Utbyggingsavtaler Lov og regelgrunnlaget. Knut F Rasmussen Kristiansand 29. september 2001

Transkript

1 Utbyggingsavtaler Lov og regelgrunnlaget Knut F Rasmussen Kristiansand 29. september

2 Tradisjonell bruk. Utviklingen I en årrekke har avtalene vært et smidig og (forholdsvis) ukontroversielt verktøy ved en rekke store og mindre utbygginger. Også til dels bidrag godt ut over det kommunen kan pålegge Fra slutten av 90-tallet/starten av 2000 har hyppigheten av større bidrag øket. Hva bidrag går til og størrelsen på bidraget er endret. Nå en selvsagt del av utbygging 2

3 Definisjon og avgrensning Avtale som har grunnlag i kommunens planmyndighet etter PBL og gjelder gjennomføring av kommunal arealplan Alle avtaler som omfattes av definisjonen reguleres av loven Ved reguleringsplan etter 12-3 annet ledd eller oppfyllelse av rekkefølgebestemmelser til arealplan (kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan Grense mot andre avtaler. OPS, intensjonsavtaler mv. 3

4 Noen hensyn og diskusjoner Private planforslag etter pbl 12-3 annet ledd Konsekvenser av utbygging - Kommunenes økonomi og forutsetninger for befolkningsøkning Stans i utbygging som konsekvens av ikke å bruke utbyggingsavtaler? Hvem betaler? Hvor havner regningen? Grunneier, utbygger eller kjøper eller alle? Demokratisk underskudd ved planvedtak 4

5 Juridisk utgangspunkt Planbehandling: Privat planforslag etter pbl 12-3 annet ledd. Kommunen avgjør regulering. Politisk skjønn - berettiget forventning om avklaring av infrastruktur. Byggetillatelse: Lovbundet skjønn kun lovhjemlede forutsetninger (vilkår og avslagsgrunner). Opparbeiding, refusjon mv akseptabelt. Dog: Avtale om oppfyllelsen av rekkefølgekrav Utgangspunktene er uendret etter lovrereguleringen, men reglene begrenser hvilke avtaler som kan inngås. 5

6 Rekkefølgekrav og avtale Rekkefølgekrav (rfk) kan fastsette at infrastruktur mv. skal være opparbeidet (eller sikret) før annen bygging pbl nr. 4 og 12-7 nr. 10 En avtale i tilknytning til en plan under utarbeiding kan presiseres i rfk. En avtale kan gjelde rfk i vedtatt plan Kan avtale oppfylle rfk, i stedet for ferdig opparbeidet anlegg? Ja, forutsatt at det er sikkerhet for at kravene oppfylles. Kan rfk oppfylles delvis (eks. delbetaling for en andel av infrastruktur)? Nei. Hel oppfyllelse eller dispensasjon fra rfk. 6

7 Lovreglene - Oversikt Fokus. Forutberegnelighet, balanse og fleksibilitet. Avgrensing (64) Forutberegnelighet (64a) Innhold (64b) Sosial infrastruktur forbys i forskrift Saksbehandling (64c) Klage (64d) Forskrifter 17-6 (64e) Dispensasjon 17-7 (64f) 7

8 Kommunestyrevedtak forut for avtale Nødvendig for at avtale skal kunne inngås Må fattes av kommunestyret Må ikke knyttes til noe spesielt vedtak Kan gjerne tas i kommuneplan Pbl 11-9 nr 2 er ikke hjemmel for krav om avtale i plan, kun grunnlag for å innta forutberegnelighetsvedtaket i plan 8

9 Vedtakets innhold Innhold: - Hvor i kommunen gjelder krav - Utbyggingspolitikk og prioriteringer - Hovedprinsipper for finansiering - Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak 9

10 Tilpasning av 17-2-vedtak til ulike utbyggingssituasjoner 10

11 Innholdet i avtalene Presisering av plan Boligsosiale forhold Besørge eller bekoste tiltak Forskuttering I tillegg kommer alminnelige kontraktspunkter om fremdrift, endringer i forutsetninger, reforhandling, bortfall osv. 11

12 Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming og 2. ledd Fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser og sikring av minstestørrelse Krav til utforming som går lenger enn det som kan vedtas i plan i dag (livsløpsstandard, krav til universell utforming, tilpasning til ulike brukergrupper) Forkjøpsrett for en andel av boligene til markedspris 12

13 Bidrag til infrastruktur 17-3 tredje ledd 13 Besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak Forskuttering Hvor langt kan avtalen gå? Tiltaket skal være nødvendig : Retter seg mot krav i plan (forholdet kan og er krevet i plan) og Forutsetninger for tiltaket (forholdet har sammenheng med tiltaket)

14 Tiltak som kan være nødvendige for gjennomføring av planvedtak 14 Spesielle infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbyggingen. (tyngre eksterne veganlegg og vann- og avløpsanlegg, belysning og skilting, turveier, utbygging av skiløyper/ skibruer mv.) Miljøtiltak. Støyskjermer, håndtering av forurenset grunn, kvalitetstiltak i byrom og parkområder, miljøoppfølgingsprogram mv Opparbeiding og tilknytning til fjernvarme så langt det kan kreves etter lovverket Organisatoriske tiltak. Etablering av vel, organisering av privat drift og vedlikehold.

