UTBYGGINGSAVTALER REKKEFØLGEBESTEMMELSER MED FINANSIERINGSPLIKT

Transkript

1 UTBYGGINGSAVTALER REKKEFØLGEBESTEMMELSER MED FINANSIERINGSPLIKT

2 Hvem er Advokatfirmaet Hammervoll Pind? - Advokatfirmaet Hammervoll & CO DA, Oslo - Torkildsen & Co, Bergen - Advokatpartner, Bergen - DLA Piper, Oslo 3

3 Vi er en totalleverandør av juridiske tjenester innenfor eiendom, entreprise, restrukturering, corporate / selskapsrett og tvisteløsning. I dag teller vi 33 medarbeidere. Vi har som målsetting å vokse betydelig i tiden som kommer, og vi er alltid på utkikk etter faglig sterke, positive og løsningsorienterte jurister på alle stadier i karrieren. 4 3

4 Våre fagområder / Kontraktsrett / Fast eiendom / Næringseiendom / Entreprise / Tvisteløsning / Shipping og Offshore / Corporate M&A / Restrukturering 5

5 Vi har kontorer i Oslo og Bergen. Våre avdelinger samarbeider tett, både når det gjelder fagutvikling og sakshåndtering. 11

6 UTBYGGINGSAVTALER: REKKEFØLGEBESTEMMELSER MED FINANSIERINGSPLIKT

7 INNLEDNING - UTFORDRINGER Et tema som ligger i skjæringspunktet mellom jus og politikk Spørsmål om offentlig eller privat rett kompetansebegrensninger Problemstillinger knyttet til forhåndsbinding av forvaltningsmyndighet Forhandling av utbyggingsavtalen Rekkefølgebestemmelser hvor langt går forvaltningsmyndigheten? Hva er de legitime interessene bak rekkefølgebestemmelsene?

8 FOREDRAGETS INNHOLD Introduksjon og oversikt: Utbyggingsavtaler/rekkefølgebestemmelser forvaltningens kompetanse rettslig utgangspunkt Prinsipper Begrensninger i forvaltningens kompetanse Tvist og prosess

9 BAKGRUNN/FORMÅL Å sikre at tiltakene innenfor planområdet skjer på en koordinert og hensiktsmessig måte Behov for koordinering av kommunikasjonssystemer og infrastruktur Interesser utover dette? - Privat finansiering? Forarbeidene: Ot.prp. nr. 22 ( ): "Hindre utslag av urimelige avtalevilkår som legger stort press på økonomien i utbyggingsprosjekter, med de følger dette kan få for utbyggingbyggingsprosjekters gjennomførbarhet, byggekostnader, tomtepriser og boligpriser"

10 KOMPETANSEGRUNNLAG RETTSLIG UTGANGSPUNKT Utbyggingsavtale: Pbl. 17-1: "...en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan."

11 KOMPETANSEGRUNNLAG RETTSLIG UTGANGSPUNKT Rekkefølgebestemmelse: I kommuneplanens arealdel: pbl. 11-9, nr. 4: "... rekkefølgekrav for å sikre etablering av samfunnsservice, teknisk infrastruktur, grønnstruktur før områder tas i bruk og tidspunkt for når områder kan tas i bruk til byggeog anleggsformål, herunder rekkefølgen på utbyggingen," "Sikre etablering" gjenspeiler hvilke legitime interesser

12 KOMPETANSEGRUNNLAG RETTSLIG UTGANGSPUNKT Rekkefølgebestemmelse: I reguleringsplan: pbl nr. 10: "... kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert," "Nødvendig utstrekning" begrensning i kompetansegrunnlaget

13 I PRAKSIS Kommunen fastsetter rekkefølgebestemmelsene i kommuneplan/ reguleringsplan utbygging i bestemt rekkefølge. Kan ikke planvedtaket pålegge noen å oppfylle rekkefølgekrav I utgangspunktet ingen finansieringsplikt men indirekte Rekkefølgebestemmelsene gir grunnlag for avslag på byggesøknad jf. pbl Kommunen fatter vedtak om utbyggingsavtaler jf. pbl. 17-2, jf. pbl nr. 2.

14 KOMPETANSEGRUNNLAGET - REKKEVIDDE Pbl. 17-3: "En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan." Samfunnsservice Teknisk infrastruktur: tekniske anlegg, energiforsyning, transport, vegnett Sosiale tjenester Helse- og omsorgstjenester Barnehager, friområder, skoler mv. Forvaltningspraksis, juridisk teori og veileder fra KRD

15 KOMPETANSEGRUNNLAGET - REKKEVIDDE FOR : "Det kan ikke avtales at grunneier eller utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige i medhold av lov er forpliktet til å skaffe til veie. Med bekoste menes også utgifter i forbindelse med forskuttering, lån eller andre kredittytelser" Hvorfor forbud? Uheldige virkninger?

