Gjennomføring av byutvikling i områder med mange grunneiere erfaringer fra Oslo

Transkript

1 Hvordan gjennomføre? Gjennomføring av byutvikling i områder med mange grunneiere erfaringer fra Oslo Seminar om Områdeutvikling og bytransformasjon for kommuner i Akershus, torsdag Anders L. Solheim, Seksjonsleder Hovinbyen i Eiendoms- og byfornyelsesetaten i Oslo kommune

2 Historisk tilbakeblikk: Tradisjonelle gjennomføringsmodeller Tradisjonell tenking (Oslo perioden ): 1.Kommunal gjennomføring Kommunen erverver areal, regulerer og deretter selger Kommunen både grunneier og planmyndighet 2.Privat gjennomføring Kommunen utarbeider overordnede planer, og behandler private reguleringsinitiativ Overlater til privat grunneier å vurdere lønnsomheten i planene Overlater til privat grunneier å gjennomføre Dvs. kommunen er kun planmyndighet Kommunen har enten full kontroll eller ingen kontroll på gjennomføringen

3

4 Oslo kommunes utviklingseiendommer Totalt ca dekar Groruddalen daa (Bånnkallåsen 500 daa, Stubberud 200 daa, Økern Torg 80 daa) Søndre Nordstrand daa (Gjersrud/Stensrud daa) Resterende dekar er fordelt på «mindre» eiendommer i øvrige bydeler

5 Dagens utfordringer: Kommunen ønsker at vedtatte planer skal gjennomføres. Stort behov for flere boliger. Nesten ingen ubebygde arealer igjen. Byutvikling skjer ved transformasjon av gamle industri, lager og havneområder. Kommunen har verken evne eller vilje til å ekspropriere potensielle boligtomter. Vanskelig for private utbyggere å organisere gjennomføring av offentlig infrastruktur i områder med mange grunneiere. De tradisjonelle gjennomføringsmodellene fungerer ikke lengre i områder med mange grunneiere

6 Ensjø - Eiendomsforhold

7 Gjennomføring av byutvikling i områder med mange grunneiere - hovedvirkemidler 1. Ekspropriasjon plbls. kap Opparbeidelsesplikt og refusjon plbls. kap Utbyggingsavtaler plbls. kap. 17 Grad av offentlig styring/kontroll 4. Urbant jordskifte 5. Utbyggingsselskap/ Utviklingsselskap/ Infrastrukturselskap

8 Byutvikling i Oslo i dag Typisk for byutviklingen i pressområdene: Overordnet planlegging Reguleringsplanarbeid Utbyggingsavtaleforhandlinger Bygging av offentlige tiltak Foregår parallelt

9 Gjennomføring - hovedprinsipp 1. De private grunneierne/utbyggerne bygger selv sine prosjekter 2. Offentlig infrastruktur finansiering De private utbyggerne finansierer normalt sett opparbeidelsen av nødvendig offentlig infrastruktur Eget forutsigbarhetsvedtak i kommuneplanen om dette Privat utbygger kan evnt. søke refusjon fra naboeiendommer, jfr. plbls kap. 18 men refusjonsreglene lite egnet i transformasjonsområder 3. Offentlig infrastruktur bygging Avtales i utbyggingsavtalen hvem som bygger

10 I utviklingsområder med mange grunneiere: Gjennomføringsorganisasjon 1. Kommunal gjennomføringsorganisasjon (Ensjømodellen) En kommunal gjennomføringsorganisasjon under Bymiljøetaten, ansvar for gjennomføringen av de offentlige tiltakene i planen Bygger gjennomgående offentlige infrastrukturtiltak Overtar tiltak privat utbygger har bygget (realytelser) Utbyggingsavtaler knyttet til detaljreguleringsplan for den enkelte private utbygger

11 Gjennomføringsorganisasjon (forts.) 2. Privat gjennomføringsorganisasjon (Bjørvikamodellen) De private utbyggerne dannet et infrastrukturselskap (utbyggingsselskap), bygger den offentlige infrastrukturen som deretter overdras til kommunen. Utbyggingsavtale med infrastrukturselskapet/utbyggingsselskapet,(men de private grunneierne garanterer for forpliktelsene). Normalt - utbyggingsavtale på områdereguleringsplannivå. Infrastrukturselskapet kan teoretisk sett (tvangs-)opprettes ved hjelp av urbant jordskifte, men jeg kjenner ikke til at det har blitt gjort.

