TRANSFORMASJONSPROSJEKTER

Transkript

1 TRANSFORMASJONSPROSJEKTER Enkelte rettslige temaer ved kjøp, planlegging, utbygging og salg av boliger Mikkel Vislie Eiendomsrettsseminaret 2015 Sundvolden Hotell, 10. september 2015 Temaer Transformasjonsprosjekter Begrep innhold og utviklingstrekk DEL 1: Mikkel Vislie Akkvisisjon og planlegging Akkvisisjonsprosessen oversikt Tingsrettslige temaer Plan og bygningsrettslige temaer DEL 2: Erlend Rølles Eiendomsdannelse Utbyggers sentrale behov Finansiering pant Eiendomsdannelse Frigjøring av salgsvederlag Dokumentavgift Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

2 Transformasjonsprosjekter Begrep Fra et formål eller flere formål til helt nye formål Industri / havn / forsvarsanlegg / (eldre) byområder Nye bydeler hovedsak bolig, men alle nødvendige elementer for å bli en bydel Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Stedsutvikling Løren 1999 Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

3 Løren 2006 Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Løren nå Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

4 Tjuvholmen før Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Tjuvholmen nå Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

5 Transformasjonsprosjekter Hva er annerledes enn andre utbyggingsprosjekter? Andre utfordringer for utbygger bygge en bydel ikke et bygg eller en samling enkeltbygg Kompetanse Nettverk Kapital Mange og til dels motstridende interesser Politiske prosesser Politisk viktig sikre tomter, økt boligbygging Norge er ikke tom for tomter, men de er ikke i skogen og folk vil til byen! Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Risikomomenter i kjøp og utvikling av eiendom Makro Konjunktur Marked Politisk Regulering Bevaring Grunnforhold Servitutter Forurensing Prosjektutvikling Finansiering Salg Utbygging Tekniske krav Ansvar og risiko Tid fra kjøp til avsluttet prosjekt Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

6 Akkvisisjonsprosessen hva er spesielt? Tilrettelagte salgsprosesser Kjøpe eiendom for eiendom bygge portefølje Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Akkvisisjonsprosessen hva er spesielt? Kjøp av selskap som eier en utbyggingseiendom skatt Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

7 Akkvisisjonsprosessen hva er spesielt? Bud prospekt Prosjektet regulering bevaring potensial/risiko Due diligence Eksisterende bebyggelse Teknisk stand skal rives! Forurensing grunnforhold Løpende virksomhet Leiekontrakter Forvaltning og drift Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Akkvisisjonsprosessen hva er spesielt? Kontrakt Fordeling av risiko Opsjon eller kjøp Forurensing Infrastruktur pålegg og bidrag Oppgjør Kontant eller knyttet til fremdrift og resultater? Variable pris Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

8 Tingsrettslige temaer noen særlig problemer Transformasjonsprosjekter Omfattende mange og gamle grunnboksdokumenter Risiko oversikt og forståelse Elektronisk og gammel grunnbok Opprydding tid, kostnad og risiko Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Tingsrettslige tema noen særlig problemer Negative servitutter Eksempel strøksservitutt Paa Parsellen der ikke maa udstykkes, maa kun opføres et frittliggende Villahus paa høyst 2 ½ Etage med Udhusbygning. Som Tækning paa Husene maa kun anvendes Sten eller Skifer. Husenes afstand fra Nabo eller Vei maa være minst 5 fem meter. Paa Parsellen maa ikke bygges Arbeiderbolig eller drives skjænkning af berusende Drikke, Dansehus, Karusell o.lign. eller foretages nogen for Naboen lukt, støv eller urenslighet, generende Bedrift, slik som Fabrik, Garveri, Kobberslagsverksted, Grisehold o.lign. Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

9 Tingsrettslige temaer noen særlig problemer Gjelder servitutten fortsatt? Strøket er bygget ut i strid med servitutten Ny reguleringsplan tillater bebyggelse i strid med servitutten Hvordan skal utbygger gå frem for å bli kvitt servitutten? Samtykke fra påtaleberettiget Avskiping m.m. Kontraktsregulering Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Plan- og bygningsrettslige temaer VPOR Veiledende plan for offentlige rom VPOR Hva er VPOR? Et politisk dokument men hvor i planhierarkiet? Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

10 Plan- og bygningsrettslige temaer VPOR (Illustr. VPOR Løren) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Plan- og bygningsrettslige temaer VPOR Veiledende plan for offentlige rom Ikke juridisk hva betyr det? Hvordan brukes VPOR? Definerer elementer og tiltak i området Avklarer/beregner kostnader og tilpasser standard og kvaliteter Fordeler kostnader Grunnlag for rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler Bindende for utbygger Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

