EKSEMPLER PÅ GODE PROSESSER.

Transkript

1 EKSEMPLER PÅ GODE PROSESSER

2 Eksempler på gode prosesser knyttet til bolig-og sentrumsutvikling Utgangspunkt å få til ønsket utvikling i et område med: Mange grunneiere Veldig blanding i eierstruktur; mange små, noen store og en kommune som også kan være grunneier Særlig vanlig situasjon i forbindelse med utvikling av sentrum Ofte industri som er nedslitt eller flytter Verneverdig bebyggelse Ofte en del nedslitt bebyggelse Krevende og ofte meget omfattende prosesser

3 Krever et godt samspill mellom det offentlige og private Kommunen har flere roller: Samfunnsutvikler Myndighetsutøver Grunneier Private aktører Grunneier/huseier Investorer som vil utvikle Utvikling krever samarbeid Kommunen må gi overordnede rammer Bidra til å etablere samarbeid mellom eierne Sikre god dialog mellom privat gruppe og kommunen

4 Målfor prosessen Få til ønsket byutvikling Plan som kan godkjennes Plan som kan gjennomføres; Med ulike interessenter Økonomisk gjennomførbar

5 Ulike strategier for kommunen -forenklet: 1. Ovenfra styrt prosess ensidig fokus på planløsning Uavhengig av eiendomsgrenser og eierinteresser Godt planforslag Motstand mot godkjenning Svært vanskelig å gjennomføre 2. Nedenfra styrt prosess private eierne gjennomfører planprosessen Noen tunge private må drive det fram Krevende å få til samarbeid mellom alle

6 Ulikestrategier 3. Private eiere og kommunen som grunneier går sammen om å utarbeide planen De private aktørene må koordinere seg, for eksempel gjennom et utviklingsselskap Felles prosessleder til å lede planprosessen 4. Kommunen engasjerer uavhengig prosjektledelse til å forberede og gjennomføre planprosessen De private aktørene får ett kontaktpunkt som kan kartlegge deres situasjon og interesser

7

8 Utbyggingsområde Mørk farge nybygg lys farge boliger som skal bestå Mørkt område: Nybygg Boliger vist uten farge skal bestå

9 Kvartal A Kvartal B Kvartal C Eierforhold 60 eiendommer 25% kommunale, 25% private som bor i område 50% private eiere som ikke bor i området BLÅ KOMMUNALE EIENDOMMER HVITE PRIVATE EIENDOMMER SOM IKKE SELV BOR I OMRÅDET RØDSKRAVERT PRIVATE EIENDOMMER OG SOM SELV BOR I OMRÅDET

10 Utfordringer Planen utarbeidet uten aktiv involvering og eierfølelse hos berørte eiere Må etablere plattform for åpen og god dialog Skape felles forståelse for utfordringene Utarbeide felles strategi innenfor hvert kvartal Legger grunnlag for videre handling

11 Felles strategi innenfor kvartalet Synliggjøre verdiene I samarbeid med mekler vurdert produksjonskostnader, verdien slik eiendommen brukes i dag og markedspris med vedtatt reguleringsplan Forutsatt samlet salg Fordeling av verdiene Hver m2 like viktig uansett planlagt bruk Frivillighet basere seg på dagens verdi av eiendommen Verdier utover dette fordeles med 70% på tomt og 30% på verdivurderingen Begrensninger i planen Regulering til kontorformål

12 Metoder Kalkulering av byggekostnader Erfaringstall Calcus Vurdering av dagens verdi gitt at eiendommen videreføres: To meklere Gjennomsnittet lagt til grunn Vurdering av områdets verdi Økonomisk modell fra DnBNOR

13 Fordeling merverdi Total Adresse Verdivurdering snittpris Tomt m salgspris (30-70) * xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx Sum eiendommer xxx xxx xxx Sum ubebygde tomter Ny salgspris Justert salgspris eks ubebygd

