Utbyggingsmodeller og eiendomsstruktur

Transkript

1 Utbyggingsmodeller og eiendomsstruktur Utredningstema 12 Registreringer og analyser av dagens situasjon Utredningsbehov: Beskrive dagens eiendomsstruktur. Metodikk: Kart, illustrasjoner av eiendomsforhold. Eksisterende eiendomsstruktur Illustrasjonskart under viser eiendomsforhold i planområdet. Undersøkende utredninger: Utredningsbehov: Vurdere hvilken type utbyggingsmodeller som er mest hensiktsmessig for å sikre en god løsning for opparbeidelse av fellesområde. Metodikk: Innhente kunnskap om ulike utbyggingsmodeller. Referanseprosjekter. Grunnlag for utbygging rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler Utbygging av et nytt område kan grovt sett deles inn i to deler. Den ene delen er offentlig infrastruktur, som gater, byrom og vann- og avløpssystemer. Den andre delen er privat infrastruktur og bebyggelse. Den private delen er avhengig av at offentlig infrastruktur er på plass. For å kunne opparbeide offentlig infrastruktur trengs det finansiering. Denne kan komme fra offentlig bevilgede midler eller fra private aktører, eller en kombinasjon av de to. 1

2 Når en del av et område skal bygges ut, må det være forutsigbart for utbygger hva som skal være på plass av offentlig infrastruktur og hvordan denne skal finansieres. Verktøyet for dette er rekkefølgekrav i reguleringsplan og utbyggingsavtaler. Rekkefølgekrav Rekkefølgekrav kommer i form av bestemmelser i en reguleringsplan og definerer hvilke deler av offentlig infrastruktur som skal være opparbeidet før de ulike delene av planen kan igangsettes eller tas i bruk. Utbyggingsavtale En utbyggingsavtale er en avtale mellom private aktører og det offentlige om hvordan infrastruktur omtalt i rekkefølgekrav skal opparbeides og finansieres. Avtalen fungerer som et bindeledd mellom en reguleringsplan og gjennomføring av planen. En verktøykasse for realisering av planen Til sammen utgjør rekkefølgekrav og utbyggingsavtale, sammen med vedtatt reguleringsplan, de verktøykassen for å realisere større utbyggingsprosjekter. Med disse verktøyene kan man velge forskjellige gjennomføringsmodeller og måter å organisere utbyggingen av planområdet. Oversikt over gjennomføringsmodeller Det er innhentet informasjon om relevante modeller for utbygging og gjennomføring. Modellene varierer med grad av privat og offentlig styring av prosessen. Tradisjonell modell I den tradisjonelle modellen er kommunens rolle begrenset til rammebetingelser. Kommunen vedtar reguleringsplanen, enten utarbeidet av kommunen selv eller av private aktører, men er ikke involvert i videre planlegging, finansiering og koordinering av utbyggingen. Ofte behandles utbyggingsprosjekter innenfor en reguleringsplan som enkeltstående prosjekter, og i slike tilfeller eksisterer det ingen eller minimale mekanismer for kostnadsfordeling mellom utbyggere og det offentlige. Bjørvikamodellen (Privat gjennomføringsorganisasjon) Private utbyggere danner et infrastrukturselskap som bygger den offentlige infrastrukturen som deretter overdras til kommunen. Det inngås utbyggingsavtale med selskapet, der de private grunneierne garanterer for forpliktelsene. Utbyggingsavtalen inngås på områdereguleringsnivå. Selskap kan teoretisk sett tvangsopprettes gjennom urbant jordskifte, men det er ikke vanlig praksis. Ensjømodellen (Kommunal gjennomføringsorganisasjon) En kommunal gjennomføringsorganisasjon har ansvaret for gjennomføringen av de offentlige tiltakene i planen. Kommunen utarbeider overordnede planer med rekkefølgekrav og gjennomfører kostnadskalkyler for nødvendig infrastruktur. Kalkylene brukes som grunnlag for å fordele finansieringsansvar mellom det offentlige og private utbyggere i utbyggingsavtaler knyttet til detaljreguleringsplanen for den enkelte utbygger. Kostnadsanalysene legges til grunn for å lage en fordelingsnøkkel som sier noe om hvor mye hver utbygger skal bidra med, enten i form av kontantbidrag, realytelser eller en kombinasjon av de to. Regnestykket kan eksempelvis være slik: Samlet kostnad for offentlig infrastruktur fordelt på samlet bruksareal for hele planområdet gir en sum for anleggsbidrag per kvadratmeter bruksareal. Bidraget til hver enkelt utbygger kan dermed 2

