UTBYGGINGS- AVTALER PBL KAPT 17

Transkript

1

2 UTBYGGINGS- AVTALER PBL KAPT 17 Sissel Aasebø Fagansvarlig VA-forvaltning

3 Rettslig grunnlag Plan- og bygningsloven kapt 17, Byggesaksforskriften (SAK) kapt 18 Forskrift om vilkår i utbyggingsavtaler Rundskriv H-5/02

4 Formålet med regelverket Hindre urimelig tyngende og uforutsigbare avtaler Skille tydelig mellom forvaltningsutøvelse og private rettsforhold Sikre effektivt virkemiddel for gjennomføring bedre muligheter for konkret tilpasning enn det pbl legger grunnlag for; mulighet for økt styring Forutsigbarhet for utbygger; bedre fremdrift

5

6 Begrensninger Kommunen kan ikke stille krav om at utbyggingsavtale skal inngås Frivillig avtale inngås etter at planforslag er vedtatt unngå forhåndsbinding av planmyndighet Sosial infrastruktur (skoler, barnehager mv) kan ikke inngå som en del av utbyggers ytelser Avtalevilkår må ha saklig sammenheng med kommunale behov som oppstår ved byggeprosjektet Ikke erstatte planbestemmelser, supplere

7 Definisjon - prinsippvedtak «Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.» Forutsetter prinsippvedtak fra Kommunestyret som legger føringer for når utbyggingsavtale skal brukes mv

8 Hva kan utbyggingsavtalen inneholde? 17-3 Forhold regulert i arealplan (kp, reguleringsplan) Privatrettslige forhold, eks. kjøp av grunn Boligpolitiske tiltak, styre type bebyggelse etter kommunale behov Forkjøpsrett, markedspris Opparbeidelse/bidrag til infrastruktur utover pbl Hvem skal kreve refusjon? Forholdet til regelverk om offentlige anskaffelser Forhold til avgiftsreglene (MVA)

9 Saksbehandlingsregler 17-4 Kunngjøring av oppstart Offentlig ettersyn - 30 dagers merknadsfrist Kunngjøring av inngått avtale Endringer i avtalen behandles etter samme regler Arealplanen må være vedtatt før avtale kan inngås i praksis blir sakene gjerne vedtatt i samme Kommunestyremøte, reguleringsplan først Utbyggingsavtaler kan ikke påklages 17-5

10 KMD sin evaluering Kommunene benytter seg av utbyggingsavtaler i relativt stor grad Hovedtyngden av avtaler er knyttet til utbygging av boligområder, i tillegg sammensatt by-/tettstedsutvikling og hytte- /reiselivsutvikling

11 Evaluering - forhandlingsposisjon Utbyggerne opplever å ha dårlig utgangpunkt for forhandlingene; avhengig av vedtakelse av plan og et godt forhold til kommunen Fordel å skille planmyndighet og forhandlingsmandat i kommunen Stor andel utbyggere opplever utbyggingsavtalene som pressmiddel, men mange synes samtidig at det er effektivt virkemiddel

12 Evaluering - områdemodell Relativt mange kommuner har brukt områdemodell modeller for kostnadsfordeling for felles infrastrukturtiltak mellom flere private og offentlige parter Askøy en utbygging der det har vært forsøkt, men utfordrende å finne enighet ved mange utbyggere

13

14 Evaluering lovens formål Forutsigbarhetsvedtak klart flertall mener at dette ikke har gitt utbyggerne bedre forutsigbarhet, forutsigbarhetsvedtaket er ikke viktig Kostnads- og ansvarsfordeling for utbygging av infrastruktur inngår alltid i utbyggingsavtalene hovedfunksjon

15 Evaluering lovens formål Utbyggers plikter etter avtalen skal være nødvendig for den aktuelle utbyggingen, og være forholdsmessig sett hen til størrelsen på utbyggingen Loven oppleves som uklar Vanskelige, skjønnsmessige vurderinger Utbyggere påtar seg plikter de mener er uforholdsmessig bla. pga. dårlig kommuneøkonomi

16 Evaluering sosial infrastruktur Et av hovedmålene med lovverket var å stoppe utviklingen av uheldig praksis knyttet til sosial infrastruktur. Sikre at visse tjenestetilbud ivaretas av det offentlige. Ingen utbyggingsavtaler inneholdt slike forpliktelser.

17 Evaluering - prosess Overholdes i stor grad Utbyggere opplever prosessreglene som unødvendige formaliteter

18 Evaluering - anbefalinger Behov for oppfølgning av praktiseringen av lovbestemmelsene Særlig behov for føringer knyttet til forholdsmessighet Kommunenes overordnete planlegging (kommuneplan) bør i større grad synliggjøre behovet for offentlig infrastruktur forutsigbarhet Dersom det mangler bevilgninger til kritisk infrastruktur er området kanskje ikke modent for utbygging

19 Erfaringer fra Askøy kommune Dårlig kommuneøkonomi begrenser mulighetene i hovedsak avtaler om VA Utbyggingsavtale kommer (for) tidlig i prosessen Overordnete prinsipper, lav detaljeringsgrad i prosjektering Mye endrer seg frem mot gjennomføringsfase Behov for tilleggsavtale - gjennomføringsavtale

20 Erfaringer fra Askøy kommune Nyere reguleringsplaner har en mye høyere detaljeringsgrad Utbyggingsavtaler bevisstgjør partene på et tidlig stadium Kan man forsvare ressursbruken for kommuner som i all hovedsak har små, ukompliserte utbygginger? Er det nødvendig med utbyggingsavtaler, eller har de hovedsakelig sin verdi i større og mer kompliserte utbygginger?

21 Erfaringer fra Askøy kommune Forholdet til regelverk om offentlige anskaffelser Ren gjennomføring av rekkefølgekrav eller opparbeidelsesplikt omfattes ikke Kommunen bidrar inn i prosjektet for å oppdimensjonere for andre formål offentlig anskaffelse, tilleggsbyrde for utbygger? Faste samarbeidspartnere eks.

22 Erfaringer fra Askøy kommune MVA utfordrende regelverk Stort fokus fra utbyggere Fordel av momskompensasjon?