15 Forholdsmessighet Tiltakets påvirkning på omgivelsene Tiltakets størrelse Gjennomsnittsbetraktninger Avveies mot kommunens egne bidrag til infrastrukturen Ikke forholdsmessig i forhold til prosjektets inntjenning 15

16 Teknisk og grønn infrastruktur Tiltak som skal opparbeides etter 67 mv. kan uansett kreves opparbeidet, Vei, vann og avløp Gang- og sykkelveier, friområder, lekearealer og grøntstruktur Unntatt fra saksbehandlingsreglene 1. juli

17 Sosial infrastruktur i avtaler Stortingets holdning Innst.O. nr. 73 ( ) kap :.grunneier/utbygger (skal) ikke kunne pålegges å finansiere offentlig eid eller drevet sosial infrastruktur, så som skoler, barnehager og sykehjem m.m. Flertallet mener at Regjeringens forslag åpner for dette og at det derfor også gjennom forskrifter må fremgå at det ikke kan inngås avtale om bidrag eller forskuttering av denne type infrastruktur. 17

18 Forskrift om sosial infrastruktur Forbudt: Bidrag bygninger, anlegg og drift av skoler og SFO Barnehager, både private og offentlige Bidrag til aldershjem og sykehjem. Bidrag til gymsal/idrettshall på skole Lovlig: Idrettshall i kommunen Omsorgsboliger Teknisk infrastruktur 18

19 Forskuttering til sosial infrastruktur Forbudt: Avtale som innebærer en eller annen form for økonomisk overføring til kommunen ved at utbygger bærer rentekostnader og eventuelt andre kostnader. Altså der forskutteringen innebærer et element av bekostning av sosial infrastruktur. Lovlig: En ren låneavtale, der kommunen tilbakebetaler alle utgifter utbygger har hatt, inklusiv renteutgifter. 19

20 Saksbehandling Saksbehandlingsreglene gjelder også når avtalen gjennomfører rekkefølgekrav Gjelder ikke ved avtale om tiltak etter ny lov Kunngjøre forhandlinger Forhandlet avtale legges ut til offentlig ettersyn Ferdig avtale kunngjøres Avtalen er ikke bindende før plan er vedtatt

21 Alternative måter å samordne plan- og avtaleprosessen 21

22 Full samordning plan og avtaleprosess 22

23 Klage / søksmål Avtalene kan ikke påklages Klage over byggetillatelse der avtale skal oppfylle rekkefølgekrav? Klage over dispensasjon fra rekkefølgekrav der avtale inngår i kommunens begrunnelse? Ellers søksmål for de med rettslig interesse. 23

24 Forskrifter og dispensasjon Flere forskrifter etter 64e? - Saksbehandling der avtalene er en ren erstatning for opparbeiding etter ny lov Avgrensing i virkeområde? Departementet kan dispensere etter 64f - OL, Molde stadion ol. - Hva med vindmølleparker? 24

25 Spørsmål om gyldighet En vurdering etter /parallell med avtalelovens regler om ugyldighet For de fleste avtaler delvis ugyldighet / avkorting Avtalevilkår om bidrag til sosial infrastruktur er vilkåret ugyldig. Men hele avtalen blir ikke nødvendigvis ugyldig. I grenselandet: dersom bidraget aksepteres gjelder kravene i 64b annet ledd Private tiltak utenfor utbyggingsavtale omfattes ikke av forbudet. Andre avtaleformer er lovlige. Hvilke rammer gjelder? => Avtal virkninger av uforutsette forhold og mislighold 25

26 Reglene om offentlige anskaffelser Utbyggingsavtaler kan omfattes av reglene om offentlige anskaffelser, som bygge- og anleggskontrakter Bl.a. et spørsmål om kommunens ytelse - er avtalen gjensidig bebyrdende? La Scaladommen (EF C-399/98) opparbeiding i bytte for kommunens frafall av innkreving av lovfestet bidrag var en ytelse Tiltak som kan kreves opparbeidet etter pbl. 67 mv er ikke anskaffelser, selv om de avtales For andre ytelser er situasjonen usikker 26

27 => Bolig og bygningspolitikk => Avgrens tema => Utbyggingsavtaler 27