TETTSTEDSUTVIKLING I SØRUMSAND: HVORDAN FÅ TIL SAMARBEID OG GJENNOMFØRING? SØRUMSAND, 10 MARS JAN WILLY FØRELAND

Transkript

1 TETTSTEDSUTVIKLING I SØRUMSAND: HVORDAN FÅ TIL SAMARBEID OG GJENNOMFØRING? SØRUMSAND, 10 MARS JAN WILLY FØRELAND

2 Agenda for presentasjonen Kort presentasjon av Faveo Teoretiske og praktiske betraktning av sentrumsutvikling Eksempler Avslutning med oppsummering og diskusjon om veien videre.

3 FAVEO, Nordens ledende selskap innen profesjonell prosjektledelse Ca. 350 ansatte. Opptrer uavhengige. Eid av medarbeidere. Visjon: Prosjektledelse i verdensklasse

4 Referanser - Tettstedsutvikling Mandal Søgne Arendal Eidsberg Bø Førde Kristiansand Stokke Spydeberg Florø Hønefoss Kongsberg Lillesand Horten

5 Tettstedsutvikling i Sørumsand: Hvordan få til samarbeid og gjennomføring? Vi ønsker alle å utvikle Sørumsand som tettsted. Men hvordan får vi det til?

6 Målsetning Finne mulighetsrommet Sikre at planen blir gjennomførbar og skape merverdi for alle Prosessrelatert Gode samarbeidsmåter Bedre planprosess og redusert reguleringsrisiko

7 Kom tidlig i gang Interessentmedvirkning I. Avklaringer Behov - og premissavklaring II. Planforslag Ide- og konsept utvikling III. Planbehandling IV. Gjennomføring Byggefase Gjennomføring og økonomi Miljø- og bærekraft

8 Utfordringer ved tettstedsutvikling Tillitsbrist Rolleforståelse Kommunale visjoner Få virkemidlerr Mange grunneiere, og en variert eiersituasjon Oppgradering av infrastruktur Ulik motivasjon for omstilling Høye tomteverdier Risiko Helhetlig utvikling

9 Strategier - utgangspunkt Utfordringene med å få fram en plan må klargjøres Samarbeidsform og spilleregler (prosess/kostnadsdeling) må avklares før en starter prosessen Prosessen bør ledes av folk uten egeninteresser

10 I. En praktisk tilnærming til tettstedsutvikling Interessentanalyse. Samtaler og møter med alle Avklare interesse for samarbeid Avklare måte å samarbeide på Alle aktørene med utviklingspotensiale Samarbeidsavtale, utviklingsselskap el. Avklare mulighetsrommet - grunnlag for evt å invitere inn investor

11 Hvordan fordele ansvar, merverdi og risiko? Etablere grunneiersamarbeid Alle m 2 teller likt Taksere verdi i dag Merverdi fordeles etter tomtestørrelse Adresse Verdivur dering snittpris Tomt m2 Fordeling merverdi Total salgspris (30-70) * xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx Sum eiendommer xxx xxx xxx Sum ubebygde tomter Ny salgspris Justert salgspris eks ubebygd

12 Nybyen i Kristiansand Bakgrunn: Initiativtaker, Kristiansand kommune Plan utarbeidet uten aktiv involvering og eierfølelse hos berørte eiere Bevaringsverdige trehus

13 Utbyggingsområde Mørk farge nybygg lys farge boliger som skal bestå Mørkt område: Nybygg Boliger vist uten farge skal bestå

14 Nybyen i Kristiansand Kvartal A Kvartal B Kvartal C Eierforhold 60 eiendommer 25% kommunale, 25% private som bor i område 50% private eiere som ikke bor i området BLÅ KOMMUNALE EIENDOMMER HVITE PRIVATE EIENDOMMER SOM IKKE SELV BOR I OMRÅDET RØDSKRAVERT PRIVATE EIENDOMMER OG SOM SELV BOR I OMRÅDET

15 Prosess i Nybyen Etablere plattform for åpen og god dialog Skape felles forståelse for utfordringene synliggjøre verdier og samlet utvikling av hvert kvartal Utarbeide felles strategi innenfor hvert kvartal spilleregler for fordeling av verdiene Legge grunnlag for videre handling

16 Status Nybyen, Kristiansand

17 Skolegatekvartalet i Kongsberg Bakgrunn: Initiativtaker, Kongsberg kommune Ulik bebyggelse Gammelt, verneverdig, forfallent, fraflyttet, nytt, renovert, i bruk 16 private grunneiere