3 regnes ut basert på bruksareal som kan bygges ut for deres felt. Kommunen bygger selv offentlige infrastruktur med kontantbidrag fra private utbyggere og overtar tiltak som privat utbygger har bygget som realytelse. Sandnes-modellen Sandnes-modellen er en modell for utbygging som er utviklet av Sandnes Tomteselskap, et kommunalt eid selskap. Prosessen beskrives slik: 1. Selskapet kjøper eiendom 2. Selskapet velger ut området som skal bygges ut og setter kriterier som standard, størrelse og boligtyper 3. Selskapet regulerer området 4. Selskapet opparbeider infrastruktur til byggeklare tomter 5. Selskapet arrangerer prosjektkonkurranser, som tilbys til både store og små utbyggere. Gjennom prekvalifisering inviteres 3-4 aktører til å komme med anbud for utbygging, nøkkelferdige hus. Beste pris og løsning vinner. 6. Vinneren får kjøpe tomten til under markedspris. 7. Publikum inviteres til å melde sin interesse. Dersom flere melder sin interesse enn tilgjengelige boliger, arrangeres det loddtrekning. 8. Boligene selges til avtalt pris, ofte lavere enn markedspris (ca 15% lavere i Sandnes). 9. Salget skjer i henhold til kommunens vedtatte kriterier, som å ikke leie ut eller selge i løpet av de tre første årene. Prosessen brukes til ulike formål, som bolig, sentrum, næring og offentlig. Vurdering av utbyggingsmodeller/gjennomføringsmodeller Den tradisjonelle modellen er sannsynligvis uegnet for utbygging av Flotmyr, siden utbygging av området betinger ny infrastruktur som er avhengig av en forutsigbar finansiering og realisering. Ensjømodellen er et bedre verktøy for å kunne styre utbyggingen på en forutsigbar måte. Planforslaget bør ha klare rekkefølgekrav, som viser hvilken infrastruktur som skal være ferdigstilt før ulike delområder kan bygges og tas i bruk. Dette vil typisk være knyttet til offentlige byrom og grøntstruktur, vann- og avløp, overvannshåndtering, osv. Rekkefølgekravene bør så brukes for å lage kostnadsanalyser som grunnlag for en fordelingsnøkkel, som gir utbyggere en forutsigbarhet. Hvorvidt bidrag bør være realytelser eller kontantbidrag, eller en kombinasjon av begge, må vurderes. Det bør ligge praktiske hensyn til grunn for valg av modell. Bjørvikamodellen med et privat utbyggingsselskap kan være hensiktsmessig dersom det er praktisk gjennomførbart. Det kan være tilfellet dersom det kun er få og profesjonelle grunneiere involvert, som kan drive prosessen på en profesjonell måte. Dersom det er flere grunneiere involvert, med større behov for samordning, vil det være mer naturlig at Ensjømodellen vil være en mer egnet modell. Valg av Sandnesmodellen eller noe tilsvarende er avhengig av at det dannes et utbyggingsselskap. Modellen gir selskapet gode muligheter for å påvirke ferdig resultat. Selskapet står i en posisjon der de opparbeider infrastruktur selv, og således kan velge kvalitet og utforming etter egen vurdering. Dette kan også sikres i de andre modellene. Den store forskjellen er i påvirkningen som selskapet har på ferdig bebyggelse. Der de andre modellene i flere tilfeller må forholde seg til detaljregulering og de krav som kan stilles med hjemmel i plan- og bygningsloven, kan selskapet gjennom 3

4 prosjektkonkurranser fastsette kriterier for fremtidig bebyggelse. Dette kan gjennom avtaler også omhandle boligens salgspris, for å sikre et prisnivå som gir en variert beboersammensetning. Valg av gjennomføringsmodell er langt på vei fritt i forhold til utforming av områderegulering, så lenge reguleringen har gode bestemmelser og retningslinjer. Særlig vil rekkefølgebestemmelser og designhåndbok være sentrale for å gi en forutsigbarhet i forhold til offentlig infrastruktur som skal opparbeides og hvilken kvalitet som forventes av denne. Med en robust plan i bunn står man relativt fritt til å velge gjennomføringsplan, om det skal være en med vektlegging på kommunal regi eller private utbyggingsselskaper. I tillegg til nevnte modeller, finnes det også mange mellomløsninger som låner elementer fra de forskjellige modellene. Vurdering av konsekvenser av planforslag Utredningsbehov: Konsekvenser av valgt utbyggingsmodell, deriblant for eiendomsstruktur. Metodikk: Illustrasjoner, vurdering, innspill fra andre kommunale instanser. Beskrivelse av planforslag Utbyggingsmodeller Det blir ikke fastsatt en utbyggingsmodell som sådan i planen, da dette faller utenfor plan- og bygningslovens hjemmelsgrunnlag. Valg av utbyggingsmodell, eller gjennomføringsmodell, bør gjøres i samsvar med kommunens organisering av større utbyggingsprosjekter. Det er likevel noen element i planforslaget som skaper noen av rammene for fremtidig utbygging. Særlig er dette knyttet opp til krav om detaljreguleringer før tiltak, krav om supplerende planer, rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler. Krav om detaljregulering Det er i bestemmelsene krav om detaljregulering før tiltak kan igangsettes. Planområdet er delt inn i tre delområder. Hvert delområde har krav om felles planlegging: 1. Nordre delområde skal ivareta planlegging og utbygging av kollektivterminal med tilhørende infrastruktur. 2. Delområde 2 innbefatter BS1, BS2 og BS3, tilhørende del av aktivitetsbåndet og annen tilknyttet infrastruktur. 3. Delområde 3 i sør innbefatter BS4, BS5 og BS6, tilhørende del av aktivitetsbåndet, friområder og annen tilknyttet infrastruktur. I utarbeidelse av planen vil det bli utformet mer detaljerte rekkefølgekrav, med utgangspunkt i rekkefølgekrav i områdereguleringen. Supplerende planer I bestemmelsenes 3.1 er det krav om utarbeidelse og godkjenning av tre supplerende planer før første detaljregulering kan godkjennes. Disse planen er: 1. Plan for trinnvis utbygging 2. Utomhusplan, med tilhørende beskrivelser og spesifikasjoner, for hele aktivitetsbåndet. 3. Plan for teknisk infrastruktur Disse tre planen er ment å utarbeides og godkjennes av kommunen og er svært viktige for å detaljere utbyggingsprosessen. Det er viktig å presisere at disse ikke er reguleringsplaner og vil således ikke 4