14 Erfaringer fra prosessen Krevende prosess. Viktig med ekstern og uavhengig rådgiver Viktig med samlet salg av hvert kvartal investor kontroll Klart skille kommunen som planmyndighet og eier Kommunen som eier behandles på lik linje med andre eiere

15 Klart skille mellom salgs- og utbyggerrollen Verdiene i planen må synliggjøres og fordelingen avtales så tidlig som mulig Alle må minst få igjen verdiene eiendommene har i dag verdivurdering godt grunnlag Reguleringsplanen må gi tilstrekkelig fleksibilitet

16 Tangen i Kristiansand Uslepen diamant samarbeid nødvendig for å få til utvikling Kommunen tok initiativ til at grunneierne skulle samarbeide Etablerte Tangen Utviklingsselskap eiere og festere Samarbeid mellom kommunen og TUAS om konkurranse for utvikling av området og påfølgende reguleringsplan Alle kostnadene delt 50/50

17 TUAS Kommunen solgte grunn til TUAS etter takst TUAS solgte til eierne som skulle realisere i samsvar med plan TUAS ansvarlig for felles infrastruktur avtale med kommunen etter anleggsbidragsmodellen Unngår mva kostnadene Kommunen administrativt påslag Området er nå under utbygging meget attraktivt Ny videregående skole, boliger, forretning, Aquarama med badeland, arrangementshotell, kontorer og hotell

18

19 Nedre Malmø, Mandal Området tett på sentrum Dominerende industri og noe bolig Industrien i stor grad avviklet. Fortsatt ca 60 næringsvirksomheter og ca 500 arbeidsplasser ca 10 boligeiere Område på 150 da Strategisk viktig område for sentrumsutvikling Kommunen kjøpte indrefileen utvikling i regi av kommunalt utviklingsselskap

20

21 Nedre Malmø, Mandal Tidligere industriområde

22 Utfordring og utgangspunkt: Svært ulike interesser blant eierne Meget kritisk holdning til kommunen Stor forskjell på eiendomsstørrelse Blanding av festekontrakter og selveie Stor forskjell eierkompetanse Mye forfallen næringsvirksomhet Kommunen ønsket å få til en aktiv utvikling styrking av sentrum Kommunen etter hvert stor eiendomsaktør

23 Strategi Kommunen så behov for en annen prosess. Støtte fra Husbanken Ekstern prosessledelse fra første stund i planprosessen Kartlegge eierinteresser Stedsanalyse Bygningsmessig tilstand Etablere dialog og tillit med eierne. Samtaler med alle Avklare overordnet mulighetsromog grunnlag for reguleringsplanprosessen Åpen og involverende reguleringsplanprosess Koordinert med analyse av økonomiske konsekvenser særlig på infrastruktur

24 Erfaringer fra prosessen : God dialog Folk er åpne og positive. Bli tatt på alvor En del synspunkt på at det til nå har vært vanskelig å samhandle med kommunen Denne prosessen gir en god mulighet det er skapt tillit den konstruktive dialogen videreføres inn i reguleringsplanarbeidet

25 Analyseav området Differensiering av områdene Virksomheter som ønsker å forbli i området trygghet og mulig utvikling Virksomheter som ønsker å forbli framtidig fleksibilitet Områder som bør videreutvikles nye og sentrumsnære funksjoner

26 Analysearbeidet grunnlag for å sette i gang reguleringsplanprosessen Åpen og involverende prosess Informasjonsmøter alle interesserte Parallell vurdering av løsninger i forhold til økonomi Særlig fokus på avveiing standard infrastruktur og hva utbyggerne vurderes å kunne bære Robust og fleksibel plan Områder i stor grad tilpasset eierstrukturen

