BRUK AV UTBYGGINGSAVTALER

Transkript

1 BRUK AV UTBYGGINGSAVTALER Jan Willy Føreland

2 Utbyggingsavtaler - erfaring Utbyggingsavtalen skal være et praktisk hjelpemiddel til å sikre gjennomføring av planen: Avklare ansvarsdeling for å finansiere og gjennomføre infrastrukturtiltak Hjemlet i rekkefølgekravene i godkjent reguleringsplan Frivillig kommunen kan ikke kreve avtale Viktige problemstillinger: Sammenheng mellom reguleringsplan og utbyggingsavtale Forholdsmessighet kostnadsdeling kommune og utbygger Kostnader utbyggerne har mulighet til å bære Rollefordeling i gjennomføringen - organisering Håndtering i nye utbyggingsområder og i eksisterende områder Unngå gratispassasjerer avtale med alle i forkant eller gjenstående tiltak for de som bygger ut sist

3 Forholdet til reguleringsplanen Loven legger opp til tett kopling mellom reguleringsplan og utbyggingsavtale Krav i planen skal være gjennomførbare Økonomisk analyse som en del av planprosessen Rekkefølgekravene hvor mye tåler prosjektet? Hvor mye tåler prosjektet up-front? Hvordan blir belastningen i hele gjennomføringsfasen?

4 Forholdsmessighet Utbyggers bidrag til et infrastrukturtiltak må beregnes ut fra den nytte tiltaket har for utbygger: Veg: Andel av totaltrafikken som skapes fra utbyggingsområdet når det er ferdig bygget Trafikkanalyse som grunnlag for vurdering (ved store prosjekter) Vann og avløp: Andel av tiltaket området har nytte av. Felles friområder: Tilsvarende Godt grunnlag skjønn - forhandlinger endelig beløp fastsettes

5 Kostnader utbyggerne kan bære Vurdere tidspunkt for rekkefølgekrav i forhold til potensiale for utbygging på dette tidspunktet Må uansett forvente et relativt større bidrag tidlig i fht inntjeningen Krevende for de fleste utbyggerne. Utbyggerne vurderer bruk egenkapital og krav til inntjening Kan kommunen forskottere mot garanti fra utbygger? Finanskostnaden medregnes. Krevende ifht kommunal lånegjeld. Gunstig kommunal finansiering, men kostbar garantiløsning for utbygger Fylkeskommunen ta en rolle som byggherre og finansieringskilde ved vegprosjekter? Utbyggerne finansiere med en kombinasjon av egenkapital og banklån med sikkerhet i utbyggingsprosjektet? Andre måter?

6 Rollefordeling Kommunen tar ansvaret for utbygging av infrastruktur Utbyggingsavtale med alle utbyggerne. LOA Gunstig i fht mva Kommunen tar finansiell risiko og er byggherre Kommunen inngår avtale med et infrastrukturselskap som utfører på vegne av kommunen anleggsbidragsmodellen Kommunen byggherre. Krav til kommunal oppfølging. LOA Det økonomiske ansvaret legges på selskapet? Mva refusjon

7 Rollefordeling Justeringsmodellen Privat bygger ut i samsvar med kommunale krav og betaler mva Anlegget overtas av kommunen når kommunale krav er ivaretatt Får mva refusjon med 1/10 pr år Ingen risiko for kommunen Mindre økonomisk gunstig for utbygger (unntatt at en unngå LOA)

8 Særlige utfordringer i eksisterende utbyggingsområde Kommunalt rekkefølgekrav (kommuneplan, kommunedelplan?). Jfr Vågsbygd Kommunalt fond for å finansiere rekkefølgekravet Bidrag fra utbyggerne til fondet ved igangsettingstillatelse Hvordan håndtere endringer i infrastrukturtiltak som oppstår over tid? Når rekkefølgekravet er tilfredsstilt kan en ikke kreve bidrag, med mindre det er inngått avtale på forhånd