12 Valg av gjennomføringsmodell Først og fremst et praktisk spørsmål I områder med noen få og profesjonelle grunneiere/utbyggere, kan Bjørvikamodellen være et godt alternativ. I de fleste utviklingsområdene i Oslo har Ensjømodellen vært eneste alternativ

13 Bruk av utbyggingsavtaler som verktøy Mål: samlet finansiering av offentlig infrastruktur innenfor et byutviklingsområde Forhandler om utbyggingsavtale knyttet til rekkefølgebestemmelsene i detaljreguleringsplan Avklare hvem som skal bygge de offentlige tiltakene

14 Offentlige tiltak Reguleringsplanprosessen Historisk oversikt: Setter inn punkt fra Wenche her. Oppgradering av Ensjø T-banestasjon Ensjøv. & Gladengv. 4 boliggater Turvei D2 Bygging av 4 nye boliggater 8 nye parker 4 nye parkdrag/bekkedrag 9 nye plasser/torg 4 nye gangbroer/underganger 3 nye gatetun 3 nye gangforbindelser 9 andre tiltak (gågate mv.) Nedgraving av 2 høyspentlinjer

15 Offentlige tiltak - kostnader Nr. Tiltak P50 A1 Brobekkveien A2 Lunden A2 Bekkeåpning i Lunden A3 Vollebekkveien A3 Vollebekkveien forlengelse A4 Midtgata B1 Gangstrøk gjennom Lunden B2 Gangstrøk nord for Vollebekk torg B3 Gangstrøk sør for Vollebekk torg C1 Grønn åre C2 Baneparken D1 Vollebekk torg D2 Stasjonsplassen E1 Drop-off ved stasjonsplassen G1 Hovedsykkelvei G2 Sykkelbro, Lunden x hovedsykkelvei G3 Gangforbindelse ved Meny G F1 Høyspentlinje Spesielle kostnader Sannsynlig verdi Grunnerverv Anskaffelse møblering Omlegging kabler og ledningsanlegg

16 Fastsettelse av anleggsbidrag VPOR-kostnad (m. usikkerhet): P-50 ca. kr Analyse: Ca BRA Anleggsbidrag: ca per BRA Avsluttede forhandlinger: 11 mill mill mill. = 165 mill.

17 Lunden vedtatt reguleringsplan + utbyggingsavtale Anleggsbidrag: 25 mill. kr. Vollebekk Skole - vedtatt Statsråd Mathiesens vei 8-12 vedtatt reguleringsplan + utbyggingsavtale Anleggsbidrag: 11 mill. kr. Vollebekkveien 2B oppstartsmøte Brobekkveien (Aspelin Ramm vedtatt, reguleringsplan + utbyggingsavtale Anleggsbidrag: 129 mill. kr. Eiendommer i planprosess

18 Urbant jordskifte min vurdering Gammel jordskiftelov satte svært strenge rammer for når man kunne kreve jordskifte. I praksis krav om enighet. Ny jordskiftelov endrer dette: Nå tilstrekkelig at kun en grunneier krever jordskifte For fordeling av arealverdier må det være vedtatt en reguleringsbestemmelse om dette Sitter nå med et veldig potent virkemiddel for gjennomføring av byutvikling. Gjør det mulig å gjennomføre utviklingsprosjekter i områder med mange grunneiere uten bistand fra kommunen. Første rettsavgjørelse i sak om urbant jordskifte foreligger! Vestfold jordskifteretts avgjørelse av sak Kilen Syd

19 Takk for meg!