18 Prosess Mål: Igangsette helhetlig utvikling Prosess: 1. Kartlegging 2. Organisere samarbeid 3. Arrangere arkitekt/ konseptkonkurranse 4. Detaljregulering Gårdeierne ga felles uttalelse til sentrumsplanen. Ga rammer for det videre arbeidet som sikret gjennomførbarhet

19 Konsept grunnlag for regulering

20 Kvartal 2 i Kristiansand Bakgrunn: Initiativtaker Gårdeierne Ønsker å utvikle Kvadraturen med bolig og næring Bevaringsverdig bebyggelse i deler av kvartalet Krav om oppdelte fasader og aktivitet i 1. etasje

21 Prosess Utviklingsselskap er etablert Påvirket kommunedelplan for sentrum for å få nødvendig rammer Kommunedelplanen setter rammer for høyde; Gesimshøyde 15,5 m og mønehøyde 20,1 m, BYA 100 %. Høyde for 5 og en tilbaketrukket 6. etasje? Mulighetsstudie Investorer inviteres Planarbeid igangsettes

22 Nedre Malmø i Mandal Bakgrunn: Kommunen ønsket å få til en aktiv utvikling styrking av sentrum Kommunen kjøpte opp store eiendommer Området, 150 daa, tett på sentrum. Dominerende industri og noe bolig, ca. 10 boligeiere Ca. 60 næringsvirksomheter og ca. 500 arbeidsplasser

23 Utfordringer Svært ulike interesser blant eierne Meget kritisk holdning til kommunen Stor forskjell på eierkompetanse og eiendomsstørrelse Blanding av festekontrakter og selveie

24 Strategi 1. Ekstern prosessledelse fra første stund i planprosessen Etablere dialog og tillit med eierne Avklare overordnet mulighetsrom og grunnlag for reguleringsplanprosessen Koordinert med analyse av økonomiske konsekvenser særlig på infrastruktur

25 Om prosessen Robust og fleksibel plan, tilpasset utbyggingsønsker Områder i stor grad tilpasset eierstrukturen

26 Nedre Malmø: Kvalitet og nytenking som krav i utvikling av kulturarenaer, arkitektur, bomiljø, møteplasser, friareal, elvepromenade, hotell, arbeidsplasser, bolig og bro

27 Kystveien Utvikling AS i Arendal Bakgrunn: 5-6 grunneiere i et attraktivt og sentrumsnært område. Kommunen en av grunneierne. Tomteområdet ca m2 Foreligger reguleringsplan, men krav om detaljregulering

28 Om prosessen Ett felles selskap for helhetlig utvikling av området Optimalisere totalverdiene - alle får mer ut enn det en kunne klare alene Viktige problemstillinger: Hva er grunnlaget for aksjesitsen? Hvordan priser en eiendommer som selskapet overtar for utvikling av området? Og når blir det kjøpt inn?

29 Konsept grunnlag reguleringsplan

30 Horten Indre havneby Kommunen tok initiativet på områdereguleringsplanen Fokus på kvalitet og gjennomførbarhet Bykvaliteter Plan som incitament til utvikling Glideskala gir fleksibilitet Infrastrukturbelastning utbyggerne kan tåle

31 Strategi Grunneiersamarbeid Styringsgruppe alle grunneierne tett på prosessen Grunnlaget for at de tar over: Infrastrukturselskap og detaljreguleringsplaner. Selskap forutsetning for anleggsbidragsmodell Båtplasser, husbåter og flytende boliger

32 Status Områdereguleringsplanen er vedtatt Grunneierne har etablert infrastrukturselskapet Kommunen klargjør sine eiendommer for salg Få inn investor

33 Oppsummering Grunneiersamarbeid for å få en plan med best verdiskaping Da må en først avklare spilleregler for hvordan verdiene skal fordeles Organisering av samarbeidet må avklares før planprosessen starter! Kommunen ta initiativ? Må kjøre plan og økonomiske analyser i koordinert prosess Fokus på økonomi og gjennomførbarhet fra først stund Kommunen som grunneier bidra til byutvikling og økonomisk gevinst

34 Veien videre i Sørumsand Velge ut områder med utviklingspotensial for videre samarbeid Finn mulighetsrommet og formaliser samarbeidet Gi innspill til sentrumsplanen Sikre nødvendig rammer for videre planlegging og utbygging