9

10 Erfaringer fra Nedre Malmø, Mandal Reguleringsplanen vedtatt Kostnaden til infrastruktur var definert før planarbeidet startet Det ble jobbet grundig med økonomiske analyser parallelt med planarbeidet kostnad til rekkefølgekrav kjent i planen Utbyggingsavtaleprosessen startet parallelt med sluttbehandling av planen Område på 160 da 20 grunneiere Hvordan komme i gang med prosessen? Kommunen egen rådgiver- rådmann og ordfører deltok i forhandlingene. Prinsippene forankret i bystyret Grunneierne engasjerte en felles rådgiver God organisering en forutsetning for suksess

11 Kommunen tok utbyggingsrollen risikopremie priset inn i bidraget Kommunen plikt til å bygge ut infrastrukturen når de har fått inn 30 mill.kr. Bidrar til å gjøre området mer attraktivt Bidraget kr pr m2 (BTA for næring og BRA for bolig) Industri og lager betaler 25 % av bolig. Betale ut fra utbyggingspotensialet ikke hva du nå velger å bygge ut Grunn til framføring av fellestiltak: Strøkspris på 500 kr pr m2

12 Søgne - Kjellandsheia Kommunedelplan for Kjellandsheia, Oftenes og Leireheia vedtatt av kommunestyret 16. juni 2011 Kjellandsheia er kommunens prioriterte område for boligbygging Kapasitet til boenheter Ca 70 hjemmelshavere, inklusiv Søgne kommune Rekkefølgekrav fra Statens vegvesen nytt kryss på E39 ved Kjelland med tilhørende anlegg

13 Grunneiersamarbeid Grunneiersamarbeid er helt nødvendig for å få til en fornuftig videre planlegging og utbygging Kommunen må ha klart definerte avtaleparter og et avgrenset antall aktører en kan forholde seg til i den videre planleggingen Felles styringsgruppe kommunen og representanter for de aktørene som nå igangsetter planlegging? Grunneierne må selv finne måter de vil samarbeide på

14 Etter grunneiermøtet Samarbeid mellom tunge aktører og grunneierne ble strukturert Planutvalget godkjente at det kunne utarbeides områdereguleringsplan for tre definerte deler av området Krav utbyggingsavtale parallelt med planen Ausviga Eiendom AS, Kjellandsheia AS og Hellvik Hus Søgne Eiendomsutvikling AS Planavgrensning avklart mellom partene Navn: Ausviga, Kjellandsheia Syd og Leireheia

15 For å sikre finansiering av infrastrukturtiltakene må det inngås utbyggingsavtaler med alle hjemmelshavere I utbyggingsavtaler reguleres ansvar og kostnadsdeling mellom kommunen og den enkelte grunneier Kommunestyret har bestemt at alle grunneiere som vil bygge ut i området må betale kr pr boenhet til vegløsning E39. Vanlig modell nytt veganlegg gir merverdi Betaling når det gis igangsettingstillatelse Avtalen må inngås først. Lik behandling alle ingen gratispassasjerer. Samme avtale for alle

16 Informasjon til grunneierne Det må sikres finansiering av rekkefølgekravet før utbyggingen kan starte Kommunen har ikke mulighet til å finansiere tiltakene Pågår en prosess mot Vest-Agder fylkeskommune og Statens vegvesen for å bidra til reduserte kostnader/finansiering Fylkeskommunen byggherre refusjon av mva? Bygge flere boliger før rekkefølgekravet utløses? NTP prioritering av E39? Kommunen og grunneierne har fellesinteresser

17 Tangen i Kristiansand

18 Erfaringer fra Tangen Kommunen tok initiativ grunneierne og festerne gikk sammen om å etablere et felles utviklingsselskap Selskapet fikk fortrinnsrett til kjøp av kommunal grunn stimulans for at selskapet skulle etableres Anleggsbidragsavtale utviklingsselskapet ble infrastrukturselskap for hovedanlegg og fellesanlegg Selskapet inngikk avtale med alle grunneierne for å sikre bidrag Bidrag betales når anlegget passerte eiendommen

