Ensjømodellen områdeplanlegging i offentlig regi

Transkript

1 Ensjømodellen områdeplanlegging i offentlig regi Seminar om utbyggingsavtaler Akershus fylkeskommune Anders L. Solheim, Seksjonsleder Hovinbyen i Eiendoms- og byfornyelsesetaten i Oslo kommune

2 Hovinbyen Utvidelse av indre by mot øst/nordøst Norges største byutviklings-prosjekt Potensial for ca nye boliger fram mot

3 Ensjø - Eiendomsforhold

4 Hva må på plass for å få til en utvikling? 1. Økonomiske forutsetningene må være på plass 2. Grunneiere som er interessert i å bygge ut 3. Overordnet plan a) Områdereguleringsplan/kommunedelplan b) Planprogram med VPOR 4. Gjennomføringsorganisasjon for den offentlige infrastrukturen 1. Kommunal gjennomføringsorganisasjon (Ensjømodellen) 2. Privat gjennomføringsorganisasjon (Bjørvikamodellen, Valdresmodellen) 5. Finansiering av den offentlige infrastrukturen 6. Organisasjon som kan overta den offentlige infrastrukturen til drift og vedlikehold etter ferdigstillelse 7. Kommunen må sørge for at nødvendig sosial infrastruktur (skoler, barnehager, sykehjem mm. kommer på plass)

5 Overordnet plan Oslo: To hovedmodeller: 1. Områderegulering Eventuelt med et eget byplangrep i forkant Juridisk bindende plan 2. Planprogram med VPOR (Veiledende plan for det offentlige rom) Ikke juridisk bindende plan

6 Planprogram og VPOR Vollebekk

7 Planleggingsprogram for Ensjø Arealbruk Utnyttelse Offentlige rom

8 Offentlige tiltak Reguleringsplanprosessen Historisk oversikt: Setter inn punkt fra Wenche her. Oppgradering av Ensjø T-banestasjon Ensjøv. & Gladengv. 4 boliggater Turvei D2 Bygging av 4 nye boliggater 8 nye parker 4 nye parkdrag/bekkedrag 9 nye plasser/torg 4 nye gangbroer/underganger 3 nye gatetun 3 nye gangforbindelser 9 andre tiltak (gågate mv.) Nedgraving av 2 høyspentlinjer

9 Gjennomføringsorganisasjon 1. Kommunal gjennomføringsorganisasjon (Ensjømodellen) En kommunal gjennomføringsorganisasjon under Bymiljøetaten, ansvar for gjennomføringen av de offentlige tiltakene i planen Bygger gjennomgående offentlige infrastrukturtiltak Overtar tiltak privat utbygger har bygget (realytelser) Utbyggingsavtaler knyttet til detaljreguleringsplan for den enkelte private utbygger

10 Gjennomføringsorganisasjon (forts.) 2. Privat gjennomføringsorganisasjon (Bjørvikamodellen) De private utbyggerne dannet et infrastrukturselskap (utbyggingsselskap), bygger den offentlige infrastrukturen som deretter overdras til kommunen. Utbyggingsavtale med infrastrukturselskapet/utbyggingsselskapet,(men de private grunneierne garanterer for forpliktelsene). Normalt - utbyggingsavtale på områdereguleringsplannivå. 3. Valdresmodellen Privat gjennomføringsorganisasjon (enkeltstående utbyggere eller Bjørvikamodellen) Kommunen er juridisk byggherre Åpner dermed for at privat utbyggerne får fradrag for mva.

11 Valg av gjennomføringsmodell Først og fremst et praktisk spørsmål I områder med noen få og profesjonelle grunneiere/utbyggere, kan Bjørvikamodellen være et godt alternativ. I de fleste utviklingsområdene i Oslo har Ensjømodellen vært eneste alternativ

12 Bruk av utbyggingsavtaler som verktøy Mål: samlet finansiering av offentlig infrastruktur innenfor et byutviklingsområde Forhandler om utbyggingsavtale knyttet til rekkefølgebestemmelsene i detaljreguleringsplan Avklare hvem som skal bygge de offentlige tiltakene Eksempel på beregning av anleggsbidrag (Vollebekk): VPOR-kostnad (m. usikkerhet): Ca 318 mill kr Analyse: Ca BRA Anleggsbidrag: ca per BRA