27 De økonomiske sidene i planen er krevende: Ønske om betydelig forbedring av infrastrukturen Hvilke kostnader tåler nåværende virksomheter? Hvordan fordele kostnadene mellom virksomheter som ønsker å forbli og de som vil komme og når skal dette betales? Det må legges vekt på å få en plan som er økonomisk gjennomførbar De økonomiske spillereglene må klargjøres tidlig i prosessen

28 Reguleringsplanen

29 Utbyggingsavtaler Avtale mellom kommunen og utbyggerne i området om hvordan kostnader til infrastruktur skal fordeles: Pris pr m2 BTA/BRA Utbyggingspotensialet på tomta Tidspunkt for betaling prisregulering Kommunen som tilrettelegger og utbygger Ta risiko - anleggsbidragsmodellen Utbygging i forkant sikre kvaliteter i området Mva refusjon (13-15 %) Prosess parallelt med reguleringsplan

30 Justert reguleringsplan Fundiatomta (kommunal eid selskap)

31 Strategi Detaljert plan for områder som er særlig viktige å styre Kulturhuset Buen og broa Gir rammer og fleksibilitet for resten av området Grunnlag for salg unntatt kulturhus og offentlig infrastruktur Synliggjør verdipotensialet for investor Sikkerhet for utviklingsmulighetene Fleksibilitet til optimalisering av løsning

32

33

34 Status Bygging av Buen pågår Infrastrukturutbygging med ny bro starter i år Utbyggerne lager detaljerte planer for eget område nær dialog kommunen Arbeider særlig aktivt i forhold til hotell Stort fokus på å sikre de kvalitetene som er vedtatt i reguleringsplan Avveiinger i fht utbyggerøkonomi

35 Kongsberg -sentrumsutvikling

36 Skolegata -demonstrasjonskvartal

37 Sentrumskvartal Kommunen ønsker å tilrettelegge for vekst i kommunen og få variert bosetting i sentrum. Ikke eier i kvartalet tar likevel initiativ til samarbeid mellom alle grunneiere. Ønsker å stimulere utviklingen av kvartalet og vitalisere sentrum Faveo engasjert til å kjøre prosessen uavhengig av kommunen og de private interessene Sentrumsplan med videre rammer gjennomføres først eierne i kvartalet samarbeider om å påvirke rammene Parallelloppdrag grunnlag detaljregulering hele kvartalet

38 Hovedkonklusjoner Vi har gjennomført samtaler med alle eierne og det er etablert et strukturert samarbeid med dem Tilslutning til målsettingen for områdeplanen Styrke sentrum Interesse for demonstrasjonskvartal, men på markedsmessige vilkår Stor interesse for å utvikle kvartalet Stort utbyggingspotensiale -særlig i bakgårdene. Her er spennende muligheter Bygg som skal bestå må også ivaretas

39 Kommunale virkemidler for å få lavere kostnader og mer attraktivt område Redusert parkeringskrav? Fellesløsninger redusert krav mulig etter sentrumsplanen Reduserte størrelser på uteareal? Må ha god kvalitet for å gjøre området attraktivt Redusert størrelse tillatt dersom uteareal for flere enn 10 boenheter og særlig gode løsninger Tilskudd Husbanken? Muligheter for tilskudd til planlegging Ordinære Husbankvilkår på boliger

40 Status Etablert et samarbeidsorgan mellom kommunen og grunneierrepresentanter styrer hele prosessen Enighet om opplegget for parallelloppdraget (oppdragsprogrammet mv) Enighet om kostnadsdelingen mellom kommunen og de private for gjennomføring av parallelloppdraget og senere detaljplanlegging Alle private må bidra Fordeling etter forventet utbyggingspotensiale Valg v deltakere parallelloppdraget pågår

41 Suksesskriterier Kommunen må ta en aktiv rolle Etablere et godt samspill med de private interessene De private må organisere seg Etablere et strukturert samarbeid mellom partene Åpenhet respekt og klart definerte spilleregler som følges Balanserte løsninger Uavhengig prosessledelse