Arthur Wøhni er utdannet jordskiftekandidat/arealplanlegger fra NLH-Ås (nå NMBU) i Har arbeidet som arealplanlegger i Nordland fylkes og Bodø

Transkript

1 Arthur Wøhni er utdannet jordskiftekandidat/arealplanlegger fra NLH-Ås (nå NMBU) i Har arbeidet som arealplanlegger i Nordland fylkes og Bodø kommune der han var byplansjef frem til Han var byplansjef i Drammen fra 2002, og fra 2007 plansjef og senere kommunaldirektør i Bærum kommune. Han var også i flere år leder av FKP Forum for kommunal planlegging

2 Utbyggingsavtaler til sosial infrastruktur Erfaringer fra Bærum og Fornebu Kommunaldirektør Arthur Wøhni 6.februar 2019

3 Utbyggingsavtaler sosial infrastruktur? Mulighet for å inngå avtaler om utbyggingsavtaler til sosial infrastruktur stoppet i 2005 ved en forskriftsendring Tid for en ny vurdering?

4 Fornebu fra fly til by

5 Fornebu-utbyggingen avtale om fremskyndingsbidrag Forut for Fornebu-utbyggingen ble det lagt til grunn at i pressområder, er ikke skatteinntekten fra de «nye» innbyggerne nok til å dekke investeringene til sosial infrastruktur. Det ble inngått avtaler om fremskyndingsbidrag (utbyggingsavtale) Avtalene er inngått med den største utbyggeren på FBU, Fornebu Boligspar AS (senere er eiendommene og avtalene overtatt av OBOS) før de nye reglene ble gjeldende1. juli 2006.

6 Avtale om fremskyndingsbidrag I 2003 og i 2005 ble det inngått kontrakt mellom Utbyggeren og kommunen om antall boliger som skulle bygges og omfanget av sosial infrastruktur klarlagt. Statsbygg og Oslo kommune hadde på forhånd påtatt seg å bygge den tekniske infrastruktur. Det ble avtalt for de første ca (fase 1) boligene at utbyggeren skulle bidrar derfor med en beregnet 50 % andel av den planlagte kostn.til skoler, barnehager, kultur, idrett bidrag til «rimelige boliger på FBU». Utleieordning i regi av Bk. Rimelig tomtebelastning til off. formål, ca. kr pr kvm.

7 Fremskyndingsbidrag Avtale fra 2003: Grunneiere bidrar til sosial infrastruktur. Investeringskostnader fase 1: (beregnet) Samlet mrd Fremskyndingsbidrag 596 mill (tilsvarer ca 40 %) Forbud mot å avtale bidrag til sosial infrastruktur kom i 2005

8 Fra KDP2 (1999) til KDP3 (2019)

9 Nye utbyggingsavtaler forhandlinger OBOS Forhandle frem avtale for merutnyttelsen. Beregnet kostnadene ved sosial infrastruktur. Legge fremforhandlet avtale til grunn for å søke KMD om at de andre grunneierne kan omfattes av ordningen. Vil gi Bærum kommune viktige inntekter

10 Samtykke 17-7 I november 2015 ga KMD «samtykke» jfr. PBL 17-7 til å inngå slik ny avtale med den største grunneieren på Fornebu, OBOS. Partene har igangsatt forhandlinger. I 2018 ble samtykket utvidet til andre utbygger på Fornebu

11 Utbyggingsavtaler Bærum søkte om fritak vedr. forbud mot sosial infrastruktur OBOS ga i en egen tilføyelse samtykke (men uttrykte i brevet at det var en forutsetning at det ble gitt rett til høyere utnytting) Søknaden var avgrenset til det området OBOS disponerer på Fornebu. Partene søkte om å videreføre "eksisterende avtaleverk" Begrunnelsen for søknaden var at utbyggingen på Fornebu er meget stor, og at det er et direkte forhold mellom antall boliger og behov som utløses (antall skoleplasser)

12 Departementets vurdering Departementet tolket forbeholdet til OBOS om høyere utnytting slik at dette var en forutsetning for avtaleinngåelsen, ikke samtykket. OBOS utbyggingsområde på Fornebu ble ansett som tilstrekkelig avgrenset Det gjorde ingen forskjell for vurderingen om det forelå en avtale for den eksisterende utbyggingen En utvidelse av forpliktelsene vurderes som en ny avtale En utbygging av den størrelsen i et pressområde som hovedstadsregionen er av samfunnsmessig interesse Adkomsten til Fornebuhalvøya gjør at infrastrukturen må bygges på stedet kommunen har svær begrenset anledning til benytte øvrige skoler, men må bygge alt fra grunnen