11 Plan- og bygningsrettslige temaer VPOR Veiledende plan for offentlige rom Hva kommer ut av VPOR? Helhetlig plan for utvikling av et område over reguleringsplanene Klare rammer for utbyggere Definerte kvaliteter Viktig og bra for å planlegge og bygge ut en bydel! Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Plan- og bygningsrettslige temaer VPOR Veiledende plan for offentlige rom VPOR nytt viktig virkemiddel men helt uproblematisk? Påvirkning og rettigheter Varsling og høring Åpne møter og grunneiersamarbeid Men ingen klagerett ettersom det ikke er et juridisk dokument (?) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

12 Plan- og bygningsrettslige temaer VPOR Veiledende plan for offentlige rom Fordeling av kostnader "Utbyggerne forutsettes også å bekoste den tekniske og blågrønne strukturen." (Plan 1/15 Ellen de Vibe) "Kostnadene skal som et utgangspunkt fordeles forholdsmessig mellom grunneierne" (Utkast VPOR Løren) Uttrykk for et prinsipp? Reglene for utbyggingsavtaler setter grenser ".. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen" (Pbl 17 3, 3) Hvis alle kostnader skal dekkes av utbyggerne, hva er kommunens bidrag? Risiko for gjennomføring Andre tiltak utenom VPOR? Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Plan- og bygningsrettslige temaer VPOR Veiledende plan for offentlige rom Rekkefølgekrav formålet med VPOR er å gi grunnlag for rekkefølgekrav og utbyggingsavtale VPOR gir føringer for mange reguleringsplaner. Rekkefølgekravene knytter seg ofte til forhold utenfor området for den konkrete plan. Uproblematisk? Hvilke typer tiltak utenfor planområdet kan gi grunnlag for rekkefølgekrav? " i nødvendig utstrekning.. " (Pbl 12 7,1) "..krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen.." (Pbl 12 7 (10)) Teknisk infrastruktur Gangveier, parker, aktivitetsanlegg Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

13 Plan- og bygningsrettslige temaer, forts VPOR og utbyggingsavtaler Rekkefølgekravene "løses" i utbyggingsavtalen Pbl. kap.17 er en skranke Typisk rekkefølgekrav: "sikret opparbeidet" Hva betyr det? Alminnelig forståelse, eller Krav til "Sikret finansiert"? Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Plan- og bygningsrettslige temaer, forts VPOR og utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler Yte anleggsbidrag kontantbidrag (og ev realytelser) Men : "Det er en forutsetning at tiltakene er sikret fullfinansiert gjennom utbyggingsavtaler, eventuelt kommunal bevilgning." Hva med kommunes risiko da og det "forholdsmessige bidraget"? Forutsetter at plan og bygningsmyndigheten gir dispensasjon fra rekkefølgekravet En akseptabel løsning for utbygger? Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

14 Plan- og bygningsrettslige temaer, forts VPOR og utbyggingsavtaler Omdisponering av kontantbidraget "Dersom det viser seg etter inngåelse av Utbyggingsavtalen at Rekkefølgebestemmelsene finansieres på annen måte enn via Utbyggingsavtalen, har OK rett til å omdisponere eventuelt overskytende kontantbidrag til andre tiltak beskrevet i VPOR. " (Utkast utbyggingsavtale Løren) Forholdet til rammene for utbyggingsavtaler 17 3 "nødvendig" og "forholdsmessig"? Kravet til rekkebestemmelser. Behovet er dekket grunnlag for rekkefølgekravet ("nødvendig") Saksbehandlingsregler for endring? Andre begrensninger? Høring og forhandling? Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: Plan- og bygningsrettslige temaer, forts VPOR og utbyggingsavtaler oppsummering VPOR nytt og nyttig verktøy Interessant utvikling, men fare for overtramp Reel påvirkning tidlig fase Forutberegnelighet Kravene i Pbl kap 17 Forholdsmessighet Utbyggers rettsvern Begrense adgangen til å kreve (ensidige) kostnadsbidrag Stille krav uten klar tilknytning til det aktuelle området Bør antakelig erkjenne at selv om avtalen ikke er juridisk bindende i seg selv har den definitivt juridisk virkning. Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.:

15 Kontaktinformasjon Oslo Advokatfirmaet Selmer DA Postboks 1324 Vika 0112 Oslo Besøksadresse: Tjuvholmen allé 1 T: Trondheim Advokatfirmaet Selmer DA Postboks Trondheim Besøksadresse: Kjøpmannsgata 52 T: E: post@selmer.no W: selmer.no Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: