Bruk av utbyggingsavtaler som verktøy

Transkript

1 Fra plan til realisering Bruk av utbyggingsavtaler som verktøy Fagdag Husbanken i Bergen Anders L. Solheim, Seksjonsleder Hovinbyen i Eiendoms- og byfornyelsesetaten i Oslo kommune

2 Agenda Byutvikling i Oslo generelt Gjennomføringsmodeller Hovedprinsipp Ensjømodellen Bjørvikamodellen Bruk av utbyggingsavtaler som verktøy Eksempler Erfaringer Litt om Groruddalssatsingen

3 Kommunens vanskelige roller 1. Initiatorrollen Boliger - befolkningsveksten Næringsarealer - næringslivets behov Gjennomføring av overordnede planer og reguleringsplaner (teknisk, økonomisk, eiendomsfaglig) 2. Ombudsmannsrollen Innspill til planen blir hørt Gode bomiljøer for framtidige beboere 3. Sikre kommunens økonomiske interesser knyttet til planene Samspillet mellom byveksten kommuneøkonomien (evt. privat fullfinasiering teknisk/grønn infrastruktur) Best mulig utnyttelse av eksisterende infrastruktur (skoler, veier, T-bane mm.) Ny offentlig infrastruktur kostnader drift/vedlikehold Kommuner som ønsker å få til byutvikling, må på sikt klare å kombinere alle disse tre rollene.

4

5 Oslo kommunes utviklingseiendommer Totalt ca dekar Groruddalen daa (Bånnkallåsen 500 daa, Stubberud 200 daa, Økern Torg 80 daa) Søndre Nordstrand daa (Gjersrud/Stensrud daa) Resterende dekar er fordelt på «mindre» eiendommer i øvrige bydeler

6 Forutsigbarhetsvedtaket i Kommuneplanen i «transformasjons og utviklingsområder vil inngåelse av utbyggingsavtaler normalt være en forutsetning for igangsetting av utbygging» «Hovedprinsipp for kostnadsfordeling: Utbyggerne innenfor et utbyggingsområde bærer selv alle utbyggingskostnadene med tilrettelegging av teknisk og blå/grønn infrastruktur som er nødvendig for det enkelte prosjekt/tiltak (jf. pbl 17-3).»

7 Byutvikling i Oslo i dag Typisk for byutviklingen i pressområdene: Overordnet planlegging Reguleringsplanarbeid Utbyggingsavtaleforhandlinger Bygging av offentlige tiltak HER VIS OMRÅD NEVTE BORT V I TILLEG MER OM Foregår parallelt

8 I utviklingsområder med mange grunneiere: Gjennomføringsorganisasjon 1. Kommunal gjennomføringsorganisasjon (Ensjømodellen) En kommunal gjennomføringsorganisasjon under Bymiljøetaten, ansvar for gjennomføringen av de offentlige tiltakene i planen Bygger gjennomgående offentlige infrastrukturtiltak Overtar tiltak privat utbygger har bygget (realytelser) Utbyggingsavtaler knyttet til detaljreguleringsplan for den enkelte private utbygger

9 Gjennomføringsorganisasjon (forts.) 2. Privat gjennomføringsorganisasjon (Bjørvikamodellen) De private utbyggerne dannet et infrastrukturselskap (utbyggingsselskap), bygger den offentlige infrastrukturen som deretter overdras til kommunen. Utbyggingsavtale med infrastrukturselskapet/utbyggingsselskapet,(men de private grunneierne garanterer for forpliktelsene). Normalt - utbyggingsavtale på områdereguleringsplannivå. Infrastrukturselskapet kan teoretisk sett (tvangs-)opprettes ved hjelp av urbant jordskifte, men jeg kjenner ikke til at det har blitt gjort.

10 Valg av gjennomføringsmodell Først og fremst et praktisk spørsmål I områder med noen få og profesjonelle grunneiere/utbyggere, kan Bjørvikamodellen være et godt alternativ. I de fleste utviklingsområdene i Oslo har Ensjømodellen vært eneste alternativ

11 Bruk av utbyggingsavtaler som verktøy Mål: samlet finansiering av offentlig infrastruktur innenfor et byutviklingsområde Forhandler om utbyggingsavtale knyttet til rekkefølgebestemmelsene i detaljreguleringsplan Avklare hvem som skal bygge de offentlige tiltakene

