Valg av plantype og bruk av områderegulering. «Bedre reguleringsplaner» Trondheim

Transkript

1 Valg av plantype og bruk av områderegulering «Bedre reguleringsplaner» Trondheim

2 Det kommunale plansystemet

3 Primære formål 12-2 Områderegulering 12-3 Detaljregulering Områdeavklaringer av arealbruk, bruk og vern Gjennomføring av utbyggingsprosjekter, tiltak og bruk/vern Hvem kan utarbeide? Formål og bestemmelser Tidsfrister Holdbarhet Primært kommunen. Kan utarbeides av andre myndigheter og private etter avtale og i samarbeid med kommunen I det vesentlig like Kan sette krav om detaljregulering og felles planlegging Nei Til den avløses av ny plan Kommunen. Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag I det vesentlig like (noen viktige unntak) Ja, når den fremmes som privat reguleringsplanforslag jfr Byggeretten i private forslag; 5 år. Kan etter søknad forlenges med 2 år om gangen Tiltak etter planen er ikke private når offentlige interesser skal ivaretas og/eller skal gjennomføres på grunnlag av offentlige bevilgninger eller lån med offentlig garanti Plangebyr Nei Ja

4 Virkemidler forbeholdt områderegulering Krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan ( 12-7 nr. 11) Hensynsone etter 11-8 e). Sone med krav om felles planlegging for flere eiendommer, herunder med særlige samarbeids- eller eierformer samt omforming og fornyelse Områderegulering behøver ikke angi utnyttelsesgrad dersom det er satt krav om detaljregulering for det aktuelle området (Nasjonal produktspesifikasjon for plankart Del 1 side 1-37)

5 Valget mellom kommunedelplan og områderegulering Plansituasjon By eller større tettsted Mindre tettsteder Omforming eller i hovedsak nybyggingsområder Hvem bærer kostnadene til planleggingen? Forutsigbarhet og rettssikerhet Detaljeringsgrad og kunnskap om planløsninger Utredningskravene

6 Detaljeringsgrad Med områderegulering vil det uvilkårlig tas stilling til flere detaljer enn i kommunedelplan Foreligger det tilstrekkelige avklaringer og kunnskap til å regulere løsninger med nødvendig detaljeringsgrad? Tilpasse detaljeringsgraden til gjennomføringssituasjonen

7 Forutsigbarhet og rettsikkerhet Områderegulering gir forutsigbarhet for private i forhold til 5-års regelen om privat byggerett området er gjennom en vedtatt områderegulering allerede regulert til utbyggingsformål. Rettsikkerhet alle grunneiere skal varsles og får klageadgang når det er områderegulering. Det gjør de ikke ved kommunedelplan.

8 Utredningsbehov Kravet til utredninger ved områderegulering vil være høyere enn ved kommunedelplan Undersøkelsesplikten etter 9 i kulturminneloven utløses ved områderegulering, men ikke ved kommunedelplan

9 Hytte- og utmarksområder Områderegulering kan være mer aktuelt enn kommunedelplan i mange plansituasjoner (om det kan finansieres) Grunneiersamarbeid også i forhold til drift av fellesgoder Krav om felles detaljreregulering kan settes i kommuneplan og områderegulering (hensynssone 11-8 e)

10 Finansieringsordninger for fellestiltak i utmarksområder FINANSIERINGSORDNING BIDRAGSYTER FORVALTER AV MIDLER Investering Drift 1. Turistgebyr/kurtaks (lov) Gjest 2. Utbyggingsavtale Utbygger/grunneier og kommune 3. Avtalebaserte (frivillige) 4. Frivillige bidrag Bedrifter, utbygger/grunneier, kommune, nye hytteeiere mv Eksisterende hytte- og leilighetseiere

11 Hvem utarbeider reguleringsplan? Kommunen: 1) Områderegulering utarbeidet av kommunen selv 2) Detaljregulering utarbeidet av kommunen selv 3) Områderegulering utarbeidet av private/offentlige aktører sammen med kommunen 4) Detaljregulering utarbeidet av private/offentlige aktører sammen med kommunen Private og andre offentlige aktører: 1) Detaljregulering utarbeidet og sendt inn til behandling som privat reguleringsplan etter 12-11

12 I hvilke situasjoner er samarbeid aktuelt Avgrensede områder med en eller flere store utbyggere/grunneiere I store områder med mange grunneiere må kommunen påregne å ta hele planarbeidet selv.

13 Motivet for samarbeidet om områderegulering Private dekker kostnadene til planarbeidet Kommunens gjenytelse er planavklaringer og forutsigbare rammer gjennom områderegulering med varig privat byggerett. Manglende plangebyr til områderegulering kan «tas igjen» ved krav om detaljregulering med gebyr for delområder i områdereguleringsplan Viktig at ikke gebyrmotivet overskygger mulighetene for effektiv plan- og byggesaksbehandling (for eksempel å gå fra områderegulering til rammesøknad direkte)

14 Plantrinn fram til realisering

15 Når kommunen og private samarbeider om områderegulering Private sender ikke inn forslag til 1.gangsbehandling Reglene om private planer i kommer ikke til anvendelse (tidsfrister mv) Kommunens administrasjon legger saken fram til 1.gangsbehandling når planen anses god nok

16 Forutsetninger for samarbeidet Nødvendig avklaring og forankring i kommunen (politisk behandling) Tillit mellom utbyggere som finansierer planarbeidet og kommunens administrasjon Konsulent som skjønner hva slags planprosess dette er «må oppfatte både kommunen og betalende utbygger som oppdragsgiver»

17 Arbeider og kostnader de private dekker Utarbeide planforslag med nødvendige utredninger og illustrasjoner fram til høring og offentlig ettersyn (Planjuss nr.1/2012) Prosesskostnader (møter) Har vært praktisert: Bearbeiding av plankart og underlag etter instruks fra kommunen etter høring og offentlig ettersyn. Støtte saksbehandling for eksempel ved at høringsuttalelser har blitt systematisert. Forholdet til habilitet

18 Skriftlig avtale eller ikke? Skriftlig avtale Overenskomst (enighet om hvem som gjør hva) I praksis ofte ikke behov for avtale for å sikre at private betaler når det er reelle utbyggingsinteresser det samarbeides med. Alternativet for de private er at prosessen stopper opp eller trekker ut i tid.

19 Momenter innhold samarbeidsavtale om områderegulering Parter Bakgrunn Målsetting Samarbeid/organisering Utførelse av planarbeidet Framdrift Kostnader og kostnadsdekning, hvem betaler hva Oppsigelse av avtale Men!, dersom avtalen berører gjennomføringsspørsmål rammes den av bestemmelsene om utbyggingsavtaler i 17.

20 Oppsummering Fortsatt behov for både kommunedelplan og områderegulering for å legge rammer for arealbruk Områderegulering bør trolig erstatte kommunedelplan i mange plansituasjoner Områderegulering vil kreve kommunale ressurser kan gjøres i samarbeid med private Detaljeringsgrad og kunnskap om planløsninger, gjennomføringsspørsmål og utredningskostnader er viktige problemstillinger ved valg av plantype 20