STRATEGISKE VIRKEMIDDEL FOR GJENNOMFØRING REKKEFØLGEBESTEMMELSER OG UTBYGGINGSAVTALER V/ STÅLE ØVREBØ

Transkript

1 STRATEGISKE VIRKEMIDDEL FOR GJENNOMFØRING REKKEFØLGEBESTEMMELSER OG UTBYGGINGSAVTALER V/ STÅLE ØVREBØ Business Region Bergen KOMPETENT ÅPEN PÅLITELIG SAMFUNNSENGASJERT

2

3 Definisjon av utbyggingsavtale En avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger: - om utbygging av et område - som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet - som gjelder gjennomføring av arealplan - lovfestet i sosial infrastruktur unntatt

4 Politisk forankring PBL 17-2 Kommunestyret fatter prinsipielt vedtak om bruk av utbyggingsavtaler. Skaper forutsigbarhet. - generelt vedtak (som i Bergen), eller - spesielt, tilknyttet konkrete utbyggingsprosjekt

5 Juridisk forankring Plbl 17-3 forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealplan tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag 5

6 Etat for utbyggingsavtaler Juridisk Arkitekt Teknisk Prosjekt leder Økonomi

7 Gjennomføring av byutvikling

8 Områderegulering Paradis. Vedtatt boliger m2 næring m2/bra 280 mill i investeringer off. infrastruktur 8

9 Prinsippvedtak i Bergen kommune - U.a. kan brukes for alle typer tiltak som loven tillater - U.a. forutsettes inngått før igangsettingstillatelse gis - Byggeområder skal selv bære alle kostnadene med teknisk og grønn infrastruktur - Byrådet gis fullmakt til å inngå avtaler (Vedtaket er innarbeidet i kommuneplanen retningslinjer)

10 Hva gjøres Samordner 1,6 mrd i offentlige og private investeringer i prioriterte fortettingsområder Inngått ca. 50 utbyggingsavtaler; totalt ca. 400 mill Bergen kommune investerer 700 mill (ca. 50% fra VA) HFK/SVV: 500 mill. Utløser over 8000 boliger, 1 million m2 næringsareal og over 30 mrd i private investeringer Møllendal, Damsgård, Søreide, Slettebakken, Åsane, Sandsli

11 Møllendal 2011

12 Møllendal, juli

13 Møllendalsveien før og etter

14 14

15 Avtale er frivillig - Kommunen kan ikke kreve utbyggingsavtale for å gå videre med et planforslag eller byggesak - U.a. er en mulighet i planbestemmelsene - Utbygger må ha mulighet til realytelse - U.a. et alternativ til å vente - AVTALENE ER OFFENTLIGE! (Kunngjøringskrav) 15

16 Konkurransen i boligutviklermarkedet. Rapport fra Konkurransetilsynet. Februar «I mange utbyggingsområder, særlig fortettings og transformasjonsområder, kan det som tidligere nevnt være flere grunneiere med ulike interesser. Utbygging på tvers av eiendomsgrenser kan da stoppe opp og kreve koordinering for å kunne gjennomføres. Ved at kommunen legger til rette for en slik koordinering vil de sammen med aktørene kunne sikre at byutviklingsplanen blir gjennomført. Dersom slike utbyggingsavtaler skal kunne fungere som et effektivt virkemiddel, er det viktig å sikre at ikke bare kommunens interesser for infrastrukturutbygging blir ivaretatt. Boligutviklernes behov for forutsigbarhet både med hensyn til tid og kostnader må også ivaretas. Ved enkelte utbygginger som krever oppgradering av fylkes eller riksveier som en del av rekkefølgekravene, kan det være vanskelig å få statlige veietater til å bidra til finansieringen. I slike tilfeller vil det være behov for en bedre samordning av statlige samferdselsinvesteringer og gjennomføring av by og tettstedsutvikling.»

17 Hvorfor egen etat for gjennomføring? Kommunen vil noe med planene hjelpe» planene til å bli realisert For utbygger er rekkefølgekrav i plan ofte krevende og økonomisk omfattende Samordning internt og eksternt Koordinere/dialog kommune-utbyggere, bredere kontaktflate Skape forutsigbarhet for utbyggere Sikrer kontinuitet og gradvis utbygging/utvikling av områder AKTIV OFFENTLIG ROLLE - FORUTSETNING FOR BYUTVIKLING!

