Strategier for helhetlig og attraktiv sentrumsutvikling

Transkript

1 Strategier for helhetlig og attraktiv sentrumsutvikling Sentrumskonferansen Jan Willy Føreland

2 Særlig krevende å utvikle sentrum à Utfordringer sett fra investor Myndighetsrisiko Markedsrisiko Store kostnader ved å sikre seg kontroll over et naturlig utviklingsområde Store kostnader før inntektene kommer Hvordan skape merverdi? à Utfordringer sett fra planmyndigheten Helhetlig utvikling helst kvartalsvis Store planfaglige ambisjoner Stramme rammer i overordnet plan

3 Komplisert eiendomsstruktur

4 Alternative strategier 1. Oppkjøpsstrategi Stor aktør som evner å kjøpe opp et stort område Spillsituasjon den siste eiendommen kan bli kostbar 2. Samarbeidsstrategi Samarbeid mellom gårdeiere hvor det er utviklingspotensiale Naturlig avgrensning for å sikre gjennomførbarhet àkommunen ta initiativ pådriver?

5 Viktige prinsipper i samarbeidet àavtale samarbeidet før planprosessen starter àalle m2 bør være like viktige uavhengig av framtidig formål àplanen må skape merverdi dagens verdi er basis Tomtestørrelse eller takst som inngangsverdi àavtale bla hvordan en skal fordele merverdi og fordele kostnader

6 Samarbeidsmodeller àsamarbeidsavtale Særlig dersom en stor/dominerende aktør àutviklingsselskap Forpliktende samarbeid organisert som AS Ikke overføre eiendom før utbygging Forpliktelse til salg basert på inngangsverdi merverdi fordeles etter eiersits àkan gjøres om til et utbyggingsselskap Aksjene kan omsettes få inn andre aktører Kjøpesentertenking

7 Hvordan få det til? àkaffemetoden

8 Kommunen som tilrettelegger àsamspillet mellom utbygger og kommunen er avgjørende En aktiv og konstruktiv dialog i planprosessen Forstå og respektere hverandres situasjon og behov Bidra til utbygging som skaper attraktivitet og merverdi Fleksibilitet på krav til parkering og uteareal Rekkefølgekrav som prosjektet kan tåle Kommunen som byggherre av infrastruktur

9 Kvartal 2 i Kristiansand Bakgrunn: àinitiativtaker Gårdeierne àønsker å utvikle Kvadraturen med bolig og næring àbevaringsverdig bebyggelse i deler av kvartalet àstramme begrensninger på høyde, formål mv

10 Prosess àsamtaler med alle gårdeierne i kvartalet og andre viktige interessenter Avdekke hvor det er interesse og mulighet for utvikling àetablerte et utviklingsselskap AS av alle eierne med utviklingseiendommer Takserte ut fra dagens plan grunnlag aksjesits Ekstern profesjonell styreleder àselskapet ansvarlig for dialog med andre gårdeiere og interessenter Selskapet utarbeidet plan krevende prosess

11 Utfordringer i reguleringsprosess àvurdering av verdi i dag må sannsynliggjøre merverdi for å sette i gang àkrever økt volum utnytte rammene i kommunedelplanen maksimalt àforholdet til verneverdig bebyggelse Kommunen ville ikke sette i gang før vi aksepterte vern Vi viste til at det skulle vurderes i plan Grundig vurdering konsekvenser Kommunens innstilling Endelig vedtak

12 Vedtatt reguleringsplan for Kvartal 2

13

14

15

16

17 Hva var utfordringene? àselskapsmodellen fungerte godt àskape større verdier gjennom plan Krever høy utnyttelse for å lykkes àvern av gammel bebyggelse àutnytte høydene àbruk av taket àparkering for butikk àgod overgang mot verneverdig bebyggelse àmulighet for etappevis utbygging

18 Kystveien Utvikling AS i Arendal Bakgrunn: à5-6 grunneiere i et attraktivt og sentrumsnært område. àkommunen en av grunneierne. àtomteområdet ca m2 àkrav om detaljregulering

19 Om prosessen àsamtaler med alle eierne àett felles selskap for helhetlig utvikling av området Optimalisere totalverdiene - alle får mer ut enn det en kunne klare alene Kjøpte ut de som ikke var interessert Kommunen som grunneier likeverdig deltaker i selskapet àselskapet ansvarlig for planprosess og dialog med andre interessenter

20 Vedtatt reguleringsplan Kunnskapshavna del 3