12 Overordnet plan: Planprogram og VPOR (evt. Områdereguleringsplan med byplangrep)

13 Planleggingsprogram for Ensjø Arealbruk Utnyttelse Offentlige rom

14 Offentlige tiltak Reguleringsplanprosessen Historisk oversikt: Setter inn punkt fra Wenche her. Oppgradering av Ensjø T-banestasjon Ensjøv. & Gladengv. 4 boliggater Turvei D2 Bygging av 4 nye boliggater 8 nye parker 4 nye parkdrag/bekkedrag 9 nye plasser/torg 4 nye gangbroer/underganger 3 nye gatetun 3 nye gangforbindelser 9 andre tiltak (gågate mv.) Nedgraving av 2 høyspentlinjer

15 Offentlige tiltak - kostnader Nr. Tiltak P50 A1 Brobekkveien A2 Lunden A2 Bekkeåpning i Lunden A3 Vollebekkveien A3 Vollebekkveien forlengelse A4 Midtgata B1 Gangstrøk gjennom Lunden B2 Gangstrøk nord for Vollebekk torg B3 Gangstrøk sør for Vollebekk torg C1 Grønn åre C2 Baneparken D1 Vollebekk torg D2 Stasjonsplassen E1 Drop-off ved stasjonsplassen G1 Hovedsykkelvei G2 Sykkelbro, Lunden x hovedsykkelvei G3 Gangforbindelse ved Meny G F1 Høyspentlinje Spesielle kostnader Sannsynlig verdi Grunnerverv Anskaffelse møblering Omlegging kabler og ledningsanlegg

16 Fastsettelse av anleggsbidrag VPOR-kostnad (m. usikkerhet): P-50 ca. kr Analyse: Ca BRA Anleggsbidrag: ca per BRA Avsluttede forhandlinger: 11 mill mill mill. = 165 mill.

17 Private utbyggeres bidrag (eksempel) Aspelin Ramm Anleggsbidrag kr 1420,- per m2 BRA Realytelser 65 mill. kr. Kontantbidrag 60 mill. kr. Totalt bidrag 125 mill. kr. per 1. kvartal 2015

18 Lunden vedtatt reguleringsplan + utbyggingsavtale Anleggsbidrag: 25 mill. kr. Vollebekk Skole - vedtatt Statsråd Mathiesens vei 8-12 vedtatt reguleringsplan + utbyggingsavtale Anleggsbidrag: 11 mill. kr. Vollebekkveien 2B oppstartsmøte Brobekkveien (Aspelin Ramm vedtatt, reguleringsplan + utbyggingsavtale Anleggsbidrag: 129 mill. kr. Eiendommer i planprosess

19 Erfaringer: Hovedsakelig positive Utbyggerne aksepterer å bidra til offentlig infrastruktur Kommer i mål med utbyggingsavtaleforhandlingene På Ensjø - fått til offentlig infrastruktur parallelt med boligbyggingen Suksesskriterier Åpenhet om kostnadsberegninger Samarbeid med grunneierne Kommunal gjennomføringsorganisasjon Fleksible overordnede planer Må være konkrete nok til å gi nødvendige føringer for utviklingen, samtidig fleksible nok til å åpne for gode løsninger ifbm. reguleringsplanarbeidet. Kommunale investeringer

20 Erfaringer (forts.) Utfordringer Ressurskrevende for kommunen Kommunen tar en økonomisk risiko ifbm. gjennomføringen Koordinering mellom offentlige og private prosjekter Riggområder/anleggsadkomst for de offentlige byggeprosjektene Tid Både kommunen og utbyggerne hadde nok ønsket at transformasjonen hadde gått litt fortere. Antall boliger per år spesielt perioden Behandlingstid for enkelte reguleringsplaner. Konflikter mellom eksisterende næringsvirksomhet og nyinnflyttede boligeiere. Er bystrukturen god nok?

21 Status bygging av nye leiligheter på Ensjø Ca nye leiligheter er ferdigstilt siden transformasjonen startet Ca nye leiligheter under bygging Ca. 500 nye leiligheter vil få byggestart i løpet av 2017

22

23

24 Stipulert salg vs. solgte leiligheter Stipulert salg Solgte leiligheter på Ensjø

25 Status Ensjø Offentlige tiltak

26 Ensjøbyen ca. 2004

27 Ensjøbyen ca. 2025?

28 Gladengveien 2006 Christiania år etter anleggelsen

29 Gladengveien 2016

30 Gladengveien ca. 2025?

31 Kort om Groruddalssatsingen Samarbeidsprosjekt mellom Oslo kommune og staten Knyttet mot de spesielle utfordringene Groruddalen har. Hovedprioritering: Forbedring av levevilkårene for eksisterende beboere Første fase: Brukt mye penger på opprusting av eksisterende offentlige rom. Bjerkedalen park, Grorudparken, Verdensparken og Linjeparken Flere offentlige rom Indirekte en viktig forutsetning for framtidig byutvikling i Groruddalen

32 Takk for meg!