5 være følge reguleringsplaners krav til prosess, høringer og offentlig ettersyn. Planene skal gjøre kommunen i stand til å planlegge utbyggingsprosessen i mer detalj. Planen for trinnvis utbygging har som hensikt å gi en detaljert redegjørelse for gjennomføring av rekkefølgekrav i forbindelse med hvert enkelt formålsfelt og utbyggingsetappe. Planen skal også redegjøre for plassering og gjennomføring av offentlig parkeringsanlegg, samt midlertidige anleggsområder, parkeringsplasser, uteområder og massehåndtering. Planen er grunnlaget for å sikre en forutsigbar utbygging av området. Utomhusplan for aktivitetsbåndet skal fastsette overordnede føringer og spesifikasjon for aktivitetsbåndet, som kan brukes som en rettesnor for valg av materialer, utforming, gatemøblering, leke- og aktivitetsområder og vegetasjon videre i prosessen. Uten denne planen vil det være vanskelig å sikre en helhetlig utførelse av aktivitetsbåndet. Plan for teknisk infrastruktur skal inneholde nødvendige avklaringer for valg av løsninger innen renovasjon, energianlegg, overvannshåndtering, telekommunikasjon, vannforsyning og avløp. Valg av løsninger skal være i samsvar med områdereguleringens visjon og målsettinger om bærekraft. Ved utarbeidelse av planen skal det vurderes løsninger for felles energiforsyningsanlegg som fjernvarmesentral, energibrønn eller annen relevant løsning. Det skal videre vurderes løsning for nedgravd rørsystem for avfallshåndtering, herunder lokalisering og størrelse på oppsamlingsterminal. Samlet sett vil denne planen legge føringene som skal ligge til grunn for utbyggingen av området. Rekkefølgekrav i bestemmelsene Bestemmelsenes kapittel 5 inneholder rekkefølgekrav for tiltak som skal være ferdigstilt eller gjennomført før bebyggelse tas i bruk. Kravene gjelder leke- og uteoppholdsareal, teknisk og sosial infrastruktur og offentlig infrastruktur som friområder og aktivitetsbånd. Utbyggingsavtaler Planforslaget ombefatter ikke utbyggingsavtaler direkte, men kravet om detaljregulering og størrelse på reguleringene, og rekkefølgekrav, vil være utgangspunktet for utbyggingsavtalene. Vurdering av konsekvenser Områderegulering sikrer helhetlig utbygging Forslaget til områderegulering gir kommunen et verktøy for å organisere utbyggingen av Flotmyr på en helhetlig. Uten en områderegulering ville det være vanskelig å koordinere utviklingen av området, da viktige infrastrukturtiltak må kunne sees i en større sammenheng. Supplerende planer vil gi nødvendig detaljering for den videre planleggings- og utbyggingsprosessen. Detaljreguleringer og rekkefølgekrav Detaljreguleringer, som det er krav om for tre delområder, er viktige for å planlegge mer spesifikt og i større detalj. Sammen med detaljreguleringen vil rekkefølgekrav gi grunnlag for å inngå utbyggingsavtaler. Kravene gir ikke i seg selv noen føringer for valg av utbyggingsmodell, men er kun verktøy. Kommunen kan bruke disse verktøyene i ulike utbyggingsmodeller. Konklusjon Sammenlignet med 0-alternativet gir forslag til områderegulering kommunen klart bedre verktøy for en forutsigbar og organisert utbygging av Flotmyrområdet. 5