Kunngjøring og offentliggjøring Klage - 64d 6

7 Definisjon og avgrensning - 64 Avtale som har grunnlag i kommunens planmyndighet etter PBL og gjelder gjennomføring av kommunal arealplan Reguleringsplan etter 30 eller oppfyllelse av rekkefølgebestemmelser til kommuneplanens arealdel/kommunedelplan eller reguleringsplan Grense mot andre avtaler. OPS mv. 7

8 Kommunestyrevedtak forut for avtale Nødvendig for at avtale skal kunne inngås Må fattes av kommunestyret Må ikke knyttes til noe spesielt vedtak, men. Innhold: - Hvor i kommunen gjelder krav - Utbyggingspolitikk og prioriteringer - Hovedprinsipper for finansiering - Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak 8

9 Innholdet i avtalene - 64b Presisering av plan Boligsosiale forhold Besørge eller bekoste tiltak. Forskuttering 9

10 Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming Fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser og sikring av minstestørrelse Krav til utforming som går lenger enn det som kan vedtas i plan (livsløpsstandard, krav til universell utforming, tilpasning til ulike brukergrupper) Forkjøpsrett for en andel av boligene til markedspris 10

11 Nødvendighet og forholdsmessighet Hvor langt kan avtalen gå? Nødvendig Forholdsmessighet - Tiltakets påvirkning på omgivelsene - Tiltakets størrelse - Gjennomsnittsbetraktninger? 11

12 Teknisk og grønn infrastruktur Tiltak som skal opparbeides etter 67 og 69 Vei, vann og avløp Gang- og sykkelveier Friområder, lekearealer og grøntstruktur 12

13 Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak Spesielle infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbyggingen. (tyngre eksterne veganlegg og vann- og avløpsanlegg, belysning og skilting, turveier, utbygging av skiløyper/skibruer mv.) Miljøtiltak. (støyskjermer, håndtering av forurenset grunn, kvalitetstiltak i byrom og parkområder, miljøoppfølgingsprogram mv.) Organisatoriske tiltak. (etablering av velforeninger, organisering i forhold til privat drift og vedlikehold mv.) 13

14 Forskrift med forbud mot sosial infrastruktur i avtaler Innst.O. nr. 73 ( ) kap :.grunneier/utbygger (skal) ikke kunne pålegges å finansiere offentlig eid eller drevet sosial infrastruktur, så som skoler, barnehager og sykehjem m.m. Flertallet mener at Regjeringens forslag åpner for dette og at det derfor også gjennom forskrifter må fremgå at det ikke kan inngås avtale om bidrag eller forskuttering av denne type infrastruktur. 14

15 Typer av tiltak. Forbudt: Bidrag bygninger, anlegg og drift av skoler og SFO Barnehager, både private og offentlige Bidrag til aldershjem og sykehjem. Bidrag til gymsal/idrettshall på skole Lovlig: Idrettshall i kommunen Omsorgsboliger 15

16 Bidrag og forskuttering Forbudt: Avtale som innebærer en eller annen form for økonomisk overføring til kommunen. (utbygger bærer rentekostnader og eventuelt andre kostnader - forskutteringen innebærer et element av bekostning av sosial infrastruktur. Lovlig: En ren låneavtale, der kommunen tilbakebetaler alle utgifter utbygger har hatt, inklusiv renteutgifter. 16

17 Avtalens gyldighet Avtale med vilkår om bidrag til sosial infrastruktur > vilkåret ugyldig. Men normalt vil ikke hele avtalen bli ugyldig. Private tiltak utenfor utbyggingsavtale omfattes ikke av forbudet. I grenselandet: dersom tiltakene blir tatt med, husk at lovens krav gjelder fullt ut nødvendighet og balanse. Andre avtaleformer er lovlige 17

18 => Bolig og bygg => Temaside: Utbyggingsavtaler 18