16 EKSEMPLER FRA PROSJEKTER I OSLO/BÆRUM FORNEBU-UTBYGGINGEN Etter forbudet i 2006 må Bærum finne 3,1 milliarder til å bygge sosial infrastruktur Ber om dispensasjon fra forbudet Hvis ikke dispensasjon gis kan bremse utbyggingen

17 KOMPETANSEGRUNNLAGET - REKKEVIDDE OVERORDNEDE PRINSIPPER: Nødvendighet: Tiltak som inngår i en utbyggingsavtale må være nødvendig for gjennomføringen av plan, og/eller ha en direkte sammenheng med planen. Forholdsmessighet: Utbyggingsavtalens innhold må stå i rimelig forhold til utbyggingsavtalens omfang.

18 KOMPETANSEGRUNNLAGET - REKKEVIDDE MYNDIGHETSOVERSKRIDELSE Forvaltningen er underlagt alminnelige forvaltningsrettslige skranker/begrensninger: Forbud mot vilkårlighet Forbud mot høy grad av urimelighet Forbud mot forskjellsbehandling Forbud mot å ta utenforliggende hensyn legitime interesser Eks. pbl nr. 10: "Nødvendig utstrekning" og pbl. 11-9, nr. 4: "Sikre etablering"

19 KOMPETANSEGRUNNLAGET - REKKEVIDDE EKSEMPLER FRA RETTSPRAKSIS Rt s. 764 verken uforholdsmessig eller tyngende myndighetsmisbruk. Saken gjaldt spørsmålet om det som vilkår for dispensasjon fra reguleringsplan kunne pålegges utbyggeren av en forretningseiendom å bekoste gang- og sykkelvei som var en del av et overordnet sykkelveinett i tilknytning til riksvei, jf plan- og bygningsloven 7 og 28-1 nr 2. Høyesterett fant at utbygger burde ha regnet med å dekke kostnadene, og at uklarhet på dette punkt måtte slå tilbake på ham. Vilkåret var heller ikke uforholdsmessig tyngende eller utslag av myndighetsmisbruk.

20 KOMPETANSEGRUNNLAGET - REKKEVIDDE EKSEMPLER FRA RETTSPRAKSIS FORTS. (83) "Jeg kan ikke se at vilkåret er uforholdsmessig tyngende. Det er ikke uvanlig å pålegge utbygger å dekke veier som blir nødvendige på grunn av utbyggingen. Dette er begrunnet i at private utbyggere ikke skal kunne tvinge frem omprioriteringer som er foretatt om bruk av offentlige veimidler mv. Videre er forholdet mellom en utbygging på ca. 100 millioner kroner og gang- og sykkelveien på 3-4 millioner kroner som i saken her, heller ikke slik at det trekker i favør av et utilbørlig tyngende vilkår. Det kommer dessuten til at Løvenskiold fikk frigjort utbyggingsgrunn ved at den opprinnelige gangveien ble fjernet. Endelig har Løvenskiold ikke klaget på vilkåret om bygging av gang- og sykkelvei eller på annen måte protestert mot vedtaket."

21 KOMPETANSEGRUNNLAGET - REKKEVIDDE EKSEMPLER FRA RETTSPRAKSIS FORTS. Utpreget forvaltningspraksis "Det er ikke uvanlig å pålegge utbygger å dekke veier som blir nødvendige på grunn av utbyggingen." Lite rettspraksis utover dette noe praksis fra lagmannsretten Hvordan vurdere konkret? Vurdere nødvendigheten av tiltaket Forarbeider, juridisk teori, forvaltningspraksis, (rettspraksis), veileder, praksis fra sivilombudsmannen

22 TVIST OG PROSESS Selve avtalen, etter inngåelsen, er regulert av avtaleretten og ikke under plan- og bygningsretten. Dette viser i stor grad utbyggingsavtalenes mangelfulle evne til å passe som mekanisme. Kravet i en reguleringsplan om at det skal foreligge utbyggingsavtale er etter et politisk vedtak se pbl og medfører at den eneste måten å "finne" avklare tvistespørsmål er ved å prøve lovligheten av kravet. Utbyggingsavtaler kan ikke i seg selv påklages. Handlingsalternativet er derfor å prøve saken sivilprosessrettslig jf. pbl

23 TVIST OG PROSESS Hvordan unngå tvist? På utbyggersiden: Kunne reglene i plbl. Være tidlig inne i prosessen poeng i Rt s. 764 Forvaltningspraksis På kommunesiden: Tidlig samarbeid interesseavklaring og forventningsstyring Legitime interesser, forholdsmessighet og nødvendighet

24 AVSLUTNING Spørsmål Erfaringer Kommentarer Eventuelt

25 Takk for oss.