18 Aktører Konsulenter Byggesak Trafikkmyndighet kommunal BIR-privat Utbyggere Befolkning Kulturvernmyndigheter VA myndighet Grunneiere Byrådsavdeling Fylkesmann Planfase Forhandlinger/finansi ering Bygging Boligeiere Bybanen BIR Nett PoG Trafikkmyndighet fylket BIR SVV Private planer Trafikkmyndighet stat Kommuneadvokaten Grønn myndighet Entreprenører Byantikvar Forurensingsmyndighet

19 Rekkefølgebestemmelser - Krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen - Krav om at infrastruktur skal være på plass før nye boliger/næringsbygg - igangsettes eller tas i bruk - Kravene utgjør i snitt 3-5 % av totale kostnader i prosjektet (rapport Konkurransetilsynet)

20 Reguleringsbestemmelsene er viktigst! - Legger alle premissene - Utbyggingsavtale bare en måte å oppfylle bestemmelsene på (skyt ikke på pianisten!) - «Sikret-krav» og «må-krav» i bestemmelsene - Slaget om rekkefølgekrav avgjøres i planprosessen

21 Avtalemodeller Bergen 1. Utbyggingsavtale med anleggsbidrag: - Utbygger betaler en relativ andel av offentlig teknisk infrastruktur i et område - Kommunen er byggherre, og tar ansvar for gjennomføring og kvalitetssikrer. Utbygger betaler ikke mva. 2. Justeringsmodell: - Utbygger er byggherre for, og gjennomfører offentlig infrastruktur fullt ut. - Utbygger betaler inngående mva. - Det inngås avtale om overtakelse av anleggene og overføring av justeringsrett for mva. - Tilbakebetalt mva overføres til utbygger over en 10-års periode.

22 Anleggsbidragsmodell-»Valdresmodellen» - Utbygger gjennomfører arbeidene på vegne av kommunen, kommunen er formell byggherre. Utbygger betaler ikke mva - At utbygger opptrer på vegne av kommunen reiser en del juridiske problemstillinger som er kompliserende (lov om off.anskaffelser, byggherreforskrift mm)

23 Begrunnelse for valg av modell - Bergen - Etat for utbyggingsavtaler er rigget for å ta byggherreansvar. Bred fagsammensetning og kompetanse, relevant erfaring. - Kommunen tar ansvaret for infrastrukturen - Samordningshensyn, internt og eksternt. - Nærhet til prosjektene

24 Ferdig 2015 Anleggsbidrag 6,6 mill kr

25 Sandsliåsen 2013 Sandsliåsen 2013

26 Sandsliåsen 2015

27 Plan- og bygningsloven 3-1 Planleggingen skal bygge på økonomiske og andre ressursmessige forutsetninger for gjennomføring og ikke være mer omfattende enn nødvendig

28 Etaten løser et problem for utbygger Rekkefølgekrav krever opparbeidelse eller sikret opparbeidelse av infrastruktur før nybygging Løsning 1: Bygg infrastrukturen Løsning 2: Inngå utbyggingsavtale og betal en forholdsmessig andel. (Løsning 3: Dispensasjon fra rekkefølgekrav)

29 Kostnader Bør vi tenke kostnader ved utarbeidelse av plan? Planlegging handler primært om arealdisponering Kostnader blir ofte et sekundærhensyn Viktig for gjennomføringen, planens realisme Kostnader, avgjørende grunnlag for utbyggingsavtale Svar: Ja hvis vi vil ha gjennomførbare planer

30 Selvaag den visjonære boligbyggerære «Det er bedre å bygge boliger til kr enn boliger til kroner» «Du behøver ikke være sosialist for å ha sosial samvittighet» «Hvis alt annet slår feil, prøv med sunn fornuft»

31 Byutvikling, jus og rettferdighet «Plan- og bygningsloven er ikke laget for å være rettferdig, den er laget for å gi gode samfunnsmessige resultater» (Masteroppgave av Knut Hasle, NMBU, Ås)

32 Etat for utbyggingsavtaler - hjemmeside SMÅPUDDEN