19 Erfaringer fra Tangen Likt bidrag for alle, uavhengig av formål Infrastrukturselskapet fant ut at merverdien av å gjennomføre all infrastruktur samlet var større enn merkostnadene ifht å gjennomføre i samsvar med rekkefølgekrav Økt verdi av området med ferdig infrastruktur Betydelige kostnader til rigg mv ved oppdelt gjennomføring Infrastrukturen ferdig området meget attraktivt Kommunen og selskapet er godt fornøyd med prosessen

20 Horten Indre havneby

21

22 Indre Havneby Jobbet meget grundig med å kalkulere kostnadene til infrastruktur parallelt med områdereguleringsplan Område med glideskala infrastrukturbidrag knyttet til tomtestørrelse Vurdering av rekkefølgekrav og sammenheng med forventet utbygging Unngå for store kostnader i forkant Samlet kostnader markedet kan tåle

23 Indre Havneby Tillatt maksimum %- BRA tomteutnyttelse for et felt Tillatt maksimalt % av % - BRA som maksimalt kan utnyttes til bolig Tillatt maksimalt % av %- BRA som må utnyttes til annet formål enn bolig*

24 Indre Havneby

25 Etablering av infrastrukturselskap Kommunen vil inngå avtale med infrastrukturselskap basert på anleggsbidragsmodellen Kommunen vil stimulere til at infrastrukturselskapet blir etablert en forutsetning for planen: Forkjøpsrett kommunale eiendommer i området markedspris etter godkjent områdereguleringsplan Rett til å bygge ut parkeringsanlegg i området Rett til å disponere 50 % av båtplassene og alle plassene til husbåter

26 Campus Grimstad Utbyggingspotensiale på ca m2 Kommunen inngå utbyggingsavtale med utbyggerne basert på anleggsbidragsmodell: Ikke ta opp lån eller forskottere Så lav økonomisk risiko som mulig Ikke begynne å bygge før bidrag er betalt inn Kommunens administrative kostnader inn i bidraget Reguleres etter SSB for veianlegg Tilfredsstillende garantier

27 Campus Grimstad Mulig utbygging ca kvm Næring/kontor/undervisning, forskning forretning: BTA kvm Arealreserver i 150 år dersom utb.takten opprettholdes. Dobbel utb-75 år (5000m2pr år) Minimum 600 boenheter Flerbruksanlegg og Campus park sentralt i området Overordnede avklaringer. Kombinert arealbruk Krav til detaljreguleringer

28 Mulig utvikling av CAMPUS GRIMSTAD

29 REKKEFØLGEKRAV Ny rundkjøring, kollektivterminal og G/S For hele området gjelder: BRA= 4 felstvei +planskilt GS Planskilt GS Røynås Adkomst og GS GRØM/JBU AA-FK Statsbygg Det.reg park Adkomst Kryssing av turdrag 80% av B2 og BA 1 er påbegynt GRØM/JBU SIA JBU/Ugland EIPRO/EIGRI Omlegging av Lillesandsveien Omlegging Terje Løvås Adkomst Støyskjerming mot Groos SIA

30 Campus Grimstad Beregning av forholdsmessighet Vurdert ut fra nytte. Eksempel veg: Ådt % andel av total % andel av økning i trafikkmengde 2030 trafikkmengde 2030 Eksisterende ådt (2008) ,1 % - Fremskrivning uten Campus ,1 % 20,5 % utbygging (2030) Økning som følge av Campus ,7 % 79,4 % utbygging (2030) Totalt % 100 %

31 Campus Grimstad Fylkeskommunen som vegeier ta utbyggerrollen Mulighet for finansiering Avtale fylkeskommunen kommunen Kommunen utbyggingsavtale som sikrer tilstrekkelig bidrag Tilstrekkelig bidrag tidlig ofte det mest kritiske Simulering - risikovurdering

32 Informasjon om utbyggingsavtaler Kommunal- og regionaldepartementet