13 Forslag til avtale mellom Bærum kommune og OBOS Bygger på den opprinnelige avtalen. Plan for sosialinfrastruktur gir totalkostnad Avtalen omfatter Teknisk og grønn infrastruktur bl.a. vann, avløp, veier, fjernvarme, vakumanlegg og grønnstruktur. Sosial infrastruktur med bl.a. beregningsgrunnlag Bidraget er kr pr m2 bolig Kommunens behov for tomter til sosial infrastruktur Justeringsmulighet underveis av kostnadsgrunnlaget Det skal inngås tilsvarende avtaler med de andre utbyggerne

14 Utbyggingsavtalene 1 Samlet investeringsbehov Utbyggernes bidrag Bidrag pr m kr kr kr. To muligheter for justering av kostnadsgrunnlaget (1/3 og 2/3) 1. Utbyggernes andel er 50 % av investeringene i sosial infrastruktur som føle av boligbygging innenfor KDP3, fratrukket statlige tilskudd og merverdiavgift.

15 Kommunen må bygge omfattende infrastruktur Skoler og barnehager: 8 stk barnehager (ca.1400 plasser) 2 nye barneskoler Ny ungdomsskole (ca. 10-parallell..) Ny Videregående skole (ca. 10-parallell..) Andre sosiale funksjoner: Omsorgsboliger yngre Sykehjem bo og behandling Helsestasjon/ familiesenter for hele Snarøya og Fornebu Egen helsestasjon for ungdom Omsorgsboliger Velferdsboliger rus/psykisk Seniorsenter Kulturfunksjoner: Bibliotek Ungdomshus Kirke Kulturhus Kulturscene Kulturgate Kunsthall Museum Steder for ungdomsaktiviteter Nærmiljø kontor/sentral Aktivitetsanlegg: Idrett Strøkslekeplasser Flere flerbrukshaller

16 Utbyggingsavtalene: Oksenøya senter med skole, barnehage og bo- og behandlingssenter, samt flerbrukshall m.m. En unik mulighet for Bærum Sikrer skoler, barnehager m.m. Betydelig rimeligere enn i andre deler av kommunen. Samlet bidrag blir 2,3 mrd av investeringsbehovet på 5,6 mrd. Avtalene må avspeile forholdsmessighet mellom bidrag og merutnyttelse for alle parter.

17

18 Noen forutsetninger: Bruk av utbyggingsavtaler til sosial infrastruktur forutsetter: Forholdsmessighetsprinsipp. Frivillig avtaleinngåelse. Bygge på fordeling av faktisk beregnede kostnader. Primært større utbyggingsområder som fordrer ny sosial infrastruktur Marked som gir rom for kostnadene

19 Fornebubane finansiering Kostnad ca 16,8 mrd (etter KS2) Staten bidrar med 50% stat bymiljøavtale ( Forankret i NTP) Oslopakke 3-1, 4 mrd Grunneierbidrag Akershus fylkeskommune forhandler med grunneiere Dekkes av bidrag fra økt utnyttelse bolig og næring mrd samlet bidrag til bane Fornebu Oslo (Majorstua) På ca. 10 minutter!

20 Betinget avtale grunneierbidrag til Fornebubane KDP 3 bestemmelse om at bane må være sikret eller etabler. Akershus f.k inngår avtale med grunneiere mht grunneierbidrag til bane :»I den grad Bærum kommune regulerer en høyere utnyttelse, vil grunneier betale et bidrag til bane på kr xxxx pr kva bolig/næring som kan bygges utover tidl. planer (KDP 2)» Er ikke en utbyggingsavtale (motpart er fylkeskommunen ikke kommunen) Er derfor ikke tidsbegrenset dvs bidrag kommer også etter at banene er bygget.(hindre gratispassasjerer )

21 Utbyggingsavtaler hva nå?: Forbudet mot bidrag sosial infrastruktur bør endre! Kobling mot rekkefølgebestemmelser hindrer spleiselag over tid gir gratispassasjerer premierer «etternølere», PBL må adressere gjennomføring : «Ingen bor i en plan» - ikke plan og gjennomføring, men plan for gjennomføring Gi gavnlige verktøy for helhetlig utbygging over tid Urbant jordskifte vil det lide refusjonsbestemmelsene skjebne? «Lex Fornebu» regime for de store utbyggingsområdene i pressområder??