13 Offentlige tiltak - kostnader Nr. Tiltak P50 A1 Brobekkveien A2 Lunden A2 Bekkeåpning i Lunden A3 Vollebekkveien A3 Vollebekkveien forlengelse A4 Midtgata B1 Gangstrøk gjennom Lunden B2 Gangstrøk nord for Vollebekk torg B3 Gangstrøk sør for Vollebekk torg C1 Grønn åre C2 Baneparken D1 Vollebekk torg D2 Stasjonsplassen E1 Drop-off ved stasjonsplassen G1 Hovedsykkelvei G2 Sykkelbro, Lunden x hovedsykkelvei G3 Gangforbindelse ved Meny G F1 Høyspentlinje Spesielle kostnader Sannsynlig verdi Grunnerverv Anskaffelse møblering Omlegging kabler og ledningsanlegg

14 Private utbyggeres bidrag (eksempel) Aspelin Ramm Anleggsbidrag kr 1420,- per m2 BRA Realytelser 65 mill. kr. Kontantbidrag 60 mill. kr. Totalt bidrag 125 mill. kr. per 1. kvartal 2015

15 Behandling av fylkeskommunale og statlige tiltak i utviklingsområder 2 eksempler: T-banestasjon på Skøyen (Fornebubanen) Oppgradering av Gang og sykkelvei langs Strømsveien (utbyggingsavtale for Fyrstikkalleen 1 på Ensjø) Fornebubanen litt på siden; delt i to: Oslo kommune har ansvar for grunneierbidrag på Oslosiden Akershus fylkeskommune på Bærumsiden Alle grunneierbidragene går inn i en felles pott, som går til bygging av banen.

16 Utvidelse av gang- og sykkelvei langs Strømsveien Veldig relevant Rekkefølgebestemmelse i reguleringsplanen (etter innspill fra SVRØ) Tiltaket kostnadsberegnet av EBY 16,7 mill kr Hensyntatt kostnaden for tiltaket når vi har fastsatt hvilket bidrag utbygger skal betale til Oslo kommune Egen avtale mellom utbygger og SVRØ om gjennomføringen.

17 Tekst utbyggingsavtale 7.1 Anleggsbidrag KSF skal yte et anleggsbidrag til opparbeidelse av offentlige arealer på Ensjø som samlet tilsvarer kr. 975,- pr. m 2 BRA. Anleggsbidraget ytes i form av et kontantbidrag, se punkt 7.2, og realytelser, se punkt Kontantbidrag Kontantbidraget fremkommer ved at kostnadsanslaget for realytelsene i UA er fratrukket anleggsbidraget. I tillegg er kostnadsanslaget i Notat fra Concreto AS datert (vedlegg 8) for tiltak i Rekkefølgekravene 12.3 som utbygger skal opparbeide/bekoste, og deretter overdra til Statens Vegvesen, fratrukket. Eventuelle senere kostnadsberegninger og kostnadsanslag endrer ikke avtalt kontantbidrag etter Utbyggingsavtalen.

18 Oppsummering statlige/fylkeskommunale tiltak Statlige og fylkeskommunale tiltak må hensyntas når man vurderer den enkelte utbyggers ytelse. To hovedmodeller: 1. Utbyggingsavtale mellom kommune og de private utbyggerne, kommunen krever inn bidrag fra de private utbyggerne og enten overfører pengene til stat/fylkeskommune som bygger tiltaket, eller selv bygger tiltaket og deretter overfører ferdig tiltak til stat/fylkeskommune. Kommunen blir her en mellommann mellom privat utbygger og stat/fylkeskommune, med de utfordringer dette medfører. 2. Det inngås «utbyggingsavtale»/gjennomføringsavtale direkte mellom stat/fylkeskommune og de private utbyggerne. I avtalen(e) avtales det hvem som skal bygge tiltaket, og hvordan tiltaket skal finansieres. «Noen» må påta seg rollen med å koordinere mellom avtalen mellom privat utbygger og stat/fylkeskommune, og utbyggingsavtale mellom kommunen og privat utbygger, slik at totalt bidrag fra de ulike private utbyggerne blir påregnelig og rettferdig.